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項目可行性分析報告范文第1篇

冷鏈物流(ColdChainLogistics)泛指冷藏冷凍類食品在生產(chǎn)、貯藏運輸、銷售，到消費前的各個環(huán)節(jié)中始終處于規(guī)定的低溫環(huán)境下，以保證食品質(zhì)量，減少食品損耗的一項系統(tǒng)工程。它是隨著科學(xué)技術(shù)的進步、制冷技術(shù)的發(fā)展而建立起來的，是以冷凍工藝學(xué)為基礎(chǔ)、以制冷技術(shù)為手段的低溫物流過程。中國農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流業(yè)的快速發(fā)展，國家必須盡早制定和實施科學(xué)、有效的宏觀政策。冷鏈物流的要求比較高，相應(yīng)的管理和資金方面的投入也比普通的常溫物流要大。

雖然中國現(xiàn)代冷鏈物流發(fā)展的瓶頸和問題多多，但也不全是壞消息，值得高興的是，國家在這方面的法規(guī)越來越嚴，認識度越來越高，零售終端對供應(yīng)商的要求越來越高，也在不斷要求正規(guī)冷鏈的需求;這是社會發(fā)展的結(jié)果，也是中國冷鏈發(fā)展的關(guān)鍵，更主要的是市場供求關(guān)系發(fā)展的一個重要趨勢。產(chǎn)品本身的競爭，一個能保證溫度的產(chǎn)品要比另一個不能保證溫度的產(chǎn)品更受零售商的歡迎。在華東地區(qū)，對冷鏈的認識和需求均提高很快，它又是全國做得最好的地區(qū)，上海又是華東最好的，上海的消費者有理由感到欣慰。所以下一次作為消費者的你在購物時請更多地關(guān)注產(chǎn)品背后的冷鏈物流，這將會間接地幫助這個行業(yè)的發(fā)展。

【目錄】

第一部分 冷鏈物流項目總論

總論作為可行性研究報告的首要部分，要綜合敘述研究報告中各部分的主要問題和研究結(jié)論，并對項目的可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供方便。

一、冷鏈物流項目概況

(一)項目名稱

(二)項目承辦單位

(三)可行性研究工作承擔(dān)單位

(四)項目可行性研究依據(jù)

本項目可行性研究報告編制依據(jù)如下：

1.《中華人民共和國公司法》;

2.《中華人民共和國行政許可法》;

3.《國務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定》國發(fā)(20xx)20號 ;

4.《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整目錄20xx版》;

5.《國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年發(fā)展規(guī)劃》;

6.《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)(第三版)》，國家發(fā)展與改革委員會20xx

年審核批準施行;

7.《投資項目可行性研究指南》，國家發(fā)展與改革委員會20xx年

8. 企業(yè)投資決議;

9. ……;

10. 地方出臺的相關(guān)投資法律法規(guī)等。

(五)項目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模、目標

(六)項目建設(shè)地點

二、冷鏈物流項目可行性研究主要結(jié)論

在可行性研究中，對項目的產(chǎn)品銷售、原料供應(yīng)、政策保障、技術(shù)方案、資金總額及籌措、項目的財務(wù)效益和國民經(jīng)濟、社會效益等重大問題，都應(yīng)得出明確的結(jié)論，主要包括：

(一)項目產(chǎn)品市場前景

(二)項目原料供應(yīng)問題

(三)項目政策保障問題

(四)項目資金保障問題

(五)項目組織保障問題

(六)項目技術(shù)保障問題

(七)項目人力保障問題

(八)項目風(fēng)險控制問題

(九)項目財務(wù)效益結(jié)論

(十)項目社會效益結(jié)論

(十一)項目可行性綜合評價

三、主要技術(shù)經(jīng)濟指標表

在總論部分中，可將研究報告中各部分的主要技術(shù)經(jīng)濟指標匯總，列出主要技術(shù)經(jīng)濟指標表，使審批和決策者對項目作全貌了解。

表1 技術(shù)經(jīng)濟指標匯總表

四、存在的問題及建議

對可行性研究中提出的項目的主要問題進行說明并提出解決的建議。

1.項目總投資來源及投入問題

項目總投資主要來自項目發(fā)起公司自籌資金，按照計劃在20xx年3月份前完成項目申報審批工作。預(yù)計項目總投資資金到位時間在20xx年4月底。整個項目建設(shè)期內(nèi)，主要完成項目可研報告編制、項目備案、土建及配套工程、人員招聘及培訓(xùn)、設(shè)備簽約、設(shè)備生產(chǎn)、設(shè)備運行及驗收等工作。

項目發(fā)起公司擬設(shè)立專項資金賬戶用于項目建設(shè)用資金的管理工作。對于資金不足部分則以銀行貸款、設(shè)備融資，合作，租賃等多種方式解決。

2.項目原料供應(yīng)及使用問題

項目產(chǎn)品的原料目前在市場上供應(yīng)充足，可以實現(xiàn)就近采購。項目本著生產(chǎn)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品、創(chuàng)造一流品牌的理念，對原材料環(huán)節(jié)進行嚴格把關(guān)，對原料供應(yīng)商進行優(yōu)選，保證生產(chǎn)順利進行。

3.項目技術(shù)先進性問題

項目生產(chǎn)本著高起點、高標準的準則，擬采購先進技術(shù)工藝設(shè)備，引進先進生產(chǎn)管理經(jīng)驗，對生產(chǎn)技術(shù)員工進行專業(yè)化培訓(xùn)，保證生產(chǎn)高效、工藝先進、產(chǎn)品質(zhì)量達標。

第二部分 冷鏈物流項目建設(shè)背景、必要性、可行性

這一部分主要應(yīng)說明項目發(fā)起的背景、投資的必要性、投資理由及項目開展的支撐性條件等等。

一、冷鏈物流項目建設(shè)背景

(一)冷鏈物流項目市場迅速發(fā)展

冷鏈物流項目所屬行業(yè)是在最近幾年間迅速發(fā)展。行業(yè)在繁榮國內(nèi)市場、擴大出口創(chuàng)匯、吸納社會就業(yè)、促進經(jīng)濟增長等方面發(fā)揮的作用越來越明顯……

(二)國家產(chǎn)業(yè)規(guī)劃或地方產(chǎn)業(yè)規(guī)劃

我國非常中國冷鏈物流領(lǐng)域的發(fā)展，國家和地方在最近幾年有關(guān)該領(lǐng)域的政策力度明顯加強，突出表現(xiàn)在如下幾個方面：

(1)穩(wěn)定國內(nèi)外市場;

(2)提高自主創(chuàng)新能力;

(3)加快實施技術(shù)改造;

(4)淘汰落后產(chǎn)能;

(5)優(yōu)化區(qū)域布局;

(6)完善服務(wù)體系;

(7)加快自主品牌建設(shè);

(8)提升企業(yè)競爭實力。

(三)項目發(fā)起人以及發(fā)起緣由

……

二、冷鏈物流項目建設(shè)必要性

(一)……

(二)……

(三)……

(四)……

三、冷鏈物流項目建設(shè)可行性

(一)經(jīng)濟可行性

(二)政策可行性

(三)技術(shù)可行性

本項目建設(shè)堅持高起點、高標準方案，為保證工藝先進性，關(guān)鍵設(shè)備引進國外廠商，其他輔助設(shè)備從國內(nèi)廠商中優(yōu)選。該公司始建于1998年，20xx年改制為股份有限公司，經(jīng)過多年的技術(shù)改造和生產(chǎn)實踐，公司創(chuàng)造出一流的冷鏈物流工藝和先進的管理技術(shù)，完全能夠按照行業(yè)標準進行生產(chǎn)和檢測，其新技術(shù)方案的引入，將有效保證本項目順利開展。

(四)模式可行性

冷鏈物流項目實施由項目發(fā)起公司自行組織，引進先進生產(chǎn)設(shè)備，土建工程由公司自主組織建設(shè)。項目建成后，項目運作由該公司全資注冊子公司主導(dǎo)，項目產(chǎn)品面向國內(nèi)、國際兩個市場。目前，國內(nèi)外市場發(fā)展均較為迅速，市場空間放量速度加快，市場需求強勁，可以保證產(chǎn)品有效銷售。

(五)組織和人力資源可行性

第三部分 冷鏈物流項目產(chǎn)品市場分析

市場分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一個項目，其生產(chǎn)規(guī)模的確定、技術(shù)的選擇、投資估算甚至廠址的選擇，都必須在對市場需求情況有了充分了解以后才能決定。而且市場分析的結(jié)果，還可以決定產(chǎn)品的價格、銷售收入，最終影響到項目的盈利性和可行性。在可行性研究報告中，要詳細研究當前市場現(xiàn)狀，以此作為后期決策的依據(jù)。

一、冷鏈物流項目產(chǎn)品市場調(diào)查

(一)冷鏈物流項目產(chǎn)品國際市場調(diào)查

(二)冷鏈物流項目產(chǎn)品國內(nèi)市場調(diào)查

(三)冷鏈物流項目產(chǎn)品價格調(diào)查

(四)冷鏈物流項目產(chǎn)品上游原料市場調(diào)查

(五)冷鏈物流項目產(chǎn)品下游消費市場調(diào)查

(六)冷鏈物流項目產(chǎn)品市場競爭調(diào)查

二、冷鏈物流項目產(chǎn)品市場預(yù)測

市場預(yù)測是市場調(diào)查在時間上和空間上的延續(xù)，是利用市場調(diào)查所得到的信息資料，根據(jù)市場信息資料分析報告的結(jié)論，對本項目產(chǎn)品未來市場需求量及相關(guān)因素所進行的定量與定性的判斷與分析。在可行性研究工作中，市場預(yù)測的結(jié)論是制訂產(chǎn)品方案，確定項目建設(shè)規(guī)模所必須的依據(jù)。

(一)冷鏈物流項目產(chǎn)品國際市場預(yù)測

(二)冷鏈物流項目產(chǎn)品國內(nèi)市場預(yù)測

(三)冷鏈物流項目產(chǎn)品價格預(yù)測

(四)冷鏈物流項目產(chǎn)品上游原料市場預(yù)測

(五)冷鏈物流項目產(chǎn)品下游消費市場預(yù)測

(六)冷鏈物流項目發(fā)展前景綜述

第四部分 冷鏈物流項目產(chǎn)品規(guī)劃方案

一、冷鏈物流項目產(chǎn)品產(chǎn)能規(guī)劃方案

二、冷鏈物流項目產(chǎn)品工藝規(guī)劃方案

(一)工藝設(shè)備選型

(二)工藝說明

(三)工藝流程

三、冷鏈物流項目產(chǎn)品營銷規(guī)劃方案

(一)營銷戰(zhàn)略規(guī)劃

(二)營銷模式

在商品經(jīng)濟環(huán)境中，企業(yè)要根據(jù)市場情況，制定合格的銷售模式，爭取擴大市場份額，穩(wěn)定銷售價格，提高產(chǎn)品競爭能力。因此，在可行性研究中，要對市場營銷模式進行研究。

1、投資者分成

2、企業(yè)自銷

3、國家部分收購

4、經(jīng)銷人情況分析

(三)促銷策略

……

第五部分 冷鏈物流項目建設(shè)地與土建總規(guī)

一、冷鏈物流項目建設(shè)地

(一)冷鏈物流項目建設(shè)地地理位置

(二)冷鏈物流項目建設(shè)地自然情況

(三)冷鏈物流項目建設(shè)地資源情況

(四)冷鏈物流項目建設(shè)地經(jīng)濟情況

近年來，項目所在地多元產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟迅速發(fā)展，第一產(chǎn)業(yè)基本穩(wěn)定，工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展勢頭強勁;新興產(chǎn)業(yè)成為當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展新的帶動力量;餐飲娛樂、交通運輸?shù)鹊谌a(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展;一大批改制企業(yè)充滿活力，民營經(jīng)濟發(fā)展發(fā)展步伐加快。重點調(diào)產(chǎn)工程扎實推進，經(jīng)濟多元化支柱產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正在形成，綜合實力明顯增強……

(五)冷鏈物流項目建設(shè)地人口情況

(六)冷鏈物流項目建設(shè)地交通運輸

項目運作立當?shù)?，面向國?nèi)、國際兩個市場，項目建設(shè)地交通運輸條件優(yōu)越，目前已形成鐵路、公路、航空等立體方式的交通運輸網(wǎng)。公路四通八達，境內(nèi)有3條國道、2條省道，高速公路建設(shè)步伐進一步加快，將進一步改善當?shù)氐墓愤\輸條件，逐漸優(yōu)化的交通條件有利于項目產(chǎn)品銷售物流環(huán)節(jié)效率的提升，使得產(chǎn)品能夠及時投放到銷售目標市場。

二、冷鏈物流項目土建總規(guī)

(一)項目廠址及廠房建設(shè)

1.廠址

2.廠房建設(shè)內(nèi)容

3.廠房建設(shè)造價

(二)土建規(guī)劃總平面布置圖

(三)場內(nèi)外運輸

1.場外運輸量及運輸方式

2.場內(nèi)運輸量及運輸方式

3.場內(nèi)運輸設(shè)施及設(shè)備

(四)項目土建及配套工程

1.項目占地

2.項目土建及配套工程內(nèi)容

(五)項目土建及配套工程造價

(六)項目其他輔助工程

1.供水工程

2.供電工程

3.供暖工程

4.通信工程

5.其他

第六部分 冷鏈物流項目冷鏈物流、節(jié)能與勞動安全方案

在項目建設(shè)中，必須貫徹執(zhí)行國家有關(guān)環(huán)境保護、能源節(jié)約和職業(yè)安全衛(wèi)生方面的法規(guī)、法律，對項目可能對環(huán)境造成的近期和遠期影響，對影響勞動者健康和安全的因素，都要在可行性研究階段進行分析，提出防治措施，并對其進行評價，推薦技術(shù)可行、經(jīng)濟，且布局合理，對環(huán)境的有害影響較小的最佳方案。按照國家現(xiàn)行規(guī)定，凡從事對環(huán)境有影響的建設(shè)項目都必須執(zhí)行環(huán)境影響報告書的審批制度，同時，在可行性研究報告中，對環(huán)境保護和勞動安全要有專門論述。

一、冷鏈物流項目環(huán)境保護方案

(一)項目環(huán)境保護設(shè)計依據(jù)

(二)項目環(huán)境保護措施

(三)項目環(huán)境保護評價

二、冷鏈物流項目資源利用及能耗分析

(一)項目資源利用及能耗標準

(二)項目資源利用及能耗分析

三、冷鏈物流項目節(jié)能方案

按照國家發(fā)改委的規(guī)定，節(jié)能需要單獨列一章。按照國家發(fā)改委的相關(guān)規(guī)定，建筑面積在2萬平方米以上的公共建筑項目、建筑面積在20萬平方米以上的居住建筑項目以及其他年耗能20xx噸標準煤以上的項目，項目建設(shè)方都必須出具《節(jié)能專篇》，作為項目節(jié)能評估和審查中的重要環(huán)節(jié)。項目立項必須取得節(jié)能審查批準意見后，項目方可立項。因此，對建設(shè)規(guī)模超過發(fā)改委規(guī)定要求的項目，《節(jié)能專篇》如同《環(huán)境評價報告》一樣，是項目建設(shè)前置審核的必須環(huán)節(jié)。

(一)項目節(jié)能設(shè)計依據(jù)

(二)項目節(jié)能分析

四、冷鏈物流項目消防方案

(一)項目消防設(shè)計依據(jù)

(二)項目消防措施

(三)火災(zāi)報警系統(tǒng)

(四)滅火系統(tǒng)

(五)消防知識教育

五、冷鏈物流項目勞動安全衛(wèi)生方案

(一)項目勞動安全設(shè)計依據(jù)

(二)項目勞動安全保護措施

第七部分 冷鏈物流項目組織和勞動定員

在可行性研究報告中，根據(jù)項目規(guī)模、項目組成和工藝流程，研究提出相應(yīng)的企業(yè)組織機構(gòu)，勞動定員總數(shù)及勞動力來源及相應(yīng)的人員培訓(xùn)計劃。

一、冷鏈物流項目組織

(一)組織形式

(二)工作制度

二、冷鏈物流項目勞動定員和人員培訓(xùn)

(一)勞動定員

(二)年總工資和職工年平均工資估算

(三)人員培訓(xùn)

本項目采用“標準化培訓(xùn)”實施人員培訓(xùn)，所謂“標準化培訓(xùn)”指的是定崗前招聘、基本技能培訓(xùn)等由公司安排各部門技術(shù)骨干統(tǒng)一按照規(guī)定執(zhí)行，力求使得員工熟悉公司業(yè)務(wù)和需要掌握的各項基本技能。經(jīng)過標準化培訓(xùn)后，公司根據(jù)各人表現(xiàn)確定崗位，然后由各崗位的技術(shù)負責(zé)人針對崗位特有業(yè)務(wù)進行學(xué)徒式指導(dǎo)和培訓(xùn)。兩種方式的結(jié)合既保證了員工定崗的準確性，也縮短了員工定崗后成為合格員工的時間，這對于節(jié)約人員培訓(xùn)成本和縮短培訓(xùn)時間都具有極好的效果。

第八部分 冷鏈物流項目實施進度安排

項目實施時期的進度安排也是可行性研究報告中的一個重要組成部分。所謂項目實施時期亦可稱為投資時間，是指從正式確定建設(shè)項目到項目達到正常生產(chǎn)這段時間。這一時期包括項目實施準備，資金籌集安排，勘察設(shè)計和設(shè)備訂貨，施工準備，施工和生產(chǎn)準備，試運轉(zhuǎn)直到竣工驗收和交付使用等各工作階段。這些階段的各項投資活動和各個工作環(huán)節(jié)，有些是相互影響的，前后緊密銜接的，也有些是同時開展，相互交叉進行的。因此，在可行性研究階段，需將項目實施時期各個階段的各個工作環(huán)節(jié)進行統(tǒng)一規(guī)劃，綜合平衡，作出合理又切實可行的安排。

一、冷鏈物流項目實施的各階段

(一)建立項目實施管理機構(gòu)

(二)資金籌集安排

(三)技術(shù)獲得與轉(zhuǎn)讓

(四)勘察設(shè)計和設(shè)備訂貨

(五)施工準備

(六)施工和生產(chǎn)準備

(七)竣工驗收

二、冷鏈物流項目實施進度表

三、冷鏈物流項目實施費用

(一)建設(shè)單位管理費

(二)生產(chǎn)籌備費

(三)生產(chǎn)職工培訓(xùn)費

(四)辦公和生活家具購置費

(五)其他應(yīng)支出的費用

第九部分 冷鏈物流項目財務(wù)評價分析

圖-4 財務(wù)評價基本思路

一、冷鏈物流項目總投資估算

二、冷鏈物流項目資金籌措

一個建設(shè)項目所需要的投資資金，可以從多個來源渠道獲得。項目可行性研究階段，資金籌措工作是根據(jù)對建設(shè)項目固定資產(chǎn)投資估算和流動資金估算的結(jié)果，研究落實資金的來源渠道和籌措方式，從中選擇條件優(yōu)惠的資金?？尚行匝芯繄蟾嬷校瑧?yīng)對每一種來源渠道的資金及其籌措方式逐一論述。并附有必要的計算表格和附件。可行性研究中，應(yīng)對下列內(nèi)容加以說明：

(一)資金來源

(二)項目籌資方案

三、冷鏈物流項目投資使用計劃

(一)投資使用計劃

(二)借款償還計劃

四、項目財務(wù)評價說明&財務(wù)測算假定

(一)計算依據(jù)及相關(guān)說明

1.《中華人民共和國會計法》，[主席令第24號]，20xx年1月1日起實施。

2.《企業(yè)會計準則》，[財政部令第5號]，20xx年1月1日起實施。

3.《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》，[國務(wù)院令第512號]，20xx年1月1日起實施。

4.《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》，[財政部、國家稅務(wù)總局令第50號]，20xx年1月1日起實施。

5.《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)(第三版)》，國家發(fā)展與改革委員會20xx年審核批準施行。

6.項目必須遵守的國內(nèi)外其他工商稅務(wù)法律文件。

(二)項目測算基本設(shè)定

五、冷鏈物流項目總成本費用估算

(一)直接成本

(二)工資及福利費用

(三)折舊及攤銷

(四)工資及福利費用

(五)修理費

(六)財務(wù)費用

(七)其他費用

(八)財務(wù)費用

(九)總成本費用

六、銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算

(一)銷售收入

(二)銷售稅金及附加

(三)增值稅

(四)銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算

七、損益及利潤分配估算

八、現(xiàn)金流估算

(一)項目投資現(xiàn)金流估算

(二)項目資本金現(xiàn)金流估算

第十部分 冷鏈物流項目不確定性分析

在對建設(shè)項目進行評價時，所采用的數(shù)據(jù)多數(shù)來自預(yù)測和估算。由于資料和信息的有限性，將來的實際情況可能與此有出入，這對項目投資決策會帶來風(fēng)險。為避免或盡可能減少風(fēng)險，就要分析不確定性因素對項目經(jīng)濟評價指標的影響，以確定項目的可靠性，這就是不確定性分析。

根據(jù)分析內(nèi)容和側(cè)重面不同，不確定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可行性研究中，一般要進行的盈虧平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可視項目情況而定。

(一)盈虧平衡分析

(二)敏感性分析

第十一部分 冷鏈物流項目財務(wù)效益、經(jīng)濟和社會效益評價

在建設(shè)項目的技術(shù)路線確定以后，必須對不同的方案進行財務(wù)、經(jīng)濟效益評價，判斷項目在經(jīng)濟上是否可行，并比選出優(yōu)秀方案。本部分的評價結(jié)論是建議方案取舍的主要依據(jù)之一，也是對建設(shè)項目進行投資決策的重要依據(jù)。本部分就可行性研究報告中財務(wù)、經(jīng)濟與社會效益評價的主要內(nèi)容做一概要說明

一、財務(wù)評價

財務(wù)評價是考察項目建成后的獲利能力、債務(wù)償還能力及外匯平衡能力的財務(wù)狀況，以判斷建設(shè)項目在財務(wù)上的可行性。財務(wù)評價多用靜態(tài)分析與動態(tài)分析相結(jié)合，以動態(tài)為主的辦法進行。并用財務(wù)評價指標分別和相應(yīng)的基準參數(shù)——財務(wù)基準收益率、行業(yè)平均投資回收期、平均投資利潤率、投資利稅率相比較，以判斷項目在財務(wù)上是否可行。

(一)財務(wù)凈現(xiàn)值

財務(wù)凈現(xiàn)值是指把項目計算期內(nèi)各年的財務(wù)凈現(xiàn)金流量，按照一個設(shè)定的標準折現(xiàn)率(基準收益率)折算到建設(shè)期初(項目計算期第一年年初)的現(xiàn)值之和。財務(wù)凈現(xiàn)值是考察項目在其計算期內(nèi)盈利能力的主要動態(tài)評價指標。

如果項目財務(wù)凈現(xiàn)值等于或大于零，表明項目的盈利能力達到或超過了所要求的盈利水平，項目財務(wù)上可行。

(二)財務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)

財務(wù)內(nèi)部收益率是指項目在整個計算期內(nèi)各年財務(wù)凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率，也就是使項目的財務(wù)凈現(xiàn)值等于零時的折現(xiàn)率。

財務(wù)內(nèi)部收益率是反映項目實際收益率的一個動態(tài)指標，該指標越大越好。

一般情況下，財務(wù)內(nèi)部收益率大于等于基準收益率時，項目可行。

(三)投資回收期Pt

投資回收期按照是否考慮資金時間價值可以分為靜態(tài)投資回收期和動態(tài)投資回收期。以動態(tài)回收期為例：

(1)計算公式

動態(tài)投資回收期的計算在實際應(yīng)用中根據(jù)項目的現(xiàn)金流量表，用下列近似公式計算：

Pt=(累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值出現(xiàn)正值的年數(shù)-1)+上一年累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對值/出現(xiàn)正值年份凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值

(2)評價準則

1)Pt≤Pc(基準投資回收期)時，說明項目(或方案)能在要求的時間內(nèi)收回投資，是可行的;

2)Pt>Pc時，則項目(或方案)不可行，應(yīng)予拒絕。

(四)項目投資收益率ROI

項目投資收益率是指項目達到設(shè)計能力后正常年份的年息稅前利潤或營運期內(nèi)年平均息稅前利潤(EBIT)與項目總投資(TI)的比率?？偼顿Y收益率高于同行業(yè)的收益率參考值，表明用總投資收益率表示的盈利能力滿足要求。

ROI≥部門(行業(yè))平均投資利潤率(或基準投資利潤率)時，項目在財務(wù)上可考慮接受。

(五)項目投資利稅率

項目投資利稅率是指項目達到設(shè)計生產(chǎn)能力后的一個正常生產(chǎn)年份的年利潤總額或平均年利潤總額與銷售稅金及附加與項目總投資的比率，計算公式為：

投資利稅率=年利稅總額或年平均利稅總額/總投資×100%

投資利稅率≥部門(行業(yè))平均投資利稅率(或基準投資利稅率)時，項目在財務(wù)上可考慮接受。

(六)項目資本金凈利潤率(ROE)

項目資本金凈利潤率是指項目達到設(shè)計能力后正常年份的年凈利潤或運營期內(nèi)平均凈利潤(NP)與項目資本金(EC)的比率。

項目資本金凈利潤率高于同行業(yè)的凈利潤率參考值，表明用項目資本金凈利潤率表示的盈利能力滿足要求。

(七)項目測算核心指標匯總表

二、國民經(jīng)濟評價

國民經(jīng)濟評價是項目經(jīng)濟評價的核心部分，是決策部門考慮項目取舍的重要依據(jù)。建設(shè)項目國民經(jīng)濟評價采用費用與效益分析的方法，運用影子價格、影子匯率、影子工資和社會折現(xiàn)率等參數(shù)，計算項目對國民經(jīng)濟的凈貢獻，評價項目在經(jīng)濟上的合理性。國民經(jīng)濟評價采用國民經(jīng)濟盈利能力分析和外匯效果分析，以經(jīng)濟內(nèi)部收益率(EIRR)作為主要的評價指標。根據(jù)項目的具體特點和實際需要，也可計算經(jīng)濟凈現(xiàn)值(ENPV)指標，涉及產(chǎn)品出口創(chuàng)匯或替代進口節(jié)匯的項目，要計算經(jīng)濟外匯凈現(xiàn)值(ENPV)，經(jīng)濟換匯成本或經(jīng)濟節(jié)匯成本。

三、社會效益和社會影響分析

在可行性研究中，除對以上各項指標進行計算和分析以外，還應(yīng)對項目的社會效益和社會影響進行分析，也就是對不能定量的效益影響進行定性描述。

第十二部分 冷鏈物流項目風(fēng)險分析及風(fēng)險防控

一、建設(shè)風(fēng)險分析及防控措施

二、法律政策風(fēng)險及防控措施

三、市場風(fēng)險及防控措施

四、籌資風(fēng)險及防控措施

五、其他相關(guān)風(fēng)險及防控措施

第十三部分 冷鏈物流項目可行性研究結(jié)論與建議

一、結(jié)論與建議

根據(jù)前面各節(jié)的研究分析結(jié)果，對項目在技術(shù)上、經(jīng)濟上進行全面的評價，對建設(shè)方案進行總結(jié)，提出結(jié)論性意見和建議。主要內(nèi)容有：

1.對推薦的擬建方案建設(shè)條件、產(chǎn)品方案、工藝技術(shù)、經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境影響的結(jié)論性意見

2.對主要的對比方案進行說明

3.對可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議

4.對應(yīng)修改的主要問題進行說明，提出修改意見

5.對不可行的項目，提出不可行的主要問題及處理意見

6.可行性研究中主要爭議問題的結(jié)論

二、附件

凡屬于項目可行性研究范圍，但在研究報告以外單獨成冊的文件，均需列為可行性研究報告的附件，所列附件應(yīng)注明名稱、日期、編號。

1.項目建議書(初步可行性報告)

2.項目立項批文

3.廠址選擇報告書

4.資源勘探報告

5.貸款意向書

6.環(huán)境影響報告

7.需單獨進行可行性研究的單項或配套工程的可行性研究報告

8.需要的市場預(yù)測報告

9.引進技術(shù)項目的考察報告

10.引進外資的名類協(xié)議文件

11.其他主要對比方案說明

12.其他

三、附圖

1.廠址地形或位置圖(設(shè)有等高線)

2.總平面布置方案圖(設(shè)有標高)

3.工藝流程圖

項目可行性分析報告范文第2篇

關(guān)鍵詞：城市　發(fā)展　干粉砂漿　可行性　分析

1　基本概況

干粉砂漿系指由專門的廠家生產(chǎn)的在施工現(xiàn)場使用的一種新型建筑砂漿品種。其主要由膠凝材料、細骨料以及摻合料和化學(xué)試劑等經(jīng)干燥、計量、混合系統(tǒng)混合均勻后袋裝或散裝運至施工現(xiàn)場加水攪拌直接使用的砂漿產(chǎn)品。傳統(tǒng)的砂漿生產(chǎn)工藝，由于在現(xiàn)場拌制，不可能完全滿足建筑物在設(shè)計時對材料的不同要求。而干粉砂漿的生產(chǎn)與商品混凝土的生產(chǎn)極為相似，可以根據(jù)不同的使用要求，設(shè)計不同的砂漿配合比，通過生產(chǎn)企業(yè)計算機的數(shù)據(jù)庫資料系統(tǒng)，可以從上百個配合比中調(diào)取數(shù)據(jù)，并通過數(shù)學(xué)模型，計算試配性能，且計量十分準確，這是產(chǎn)品質(zhì)量穩(wěn)定的前提。另外，干粉砂漿生產(chǎn)工藝對各種原材料進行了預(yù)處理，為產(chǎn)品質(zhì)量的穩(wěn)定提供了又一個有效保證。與傳統(tǒng)的砂漿生產(chǎn)相比，干粉砂漿的優(yōu)勢體現(xiàn)在以下幾個方面：①產(chǎn)品質(zhì)量高，強度能夠得到保證；②可滿足建筑物的不同用途需要；③生產(chǎn)效率高；④環(huán)境效益好。與商品混凝土一樣，干粉砂漿以其優(yōu)良的質(zhì)量、便捷的施工逐漸被人們所接受，并成為世界建材行業(yè)中發(fā)展最快的一種新產(chǎn)品。

我國自20世紀90年代開始陸續(xù)在上海、北京、廣州等建筑較為發(fā)達的城市有了一定規(guī)模的干粉砂漿廠家，至今全國已有500多家企業(yè)，年生產(chǎn)規(guī)模約2000萬噸。上海市是我國干粉砂漿發(fā)展最快的地區(qū)，2005年該市干粉砂漿的年生產(chǎn)能力780萬噸，實際產(chǎn)量達48萬噸。我國是水泥生產(chǎn)消費大國，按照水泥70%用于混凝土中、30%用于砂漿的比例計算，預(yù)拌砂漿的市場潛力巨大，前景十分廣闊。

2　市場預(yù)測

在建筑業(yè)不斷發(fā)展，人們對環(huán)境保護和健康居住的要求日益提高的今天，干粉砂漿這種新型綠色環(huán)保建筑材料正逐漸被人們所接受。干粉砂漿的應(yīng)用十分廣泛，根據(jù)建筑功能的不同用途，干粉砂漿主要可以分為下列兩大類型：①普通干粉砂漿：包括砌筑砂漿、抹灰砂漿、地面砂漿等；②特種干粉砂漿：包括保溫砂漿、防水砂漿、界面處理砂漿、修補砂漿、耐磨砂漿、自流平砂漿等。在裝飾裝潢工程中，功能砂漿的應(yīng)用面廣，但一次性用量少，可以在裝修領(lǐng)域中大力推廣袋裝干粉砂漿，將干粉砂漿包裝為不同的袋裝量，進入家裝市場和超市銷售。

2.1　干粉砂漿的發(fā)展前景預(yù)測。①當前國家越來越重視環(huán)境保護工作，在城區(qū)取消現(xiàn)場攪拌，減少因砂石運輸、現(xiàn)場堆放帶來的粉塵污染是當前提高城區(qū)環(huán)境質(zhì)量的一項重要措施。②隨著經(jīng)濟的發(fā)展和生活水平的提高，人們對建設(shè)工程的品質(zhì)要求也越來越高，對建筑的各種功能要求（隔熱保溫、節(jié)能、隔音、防火、防潮、裝飾粘結(jié)、補縫、堵漏等）的要求不斷提升，傳統(tǒng)的砂漿施工工藝已難滿足不斷提升的功能要求，而干粉砂漿用最簡捷的方法即可滿足人們對這些特殊功能的要求，且質(zhì)量穩(wěn)定可靠。③根據(jù)建設(shè)部的部署，我國將率先在長江三角洲、珠江三角洲、北京等經(jīng)濟較發(fā)達的省市全面推廣使用干粉砂漿，并逐步在全國推廣。政策導(dǎo)向作用也將推動內(nèi)地二線城市干粉砂漿事業(yè)的發(fā)展。

2.2　干粉砂漿市場需求分析。按內(nèi)地某二線城市《國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》和十二五房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，十二五期末全市房屋年竣工面積600萬m2，年均增長15％；按照2006年住房調(diào)查預(yù)測，以及2010年城鎮(zhèn)居民人均住房面積不低于28m2的要求，規(guī)劃期內(nèi)新增住宅每年需求量300～400萬m2，年均增長5％。根據(jù)上海建科院測算，全現(xiàn)澆高層建筑使用砂漿量為0.09m3/m2，多層砌筑結(jié)構(gòu)使用砂漿量為0.20m3/m2。按十二五期間該市年房屋竣工面積400萬平方米計算，全市年均砂漿的需求總量為：0.09m3/m2×400萬×50%+0.20m3/m2×400萬×50%=58萬m3（按高層、多層各占50%計算），年均砂漿需求量約合100萬噸（按最保守估計，不含商業(yè)建筑及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)）。如在該市推廣干粉砂漿后能達到50%的使用率，年均干粉砂漿的需求量有50萬噸，而該市目前尚沒有一家干粉砂漿生產(chǎn)企業(yè)，因此在該市建設(shè)干粉砂漿項目有非常廣闊的市場空間。

3　資源條件評價

生產(chǎn)干粉砂漿所需的原材料為砂、水泥、摻合料及化學(xué)添加劑。該市有豐富的天然河砂資源，當?shù)刈援a(chǎn)的河砂級配良好，質(zhì)優(yōu)價廉，是生產(chǎn)干粉砂漿的優(yōu)質(zhì)原料。該市的水泥采購供應(yīng)方便，根據(jù)本地的資源條件，干粉砂漿摻合料可選用二級粉煤灰，摻用粉煤灰不僅能降低干粉砂漿成本，改善砂漿性能，而且有利于保護環(huán)境，節(jié)約資源?；瘜W(xué)添加劑的用量較少，可根據(jù)功能用途的需要從生產(chǎn)廠家采購。

4　建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案

擬建設(shè)年產(chǎn)20萬噸普通干粉砂漿生產(chǎn)線，近期以生產(chǎn)普通干粉砂漿為主，預(yù)留特種砂漿擴建用地，以后視市場情況可增加特種砂漿生產(chǎn)設(shè)備。

5　場址選擇

場址計劃設(shè)在該市工業(yè)園區(qū)，已預(yù)留有建廠地塊，占地約25畝。廠址距市區(qū)運輸方便，供應(yīng)可覆蓋全市范圍。

6　生產(chǎn)流程及設(shè)備方案

干粉砂漿的生產(chǎn)采用全自動智能化控制系統(tǒng)，其生產(chǎn)流程主要包括五個部份：①砂預(yù)處理：河砂的干燥、篩分。②砂、膠結(jié)料、填料及添加劑的倉儲。③主、輔材料的配料計量。④均勻混合攪拌。⑤袋裝或散裝。

主要設(shè)備體系：原材料輸送系統(tǒng)、干燥冷卻系統(tǒng)、干燥除塵系統(tǒng)、熱料篩分提升系統(tǒng)、儲存和送排料系統(tǒng)、混合攪拌系統(tǒng)、配料計量秤重系統(tǒng)、氣動系統(tǒng)、智能化控制系統(tǒng)。

7　項目實施進度

項目實施總控制工期為4個月，即可具備正式投產(chǎn)條件。

8　投資估算

①年產(chǎn)20萬噸普通干粉砂漿全套生產(chǎn)線設(shè)備：300萬元（不含散裝物流）。②土地：200萬元。③其它基礎(chǔ)設(shè)施等：100萬元。合計總投資約600萬元。

9　成本及經(jīng)濟效益分析

9.1　成本分析。普通干粉砂漿根據(jù)上海、江蘇、北京、廣東等省市的調(diào)查，結(jié)合本地的原材料情況，平均每噸干粉砂漿價格可定為280元/噸左右。

①原材料成本：155.4元/噸。②固定費用成本（以年產(chǎn)量10萬噸計算）：12.6元/噸。③其它成本：48.9元/噸。成本累合計：216.9元/噸。

9.2　經(jīng)濟效益分析：①普通干粉砂漿銷售價格280元/噸。②利潤分析：毛利潤：280-216.9=63.1（元/噸）。所得稅：63.1×33%=20.8（元/噸）。凈利潤：63.1-20.8=42.3（元/噸）③以年均生產(chǎn)10萬噸計算，年產(chǎn)值為2800萬元/年。④以年均生產(chǎn)10萬噸計算的凈利潤為42.3×10=423萬元/年。⑤贏虧平衡點：年銷售產(chǎn)值=年固定成本+（年銷售量的可變成本）。280X=126+（155.4+48.9）X，X=1.66（萬噸）。⑥按投產(chǎn)前期年產(chǎn)3萬噸計，銷售收入為840萬元，成本為650.7萬元，毛利潤為189.3萬元，毛利潤率為22.5%；稅后利潤為126.8萬元，利潤率為15.1%。⑦投資回收期：600/126.8=4.7（年）。

10　社會環(huán)境效益分析

①有利于水泥產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整，進一步提高水泥散裝率。②有利于建筑施工現(xiàn)代化水平的提高，改善工人勞動條件，提高勞動生產(chǎn)率。③有利于提高建筑工程質(zhì)量，滿足各種用途的建筑功能要求。④發(fā)展干粉砂漿是改善城市環(huán)境質(zhì)量的有效措施。大量使用干粉砂漿減少了拆袋所產(chǎn)生的粉塵污染，凈化空氣。同時也減少了對城市環(huán)境的污染和水泥、黃砂、石灰膏的亂推亂放；施工機械化程度的提高改善了勞動條件，減少粉塵對工人身體健康的影響，使城市建設(shè)的文明程度、施工速度全面提高，有效解決了城市建設(shè)中產(chǎn)生的臟亂差等人們深惡痛絕的公害，使生活環(huán)境優(yōu)化、美化、凈化。因此發(fā)展干粉砂漿是改善城市大氣環(huán)境的一項極有效措施，也是建設(shè)文明城市的一項有力措施。⑤有利于帶動相關(guān)設(shè)備制造業(yè)的發(fā)展。⑥有利于建材與建筑行業(yè)與世界接軌。

11　結(jié)論與建議

縱上所述，發(fā)展干粉砂漿具有良好的經(jīng)濟效益及社會環(huán)境效益。在其它建筑業(yè)發(fā)達省市，干粉砂漿的推廣應(yīng)用正方興未艾。按該市十二五住宅業(yè)發(fā)展規(guī)劃，在未來若干年，該市仍將大力推進住宅產(chǎn)業(yè)化、實現(xiàn)住宅建筑的可持續(xù)發(fā)展，并貫徹建筑節(jié)能的中長期規(guī)劃。在住宅業(yè)長期發(fā)展的大趨勢下，在內(nèi)地二線城市發(fā)展干粉砂漿是大有可為的。為了貫徹落實建設(shè)全國文明城市、園林生態(tài)城市的目標，發(fā)展干粉砂漿也是迫在眉睫。因此建議主管部門盡快批復(fù)干粉砂漿項目。

參考文獻：

[1]《干粉砂漿百問》.王新民，薛國龍，何俊高編.中國建筑工業(yè)出版社.

項目可行性分析報告范文第3篇

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)項目 可行性分析 完善

目前,我國房地產(chǎn)項目可行性分析和其理論研究還處于起步階段。20世紀90年代以后,我國的房地產(chǎn)市場逐漸形成,市場競爭也越來越激烈,于是人們開始注意可行性分析的作用,房地產(chǎn)項目可行性分析研究才開始被納入正常的發(fā)展軌道。最初,可行性分析主要是針對大型工程項目,而針對房地產(chǎn)項目的可行性分析起步較晚。

一、房地產(chǎn)項目可行性分析研究中存在的問題

1、房地產(chǎn)項目可行性分析缺乏系統(tǒng)的理論指導(dǎo)

通過項目可行性分析,可以發(fā)現(xiàn),目前,指導(dǎo)我國房地產(chǎn)項目可行性分析研究的文件是國家計委和建設(shè)部分別于1983年頒發(fā)的《關(guān)于建設(shè)項目進行可行性研究的試行管理辦法》和2000年頒發(fā)的《房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價方法》等。這些文件雖然在一定程度上彌補了房地產(chǎn)項目可行性研究中的不足。但是,房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價方法只是可行性研究中的重要組成部分,是房地產(chǎn)項目投資決策科學(xué)化的重要手段之一。作為房地產(chǎn)項目可行性分析研究重要內(nèi)容的市場調(diào)查與預(yù)測、市場定位、經(jīng)營方式、租售價格的確定等,如何在可行性分析研究中,根據(jù)社會經(jīng)濟發(fā)展的需要和城市總體規(guī)劃的要求,運用微觀效益分析與宏觀效益分析、定量分析與定性分析、動態(tài)分析與靜態(tài)分析相結(jié)合的方法,對房地產(chǎn)項目進行評價,缺乏明確的、可操作性的指導(dǎo)意見。目前,雖然我國的一些學(xué)者對房地產(chǎn)項目可行性分析的理論進行了研究,但是,這些理論系統(tǒng)性不強。因為指導(dǎo)理論的缺乏,必將影響房地產(chǎn)項目可行性分析研究的發(fā)展。在項目可行性分析研究中就遇到這樣的困難,使得分析過程理論性不夠強。

2、房地產(chǎn)項目可行性分析的評價指標體系有待完善

在房地產(chǎn)項目可行性分析評價中,采用的指標有:經(jīng)濟評價指標、規(guī)劃評價指標、市場定位評價指標、設(shè)計方案評價指標和風(fēng)險不確定性評價指標等。這些指標雖然從各自不同的角度對房地產(chǎn)項目的可行性進行了評價,然而,它們?nèi)匀淮嬖谥写a充和完善的地方。

房地產(chǎn)項目是事關(guān)居民安居樂業(yè)、社會穩(wěn)定、美化市容的系統(tǒng)性工程,它具有很強的社會效應(yīng)、城市環(huán)境效應(yīng)和政治效應(yīng)。因此,在對房地產(chǎn)項目進行評價時,不僅僅是應(yīng)用上面提到的各項指標,而且還補充了社會效益評價指標和環(huán)境效益評價指標等。如果評價指標體系不全面,可能會產(chǎn)生與客觀實際不相符的現(xiàn)象,甚至有可能忽略某些潛在的嚴重問題。

3、房地產(chǎn)項目可行性分析報告總體水平不高,借鑒作用不大

在進行項目可行性分析準備階段,收集了一些長沙市其它房地產(chǎn)項目的可行性分析報告,發(fā)現(xiàn)大部分可行性研究報告的水平不高。有些報告撰寫得漏洞百出、選取、應(yīng)用的數(shù)據(jù)無來源,前后不一致,定性分析流于形式,沒有針對性等。他們對項目的可行性分析借鑒作用不大,其原因是進行可行性研究分析的從業(yè)人員的素質(zhì)參差不齊。

二、可行性研究報告總體上處于低水平狀態(tài)的原因

導(dǎo)致可行性研究報告總體上處于低水平狀態(tài)的原因:(1)可行性研究小組人員應(yīng)由注冊房地產(chǎn)估價師、造價工程師、市場調(diào)查和分析人員、經(jīng)濟分析專家、制作人員、社會學(xué)、環(huán)境科學(xué)專家等構(gòu)成,但據(jù)了解,有相當一部分從事房地產(chǎn)項目可行性研究編制的人員,并不了解和熟悉房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域,他們僅能做的是依葫蘆畫瓢,定性分析東拼西湊,定量分析草率計算,經(jīng)濟評價流于形式,失去了可行性研究的作用。(2)編制人員職業(yè)道德低。不根據(jù)特定的對象進行必要的調(diào)查、數(shù)據(jù)收集和分析,僅根據(jù)經(jīng)驗作分析、判斷,對于一些關(guān)鍵的數(shù)據(jù)進行處理用來滿足經(jīng)濟評價結(jié)果的需要。他們往往揣摩委托人的意圖,根據(jù)其意圖初步形成評估結(jié)果,沒有詳細的調(diào)查提綱和編制方案,參照以往編制的房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報告樣本進行修改,一兩天就可以完成一份可行性研究報告,這種報告質(zhì)量可想而知。(3)由于房地產(chǎn)開發(fā)項目的復(fù)雜性、不可預(yù)見性等客觀因素,可行性研究人員不能根據(jù)掌握的信息進行科學(xué)、合理的分析預(yù)測;缺少對規(guī)劃設(shè)計方案的專業(yè)分析和產(chǎn)品市場的客觀預(yù)測;不能對產(chǎn)品價格進行符合市場發(fā)展趨勢的準確分析;不能根據(jù)產(chǎn)品定位、檔次和標準測算投資費用,致使進行經(jīng)濟評價分析的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)失真。以上種種編制人員主客觀因素,在相當程度上降低了房地產(chǎn)項目可行性研究報告質(zhì)量,影響了房地產(chǎn)開發(fā)決策水平。(4)審批制度缺乏科學(xué)性。房地產(chǎn)可行性研究是開發(fā)商投資決策的依據(jù)和項目立項必要的送審文件,因為開發(fā)項目只有經(jīng)當?shù)刂鞴懿块T(計委)批準立項后才可實施,如此審批機制存在以下問題:由于房地產(chǎn)開發(fā)項目是先到計委立項再申請辦理用地手續(xù)的程序,造成可行性研究目的是立項,評判可行性研究報告質(zhì)量的標準是能否通過立項審核的狀況;審批部門規(guī)范化程度低,審核人員專業(yè)性差、審核手段落后,房地產(chǎn)項目可行性研究始終在低水平層次徘徊;審批人為因素大,存在著“尋租”現(xiàn)象,缺乏公正性。

三、完善房地產(chǎn)項目可行性分析的建議

1、加強房地產(chǎn)項目可行性分析理論研究與創(chuàng)新

建立一套系統(tǒng)的可行性分析理論,是房地產(chǎn)項目可行性分析研究和房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的迫切需要。在進行可行性分析理論研究時,應(yīng)該加強房地產(chǎn)項目可行性分析研究中的區(qū)位分析、市場調(diào)查、市場分析、項目各開發(fā)方案綜合評價指標的設(shè)計與分析,以及多種不確定性因素對項目的影響等方面的研究。

2、建立科學(xué)的可行性分析綜合評價指標體系

可行性分析評價指標在可行性評價中起著至關(guān)重要的作用,建立科學(xué)的可行性分析綜合評價指標體系是房地產(chǎn)項目可行性分析研究和房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的需要。我們可以借鑒西方發(fā)達國家關(guān)于可行性分析評價的操作方法,尤其要研究國際著名咨詢公司的評價指標體系。在房地產(chǎn)項目的可行性分析評價中不僅要考慮財務(wù)和經(jīng)濟效益,設(shè)計方案,市場定位,還要考慮社會效益和環(huán)境效益等。其中,財務(wù)評價根據(jù)現(xiàn)行財稅制度和價格體系,計算房地產(chǎn)項目財務(wù)收入和財務(wù)支出,分析項目的盈利能力、清償能力以及資金平衡狀況,判斷項目的財務(wù)可行性,風(fēng)險預(yù)測等。而綜合評價,則應(yīng)該從區(qū)域社會經(jīng)濟發(fā)展的角度,分析和計算房地產(chǎn)項目對區(qū)域社會經(jīng)濟效益的影響,考察項目對社會經(jīng)濟的凈貢獻,判斷項目對社會和環(huán)境的影響。只有這樣才是全面的、科學(xué)性的、合理的評價指標體系。

3、加強咨詢業(yè)的規(guī)范化

咨詢業(yè)的規(guī)范化:(1)以房地產(chǎn)估價機構(gòu)改革為契機,逐步與國際接軌,建立以改制后的房地產(chǎn)估價機構(gòu)為主的房地產(chǎn)可行性研究編制單位的基本咨詢隊伍。改變編制可行性研究資質(zhì)由計委審批的方式,由房地產(chǎn)主管部門根據(jù)房地產(chǎn)估價機構(gòu)的資質(zhì)確定相應(yīng)的編制范圍;把房地產(chǎn)可行性研究納入房地產(chǎn)中介行業(yè)管理的范疇,房地產(chǎn)可行性研究報告的審核由行業(yè)協(xié)會的相關(guān)專業(yè)人員依據(jù)一定的審核指標體系進行。(2)為保證這些專業(yè)咨詢機構(gòu)能進行較為全面的、綜合的、專業(yè)的調(diào)查分析,建立一支素質(zhì)較高的從業(yè)隊伍,一個項目的可行性研究小組,一般應(yīng)包括注冊房地產(chǎn)估價師、造價工程師、市場調(diào)查和分析人員、經(jīng)濟分析專家、社會環(huán)境專家等人員。經(jīng)濟分析專家主要是從宏觀上對擬開發(fā)項目在建設(shè)期和建成后的宏觀經(jīng)濟趨勢進行分析,避免發(fā)生重大的偏差;社會環(huán)境專家主要從社會學(xué)和環(huán)境科學(xué)的角度對項目進行指導(dǎo);市場調(diào)研人員主要調(diào)查過去和當前本地區(qū)及該類物業(yè)的供需情況,來分析當前市場的狀況,并與經(jīng)濟分析專家一起預(yù)測未來趨勢;造價工程師是對房地產(chǎn)開發(fā)項目中的土建、設(shè)備及安裝等價值進行正確的估算;注冊房地產(chǎn)估價師是研究小組的核心,他的任務(wù)是參與經(jīng)濟分析專家等對未來市場的分析,并負責(zé)歸納其他人員所完成的工作,綜合應(yīng)用工程技術(shù)經(jīng)濟和財務(wù)管理的有關(guān)知識,對項目做出計算和總評價,編寫可行性報告。

4、加強項目風(fēng)險分析

在項目可行性分析中對該項目的不確定性因素進行了分析。首先,利用概率法分析房地產(chǎn)市場景氣程度給建設(shè)項目期望收益帶來的影響,根據(jù)市場景氣指數(shù)預(yù)測把區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展劃分為良好、一般和較差三種狀態(tài),然后由房地產(chǎn)評估師、經(jīng)濟分析專家和專業(yè)房地產(chǎn)營銷人員共同測定三種市場態(tài)勢出現(xiàn)的概率和對應(yīng)的期望損益值,最后根據(jù)概率分析方法求出的項目收益均值,判斷建設(shè)項目受市場景氣程度的影響程度。然后利用盈虧平衡分析法和敏感性分析法,分析市場銷售效果給項目經(jīng)濟利潤帶來的影響。盈虧平衡分析法包括保本銷售面積盈虧平衡分析、保本銷售價格盈虧平衡分析;敏感性分析法包括平均售價的敏感性分析、成本的敏感性分析。

參考文獻:

項目可行性分析報告范文第4篇

關(guān)鍵詞：信息項目;WEB;可行性分析

當一個項目啟動后，就要確定一個項目是否可行。作為一個項目經(jīng)理時常必須回答諸如此類的問題“預(yù)期的收益合理嗎？”、“設(shè)想的成本符合實際嗎？”。評價可行性的目的是確定所要開發(fā)的項目是否有合理的成功機會。可行性分析就是要確定所有可能導(dǎo)致失敗的風(fēng)險。項目組評估最初的假設(shè)，識別危及項目成功的風(fēng)險，并且制定恰當?shù)挠媱潄硪?guī)避或者使風(fēng)險減少到最小。

作為一家從事軟件開發(fā)的A公司，通過承接各種各樣的信息項目來獲取資金，從而實現(xiàn)自己的企業(yè)戰(zhàn)略目標，因此選擇有價值的項目對公司的發(fā)展所起的作用十分重大。對于一個項目是否值得做并且自己是否能夠把它做好是在項目選擇之初。A公司的項目經(jīng)理和項目分析人員必須慎重考慮的問題。作為項目的承建方A公司的項目組通過可行性分析來確定是否選擇該項目。

本文以A公司2006年實施的一個《XX企業(yè)WEB GIS》項目為例，通過介紹在選擇該項目時所進行得可行性分析方法，闡述了可行性分析在項目選擇中的重要性。

XX企業(yè)是一個主要從事地質(zhì)礦產(chǎn)勘查開發(fā)的大型國有企業(yè)，他們在幾十年的發(fā)展中積累了一大批的地理信息矢量（*.shp格式）數(shù)據(jù)和各種重要的三圍影像數(shù)據(jù)（geotiff格式）。并且XX企業(yè)的礦山分布在省內(nèi)比較偏遠的縣（市），不可能依靠一個局域網(wǎng)來管理和分享這些數(shù)據(jù)。因此他們希望建立一套用于WEB的基于Internet的數(shù)據(jù)瀏覽機制，項目的總經(jīng)費控制在200萬人民幣以內(nèi)。剛開始XX企業(yè)打算委托省內(nèi)一家比較知名的軟件公司甲公司進行項目的開發(fā)，但是該公司認為200萬元的開發(fā)費用太少，不可能完成該項目，主要原因有：*.shp格式的矢量數(shù)據(jù)的編輯環(huán)境一般是arcinfo（一套國外的GIS軟件），arcinfo的購買價格在國內(nèi)一般是100萬人民幣;影像數(shù)據(jù)的處理費用在50萬左右;WEB服務(wù)器的購買和部署大概需要30萬左右;最后只剩下20萬可用作人員的工資福利;進行WEBGIS數(shù)據(jù)存在較大的風(fēng)險，國內(nèi)這方面成功案例不多。

這樣算下來，即使公司不要利潤也不容易使項目成功，一旦項目失敗，公司的聲譽還會受到影響，因此甲公司沒有承接該項目。由于A公司一直都與XX企業(yè)有著良好的合作關(guān)系，A公司也成功的實施過幾個小型的GIS項目，XX企業(yè)的主管領(lǐng)導(dǎo)希望A公司能夠合作開發(fā)此項目，即使項目失敗，A公司承擔(dān)的責(zé)任也較小。由于A公司的影響也比較大，很可能會影響A公司與XX企業(yè)的其他項目的合作。

因此A公司的總經(jīng)理決定成立一個項目小組進行項目可行性分析，依靠可行性分析報告來確定是否選擇該項目。作為A公司的一名技術(shù)骨干，我有幸參加了該項目小組，并且被任命為項目經(jīng)理，主要負責(zé)前期的項目可行性分析及系統(tǒng)分析（如果項目可行）等工作。

本文主要從經(jīng)濟可行性、技術(shù)可行性、法律可行性、環(huán)境可行性等方面進行項目可行性分析，最終從幾個候選方面中選擇了一個最可行的方案，生成了《項目可行性研究報告》，該項目得以順利實施，并且產(chǎn)生了比較可觀的經(jīng)濟社會效益。

首先，我們來考慮經(jīng)濟可行性。

項目小組在調(diào)查了《XX企業(yè)WEB GIS》項目的實際需求以后認為，該項目需要一套WEB服務(wù)器程序用于向用戶矢量和影響數(shù)據(jù)，至少需要3臺服務(wù)器，套有單獨許可證的能夠編輯處理*.shp格式的應(yīng)用軟件，以及一套能夠存儲空間數(shù)據(jù)的數(shù)據(jù)庫軟件。如果購買那些市面上的商業(yè)軟件，則200萬的購買費用遠遠不夠用，而且維護費用很高。

難道我們的項目從經(jīng)濟上來說是不可行的嗎？其實不然。在我們周圍早已產(chǎn)生了一大批門類齊全的開源軟件，不需要購買商業(yè)軟件和許可就可以自由的使用這些軟件，并且還有詳細地使用說明和源代碼。我們項目小組通過仔細的研究這些開源軟件來構(gòu)建我們的WEB服務(wù)器和空間數(shù)據(jù)庫以及數(shù)據(jù)編輯平臺。而我們只需要極少的人員和維護費用。我們粗略的估計這些費用的花費在20萬左右（不包括購買3臺服務(wù)器的費用，大約15萬元左右）。

接著，我們來考慮技術(shù)可行性。

通過上面的分析我們主要考慮開源軟件的使用問題。需要的WEB服務(wù)器程序方面，我們計劃采用功能強大的GeoServer服務(wù)器，GeoServer能夠支持*.shp等多種格式的矢量數(shù)據(jù)和Geotiff格式的影像數(shù)據(jù)的，而且操作簡單，是仿Google earth方式操作界面，深受廣大用戶喜愛。后臺數(shù)據(jù)庫采用開源的postgresql空間數(shù)據(jù)庫，而且GeoServer與postgresql之間的連接十分友好，幾乎是無縫集成。數(shù)據(jù)編輯平臺采用開源的UDDIC平臺，它能夠編輯*.shp格式的數(shù)據(jù)文件。用戶客戶端采用IE瀏覽器瀏覽數(shù)據(jù)，方便部署和使用。

同時，我們聘請有著豐富的開源webgis部署經(jīng)驗的趙工和精通java平臺開發(fā)的李工作為我們的技術(shù)顧問（這些開源軟件都是基于java平臺的）。在他們的幫助和全體項目小組人員的努力下，我們試著建立一個webgis平臺，成功的將一批數(shù)據(jù)，并且使用IE瀏覽器瀏覽十分流暢，基本滿足了我們的技術(shù)要求。

最后，我們的軟件使用的都是開源軟件，還存在法律上的問題。搭建的環(huán)境平臺是基于j2ee的，方法可行。而且項目總進度控制在1年以內(nèi)。

項目可行性分析報告范文第5篇

Abstract： The hotel positioning planning and feasibility study is an integral part of the construction of the modern hotel. With the rapid development of the industry market of modern hotel， hotel positioning planning and feasibility report attract more and more attention by the hotel developers. The science， feasibility and operability of hotel development are the problems worth thinking. This article analyzes and discusses the hotel positioning planning， feasibility study report and its extension and the continuous guidance process of the hotel.

P鍵詞：酒店定位策劃；可行性研究；分析和探討

Key words： hotel positioning planning；feasibility study；analysis and discussion

中圖分類號：F719 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2017）14-0014-05

0 引言

現(xiàn)代酒店是以住宿為基礎(chǔ)，涵蓋餐飲、娛樂、康體、購物等多項活動的綜合性場所，現(xiàn)代酒店服務(wù)對象復(fù)雜，且呈現(xiàn)多元化發(fā)展趨勢。隨著我國城市經(jīng)濟、旅游和交通等的發(fā)展，助推了國內(nèi)酒店業(yè)的高速增長，截止2014年底，中國的酒店產(chǎn)業(yè)現(xiàn)已成為擁有客房250萬間（其中，有160多萬間屬于星級酒店客房）、價值440億美元的龐大產(chǎn)業(yè)。而科爾尼最新的報告《中國酒店產(chǎn)業(yè)的增長空間》則認為：未來10年，中國酒店產(chǎn)業(yè)將達到1000億美元，擁有630萬間客房，每千人房間擁有率達到8個。中國的酒店業(yè)遠遠沒有達到飽和點，其爆發(fā)性增長在未來十年還將持續(xù)不減。

酒店，尤其是高星級酒店在建筑規(guī)模、功能配套、投資額、建設(shè)周期等方面需要注重的市場因素更多更復(fù)雜，即使是類型相似的酒店，其規(guī)模、功能、流線也因運營管理和品牌檔次的不同而差別巨大，酒店建設(shè)的主題特色則更沒有標準化模板。隨著酒店業(yè)的發(fā)展和酒店產(chǎn)品類型的不斷豐富，酒店定位策劃和可行性分析越來越受到酒店建設(shè)相關(guān)人員的重視，已經(jīng)成為了酒店建設(shè)及開發(fā)過程中的一個重要環(huán)節(jié)，對其開展研究是十分必要的。

1 酒店定位策劃和可行性分析報告

早期的絕大多數(shù)酒店并沒有重視定位策劃和可行性分析，開發(fā)商往往直接引入規(guī)劃、建筑、室內(nèi)設(shè)計單位和酒店管理單位（自營酒店則不需引進酒店品牌或管理單位），這樣的結(jié)果，往往不能滿足投資商的真正需求，或者說僅能滿足酒店使用現(xiàn)階段或短期的需求――產(chǎn)品開發(fā)無市場前瞻性，無法滿足酒店建設(shè)經(jīng)營與市場的對接和可持續(xù)發(fā)展。

酒店定位策劃及可行性分析報告是酒店項目開發(fā)的最前期階段，直接目的是為建筑和設(shè)計提供方向性指導(dǎo)，同時，在項目的決策、實施、經(jīng)營等階段也具有指導(dǎo)作用。

就酒店建筑設(shè)計過程而言，這是個從無到有的創(chuàng)作過程，建筑類型（商務(wù)、度假或精品等）、規(guī)模體量、功能需求等的傳達與提煉并不能在設(shè)計開始之前就能梳理得無比清晰準確，它通常是一個由粗到細、由模糊到具體的過程，業(yè)主就需要前期策劃中的市場定位指導(dǎo)；而就室內(nèi)設(shè)計而言，酒店星級檔次、個性的彰顯和設(shè)計造價等則需要隨著前期定位和建筑設(shè)計進程的推進而調(diào)整；此外，可行報告還包括了對酒店經(jīng)營期的預(yù)測，酒店品牌的選擇、經(jīng)營業(yè)績的評估等。

總結(jié)酒店開發(fā)實踐，筆者認為，酒店定位策劃和可行性研究是現(xiàn)代酒店建設(shè)不可分割的一部分，投資商應(yīng)該“市場主導(dǎo)，策劃先行”，最佳的酒店開發(fā)方案是“策劃、規(guī)劃、設(shè)計一體化并階段性更新調(diào)整”，即尋找合適的酒店策劃顧問機構(gòu)，在酒店項目開發(fā)前期就完成整體定位策劃和財務(wù)可行研究，并根據(jù)市場環(huán)境變化發(fā)展靈活指導(dǎo)酒店建筑規(guī)劃、室內(nèi)裝修、品牌引入、開發(fā)運營、改造升級等環(huán)節(jié)，實現(xiàn)酒店的科學(xué)開發(fā)和良性運營。

2 酒店定位策劃和可行性分析報告的內(nèi)容

簡單地說，酒店定位策劃和可行性研究就是基于對市場外部及項目內(nèi)部條件的分析研究，梳理內(nèi)在需求和酒店未來開發(fā)的思路，實現(xiàn)酒店功能的高效合理，同時，通過財務(wù)預(yù)測酒店建成后的經(jīng)營情況，最終確定酒店的可行性及投資回收期。主要內(nèi)容包括――分析、定位和財務(wù)可行預(yù)測。

2.1 基礎(chǔ)分析內(nèi)容

酒店策劃和可行性研究，必須有開發(fā)依據(jù)，綜合宏觀局勢和微觀環(huán)境，對酒店發(fā)展做出科學(xué)研判（見圖1）。

①宏觀層面，要把握酒店長遠發(fā)展的政策、經(jīng)濟、城市和文化環(huán)境。

政策環(huán)境：對項目有利的政策方針和法律法規(guī)是良好的投資保證。旅游開發(fā)與酒店業(yè)政策、地產(chǎn)政策的支持和變動會較大程度影響高星級酒店投資的數(shù)量、規(guī)模及收益率。

城市環(huán)境：城市區(qū)位、交通、形象和規(guī)劃發(fā)展，是酒店定位開發(fā)的起點，良好的城市發(fā)展現(xiàn)狀及清晰的發(fā)展規(guī)劃，為高星級酒店開發(fā)類型、客源定位及中遠期經(jīng)營預(yù)測提供了基礎(chǔ)。

經(jīng)濟環(huán)境：城市和區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟和旅游經(jīng)濟直接影響著高星級酒店的發(fā)展，酒店的客源消費水平、客源流量以及入住率都跟經(jīng)濟發(fā)展水平和趨勢息息相關(guān)。經(jīng)濟基礎(chǔ)越好，相對來說酒店的發(fā)展越明朗，越有可能吸引到更多的住客。

文化背景：文化背景包括酒店自身的文化及酒店所處地區(qū)的文化。酒店自身文化即酒店的企業(yè)文化，良好的企業(yè)文化有助于提升酒店的核心競爭力。對于高星級酒店而言，良好的文化背景是重要的，它能夠有效的增加酒店客源。

②微觀層面要考慮項目條件、市場環(huán)境、開發(fā)商實力、競爭力和潛在競爭力五大因素。

項目條件：項目的地理位置、周邊環(huán)境、資源優(yōu)劣勢等均影響了項目自身品質(zhì)的高低，如何凸顯優(yōu)勢、弱化劣勢、甚至化劣勢為優(yōu)勢，是酒店策劃分析前期的一個重要部分。

市場因素：當?shù)鼐频晔袌鲩_發(fā)現(xiàn)狀（數(shù)量、檔次、功能、品牌等）及酒店客源市場構(gòu)成是影響高星級酒店發(fā)展最為重要的因素，也是指導(dǎo)項目酒店開發(fā)最直觀最重要的分析部分。酒店市場的開發(fā)水平和飽和度，直接影響了項目酒店未來的規(guī)模、檔次和品牌等定位，而酒店客源的構(gòu)成情況，直接決定了高星級酒店的類型和客房入住率水平和房價水平，進而對酒店的經(jīng)營效益和生產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)生影響。

開發(fā)商因素：開發(fā)商自身的實力是酒店發(fā)展的支撐，有實力的開發(fā)商更有條件開發(fā)出高品質(zhì)的酒店項目，且更能促成酒店項目的完成。

競爭力因素：競爭力是高星級酒店發(fā)展的外在威脅。特別是伴隨著高星級酒店投資熱、高星級酒店產(chǎn)品同質(zhì)性強、高星級酒店競爭日趨激烈的影響，科學(xué)評估競爭市場情況，合理評估自身競爭力顯得尤為重要。

潛在競爭力因素：潛在競爭因素包括項目周邊擬/待建酒店開況、周邊城市酒店市場競爭環(huán)境以及一些新興業(yè)態(tài)的替代功能。雖然是輔助參考因素，但對高星級酒店市場的影響也較為重要。

2.2 定位內(nèi)容

酒店定位策劃是一項系統(tǒng)工程，涉及酒店類型、檔次、規(guī)模、功能、管理模式等方方面面，涵蓋投資項目該注重問題的各個要素。

①類型定位。

酒店開發(fā)依托的區(qū)位環(huán)境、資源條件、客源市場等因素各不相同，因此酒店開發(fā)在類型上也不盡相似，同時，隨著市場需求的多樣化，酒店發(fā)展類型也更為豐富且綜合性更強（見表1）。

②檔次定位。

根據(jù)《中華人民共和國星級酒店評定標準》將酒店按等級標準是以星級劃分，分為一星級到五星級5個標準。星級越高，表示旅游飯店的檔次越高（見表2）。

③規(guī)模定位。

按照目前國內(nèi)和行業(yè)劃分標準，酒店項目的開發(fā)規(guī)模方面有如下幾種可能的方案（根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗，各酒店品牌對酒店規(guī)模有一定限制或要求，若酒店項目_定引進品牌，除市場因素外，還需綜合考慮品牌要求，見表3）。

④功能定位。

從建筑設(shè)設(shè)計、室內(nèi)設(shè)計及酒店管理三方面分析，酒店的基本功能分區(qū)為客流區(qū)與非客流區(qū)二大部分（見表4）。酒店功能及分區(qū)布局還取決于該酒店本身的定位及項目周邊的環(huán)境，要合理配套功能板塊并解決好其中各功能組區(qū)本身及相互之間的關(guān)聯(lián)。

⑤管理模式定位

目前國內(nèi)酒店常見的管理方式主要分為五類：

業(yè)主委托酒店顧問公司顧問咨詢管理；

業(yè)主自主經(jīng)營管理，結(jié)合加入國際品牌特許經(jīng)營（貼牌經(jīng)營）；

業(yè)主自行經(jīng)營管理；

委托國內(nèi)酒店管理公司經(jīng)營管理；

委托國際酒店品牌管理公司經(jīng)營管理。

2.3 財務(wù)預(yù)測分析內(nèi)容

現(xiàn)代星級酒店投資發(fā)展現(xiàn)狀是建設(shè)規(guī)模日益擴大，投資的主要特征有投資周期長、投資成本不可逆以及投資資金需求量大；投資存在的問題主要包括產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重、投資盲目跟風(fēng)現(xiàn)象嚴重、投資完后項目運營問題復(fù)雜等。

基于以上投資特性與問題，酒店開發(fā)財務(wù)投資預(yù)測顯得更為必要。酒店財務(wù)分析是對酒店未來至少10-15年的經(jīng)營成果進行的量化分析（見表5），既要立足于現(xiàn)階段，又要保持一定的預(yù)見性，能為目前和未來發(fā)展變化的酒店投資決策服務(wù)。

3 酒店定位策劃和可行性分析報告的延展性

酒店的開發(fā)本身是一個持續(xù)性的過程，酒店開發(fā)有階段劃分且階段性目標不同。

因此，一整套系統(tǒng)科學(xué)的酒店定位策劃和可行性分析報告不僅作為一個前期階段性的研究成果存在，它還具有一定的延續(xù)性和伸展性。

在中國，因為很多酒店開發(fā)項目背景復(fù)雜及酒店市場的發(fā)展等原因，一份可研報告經(jīng)常無法滿足開發(fā)商的全部需要，因此，酒店定位策劃和可行性分析報告也應(yīng)該隨著酒店開發(fā)的階段不斷系統(tǒng)深化和動態(tài)更新。

3.1 定位策劃和可研分析

酒店定位和可研分析（詳見第2節(jié)）是酒店酒店開發(fā)的第一項重要工作，是酒店顧問最基本最傳統(tǒng)的服務(wù)產(chǎn)品。主要包括酒店建設(shè)基礎(chǔ)條件分析、酒店定位、管理模式、酒店功能及服務(wù)特點策劃等定性內(nèi)容，以及總體規(guī)模、設(shè)施設(shè)備和面積、市場及財務(wù)可行性研究等部分定量內(nèi)容。

3.2 技術(shù)指導(dǎo)服務(wù)

酒店確定市場定位和可行之后，基于前期總體定位方案確定的酒店規(guī)模、功能、檔次及投資規(guī)模等，有兩項關(guān)鍵工作需及時展開：

一是項目規(guī)劃及建筑設(shè)計。酒店策劃顧問公司需進一步編制“酒店項目設(shè)計任務(wù)書”，內(nèi)容包括酒店各項功能技術(shù)指標等，協(xié)助甲方向設(shè)計單位詳細說明酒店整體定位、功能定義及技術(shù)指標、建筑設(shè)計要求、酒店與項目中其他業(yè)態(tài)的相互關(guān)系等，協(xié)助設(shè)計單位順利開展設(shè)計工作；若管理公司能夠快速確定，酒店策劃顧問公司需依靠管理公司提供的酒店設(shè)計、建設(shè)、采購、開業(yè)等標準制定技術(shù)服務(wù)細節(jié)，實際上部分定位標準在前期定位策劃和可研分析中已有所展現(xiàn)；若無相關(guān)品牌引入，根據(jù)業(yè)主需求，酒店策劃顧問公司可根據(jù)自身酒店設(shè)計的經(jīng)驗指導(dǎo)業(yè)主方完成建筑設(shè)計開發(fā)。

二是酒店管理公司引進（如前期已確立引進國際/國內(nèi)管理品牌）。管理公司引進過程比較復(fù)雜，在確定品牌方向的情況下也需要至少6個月時間才能基本完成，且由于很多開發(fā)商缺乏與管理公司協(xié)同合作的經(jīng)驗和能力，面對管理公司提出的各種要求不知所措，這也需要酒店顧問公司通過前期商務(wù)談判幫助開發(fā)商正式引入管理公司并爭取相應(yīng)的權(quán)益，此外，酒店管理公司的確定也可更好幫助開發(fā)商按時順利的推進酒店建設(shè)工程。

3.3 開業(yè)籌備指導(dǎo)服務(wù)

打造一家高品質(zhì)酒店，開發(fā)建設(shè)是首要前提，然酒店要順利開業(yè)經(jīng)營，設(shè)備和物品采購、經(jīng)營管理體系建立、酒店服務(wù)規(guī)范w系、酒店人力資源儲備、市場推廣及營銷計劃、設(shè)備試運營、開業(yè)儀式籌備、酒店試營業(yè)等開業(yè)指導(dǎo)也必不可少，針對第一次介入酒店業(yè)的開發(fā)商，酒店策劃顧問還應(yīng)根據(jù)需求制定詳細的開業(yè)籌備計劃書。（對于引入知名國際/國內(nèi)品牌的酒店，開業(yè)籌備指導(dǎo)由品牌管理公司指導(dǎo)完成，該顧問環(huán)節(jié)主要針對自營酒店項目）

酒店大型設(shè)備及系統(tǒng)采購顧問服務(wù)內(nèi)容：包括對甲方提供的電梯、消防、暖通、給排水、強弱電等各采購項目的采購任務(wù)書、服務(wù)建議書、采購合同等采購文件提出優(yōu)化建議。

酒店開業(yè)物品采購顧問服務(wù)內(nèi)容：開業(yè)物品包括FF&E類（固定裝置和設(shè)備，裝飾布藝，織物、裝飾燈具、藝術(shù)飾品、地毯等）；OS&E類（運營用品和設(shè)備，家具、器皿、視聽設(shè)備等），顧問公司需根據(jù)功能布局、經(jīng)營情況假設(shè)、業(yè)主投資概算編制開業(yè)采購預(yù)算，審查及界定。

經(jīng)營管理計劃編制：建立組織機構(gòu)、管理制度、管理流程、服務(wù)規(guī)范、質(zhì)量控制體系等。

服務(wù)規(guī)范體系服務(wù)內(nèi)容：包括酒店房務(wù)（前臺服務(wù)、商務(wù)服務(wù)、禮賓車隊、通訊網(wǎng)絡(luò)服務(wù)、客房服務(wù)、公共區(qū)域、洗衣服務(wù)、客戶接待綜合服務(wù)等）、餐飲（中餐、宴會、西餐、咖啡廳、大堂吧等）、康樂（SPA中心、健身、泳池等）、會議等板塊的管理體系和服務(wù)規(guī)范。

人力資源體系建立：建立人事管理制度、定義崗位責(zé)任及人員編制；設(shè)計薪酬福利體系、編寫員工手冊、制定培訓(xùn)計劃等。

酒店營銷體系建立：制定酒店營銷戰(zhàn)略，組建和培訓(xùn)酒店營銷團隊；建立酒店營銷團隊激勵和管理制度；建立酒店營銷網(wǎng)絡(luò)。（網(wǎng)站、官方微信、官方微博等）；酒店總體VI規(guī)范；設(shè)計酒店宣傳資料文稿圖片系統(tǒng)；提供酒店印刷品樣本及清單；設(shè)計酒店市場銷售方案及價格體系等。

設(shè)備試運營：所有機電設(shè)備提前15-30天試運行，測試其性能；特別是空調(diào)及強電，給排水部份。

開業(yè)儀式籌備：自選管理團隊或酒店管理公司制定方案，成立專職小組；聘請專業(yè)推廣公司全面執(zhí)行；準備及排練（3個月）；現(xiàn)場營運模擬演習(xí)，各崗位模擬開業(yè)后正常運作。

酒店試營業(yè)：提前一個半月作部份及全面清潔；30天內(nèi)全面準備試營業(yè)；各部負責(zé)所管區(qū)域，公共部份由管家部全面負責(zé)；特別注意房間異味的清除。

3.4 升級改造指導(dǎo)

時代在發(fā)展，社會在進步。酒店客房、餐飲、會議、康體娛樂、后勤等各個版塊的市場標準都有可能不斷演進，而自身條件可能受建筑等條件制約，競爭力和吸引力逐漸退化。受酒店使用損耗和市場發(fā)展影響，一般一家酒店經(jīng)營5-8年后或?qū)⒚媾R提升改造，這樣酒店就需要顧問公司根據(jù)市場需求編制新一輪的定位提升方案。

若一家酒店在建設(shè)前期就選擇了合適的酒店顧問公司，那么在早期的定位策劃和可研報告中就會有一些前瞻性的定位，比如酒店在規(guī)模體量、客房面積、功能設(shè)施等方面就會預(yù)先對未來至少10年的市場需求進行預(yù)測并一定程度超前開發(fā)，那么酒店在后期的改造升級中需要投入的資金、時間、資源就比較少，只需根據(jù)市場做一些補充定位或定位提升，并在內(nèi)裝設(shè)計上進行更新，從而減少建筑結(jié)構(gòu)、功能布局方面的大型整改。

4 酒店定位策劃和可行性分析報告涉及的學(xué)科論

一個酒店的開發(fā)-建成-運營-持續(xù)發(fā)展，必然是多方人員共同參與努力的結(jié)果，也是各方人員在不同的立場上提出問題，通過討論、溝通、整合形成的共識。從學(xué)科性質(zhì)分析，現(xiàn)代酒店開發(fā)幾乎涉及了多門學(xué)科理論，市場、建筑和設(shè)計、藝術(shù)、經(jīng)濟、管理等多門學(xué)科相互關(guān)聯(lián)、借鑒和融合，形成了全新的開放的系統(tǒng)的體系，使酒店的建設(shè)和發(fā)展有了系統(tǒng)的理論依據(jù)和保障。

市場學(xué)相關(guān)：針對市場目標群體的年齡、收入、需求、行為習(xí)慣等特征，確定酒店未來客源群體的構(gòu)成。

建筑和設(shè)計相關(guān)：酒店經(jīng)營需要以建筑為媒介基礎(chǔ)，同時，酒店品牌檔次直接由室內(nèi)設(shè)計裝修所展現(xiàn)。

文化相關(guān)：企業(yè)文化和酒店形象識別，文化內(nèi)涵幾乎可以滲透到酒店建筑和設(shè)計、甚至經(jīng)營管理的每一個細節(jié)當中。

經(jīng)濟學(xué)相關(guān)：酒店提供的服務(wù)和客房是市場經(jīng)濟條件下的一種商品，酒店的建設(shè)成本、投資回報率、利潤率等因素對酒店設(shè)計和經(jīng)營有直接影響，酒店開發(fā)的市場特征可形成投資可行性研究結(jié)論。

管理學(xué)相關(guān)：酒店管理模式，會深刻影響到酒店內(nèi)部功能布局以及服務(wù)流線的布置。

5 結(jié)語

現(xiàn)代酒店規(guī)?；虼蠡蛐?、檔次或高或低，類型更是豐富多彩，但其發(fā)展的階段性和生命周期是恒定不變的。為讓酒店在有限的生命力延續(xù)性更強、綻放更多光輝，實現(xiàn)并超越酒店投資的戰(zhàn)略目標和經(jīng)營目標，唯有關(guān)注并重視其投資、開發(fā)和經(jīng)營的每一個階段和環(huán)節(jié)，步步為營。

而對應(yīng)于酒店發(fā)展不同設(shè)計階段的要求，可將定位策劃報告分階段制定，并不斷深入和細化，將加強酒店持續(xù)開發(fā)的科學(xué)性和可操作性。

參考文獻：

[1]袁琦.酒店投資項目可行性分析方法系研究[D].電子科技大學(xué)，2008.

[2]白揚.經(jīng)濟型酒店策劃與設(shè)計研究[D].華中科技大學(xué)，2008.