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小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)讓合同范文第1篇

一、小產(chǎn)權(quán)房向城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)讓的合同效力

目前該種情況，在實(shí)踐中普遍的認(rèn)定為合同無效。而在理論上，國內(nèi)較多的學(xué)者對合同的效力持肯定態(tài)度。筆者持合同無效論，主要基于以下幾個理由：

（一）違反我國相關(guān)法律規(guī)定

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第37條第6項(xiàng)規(guī)定：“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓。”根據(jù)這一規(guī)定得知，轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)必須是依法登記且具有完整權(quán)屬證書的。而小產(chǎn)權(quán)房是建立在農(nóng)村集體所有的土地之上，其存在注定不能取得完整產(chǎn)權(quán)，根本無法進(jìn)行登記領(lǐng)取權(quán)屬證書。

（二）違反我國房地一體主義

我國《物權(quán)法》第146條規(guī)定：建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。該條規(guī)定主要是指國有建設(shè)用地流轉(zhuǎn)原則，它表明房地產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓之時(shí)，房產(chǎn)之上的土地所有權(quán)也隨房一起轉(zhuǎn)讓，該原則的實(shí)行，避免了我國房產(chǎn)交易市場出現(xiàn)混亂局面，維護(hù)了房產(chǎn)市場的穩(wěn)定。對于這一原則對集體土地上的房屋買賣同樣適用。而小產(chǎn)權(quán)房恰恰違反了這一原則，根據(jù)我國土地管理法的相關(guān)規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。故小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)中城鎮(zhèn)居民根本無法取得土地的所有權(quán)，使得房地分離，較易產(chǎn)生糾紛。

二、小產(chǎn)權(quán)房向其他集體經(jīng)濟(jì)組織成員轉(zhuǎn)讓的合同效力

針對這一情形，實(shí)踐中多數(shù)判定為合同無效，但筆者認(rèn)為合同應(yīng)認(rèn)定為有效，主要基于以下理由：

（一）基于公平正義原則

國家將一部分土地劃分歸為集體所有，是為了保障農(nóng)民最基本的生存及生活居住權(quán)，體現(xiàn)了國家對弱勢群體的保護(hù)傾向。但與此同時(shí)，這也恰恰是限制了農(nóng)民應(yīng)享有的同城鎮(zhèn)居民一樣的權(quán)利，“農(nóng)民與城鎮(zhèn)居民”，對稱謂及身份的區(qū)別本身就是違反公平的體現(xiàn)。為了農(nóng)民的身份，他們無法享受房屋及土地所帶來的升值利益，他們與國家一樣擁有土地，但無法同國家一樣買賣土地，獲取收益，從另一層面上講他們不是被保護(hù)著，而是被禁錮在了這片土地上。

（二）維護(hù)農(nóng)民合法收益權(quán)

基于我國現(xiàn)有規(guī)定及我國國情，允許小產(chǎn)權(quán)房在市場隨意流轉(zhuǎn)勢必將造成我國房產(chǎn)市場的混亂，引發(fā)各方利益矛盾沖突。但完全限制小產(chǎn)權(quán)房的流轉(zhuǎn)則是對公平原則的違反，農(nóng)民對土地可以占有、使用，因無處分權(quán)而無法像城鎮(zhèn)居民一樣獲得房屋升值所帶來的利益，在目前我國現(xiàn)實(shí)情況之下雖不能立即實(shí)現(xiàn)同城市房地產(chǎn)一樣的大市場，但筆者認(rèn)為可以嘗試在各集體經(jīng)濟(jì)組織之間開拓一個獨(dú)立的小市場，允許各集體經(jīng)濟(jì)組織之間的房屋進(jìn)行自由流轉(zhuǎn)，使集體經(jīng)濟(jì)組織的成員也能收獲房產(chǎn)所帶來的利益。

三、小產(chǎn)權(quán)房在理論界和審判實(shí)務(wù)上的合同效力

理論界的爭論和審判實(shí)務(wù)上的分歧固然跟個人的認(rèn)識有關(guān)，但是追根問底是小產(chǎn)權(quán)房的轉(zhuǎn)讓合同問題涉及到國家土地政策，是一個兼具私法、公法性質(zhì)的問題。單從合同角度上看這是單純私法領(lǐng)域調(diào)整的范疇，另外從國家的土地政策上我們又可以看出這又受到公權(quán)力的約束。私法以追求公平與正義為目標(biāo)，公法以追求效率為價(jià)值取向。由于主管范圍、價(jià)值目標(biāo)等不同，私法與公法在調(diào)整同一社會現(xiàn)象時(shí)難免發(fā)生沖突。但是，筆者認(rèn)為無論是理論觀點(diǎn)還是審判實(shí)務(wù)的認(rèn)識，判斷小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力完全是一個歸于是私法領(lǐng)域的民法問題，應(yīng)當(dāng)以現(xiàn)有的相關(guān)法律規(guī)范《合同法》、《物權(quán)法》作為討論基礎(chǔ)，以民法領(lǐng)域自身的規(guī)則作為判斷準(zhǔn)繩。

四、房屋合同無效后的利益平衡

由于小產(chǎn)權(quán)房的交易不在少數(shù)，其中涉及多方之間的利益，易引發(fā)多種矛盾。因此，在解決小產(chǎn)權(quán)房的問題中，平衡好各方之間的利益則顯得尤為重要。

（一）責(zé)任比例的確定

實(shí)踐中多數(shù)情況下是因房價(jià)的不斷增長使得賣方反悔而向法院主張房屋買賣合同無效，小產(chǎn)權(quán)房交易之時(shí)必然是雙方合意的結(jié)果，但賣方因利益驅(qū)使，違反當(dāng)初協(xié)議，這是對誠實(shí)信用原則的違背，但是否能因賣方對誠實(shí)信用的違背而判定賣方承擔(dān)主要責(zé)任呢？筆者認(rèn)為這是不妥的。小產(chǎn)權(quán)房買賣合同簽訂之時(shí)，雙方都明知這一行為在我國存在違法情況，即都存在過錯，雙方過錯大小應(yīng)相同，不能因?yàn)榉績r(jià)的大幅增長而讓賣方承擔(dān)更重的過錯責(zé)任，因此，筆者認(rèn)為在合同無效的情況下雙方仍是承擔(dān)相同的過錯責(zé)任。

（二）實(shí)際操作

既然雙方是同等責(zé)任，合同無效后，首先考慮的應(yīng)是恢復(fù)原狀，即房款返還，房屋歸還。如果買房人使用房屋期間對房屋進(jìn)行了修葺或裝修等，可以按照添附的原理處理，賣房人取得利益，應(yīng)補(bǔ)償買房人因此支付的費(fèi)用。當(dāng)然，若買房人在居住期間對房屋造成一定的損害，也應(yīng)對賣方遭受的損失進(jìn)行賠償。對于房價(jià)的上漲，在房屋合同簽訂之時(shí)是雙方都不可預(yù)見的，房價(jià)是市場經(jīng)濟(jì)作用的結(jié)果，雙方對此均無需承擔(dān)過錯責(zé)任。因此，合同無效引起的房屋返還，其中的房屋升值利益應(yīng)當(dāng)歸房屋所有人所有，即賣方所有。作為房屋的買方，明知小產(chǎn)權(quán)房先天不足而選擇購買，承擔(dān)房屋返還的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)是其可以預(yù)見到的。當(dāng)然，其因買房失去的一部分存款利息，筆者認(rèn)為是可以向賣方主張承擔(dān)的。

在我國房屋被賦予了很多社會意義，房屋不僅是居住場所，也體現(xiàn)為居住人的財(cái)產(chǎn)、社會依附關(guān)系。尤其是房屋買賣大多發(fā)生在幾年甚至十幾年前，經(jīng)過多年的經(jīng)營，房屋買受人對涉案房屋已具有了強(qiáng)烈的認(rèn)同感，建立了較為穩(wěn)定的社會關(guān)系，在認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力上不應(yīng)一刀切地認(rèn)定無效，農(nóng)村私有的合法的房屋買賣合同有充分可以認(rèn)定為有效的理由，其效力應(yīng)認(rèn)定為有效為宜。在實(shí)務(wù)中我們不僅應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依據(jù)《合同法》的立法精神和規(guī)定，也要從尊重歷史、照顧現(xiàn)實(shí)和維護(hù)交易秩序的穩(wěn)定和安全的角度出發(fā)，區(qū)分認(rèn)定此類合同的效力，達(dá)到化解糾紛，維護(hù)社會穩(wěn)定和發(fā)展，實(shí)現(xiàn)裁判的法律效果和社會效果有機(jī)統(tǒng)一。

小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)讓合同范文第2篇

【關(guān)鍵詞】土地管理法 小產(chǎn)權(quán)房 集體建設(shè)用地 使用權(quán)流轉(zhuǎn)

一、當(dāng)下小產(chǎn)權(quán)房的法律地位

“小產(chǎn)權(quán)房”是指建設(shè)在農(nóng)村集體土地上并向集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員銷售的住宅房屋。依據(jù)占地性質(zhì)不同，小產(chǎn)權(quán)房有3種類型：建設(shè)在農(nóng)用地上的住宅房屋；建設(shè)在宅基地之外其他集體建設(shè)用地上的住宅房屋；建設(shè)在農(nóng)村宅基地上并出售給非本集體成員的住宅房屋。我們不難看出，小產(chǎn)權(quán)房的典型形態(tài)是以銷售為目的在集體土地上開發(fā)的商品住宅。取得合法審批手續(xù)的宅基地上房屋，農(nóng)民用于自住可以取得合法產(chǎn)權(quán)證，但一旦轉(zhuǎn)讓給本集體以外的成員，則成為不受國家保護(hù)的小產(chǎn)權(quán)房，轉(zhuǎn)讓合同不被法律認(rèn)可，受讓者也無法辦理產(chǎn)權(quán)登記取得產(chǎn)權(quán)證，無法取得受讓房地產(chǎn)的所有權(quán)。

二、小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生原因剖析――集體土地利益相關(guān)者博弈和選擇的必然結(jié)果

（一） 城鄉(xiāng)不平等的土地使用制度

從法律上看，農(nóng)村集體土地所有權(quán)被表述為完全物權(quán)，但在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)際表現(xiàn)卻為“有限所有權(quán)”?，F(xiàn)行《土地管理法》對集體土地的用途予以嚴(yán)格限制，集體土地要用于建設(shè)用途的，必須先征收為國有土地，再由國家以出讓等方式提供給用地者，農(nóng)民集體和用地者之間的直接交易被禁止，即所謂的集體建設(shè)用地的征地供給模式?！锻恋毓芾矸ā反_立的城鄉(xiāng)不平等的土地使用制度一方面使國家?guī)缀鯄艛嗔私ㄔO(shè)用地的供應(yīng)，另一方面又使農(nóng)民集體幾乎喪失了對其土地的處分權(quán)，大量的土地增值收益在征地過程中被地方政府獲得，土地財(cái)富被從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市。

（二）開發(fā)商與政府的利益博弈

土地資源的稀缺性日益顯見，房地產(chǎn)開發(fā)商想以較低成本得到土地，地方政府為創(chuàng)政績、得收益以及種種違法手段而使土地成本抬高，我國土地市場的種種不規(guī)范性也日益顯見。房地產(chǎn)開發(fā)商的利益與開發(fā)成本和獲取利潤密切相關(guān)。在成本中，土地出讓金占到房地產(chǎn)開發(fā)成本的60%左右，有些開發(fā)商為了節(jié)省成本以賺取更多的利潤，便與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織合作以相對低廉的成本來進(jìn)行開發(fā)。

（三）買賣雙方的利益驅(qū)動

首先，作為賣方的農(nóng)民，農(nóng)民集體不僅可以從小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)中獲取巨額土地收益，而且由小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)銷售帶來的農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展和鄉(xiāng)村面貌改變更是可喜。農(nóng)民個人則可以分享土地收益，輕松獲得本地非農(nóng)就業(yè)機(jī)會以及當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的附加利益。此外，鄉(xiāng)政府享受由小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)帶來的政績效益，參與土地增值收益的分配，從而成為小產(chǎn)權(quán)房的重要推動力量。就買房人而言，大城市的居住環(huán)境問題日益突出，且不斷上漲的城市房價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過大多數(shù)人的購買能力，小產(chǎn)權(quán)房無疑可以滿足工薪階層居者有其屋的夢想。

三、小產(chǎn)權(quán)房治理與土地使用制度改革

治理小產(chǎn)權(quán)房要雙管齊下，一方面從源頭上遏制小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)銷售，另一方面要妥善處理已有小產(chǎn)權(quán)房。我認(rèn)為，以下幾方面非常重要：

（一）賦予農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)以完全用益物權(quán)效力，構(gòu)建城鄉(xiāng)平等的建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度

小產(chǎn)權(quán)房法律上的權(quán)屬界定已經(jīng)比較明確，我們應(yīng)遵循“權(quán)之所在、利之所享”的原則，小產(chǎn)權(quán)房的權(quán)與利應(yīng)緊密相連。根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、村民建設(shè)住宅、建設(shè)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)） 村公共設(shè)施和建設(shè)公益事業(yè)經(jīng)依法批準(zhǔn)都可以在農(nóng)民集體所有的土地上進(jìn)行，但在這種建設(shè)用地上取得的權(quán)利不能等同于在國家所有的土地上取得的建設(shè)用地使用權(quán)。2008 年十七屆三中全會《關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》指明了集體建設(shè)用地進(jìn)入市場流轉(zhuǎn)的改革道路，勾畫了“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”的目標(biāo)。

（二）允許集體土地上的商品住宅建設(shè)，打破城鎮(zhèn)居民住宅用地的政府壟斷

在我看來，既然允許集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，就不應(yīng)對集體建設(shè)用地上的商品住宅開發(fā)予以禁止。首先，禁止集體建設(shè)用地用于商品住宅開發(fā)，這缺乏公共利益上的支撐。其次，只有允許集體建設(shè)用地上的商品住宅開發(fā)，治理小產(chǎn)權(quán)房才有制度前提。因此，從立法上禁止集體土地上的商品住宅開發(fā)完全沒有必要，明智之舉是承認(rèn)其合法性并予以法律規(guī)制。此外，應(yīng)當(dāng)將集體建設(shè)用地上的商品房開發(fā)納入城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)管理的軌道，從開發(fā)到銷售到物業(yè)管理都實(shí)行與國有土地商品房開發(fā)一樣的管理，最終打破城鄉(xiāng)住房二元化態(tài)勢，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)一的商品房市場。

（三）允許宅基地使用權(quán)有條件對外流轉(zhuǎn)

主張禁止宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的觀點(diǎn)，最核心的理由是擔(dān)心宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)會使“三無農(nóng)民”變成“四無農(nóng)民”，引發(fā)社會不穩(wěn)定。主張?jiān)试S流轉(zhuǎn)的觀點(diǎn)最主要的理由是，允許宅基地流轉(zhuǎn)可以盤活存量建設(shè)用地，提高土地資源配置效率，保護(hù)耕地。集體建設(shè)用地上的商品住宅開發(fā)與宅基地使用權(quán)的對外流轉(zhuǎn)，是兩個密切聯(lián)系的問題，既然劃撥土地使用權(quán)能夠通過辦理出讓手續(xù)轉(zhuǎn)變成可以市場化流轉(zhuǎn)的出讓土地使用權(quán)，宅基地使用權(quán)就也能夠通過辦理集體土地上的出讓手續(xù)轉(zhuǎn)變成可以市場化流轉(zhuǎn)的集體建設(shè)用地使用權(quán)。因此允許宅基地使用權(quán)有條件對外流轉(zhuǎn)比完全禁止更符合中國當(dāng)前實(shí)際和發(fā)展需要。

（四）完善土地征收制度，禁止為“商業(yè)利益”而征收

我國《憲法》、《物權(quán)法》都嚴(yán)格將土地征收限定在為了公共利益的目的范圍之內(nèi)。然而，在法律上界定何為“公共利益”則是一個世界性的難題，人們曾寄希望于《物權(quán)法》的制定，然而現(xiàn)行《物權(quán)法》對此并沒有做具體明確的規(guī)定。目前可行的方案之一就是先將明顯不屬于公共利益的征收行為列舉出來加以禁止，譬如為城市居民居住而進(jìn)行的商品房開發(fā)顯然與公共利益無關(guān)，為此而進(jìn)行的大規(guī)模的征收行為嚴(yán)重違法。應(yīng)嚴(yán)厲禁止征收集體所有土地用于商品房開發(fā)，商品房開發(fā)應(yīng)由集體建設(shè)用地直接供給土地即可。

參考文獻(xiàn)：

小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)讓合同范文第3篇

[論文關(guān)鍵詞]“城中村”集體土地開發(fā) “小產(chǎn)權(quán)房” 物權(quán)二元結(jié)構(gòu)

一、活躍的“城中村”集體土地開發(fā)市場與國家禁止集體土地非農(nóng)建設(shè)之間的矛盾沖突

（一）城市房價(jià)的飆升和農(nóng)民生活成本的增加催生農(nóng)村集體土地開發(fā)利用市場

近年來，“高房價(jià)”已經(jīng)成為影響我國經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展，人民生活安定和諧的一個不容忽視的問題。雖然國家相繼出臺一系列政策，嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)市場的發(fā)展，但房價(jià)飆升的勁頭依然不減。一些生活在城市中的外來打工者和低收入人群迫于高房價(jià)的壓力，不得不走向城市近郊的農(nóng)村以及“城中村”，去尋找與自身收入水平更相適應(yīng)的低價(jià)房。

催生農(nóng)村集體土地開發(fā)利用市場形成的另一個因素是農(nóng)民生活成本的增加。隨著城市化進(jìn)程的加快，一些城市周邊的集體土地已經(jīng)轉(zhuǎn)為國有?！俺侵写濉贝迕竦霓r(nóng)田被征收、缺乏高水平的勞動技能和社會保障，卻要承受著和城市居民一樣的高物價(jià)。對這些農(nóng)民來說，僅有的“優(yōu)勢”就是可以通過開發(fā)利用自身的土地、房屋來提高收入。久而久之，農(nóng)民將其自身剩余的房屋出租、出售給本村以外的城市或農(nóng)村居民的現(xiàn)象越來越普遍。

（一）國家“三令五申”嚴(yán)控農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)引發(fā)集體土地利用違法問題

長期以來，國家對農(nóng)村集體土地的流轉(zhuǎn)都實(shí)行嚴(yán)格的控制，《土地管理法》第63條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)建設(shè)?！苯鼛啄陙?，鑒于集體土地非法流轉(zhuǎn)現(xiàn)象頻發(fā)，國務(wù)院辦公廳于2007年發(fā)出《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》強(qiáng)調(diào)，“農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)’房。單位和個人不得非法租用、占用農(nóng)民集體所有土地搞房地產(chǎn)開發(fā)?！?/p>

由于我國相關(guān)的法律法規(guī)和政策性規(guī)定明確禁止農(nóng)村集體土地出租、出讓用于非農(nóng)建設(shè)，也嚴(yán)格禁止城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買宅基地或農(nóng)民住宅，因此無論是從理論界的觀點(diǎn)還是從司法實(shí)踐上看，通常都認(rèn)為此類農(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)讓合同在法律上是無效的。從而使得流轉(zhuǎn)、開發(fā)利用集體土地的現(xiàn)象陷入普遍違法的境地。

（三）城市化浪潮中的“城中村”集體土地開發(fā)利用問題、矛盾尤為突出

“城中村”與遠(yuǎn)離城市的偏遠(yuǎn)鄉(xiāng)村相比有著許多特殊性，因此在集體土地開發(fā)利用上的問題和矛盾特別突出。首先，大多數(shù)“城中村”的土地已經(jīng)被納入城市規(guī)劃控制區(qū)范圍內(nèi)，村民喪失或基本喪失農(nóng)業(yè)用地，缺乏通過發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)來提高經(jīng)濟(jì)水平的收入來源。其次，村民的生存方式和職業(yè)結(jié)構(gòu)已經(jīng)脫離傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)，而與城市居民沒有太大區(qū)別。再次，“城中村”內(nèi)，每戶村民仍擁有自家的宅基地，出租房屋和土地很可能成為“城中村”村民和集體經(jīng)濟(jì)組織的主要收入來源。最后，“城中村”的集體土地很容易成為“舊城改造”或“棚戶區(qū)改造”區(qū)域，而被征收為國有土地，興建房子可以在征地時(shí)獲得更多的補(bǔ)償。

“城中村”的這些特點(diǎn)決定了它必將成為集體土地開發(fā)利用問題的矛盾集中區(qū)。一方面，村民出租、出售房子或土地的行為非常普遍；另一方面，這些房屋又?jǐn)[脫不了“不合法”的帽子。一旦出現(xiàn)糾紛或者遇上國家征收土地，當(dāng)事人的權(quán)益很可能因?yàn)楹贤瑹o效而得不到保障，從而引發(fā)社會問題。

二、現(xiàn)行的法律制度和理論在解決“城中村”集體土地開發(fā)利用問題上的缺陷

（一）我國城鄉(xiāng)土地二元制使得“城中村”土地開發(fā)利用難以實(shí)現(xiàn)

根據(jù)我國《憲法》第10條的規(guī)定，我國實(shí)行城鄉(xiāng)土地二元制，城市的土地屬于國有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地一般屬于集體所有。對于兩種不同的土地制度，《物權(quán)法》第3條第3款雖然明確了：“保障一切主體的平等法律地位和發(fā)展權(quán)利?！钡牵锻恋毓芾矸ā返?3條卻規(guī)定：“農(nóng)村集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)?！?/p>

依照現(xiàn)行的法律制度，農(nóng)民集體所有的土地不能自由流轉(zhuǎn)成為商業(yè)用地或者工業(yè)用地，也不能用于商品房開發(fā)。實(shí)行兩種不同的土地所有制度固然符合我國國情，然而并不意味著就可以給予兩種不同土地所有權(quán)以區(qū)別對待?！锻恋毓芾矸ā返?3條的規(guī)定過于一刀切，對于耕地、林地等農(nóng)用地確實(shí)不應(yīng)該允許用于非農(nóng)建設(shè)，然而隨著農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力的提高以及農(nóng)民自身發(fā)展的需要，對于一些富余的宅基地或農(nóng)村集體建設(shè)用地，不允許適當(dāng)?shù)拈_發(fā)，是對農(nóng)村集體土地所有權(quán)的歧視。正如學(xué)者喬新生所言：“既然農(nóng)村集體土地所有者種蔬菜或者糧食比‘種房子’的效益明顯偏低，為什么不允許農(nóng)民集體土地所有者從事商品房開發(fā)呢？”

（二）傳統(tǒng)所有權(quán)理論的束縛導(dǎo)致“城中村”土地利用困難重重

傳統(tǒng)物權(quán)理論以調(diào)整財(cái)產(chǎn)歸屬的所有權(quán)為起點(diǎn)和目標(biāo)，其指導(dǎo)下的農(nóng)村集體土地所有權(quán)，是農(nóng)民集體對其占有的土地依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。這種所有權(quán)一元至上的農(nóng)村集體土地物權(quán)制度從理論上看的確是對土地的勞動群眾集體所有制完整的保護(hù)，但是基于各種現(xiàn)實(shí)因素的考慮，又不得不對農(nóng)村集體土地所有權(quán)的一些權(quán)能有所限制，難以做到真正的“所有”，從這一點(diǎn)上看是有缺陷的。

實(shí)際生活中，土地歸屬主體與土地利用主體往往是分離的，這就產(chǎn)生了大量復(fù)雜的土地利用關(guān)系。特別是隨著城鄉(xiāng)一體化步伐的加快，城鄉(xiāng)之間的交流日益密切，大批農(nóng)民工進(jìn)城務(wù)工，大量耕地閑置，由此產(chǎn)生了城市居民或者是本村以外的人或經(jīng)濟(jì)組織是否可以承包經(jīng)營閑置土地的問題。以及城市郊區(qū)或者“城中村”的村民能否把自家宅基地、房屋出租給外來居民的問題。要想厘清如此復(fù)雜的農(nóng)村集體土地利用關(guān)系，保持土地利用的可持續(xù)性和高效性，平衡各方利益，是強(qiáng)調(diào)財(cái)產(chǎn)歸屬和所有權(quán)中心的傳統(tǒng)物權(quán)理論所無法解決的。

三、以“城中村”為例，對農(nóng)村集體土地開發(fā)利用問題的理論探討和實(shí)證分析

（一）“物權(quán)二元”理論支撐下，對“城中村”集體土地開發(fā)利用的可行性探討

“物權(quán)二元結(jié)構(gòu)”以所有表述財(cái)產(chǎn)的歸屬狀態(tài)，以所有權(quán)表述財(cái)產(chǎn)歸屬的法律性質(zhì)；以占有表述財(cái)產(chǎn)利用狀態(tài)，以占有權(quán)表述財(cái)產(chǎn)利用權(quán)利?！拔餀?quán)二元”理論指導(dǎo)下農(nóng)村集體土地物權(quán)制度主要體現(xiàn)為所有權(quán)和占有權(quán)的結(jié)合，農(nóng)民集體作為農(nóng)村集體土地的所有者，擁有集體土地的所有權(quán)，而其他自然人、法人也可以基于占有權(quán)，作為非所有人利用集體土地，從而使得非所有人在占有他人財(cái)產(chǎn)基礎(chǔ)上擁有占有、使用、收益的權(quán)利。運(yùn)用在解決“城中村”集體土地開發(fā)利用問題上，可以理解為城市居民以及本村的農(nóng)民或者經(jīng)濟(jì)組織等一切自然人、法人可以通過占有的方式，對“城中村”集體土地直接進(jìn)行支配，同時(shí)本村農(nóng)民也能夠通過讓渡部分財(cái)產(chǎn)使用價(jià)值的方式來獲利。

從解決實(shí)際問題的功效上看，以財(cái)產(chǎn)歸屬和利用制度組成的“物權(quán)二元結(jié)構(gòu)”體系，堅(jiān)持平等獨(dú)立的物權(quán)理念，突破傳統(tǒng)物權(quán)理論的框架體系，能夠妥善解決諸如農(nóng)村土地開發(fā)利用問題此類的農(nóng)村土地上各類物權(quán)之間的法律關(guān)系。

（二）基于南寧友愛村的調(diào)研，對“城中村”集體土地開發(fā)利用模式的實(shí)證分析

友愛村位于南寧市中心北面，全村面積0.4平方公里，轄13個村民小組，480個農(nóng)戶，常住人口961人，流動人口約15000人。友愛村是一座典型的“城中村”，全村土地幾乎被城市規(guī)劃用地包圍，流動人口遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過本村常住人口，村民收入也是以出租房屋為主。這些出租屋因租金低廉，配套相對齊全，再加上地理位置位于城區(qū)中心，交通非常便利等因素受到了許多低收入人群和外來打工者的青睞。

友愛村的情況也就是當(dāng)今絕大多數(shù)“城中村”的真實(shí)現(xiàn)狀。在當(dāng)前的法律環(huán)境下，這些房屋的出租出售行為都是不合法的，得不到法律的保護(hù)，一旦發(fā)生糾紛，當(dāng)事人的權(quán)益很可能得不到保障。但是這種不合法的界定是否合理呢？這是需要我們進(jìn)一步討論的問題。從南寧友愛村的調(diào)研可以發(fā)現(xiàn)，一個小小的城中村就解決了1.5萬外來流動人口的住房問題，而且房租也是本村村民主要的收入來源之一，可謂“雙贏”。如果僅僅是因?yàn)椤锻恋毓芾矸ā返?3條以及一些國務(wù)院禁止城市居民在農(nóng)村購買宅基地的規(guī)定就將所有開發(fā)利用農(nóng)村集體土地的模式全盤否定，是不合理的。

四、“城中村”土地利用問題的出路和展望

（一）嚴(yán)格控制“城中村”土地用途的變更，限制農(nóng)村集體土地的非法流轉(zhuǎn)

在開發(fā)城中村集體土地的過程中，可能會存在一些改變土地用途的行為，比如說將農(nóng)用地擅自改為建設(shè)用地，這些行為是要堅(jiān)決杜絕的。此外，對于一些建造行為不合法的房屋，沒有獲得建房用地規(guī)劃、審批等手續(xù)以前，房屋本身屬于違法建筑，這些房屋同樣也不能用于出租、利用。

對于農(nóng)村集體土地所有權(quán)流轉(zhuǎn)的問題，雖然有學(xué)者主張要放開，但是從目前我國的國情來看，還是應(yīng)該對其加以嚴(yán)格限制的。因?yàn)檗r(nóng)村集體土地不但具有一定的開發(fā)利用價(jià)值，更具有社會保障功能，農(nóng)民離開了土地就失去了穩(wěn)定的生活支柱。而農(nóng)村集體土地的非法流轉(zhuǎn)通常會引發(fā)一系列影響社會穩(wěn)定的問題，基于此種考慮，應(yīng)該在允許通過占有的方式開發(fā)利用城中村集體土地的同時(shí)，堅(jiān)決打擊集體土地非法流轉(zhuǎn)的行為?？傊侵写寮w土地可以開發(fā)利用但卻要限制其流轉(zhuǎn)，原理就如同城市居民可以獲得國有土地的使用權(quán)卻不能拿到所有權(quán)一樣，這是堅(jiān)持我國土地公有制的根本。

（二）在滿足“城中村”村民需求的前提下，允許村民對自家宅基地、村集體對建設(shè)用地進(jìn)行開發(fā)利用

土地作為一種稀缺資源，是城市發(fā)展必不可少的重要條件，同時(shí)更是農(nóng)民賴以生存的基本要素。對于一些因農(nóng)用地被征收、征用而失去基本收入來源的“城中村”村民，應(yīng)該允許他們通過出租等方式開發(fā)利用自家的宅基地或房屋獲利，村集體也能夠通過整合資源的方式，在滿足村民需求的前提下，開發(fā)一些富余的建設(shè)用地來增加本村集體的收入水平。

允許村民對自家宅基地、村集體對建設(shè)用地進(jìn)行開發(fā)利用并不意味著放開對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的限制，因?yàn)檫@種利用是所有權(quán)轉(zhuǎn)移以外的其他權(quán)益的讓渡。也就是說，如果村民將自家宅基地或者房屋出租給城市居民，其出租合同還必須受到20年的期限制約。此種開發(fā)模式不但可以保證農(nóng)村收入增長的長期性和穩(wěn)定性，也可以避免以后農(nóng)民的生活會因?yàn)槭ネ恋囟貌坏奖Ｕ稀?/p>

（三）肯定村民和村集體在“城中村”土地開發(fā)中的合法主體地位，維護(hù)雙方合同利益

如今，現(xiàn)實(shí)生活中存在不少涉及到農(nóng)村土地開發(fā)的案例，理所當(dāng)然地會存在相應(yīng)的合同效力問題，最具有代表性的是一些“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同，這些合同大多都因與現(xiàn)行的法律法規(guī)相悖而不受法律保護(hù)。

既然我們允許村民和村集體對“城中村”非農(nóng)業(yè)用地進(jìn)行開發(fā)和利用，就應(yīng)該對這種行為的合法性予以肯定，當(dāng)然對其的保護(hù)也必須區(qū)別對待。首先，要肯定村民和村集體在“城中村”土地開發(fā)中的合法主體地位，只有主體合法才能保證行為合法，真正維護(hù)合同雙方的權(quán)益。其次，對于那些“城中村”宅基地、建設(shè)用地以及農(nóng)民房屋的出租合同，如果是符合規(guī)劃，經(jīng)過審批，不屬于違章用地建房的，應(yīng)該依法予以保護(hù)，切實(shí)地維護(hù)合同雙方當(dāng)事人的利益。最后，對于那些類似“小產(chǎn)權(quán)房”的買賣合同之類的非法轉(zhuǎn)讓農(nóng)村土地、房屋的合同，應(yīng)歸與無效。但是合同無效并不意味著無需保護(hù)合同當(dāng)事人權(quán)益，合同方應(yīng)根據(jù)各自的過錯對因合同無效造成的損失承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

（四）關(guān)于“城中村”土地利用問題的利弊分析與展望