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土地法對(duì)宅基地規(guī)定范文第1篇

一、農(nóng)村宅基地管理工作中存在的問題

（一）農(nóng)村住宅修建比較混亂

根據(jù)我國(guó)的土地政策的有關(guān)規(guī)定，任何土地的建設(shè)和使用必須符合相關(guān)的法律法規(guī)， 格按照國(guó)家的規(guī)劃進(jìn)行土地審批。事實(shí)上，農(nóng)村宅基地的土地屬于當(dāng)?shù)鼐用窦w所有，農(nóng)村的建設(shè)住房用地相對(duì)來(lái)說(shuō)有很大的自由性。目前我國(guó)農(nóng)村宅基地存在未批先占、少批多占等問題，土地資源浪費(fèi)、占用耕地等現(xiàn)象突出。

（二）農(nóng)村住宅面積超出規(guī)定

由于農(nóng)村村民的法律意識(shí)比較淡薄，出現(xiàn)了很多住宅面積超出規(guī)定的現(xiàn)象。根據(jù)我國(guó)《農(nóng)村宅基地管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，農(nóng)村村民修建住宅的土地有規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，不能隨意進(jìn)行“霸占”，但是農(nóng)村仍然有很多村民霸占住宅用地進(jìn)行違規(guī)建設(shè)。再加上相關(guān)部門的管理不規(guī)范，從而使農(nóng)村宅基地的取得具有無(wú)償性，因此誘發(fā)了一部分村民牟取暴利的心理，造成普遍的一戶多宅的現(xiàn)象出現(xiàn)。

（三）農(nóng)村宅基地監(jiān)管不力

國(guó)土部門和住建部門是農(nóng)村宅基地的主要管理部門。在日常的監(jiān)管工作中，住宅部門很少對(duì)農(nóng)村的宅基地進(jìn)行監(jiān)督和管理。在村民心中，只有國(guó)土資源管理部門才是他們修建住宅的管理部門，而其對(duì)農(nóng)村宅基地管理卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)不到位。由于我國(guó)的農(nóng)村人口占總?cè)丝诘暮艽蟊戎?。因此，農(nóng)村的住宅面積也占我國(guó)土地資源的很大比例。國(guó)土資源的工作人員嚴(yán)重缺乏，管理經(jīng)費(fèi)又不能落實(shí)，加上土地管理部門的工作人員責(zé)任心不強(qiáng)，造成了農(nóng)村搶占土地現(xiàn)象的監(jiān)管不力。

（四）農(nóng)村宅基地審批不嚴(yán)格

根據(jù)我國(guó)的土地管理法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村村民每戶只能擁有一處建筑住宅，而且宅基地的用地面積也要符合規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。但是根據(jù)調(diào)查得出的情況，一般村民向村委會(huì)申請(qǐng)住宅用地，村干部不管村民現(xiàn)在擁有幾處住宅，都會(huì)非常容易的通過審批。國(guó)土部門的監(jiān)管工作也只注重形式，只要是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的領(lǐng)導(dǎo)簽字，都會(huì)對(duì)其給予宅基地手續(xù)的辦理。

二、農(nóng)村宅基地管理工作中問題出現(xiàn)的原因

（一）農(nóng)村規(guī)劃不合理

目前我國(guó)的農(nóng)村土地規(guī)劃不合理有以下幾個(gè)方面的原因：一是當(dāng)前許多村干部缺乏規(guī)劃理念，村里不會(huì)搞長(zhǎng)期規(guī)劃，即使墻上掛著一些規(guī)劃方案也只是為了應(yīng)付上層領(lǐng)導(dǎo)的檢查和監(jiān)督，根本不會(huì)按照規(guī)劃去實(shí)施。隨著農(nóng)民的生活水平的提高，不少村民在老村子外面又建立了新的住宅，造成了老宅基地荒廢的現(xiàn)象越來(lái)越多。二是有些村莊雖然進(jìn)行了規(guī)劃但是科學(xué)性不高，有很多經(jīng)濟(jì)條件好的村民在城里購(gòu)置了新房，但是仍然擁有農(nóng)村的宅基地，并不把村里的宅基地補(bǔ)換給集體，并且村領(lǐng)導(dǎo)也不主動(dòng)的收回他們的宅基地，而是任由他們“霸占”，加之這些村民又不會(huì)重新修葺這些老房子，造成很多村里的宅基地廢舊、雜亂無(wú)章。

（二）農(nóng)村干部不重視

農(nóng)村的村干部是農(nóng)村宅基地的直接管理人，部分村干部的法制觀念不強(qiáng)，以個(gè)人的感情影響宅基地的使用權(quán)，不按照國(guó)家的土地管理要求進(jìn)行宅基地的審批；部分村干部的工作原則不堅(jiān)定、怕得罪人的思想比較嚴(yán)重，影響農(nóng)村宅基地的審批程序；部分村莊對(duì)宅基地管理沒有制定具體的條例，沒有形成書面形式的審批規(guī)定，許多都是口頭協(xié)議，遇到不配合新農(nóng)村建設(shè)的“釘子戶”，不能根據(jù)法律規(guī)定對(duì)其進(jìn)行處理，而是擱置不管，使問題越來(lái)越嚴(yán)重。

（三）農(nóng)民法制觀念淡薄

當(dāng)前農(nóng)村村民的法制觀念仍然很淡薄，對(duì)一些土地使用權(quán)的法律法規(guī)不清楚，認(rèn)為“只要我在這個(gè)地方建房，這塊土地就是我的”，缺乏集體意識(shí)。也有很多村民存有傳統(tǒng)的觀念，認(rèn)為老的住宅不能進(jìn)行拆遷，怕影響風(fēng)水。農(nóng)民法制觀念淡薄也經(jīng)常造成鄰里之間的住房矛盾，影響村民之間人際關(guān)系的和諧，不利于社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)。

三、農(nóng)村宅基地管理工作中問題的解決措施

（一）加強(qiáng)宣傳教育

各地的國(guó)土資源管理局應(yīng)在每年的地球日和土地日等節(jié)日，在其管轄的范圍內(nèi)圍繞“土地資源合理利用”這一主題開展宣傳活動(dòng)，使農(nóng)村居民詳細(xì)地了解和掌握國(guó)家土地法律法規(guī)和相關(guān)政策，使老百姓真正做到知法、用法和守法，堅(jiān)決杜絕違法用地、占地等事件的發(fā)生。同時(shí)，各地政府應(yīng)加大對(duì)土地管理人員的培訓(xùn)力度，提升工作人員的綜合素質(zhì)，使其做到真正為老百姓服務(wù)。

（二）合理規(guī)劃布局

地方政府應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)氐奶攸c(diǎn)和實(shí)際情況，合理規(guī)劃農(nóng)村布局，對(duì)農(nóng)村的土地資源使用情況進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃，嚴(yán)格地控制農(nóng)村土地的使用規(guī)模，確保土地資源的高效利用。同時(shí)，政府應(yīng)聘請(qǐng)專業(yè)人員對(duì)農(nóng)村居民的房屋建造情況進(jìn)行詳細(xì)規(guī)劃，有效避免農(nóng)村住宅建設(shè)過程中土地資源的盲目使用和大量浪費(fèi)。

（三）加大執(zhí)法力度

政府應(yīng)考慮地方的實(shí)際情況，完善土地執(zhí)法體系，通過多部門的共同努力，有效杜絕農(nóng)村的違規(guī)建設(shè)問題。土地管理部門應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)法，一旦發(fā)現(xiàn)農(nóng)村存在違規(guī)建設(shè)、改變土地用途的行為，應(yīng)立即進(jìn)行查處，使違規(guī)用地問題消滅在萌芽之中，使老百姓的合法利益得到保障。此外，政府要特別加強(qiáng)對(duì)基層土地使用情況的巡查力度，嚴(yán)格查處各種違法亂建現(xiàn)象，如果發(fā)現(xiàn)較為嚴(yán)重土地違規(guī)使用的問題，應(yīng)嚴(yán)厲追究相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。

（四）嚴(yán)格規(guī)范程序

在農(nóng)村宅基地管理過程中，農(nóng)村宅基地管理部門應(yīng)嚴(yán)格規(guī)范審批程序，對(duì)宅基地的申請(qǐng)成員進(jìn)行嚴(yán)格審核，保證宅基地批準(zhǔn)人的地位，確保只有符合“一戶一宅”規(guī)定的申請(qǐng)人才能得到宅基地的審批。縣、鄉(xiāng)人民政府應(yīng)根據(jù)相應(yīng)的審批層級(jí)進(jìn)行逐層審批，對(duì)符合批準(zhǔn)要求的宅基地應(yīng)及時(shí)進(jìn)行相關(guān)信息的，接受廣大人民群眾的監(jiān)督。

四、結(jié)語(yǔ)

土地法對(duì)宅基地規(guī)定范文第2篇

為進(jìn)一步加強(qiáng)市區(qū)（不含區(qū)，下同）農(nóng)村宅基地管理，正確引導(dǎo)農(nóng)村村民住宅建設(shè)合理、節(jié)約使用土地，切實(shí)保護(hù)耕地，根據(jù)《國(guó)土資源部關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》（國(guó)土資發(fā)[]234號(hào)）和《省人民政府辦公廳關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理工作的通知》（政辦發(fā)[]104號(hào)）精神，現(xiàn)就相關(guān)要求通知如下：

一、明確責(zé)任，強(qiáng)化農(nóng)村宅基地管理

鄉(xiāng)鎮(zhèn)（辦事處）政府是農(nóng)村宅基地管理的責(zé)任主體，負(fù)責(zé)組織實(shí)施農(nóng)村宅基地的規(guī)劃、用地報(bào)批和農(nóng)民違法占地建房的監(jiān)管工作，鄉(xiāng)鎮(zhèn)（辦事處）國(guó)土資源所具體負(fù)責(zé)農(nóng)村宅基地的管理工作。各地要高度重視，切實(shí)加強(qiáng)對(duì)農(nóng)村宅基地的監(jiān)管力度。對(duì)管理不力的，將按規(guī)定追究相關(guān)負(fù)責(zé)人的責(zé)任。

二、完善規(guī)劃，引導(dǎo)農(nóng)村村民建房合理布局

各地要抓緊完成鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃和村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃的編制工作，合理確定小城鎮(zhèn)和農(nóng)村居民點(diǎn)的數(shù)量、布局、范圍和用地規(guī)模，引導(dǎo)農(nóng)村村民住宅建設(shè)按規(guī)劃、有計(jì)劃地向小城鎮(zhèn)和中心村集中。認(rèn)真執(zhí)行《市市區(qū)中心城區(qū)村（居）民建房管理暫行辦法》（市政府令[]第5號(hào)）的規(guī)定，市區(qū)一、二級(jí)控制區(qū)內(nèi)不再單獨(dú)批準(zhǔn)使用宅基地，不得興建單門獨(dú)戶住宅。三級(jí)控制區(qū)內(nèi)符合建房條件申請(qǐng)宅基地的，應(yīng)當(dāng)充分利用原有宅基地、村內(nèi)空閑地和周邊的荒地。

三、認(rèn)真審查，嚴(yán)格宅基地申請(qǐng)條件

農(nóng)村村民申請(qǐng)宅基地必須符合省、市和地方人民政府、村集體經(jīng)濟(jì)組織確定的建房條件，并經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織或村民小組張榜公布后無(wú)異議。農(nóng)村村民一戶只能有一處宅基地，面積不得超過市政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民將原有住房出賣、出租或贈(zèng)與他人后，再申請(qǐng)宅基地的，以及城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村申請(qǐng)宅基地建房的，不得批準(zhǔn)。

四嚴(yán)格程序，規(guī)范農(nóng)村宅基地審批

農(nóng)村宅基地需占用農(nóng)用地的，應(yīng)依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，確需占用耕地的，必須以“先補(bǔ)后占”的方式落實(shí)補(bǔ)充耕地。依法辦理轉(zhuǎn)用手續(xù)后（或農(nóng)村宅基地為村內(nèi)空閑地、老宅基地和未利用土地的），由村、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（辦事處）進(jìn)行逐級(jí)審核，城區(qū)政府按戶逐宗批準(zhǔn)供應(yīng)宅基地。在宅基地審核過程中，鄉(xiāng)鎮(zhèn)（辦事處）國(guó)土資源管理所要做到審查、放線和驗(yàn)收“三到場(chǎng)”，嚴(yán)格認(rèn)真把關(guān)。

土地法對(duì)宅基地規(guī)定范文第3篇

一、申請(qǐng)人郭增嶺稱2005年5月在本人毫不知情的情況下，自己承包的土地370平方米被村委會(huì)擅自批準(zhǔn)給他人做為宅基地使用，并且在建房過程中曾多次找到村委會(huì)要求停止建房，村委會(huì)不支持我的請(qǐng)求反而同意將房屋建完，侵犯了自己的合法權(quán)益。因此向法庭提訟，要求村委會(huì)返還自己的承包地370平方米，并賠償經(jīng)濟(jì)損失，而且負(fù)擔(dān)訴訟費(fèi)用。

二、案件處理方式

（1）郭增嶺與北河村村民委員會(huì)沒有簽訂該土地承包合同，村委會(huì)有權(quán)統(tǒng)一管理和批準(zhǔn)該空閑地的使用，郭增嶺無(wú)權(quán)干涉。

（2）北河村村民委員會(huì)同意本村村民建房符合法律規(guī)定，沒有侵犯郭增嶺的合法權(quán)益，應(yīng)駁回郭增嶺要求賠償?shù)脑V訟請(qǐng)求，訴訟費(fèi)用由郭增嶺承擔(dān)。

三、對(duì)此案例的分析

此案產(chǎn)生的主要原因是由于有些農(nóng)民對(duì)有關(guān)涉及農(nóng)村的法律法規(guī)條文理解不夠，缺乏法律常識(shí)造成的。首先，申訴方將村里批準(zhǔn)給他的宅基地在未經(jīng)村委會(huì)同意的情況下私自將該宅基地和剩余土地賣給他人建房，已違反了土地法的有關(guān)規(guī)定。其次，申訴方在放棄管理和使用該370平方米空閑地后又要求村委會(huì)退還，并阻攔村委會(huì)將該地批準(zhǔn)他人建房，侵犯了第三人的合法權(quán)益。

四、本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問題是：北河村村民委員會(huì)是否侵犯了郭增嶺的合法權(quán)益問題。

針對(duì)焦點(diǎn)問題。

（1）本案爭(zhēng)議的370平方米空閑地是否是郭增嶺的承包地問題。

1992年2月，因郭增嶺與其父母關(guān)系不和，向村委會(huì)申請(qǐng)宅基地，當(dāng)時(shí)經(jīng)村委會(huì)同意土地部門審批將其耕種的土地劃分一部分做為宅基地，但郭增嶺并沒有在此建房而是不經(jīng)村委會(huì)同意將宅基地以高價(jià)賣給了本村村民，房屋建成后，郭增嶺沒有將房屋使用面積以外的370平方米土地耕種和管理，而是放棄了該地的經(jīng)營(yíng)權(quán)，2000年4月村里統(tǒng)一發(fā)放農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證書時(shí)，也沒有將該土地面積登記在郭增嶺名下。更沒有簽訂過土地承包合同。根據(jù)《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》第三條：“國(guó)家實(shí)行農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)制度。農(nóng)村土地承包采取農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的家庭承包方式等……”。規(guī)定，因此郭增嶺沒有與被訴方簽訂土地承包合同，不享有對(duì)該地的經(jīng)營(yíng)權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第62條：“農(nóng)村村民出賣、出租住房后再申請(qǐng)宅基地的不予批準(zhǔn)?！钡囊?guī)定，應(yīng)不支持原告方的訴訟請(qǐng)求。

（2）北河村村民委員會(huì)是否侵犯了郭增嶺的合法權(quán)益問題。

由于當(dāng)時(shí)郭增嶺放棄了該地的耕種和管理，所以經(jīng)當(dāng)時(shí)的村委會(huì)研究決定，將該地劃為空閑地由村里統(tǒng)一管理。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定：“禁止棄耕撂荒承包地，對(duì)棄耕的經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)組織耕種，不得撂荒，承包農(nóng)戶連續(xù)2年棄耕的發(fā)包方有權(quán)終止承包合同，收回承包地”。由此可見，該空閑地實(shí)屬村集體土地，村里有權(quán)收回統(tǒng)一管理和使用，任何人不得干涉。因此北河村村民委員會(huì)將此地批準(zhǔn)他人做為宅基地沒有侵犯郭增嶺的合法權(quán)益。

土地法對(duì)宅基地規(guī)定范文第4篇

工業(yè)化與城市化是不可抵擋的歷史潮流，但是目前，伴隨著城鄉(xiāng)間不平衡發(fā)展，大量農(nóng)村人口涌入城市，農(nóng)村土地利用問題突出，農(nóng)村空心化現(xiàn)象已經(jīng)十分普遍。進(jìn)入21世紀(jì)，我國(guó)城市化發(fā)展的腳步越來(lái)越快，農(nóng)村城鎮(zhèn)化程度也越來(lái)越高，同時(shí)農(nóng)村空心化趨勢(shì)越來(lái)越明顯，范圍越來(lái)越廣。大量的農(nóng)村勞動(dòng)力向城市轉(zhuǎn)移，農(nóng)村勞動(dòng)力空虛，土地利用率低，農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共服務(wù)滯后，空心村教育、養(yǎng)老問題都受到挑戰(zhàn)，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，農(nóng)村空心化現(xiàn)象愈演愈烈。農(nóng)村空心化帶來(lái)的危害也越來(lái)越受到學(xué)術(shù)界、政府和社會(huì)的重視，對(duì)農(nóng)村空心化現(xiàn)象的研究已顯得十分必要。

一、農(nóng)村空心化的內(nèi)涵和現(xiàn)狀

針對(duì)農(nóng)村空心化的基本概念和科學(xué)內(nèi)涵，學(xué)界一直以來(lái)都沒有形成統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)，專家學(xué)者分別從土地利用的角度、城市化背景、村莊空間布局、形成原因等方面定義了農(nóng)村空心化現(xiàn)象。中國(guó)科學(xué)院地理科學(xué)與資源研究所基地研究員劉彥隨比較完整地定義了農(nóng)村空心化：“農(nóng)村空心化本質(zhì)上是城鄉(xiāng)發(fā)展轉(zhuǎn)型過程中，由于農(nóng)村人口非農(nóng)化引起‘人走樓空’以及宅基地普遍‘建新不拆舊’，新建住宅逐漸向外擴(kuò)展，導(dǎo)致村莊用地規(guī)模擴(kuò)大、閑置廢棄加劇的一種‘外擴(kuò)內(nèi)空’的不良演化過程?！盵1]

農(nóng)村空心化是城鄉(xiāng)發(fā)展過程中的一種形態(tài)，在中國(guó)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)、政治體制背景下，有一定普遍性、復(fù)雜性、特殊性，必須結(jié)合其形成的政治、體制因素對(duì)其定義。農(nóng)村空心化是在我國(guó)特有的城市化背景下發(fā)生的，由于農(nóng)村人口快速向城市流動(dòng)、土地管理制度不合理、法律制度不完善和鄉(xiāng)村管理規(guī)劃不足，導(dǎo)致農(nóng)村人口、土地、產(chǎn)業(yè)，以及公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施呈現(xiàn)空心化并引發(fā)一系列社會(huì)負(fù)效應(yīng)的不良過程，空心村則是這一演化過程的必然結(jié)果，主要表現(xiàn)為：

（一）農(nóng)村人口空心化

所謂農(nóng)村人口“空心化”是指：“農(nóng)村青壯年勞動(dòng)力大量流入城市，導(dǎo)致農(nóng)村人口下降和農(nóng)村青壯年人口比例下降，農(nóng)村剩下的人口大多數(shù)是老人、婦女和兒童?！盵2]2002年，四川省農(nóng)村勞動(dòng)力大約為3 948萬(wàn)人，外出流動(dòng)就業(yè)人員1 236.5萬(wàn)人，占農(nóng)村勞動(dòng)力總數(shù)的3l%[3]。這使得四川農(nóng)村勞動(dòng)力空虛，并且根據(jù)調(diào)查顯示，大多青壯年村民外出就業(yè)，只有“老殘病弱”留守農(nóng)村。

根據(jù)圖1-1，中國(guó)鄉(xiāng)村人口總數(shù)變動(dòng)趨勢(shì)上，顯而易見，自1995年我國(guó)鄉(xiāng)村達(dá)到最高點(diǎn)后持續(xù)下降，自此中國(guó)農(nóng)村人口呈現(xiàn)歷史性的下降趨勢(shì)。1980年中國(guó)農(nóng)村人口大約為7.9億，而到1995年已經(jīng)上升到8.6億，此后，農(nóng)村人口數(shù)開始下滑，到2012年已經(jīng)降到6.4億人，17年間減少了近2.2億農(nóng)民。不僅如此，自1995年起17年間，從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的農(nóng)民也在持續(xù)減少（見表1-1），已從3.5億降至2.6億，越來(lái)越多的農(nóng)民不再?gòu)氖罗r(nóng)業(yè)生產(chǎn)，而是外出打工、經(jīng)商或是求學(xué)。

（二）土地空心化

土地空心化，即土地拋荒，新建住房亂占耕地，勞動(dòng)力流入城市，人走屋空，棄置耕地，導(dǎo)致的土地資源浪費(fèi)，耕地面積不斷減少的狀態(tài)。2000―2009年之間，農(nóng)村新建住宅2.24億平方米，農(nóng)村人均住房面積也自24.8平方米增至33.6平方米（見表1-2），但是許多農(nóng)村知識(shí)青年、青壯年都進(jìn)城務(wù)工，因此宅基地荒廢現(xiàn)象十分嚴(yán)重。

（三）農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)空心化

以來(lái)，國(guó)家實(shí)行家庭聯(lián)產(chǎn)承包制，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)體制改革，促進(jìn)非公有制經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展。為了減輕農(nóng)民負(fù)擔(dān)，我國(guó)自2006年1月1日起取消農(nóng)業(yè)稅，可是種地效益仍然保持在較低的水平上，越來(lái)越多的農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工，一些有知識(shí)、有技術(shù)的農(nóng)村人也不愿意留在農(nóng)村，更愿意進(jìn)入城市工作、學(xué)習(xí)。根據(jù)表1-3，我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值在2010年為397 983.3億元，比2005年擴(kuò)大2.1倍，而2010年第一產(chǎn)業(yè)總值比2005年擴(kuò)大1.8倍，第一產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中所占比重逐年下降，農(nóng)村投資發(fā)展空間狹小，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)緩慢，導(dǎo)致農(nóng)村產(chǎn)業(yè)空心化。

二、農(nóng)村空心化成因的法律分析

（一）城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)

1.城鄉(xiāng)二元戶籍制度

《中華人民共和國(guó)戶口登記條例》規(guī)定：城鄉(xiāng)居民分為“農(nóng)業(yè)戶口”和“非農(nóng)業(yè)戶口”，對(duì)人口流動(dòng)實(shí)行嚴(yán)格限制，建立了城鄉(xiāng)二元戶籍制度。1984年10月，國(guó)務(wù)院頒布《關(guān)于農(nóng)民進(jìn)入集鎮(zhèn)落戶問題的通知》，允許長(zhǎng)期在城鎮(zhèn)務(wù)工、經(jīng)商、辦企業(yè)的農(nóng)民，在具有住所的前提下到集鎮(zhèn)落戶定居，放寬了對(duì)農(nóng)村人口流動(dòng)的限制。90年代開始深化戶籍制度改革，加速農(nóng)村人口向城市流動(dòng)，農(nóng)村宅基地閑置現(xiàn)象開始出現(xiàn)[7]。

現(xiàn)行戶籍管理制度雖然已成半開放態(tài)勢(shì)，但是城鄉(xiāng)戶籍仍然有別，在城鎮(zhèn)工作的農(nóng)村戶籍人口不能與城市居民獲得同樣的醫(yī)療、養(yǎng)老、生活保障和受教育待遇。同時(shí)，離鄉(xiāng)的農(nóng)村人口仍然有承包土地、擁有宅基地的權(quán)力，不過他們不從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，導(dǎo)致耕地撂荒，農(nóng)村宅基地閑置和廢棄。

2.城鄉(xiāng)二元土地制度

農(nóng)村土地歸集體所有，改革開放后，農(nóng)村開始實(shí)行家庭聯(lián)產(chǎn)承包經(jīng)營(yíng)責(zé)任制和統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營(yíng)體制，農(nóng)民對(duì)土地享有承包權(quán)，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)限于不改變集體所有權(quán)性質(zhì)和農(nóng)業(yè)用途，閑置、廢棄耕地也能得到合理利用。現(xiàn)行的土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度使農(nóng)地處于分散和低效利用狀態(tài)，經(jīng)營(yíng)農(nóng)地的比較效益逐步降低，因此占地建宅的機(jī)會(huì)成本低，新建宅基地增多。

雖然農(nóng)民依法享有對(duì)農(nóng)村宅基的使用權(quán)，使用權(quán)也是可以轉(zhuǎn)讓的，必須具備如下條件：一是經(jīng)本村委會(huì)同意；二是轉(zhuǎn)讓人與受讓人為同村人；三是轉(zhuǎn)讓人必須是戶口已遷出本村或“一戶多宅”的宅基地使用者。如系一戶一宅，須明確表明不再申請(qǐng)宅基地，且有證據(jù)表明其已有住房保障；四是受讓人無(wú)宅基地；五是宅基地使用權(quán)須與住房一并轉(zhuǎn)讓，不能單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。這些條件使得農(nóng)村宅基地退出和房屋交易異常困難，遷移城市的原農(nóng)村居民在農(nóng)村的房屋長(zhǎng)期閑置[8]。

3.城鄉(xiāng)二元社會(huì)保障制度

城鄉(xiāng)不均衡發(fā)展，致使城鄉(xiāng)社會(huì)保障不公平，農(nóng)民沒有辦法享受和市民同等待遇的保障制度。從總體上看，城鎮(zhèn)已經(jīng)基本建立比較完整的社會(huì)保障制度，相比農(nóng)村“家庭保障”與“土地保障”相互結(jié)合、相互補(bǔ)充的社會(huì)保障制度，更為完善全面，農(nóng)村目前很少或基本沒有失業(yè)保險(xiǎn)、住房保障等社會(huì)福利，顯然已不能適應(yīng)社會(huì)發(fā)展的需要。

不健全的社會(huì)保障體系和較高的城市生活門檻，使農(nóng)村勞動(dòng)力短期流動(dòng)，造成宅基地季節(jié)性閑置；農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓困難，遷移城市的原村民的房屋長(zhǎng)期閑置，一邊享受城鎮(zhèn)的社會(huì)保障，一邊繼續(xù)占有農(nóng)村宅基地的社保功能，雙重占有社會(huì)資源。

（二）土地管理使用法律不完善

我國(guó)《土地管理法》規(guī)定：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，但是在已形成空心狀態(tài)的空心村，“一戶多宅”的現(xiàn)象屢見不鮮，這與農(nóng)村宅基地制度不合理有很大關(guān)系。我國(guó)宅基地使用權(quán)的取得具有無(wú)償性，正是這種取得和使用方式，使農(nóng)村人對(duì)土地使用十分不珍惜，經(jīng)常會(huì)發(fā)生超占、多占和閑置的情況，浪費(fèi)農(nóng)村土地資源，阻礙農(nóng)村經(jīng)濟(jì)健康有序發(fā)展。

我國(guó)法律嚴(yán)格限制農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)，但是對(duì)土地閑置和拋荒卻未做出明確約束。而且，土地流轉(zhuǎn)作為一種市場(chǎng)行為，需要建立相應(yīng)的流轉(zhuǎn)市場(chǎng)和中介組織，為土地流轉(zhuǎn)提供有效服務(wù)。但是由于土地流轉(zhuǎn)制度不完善，市場(chǎng)不健全，中介組織匱乏，造成農(nóng)村土地閑置、拋荒問題嚴(yán)重。

（三）法律觀念淡薄

農(nóng)村建房的隨意性，很大程度是法律制度不完善造成的?，F(xiàn)行土地法雖然對(duì)宅基地建設(shè)做出約束規(guī)定，但是執(zhí)行力度不夠，法律政策落實(shí)不下去；農(nóng)村普法宣傳貫徹不到位，村民對(duì)宅基地使用的法律觀念淡?。晃覈?guó)土地法未規(guī)定有償使用宅基地的制度，而宅基地使用權(quán)的無(wú)償性，促使更多村民盲目、隨意建設(shè)住宅，“一戶多宅”和“一戶多房”現(xiàn)象嚴(yán)重。

農(nóng)村青年人流入城市，留下的都是需要提供更多法律保障的老人、兒童和婦女，他們的法制觀念淡薄，不能利用法律武器維護(hù)自己的合法權(quán)益。至今為止，我國(guó)法律針對(duì)留守兒童、老人尚未專門立法，這一方面的立法空白難以保證合理安置留守兒童、老人，相比社會(huì)保障體系較為完善的城市，加速了人口向城市流動(dòng)。

土地法對(duì)宅基地規(guī)定范文第5篇

關(guān)鍵詞：農(nóng)村；宅基地管理；措施及對(duì)策

中圖分類號(hào):F320文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A

1 宅基地管理目前存在的問題

目前，在宅基地管理上，隨著相關(guān)管理政策的逐步推進(jìn)， 農(nóng)村宅基地管理不斷規(guī)范化，在宅基地管理上取得了一些成績(jī)，但由于某些環(huán)節(jié)上還存在一些不規(guī)范的現(xiàn)象，導(dǎo)致了宅基地管理還存在很多問題。通過對(duì)存在的問題分析，探討了提升農(nóng)村宅基地管理水平的相關(guān)對(duì)策。

1.1 法律法規(guī)建設(shè)不完善，管理難度增加

國(guó)土資源部于2004 年以部門意見的形式，頒布了《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》，法律自身的效能相對(duì)比較低，這與立法較為完善的城市房地產(chǎn)管理對(duì)比來(lái)看， 宅基地管理立法存在一定的滯后性，導(dǎo)致法律存在真空，內(nèi)容也不細(xì)致。宅基地方面的法律法規(guī)建設(shè)的不完備性，導(dǎo)致管理難度進(jìn)一步增大，特別是在農(nóng)村宅基地管理中出現(xiàn)的一些新問題， 很難得到有效的解決，給執(zhí)法帶來(lái)一定難度?，F(xiàn)在建設(shè)用地行為違法多，農(nóng)村村民違法用地是宅基地管理混亂的重頭戲，農(nóng)民建房選址存在盲目性，未批先占、不批亦占現(xiàn)象嚴(yán)重，造成了很大的負(fù)面影響。有關(guān)規(guī)定的滯后，加大了宅基地管理難度。關(guān)于宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方面的規(guī)范性政策文件數(shù)量少，目前對(duì)農(nóng)村宅基地的管理依據(jù)僅限于土地管理法律法規(guī)的相關(guān)政策性文件和個(gè)別條文，這些法律法規(guī)和文件，操作性不強(qiáng)，缺乏系統(tǒng)性和針對(duì)性，相互之間缺少銜接，因此造成宅基地管理上的不規(guī)范，給土地行政執(zhí)法和民事司法工作帶來(lái)了很大的困難。

1.2 宅基地規(guī)劃存在滯后性，“空置住宅”現(xiàn)象普遍

宅基地規(guī)劃存在一定的滯后性，一些政策未落實(shí)到點(diǎn)上，也沒有針對(duì)村莊布局展開深入詳細(xì)的規(guī)劃，規(guī)劃所起到的控制、引導(dǎo)作用并不夠，也不能科學(xué)確定農(nóng)村宅基地用地規(guī)模與布局，這勢(shì)必在某種程度上減緩城鎮(zhèn)化的進(jìn)程， 使得農(nóng)村宅基地在使用上呈現(xiàn)失控的態(tài)勢(shì)。相關(guān)資料顯示， 農(nóng)村存在大量的“空置住宅”，特別是隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的進(jìn)一步提速，相關(guān)的配套設(shè)施不能實(shí)現(xiàn)與時(shí)俱進(jìn)，宅基地管理未步入良性軌道。

1.3 居民點(diǎn)布局混亂，浪費(fèi)土地現(xiàn)象嚴(yán)重

農(nóng)民建房浪費(fèi)土地現(xiàn)象嚴(yán)重，基本上沒有統(tǒng)一規(guī)劃，哪里地勢(shì)好就在哪里建，選址多數(shù)選擇在自家的承包地、自留地或交通較為便利的道路兩旁，有些城郊村見縫插針，造成農(nóng)村居民點(diǎn)布局分散，沒有形成集中布局的形勢(shì)。新房舊房錯(cuò)綜復(fù)雜，極為混亂，且占用耕地較多，環(huán)境質(zhì)量低劣。多數(shù)村莊建設(shè)缺少科學(xué)合理的總體規(guī)劃，村莊的平面布局、規(guī)模、空間結(jié)構(gòu)都缺少科學(xué)性，造成土地的嚴(yán)重浪費(fèi)。

1.4 一戶多宅和超占現(xiàn)象嚴(yán)重，“空心村”、閑置、空置宅基地較為普遍

據(jù)調(diào)查，現(xiàn)在農(nóng)民超占現(xiàn)象嚴(yán)重，約15%的農(nóng)戶擁有多處宅基地，空置住宅面積不斷增加。農(nóng)民在新的地點(diǎn)建房，但舊房又拆除，形成了的空心村。在某些地區(qū)各種特權(quán)人群利用各種關(guān)系和優(yōu)勢(shì)，占用農(nóng)村集體土地建住宅，一戶多基和超占面積現(xiàn)象更為突出。隨著城市化進(jìn)程加快，在目前相關(guān)配套改革滯后的情況下，農(nóng)村住宅空置現(xiàn)象更為普遍。

1.5 產(chǎn)權(quán)不明晰，宅基地流轉(zhuǎn)機(jī)制缺失

由于宅基地相關(guān)配套工作的滯后，導(dǎo)致農(nóng)村宅基地情況不清，產(chǎn)權(quán)不明，宅基地缺乏規(guī)劃。農(nóng)村集體土地非法入市，農(nóng)民私自出租宅基地、非法轉(zhuǎn)讓，私下協(xié)議，未辦理合法手續(xù)，農(nóng)村宅基地的市場(chǎng)流轉(zhuǎn)面臨體制性制約，但經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)使隱形交易的存在，宅基地和住宅的非法交易禁而不止，交易量呈增多趨勢(shì)。缺少必要的指導(dǎo)與規(guī)范，出現(xiàn)的隱易行為，嚴(yán)重制約了土地市場(chǎng)的正常運(yùn)作，并且也加劇了農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)中的產(chǎn)權(quán)糾紛，擾亂了土地市場(chǎng)的正常秩序，加劇了土地權(quán)屬混亂和產(chǎn)權(quán)糾紛，增加了土地管理的難度。

2 加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的措施及對(duì)策

2.1 制定農(nóng)村宅基地管理的法律法規(guī)，推進(jìn)農(nóng)村宅基地的集聚化建設(shè)步伐

首先，制定農(nóng)村宅基地管理的法律法規(guī)。從當(dāng)前農(nóng)村宅基地管理的實(shí)際出發(fā)，出臺(tái)農(nóng)村宅基地管理方面的法律，進(jìn)一步明確農(nóng)村宅基地土地流轉(zhuǎn)、宅基地登記等方面的實(shí)際問題。其次，推進(jìn)農(nóng)村宅基地的集聚化建設(shè)步伐。按照城鎮(zhèn)化、經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際情況以及工業(yè)化的實(shí)際情況，預(yù)測(cè)農(nóng)村的用地規(guī)模、居民點(diǎn)實(shí)際數(shù)量。然后充分結(jié)合土地規(guī)劃的修訂工作與新農(nóng)村建設(shè)，進(jìn)一步完善鄉(xiāng)村的規(guī)劃，設(shè)立專門的資金來(lái)編制具體的村莊建設(shè)用地規(guī)劃，全面發(fā)揮好對(duì)村莊的引導(dǎo)與控制作用，一定要實(shí)事求是，開展分類指導(dǎo)，科學(xué)規(guī)劃城鄉(xiāng)建設(shè)性用地，進(jìn)一步規(guī)范農(nóng)村居民點(diǎn)用地，改善農(nóng)村面貌。而對(duì)第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展好的地區(qū)，可以嘗試將其納入到城鎮(zhèn)規(guī)劃，采取整體搬遷方式，逐漸實(shí)現(xiàn)向城鎮(zhèn)集中。而針對(duì)那些零星的住宅區(qū)、靠近城鎮(zhèn)的區(qū)域，都不能盲目推進(jìn)農(nóng)民生活公寓化，對(duì)遠(yuǎn)離城鎮(zhèn)的村莊，也不能強(qiáng)力推進(jìn)居民生活公寓化，需要從生產(chǎn)、生活的實(shí)際出發(fā)，創(chuàng)建中心村。

2.2 建立農(nóng)村宅基地有償使用制度和流轉(zhuǎn)制度

首先，建立農(nóng)村宅基地有償使用制度。盡全力打破傳統(tǒng)性的宅基地使用區(qū)域界限，進(jìn)一步加快農(nóng)村宅基地向小城鎮(zhèn)或者是中心村集中。統(tǒng)籌考慮好當(dāng)?shù)剞r(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及廣大農(nóng)民的實(shí)際承受能力的差異。堅(jiān)持采用農(nóng)村宅基地的有償性使用，并采取循序漸進(jìn)的方式，先在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市進(jìn)行試點(diǎn)，在條件成熟的時(shí)候，可以在全國(guó)逐漸推行。其次，建立農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)制度。當(dāng)前農(nóng)村宅基地的使用流轉(zhuǎn)權(quán)限制在了村莊內(nèi)部的集體性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)組織間，禁止城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村去購(gòu)買宅基地，這實(shí)際上是禁止農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)，也不能很好地創(chuàng)建城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)機(jī)制，構(gòu)建資源節(jié)約型社會(huì)。與此同時(shí)，大量的農(nóng)民開始到城市內(nèi)打工，農(nóng)村宅基地的閑置量進(jìn)一步增加。在科學(xué)的農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)制度框架內(nèi)，農(nóng)民在進(jìn)城之后， 宅基地也將會(huì)逐漸變成農(nóng)村非農(nóng)建設(shè)用地市場(chǎng)的有機(jī)載體，該市場(chǎng)的創(chuàng)建與完善，也有利于推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程。創(chuàng)建農(nóng)村宅基地使用方面的流轉(zhuǎn)制度， 根據(jù)土地承包權(quán)的未來(lái)改革走向，適當(dāng)調(diào)整農(nóng)村宅基地產(chǎn)權(quán)的設(shè)置。認(rèn)定每一塊宅基地使用需要按照規(guī)劃，進(jìn)行新增或者是適當(dāng)減少宅基地的使用面積。許可廣大農(nóng)村宅基地能在居民內(nèi)部實(shí)現(xiàn)有序流轉(zhuǎn)。全面建立與農(nóng)村宅

基地流轉(zhuǎn)相匹配的財(cái)稅制度與土地產(chǎn)權(quán)制度等。

2.3 建立農(nóng)民不動(dòng)產(chǎn)登記制度，推進(jìn)農(nóng)村宅基地的整理

進(jìn)一步確定在登記發(fā)證中的一些具體的政策界限，并且能實(shí)現(xiàn)徹底解決出現(xiàn)的超面積、一個(gè)住戶多套住宅的情況，進(jìn)一步加快農(nóng)村宅基地登記發(fā)證的步伐。在對(duì)農(nóng)村宅基地進(jìn)行全面普查后，建立檔案。掌握當(dāng)前的宅基地現(xiàn)狀與未來(lái)發(fā)展的規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村宅基地管理的規(guī)范化。土地管理是新農(nóng)村建設(shè)的重要抓手。全面面推進(jìn)農(nóng)村宅基地的整理，開展增加城鎮(zhèn)建設(shè)用地與農(nóng)村建設(shè)用地減少相互匹配間的試點(diǎn)工作。針對(duì)耕地資源儲(chǔ)備相對(duì)匱乏的地區(qū)，可以將建設(shè)用地收益反哺到農(nóng)村土地的整體利用上，使之成為新農(nóng)村建設(shè)中建設(shè)用地整理的重要投資渠道，全面緩解土地整理方面的資金問題。

2.4 農(nóng)民建房嚴(yán)格依法審批，實(shí)行一戶一宅制

要嚴(yán)格規(guī)范審批手續(xù)，實(shí)行村民安置建房新模式，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地規(guī)劃和用地計(jì)劃管理。改革和完善宅基地審批制度，加強(qiáng)農(nóng)民建房管理。建立宅基地審批“三到場(chǎng)”制度，進(jìn)一步規(guī)范了宅基地審批程序。要提高效率，要嚴(yán)格執(zhí)行一戶一宅制度、拆舊建新制度。根據(jù)我國(guó)土地法規(guī)定，“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地” 如果一戶農(nóng)民擁有了兩處以上宅基地就構(gòu)成違法，并依法進(jìn)行管理，追究相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。

2.5 對(duì)農(nóng)村宅基地進(jìn)行整理規(guī)劃，建立嚴(yán)格的宅基地監(jiān)督管理制度

農(nóng)村宅基地管理，必須堅(jiān)持合理布局、統(tǒng)一規(guī)劃、分步實(shí)施的原則及節(jié)約集約用地原則，農(nóng)村宅基地整理規(guī)劃工作，要堅(jiān)持高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)真貫徹建設(shè)新農(nóng)村的指導(dǎo)思想。對(duì)進(jìn)行宅基地整理的村莊規(guī)劃，要堅(jiān)持以人為本，把改善農(nóng)村居民的生活生產(chǎn)環(huán)境條件放在首位。強(qiáng)化宅基地規(guī)劃在宅基地管理中的地位和作用，強(qiáng)化批后監(jiān)督的措施和手段，正確處理政府干預(yù)和市場(chǎng)機(jī)制的關(guān)系，充分發(fā)揮政府干預(yù)職能，建立嚴(yán)格的宅基地監(jiān)督管理制度，強(qiáng)化宅基地的動(dòng)態(tài)監(jiān)管和權(quán)利保護(hù)。

2.6 強(qiáng)化基層國(guó)土部門的法律地位，完善相關(guān)法律法規(guī)

隨著國(guó)土資源管理體制改革的到位，在宅基地管理中，要充分發(fā)揮國(guó)土資源管理所在土地管理中的有效作用。并在法律上予以明確規(guī)定，為其依法行政，提供法律依據(jù)。要加強(qiáng)宅基地立法體系建設(shè)，盡快出臺(tái)相關(guān)法律法規(guī)，并完善現(xiàn)行法律制度，現(xiàn)行的法律制度對(duì)農(nóng)村宅基地的管理雖然作了規(guī)定，但操作性不強(qiáng)，某些方面還不夠完善。所以，加快宅基地立法工作，盡快出善相關(guān)法律法規(guī)，使農(nóng)村宅基地的使用和管理真正納入法制化軌道。

2.7 建立農(nóng)村宅基地退出和流轉(zhuǎn)機(jī)制，盡可能減少占用耕地建住宅

要建立農(nóng)村宅基地退出和流轉(zhuǎn)機(jī)制，首先是要建立農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償機(jī)制，為農(nóng)村廢棄宅基地復(fù)墾整理創(chuàng)造條件。其次是建立農(nóng)村宅基地有償使用制度，推動(dòng)農(nóng)村村民住宅建設(shè)逐步向小城鎮(zhèn)和中心村集中。其三是建立農(nóng)民宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度，調(diào)整農(nóng)村宅基地的產(chǎn)權(quán)設(shè)置。最后是建立規(guī)范、有序的農(nóng)村宅基地市場(chǎng)體系，集中起來(lái)建設(shè)中心村。同時(shí)盡可能減少占用耕地建住宅，改變住宅和養(yǎng)殖混在一起的臟、亂、差局面，使村容村貌得到根本性的改觀。盡可能的利用村內(nèi)閑置地或者集中開發(fā)、治理老村。

3 小 結(jié)