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國(guó)有土地征收與補(bǔ)償辦法范文第1篇

為加快推進(jìn)2021年棚戶區(qū)改造項(xiàng)目土地及房屋征收工作，根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》《實(shí)施〈國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例〉辦法》等相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合我縣實(shí)際，制定本工作實(shí)施方案。

二、指導(dǎo)思想

深入貫徹新時(shí)代中國(guó)特色社會(huì)主義思想和黨的精神，貫徹落實(shí)關(guān)于工作的重要講話和重要指示批示精神，貫徹落實(shí)中央、自治區(qū)、自治州經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議等一系列會(huì)議精神，按照“五位一體”總體布局和協(xié)調(diào)推進(jìn)“四個(gè)全面”戰(zhàn)略布局的要求，以著力改善群眾住房條件為出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，以提高城鎮(zhèn)居民的居住水平、改善城市環(huán)境為目標(biāo)，統(tǒng)籌規(guī)劃，精心組織，精致建設(shè)，高標(biāo)準(zhǔn)完成棚戶區(qū)改造任務(wù)，最大限度地解決舊城區(qū)住房安全、臟、亂、差、危、基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重滯后等問題，大幅改善各族群眾生活水平和居住條件，確保群眾生命財(cái)產(chǎn)安全。

三、征收范圍

綜合一片區(qū)（酒廠片區(qū)、青年街片區(qū)）、綜合二片區(qū)（恰普河路片區(qū)）、綜合三片區(qū)（農(nóng)業(yè)農(nóng)村局片區(qū)、康利小區(qū)西片區(qū)、體育廣場(chǎng)片區(qū)）、別斯托別鄉(xiāng)片區(qū)（恰普河路片區(qū)）、工業(yè)園區(qū)片區(qū)、三小片區(qū)（則新路片區(qū)）。

四、征收依據(jù)

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（國(guó)務(wù)院第590號(hào)令）、《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》（住建部建房﹝2011﹞77號(hào)）、《實(shí)施<國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例>辦法》（自治區(qū)第187號(hào)令）、《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償估價(jià)規(guī)則》（新建法﹝2011﹞15號(hào)）、《最高人民法院關(guān)于辦理申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償決定案件若干問題的規(guī)定》（法釋﹝2012﹞4號(hào)）、《最高人民法院關(guān)于征收國(guó)有土地上房屋時(shí)是否應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收人未經(jīng)登記的空地和院落予以補(bǔ)償?shù)拇饛?fù)》（﹝2012﹞行他字第16號(hào)）。

五、征收原則

1、遵循“政府主導(dǎo)、統(tǒng)一規(guī)劃、民生為重、公正公開、依法征收”的原則；

2、征收補(bǔ)償方式：貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換、貨幣+產(chǎn)權(quán)調(diào)換等方式，由被征收人自主選擇。

六、實(shí)施步驟

（一）確定年度工作計(jì)劃（2021年3月30日前）。

根據(jù)自治區(qū)、自治州統(tǒng)一安排部署，結(jié)合我縣實(shí)際，制定2021年棚戶區(qū)改造項(xiàng)目實(shí)施工作計(jì)劃。

（二）成立棚戶區(qū)改造項(xiàng)目工作指揮部（2021年6月9日前）。

成立棚戶區(qū)改造項(xiàng)目工作指揮部，指揮部由縣委、政府主要領(lǐng)導(dǎo)任指揮長(zhǎng)，分管領(lǐng)導(dǎo)任副指揮長(zhǎng)，辦公室設(shè)在縣住建局一樓，由縣住建局、自然資源局、財(cái)政局等縣直部門和涉及舊城改建的鄉(xiāng)鎮(zhèn)抽調(diào)人員組成。

（三）底數(shù)摸排宣傳動(dòng)員（2021年6月30日前）。

由指揮部指導(dǎo)各有關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)選派專職干部對(duì)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目區(qū)域進(jìn)行入戶調(diào)查，集中力量、集中時(shí)間逐戶進(jìn)行排查，摸清改建區(qū)域內(nèi)居民的住房面積、建筑結(jié)構(gòu)、權(quán)屬性質(zhì)、家庭收入、家庭成員、人口、生活狀況、征收意愿、安置方式意愿等基本情況，同時(shí)拍照造冊(cè)存檔，杜絕出現(xiàn)突擊增建、改建、擴(kuò)建、改變用途和其他不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用等違法行為。

（四）加快棚戶區(qū)改造項(xiàng)目審批（2021年6月30日前）。

依據(jù)人民政府批復(fù)下發(fā)2021年棚戶區(qū)改造項(xiàng)目征收公告，完成各鄉(xiāng)鎮(zhèn)征收人員培訓(xùn)、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估等前期工作。

（五）征收補(bǔ)償協(xié)議簽訂（2021年6月30日至2021年10月30日）。

相關(guān)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目前期工作完成后，由征收部門于2021年6月30日前與鄉(xiāng)鎮(zhèn)簽訂委托征收協(xié)議書，有關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)于2021年10月30日前完成征收工作。

七、征收補(bǔ)償相關(guān)政策及優(yōu)惠辦法

根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》《實(shí)施〈國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例〉辦法》等規(guī)定，結(jié)合經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平，制定如下補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：

（一）被征收房屋具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為：依據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》和《國(guó)有土地房屋征收與補(bǔ)償估價(jià)規(guī)則》由評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。

（二）選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的被征收人享有優(yōu)惠價(jià)安置房的權(quán)利。

國(guó)有土地征收與補(bǔ)償辦法范文第2篇

房地產(chǎn)調(diào)控政策在房地產(chǎn)市場(chǎng)、土地供應(yīng)、保障房建設(shè)、商品房銷售、稅收和金融等方面不斷深入，房?jī)r(jià)、地價(jià)上漲趨勢(shì)得到初步控制。保障房建設(shè)規(guī)模和政策支持力度空前加大，相關(guān)建設(shè)、配置、運(yùn)營(yíng)、退出等管理制度開始完善。同時(shí)對(duì)拆遷市場(chǎng)造成了深遠(yuǎn)的影響，首先拆遷成本將受到控制，但被拆遷人的期望不會(huì)降低，從而拆遷周期將延長(zhǎng)，最終影響土地上市。其次需優(yōu)先保證保障房用地供應(yīng)，從而政府和開發(fā)商的市場(chǎng)目光將投向何方將不言而喻。最后對(duì)商品房購(gòu)買的限購(gòu)，將導(dǎo)致拆遷人需準(zhǔn)備更多的安置房源用于安置被拆遷人。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)變化多端的時(shí)期，必然要求作為該行業(yè)的專業(yè)人員不斷學(xué)習(xí)，從而適應(yīng)市場(chǎng)，滿足相關(guān)方的各種需求。本文將從征收相關(guān)的政策文件解讀出發(fā)，分析征收政策對(duì)各種類型項(xiàng)目的影響，并就北京市征收項(xiàng)目的操作流程進(jìn)行匯總。

一、征補(bǔ)條例及其配套文件的要點(diǎn)解讀

（一）征補(bǔ)條例要點(diǎn)解讀

1、對(duì)公共利益的界定清晰，非公共利益拆遷暫時(shí)無(wú)法可依。

《征補(bǔ)條例》對(duì)公共利益的六種情況進(jìn)行了列舉，概念界定更加清晰，但調(diào)整范圍變窄了；同時(shí)，為彌補(bǔ)法律法規(guī)的滯后性，增加了第六條作為兜底條款，即法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

政府亟待改變?cè)诓疬w工作中的角色和被動(dòng)局面，明確政府只承擔(dān)國(guó)有土地上公共利益項(xiàng)目的房屋征收職責(zé)，并通過強(qiáng)化行政力量保證關(guān)系國(guó)計(jì)民生的項(xiàng)目能夠順利實(shí)施，使政府?dāng)[脫開發(fā)商盈利工具的形象；同時(shí)，征補(bǔ)條例沒有涉及非公共利益部分拆遷，也意在讓政府退出非公共利益拆遷領(lǐng)域，讓非公共利益拆遷回歸市場(chǎng)行為。

2、征收取代拆遷，房屋征收的主體為市縣級(jí)政府。

3、想通過政府行為來保證征收與補(bǔ)償不存在任何營(yíng)利目的。規(guī)定建設(shè)單位不能參與搬遷，征收實(shí)施機(jī)構(gòu)不以營(yíng)利為目的。

4、補(bǔ)償范圍和標(biāo)準(zhǔn)予以明確，補(bǔ)償程序規(guī)定先補(bǔ)償后搬遷。

補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)一直是引發(fā)搬遷矛盾的主要因素?！墩餮a(bǔ)條例》對(duì)征收補(bǔ)償?shù)姆秶?、?biāo)準(zhǔn)和程序進(jìn)行了明確，并規(guī)定可對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。明確補(bǔ)償不得低于被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。使市場(chǎng)價(jià)格成為了補(bǔ)償?shù)拙€，彰顯征收的強(qiáng)制性補(bǔ)償，保證被征收人所得補(bǔ)償在市場(chǎng)上能買到區(qū)位、面積類似的住房，保障被征收人的居住水平不降低，對(duì)被征收人的切身利益進(jìn)行了保護(hù)，有利于避免發(fā)生社會(huì)矛盾和糾紛。

5、強(qiáng)調(diào)決策民主、程序正當(dāng)、結(jié)果公開、公平補(bǔ)償?shù)脑瓌t。

一是作出房屋征收決定前，準(zhǔn)備工作更多，要求更高。包括組織社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、聽證會(huì)、制定征收補(bǔ)償方案等，準(zhǔn)備周期也將拖長(zhǎng)，制約因素增多，項(xiàng)目啟動(dòng)將會(huì)變得更加困難。

二是尊重被征收人的知情權(quán)、參與權(quán)和選擇權(quán)，該條例以大量條款對(duì)“公開、公平、公正”的原則進(jìn)行了落實(shí)，改變了過去拆遷人制定拆遷政策被拆遷人被動(dòng)接受的局面。

三是有利于被征收人之間互相監(jiān)督，對(duì)“釘子戶”形成廣泛的社會(huì)輿論壓力，促進(jìn)形成公開透明和良性互動(dòng)的征收環(huán)境；同時(shí)，征收可能會(huì)因多次論證、聽證等因素影響，導(dǎo)致征收周期加長(zhǎng)，與被征收人的溝通工作更加凸顯重要。

6、對(duì)已簽協(xié)議不履行的，只能通過向法院解決。

取消原《拆遷條例》中規(guī)定已簽協(xié)議可以仲裁、可以訴訟，訴訟期間可以申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行的救濟(jì)途徑，規(guī)定只能等法院判決生效后，申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行，這樣等待的時(shí)間會(huì)較長(zhǎng)，征收進(jìn)度會(huì)因此變慢。

7、對(duì)于未達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議的處理辦法。

可以申請(qǐng)行政訴訟或行政復(fù)議的只有被征收人一方。征收的主體是政府，政府不能既當(dāng)運(yùn)動(dòng)員又當(dāng)裁判員，強(qiáng)制執(zhí)行的機(jī)關(guān)只能是居中的第三方人民法院。

8、征補(bǔ)條例增加被征收人產(chǎn)權(quán)調(diào)換的選擇權(quán)。

在過去的拆遷中，補(bǔ)償方式是由拆遷人一方?jīng)Q定的，如果拆遷人沒有房源，則可以不提供房源?！墩餮a(bǔ)條例》強(qiáng)調(diào)被征收人的選擇權(quán)，即被征收人如果提出房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的要求，則征收人必須要提供相關(guān)房源。為了舊城改造進(jìn)行的征收，則還應(yīng)在改建地段或就近地段提供住宅。因此，按照《征補(bǔ)條例》精神，預(yù)備符合要求的房源是項(xiàng)目啟動(dòng)的重要前置條件，這對(duì)今后征收工作的實(shí)施提出了更高的要求。

9、強(qiáng)調(diào)征收的前提是保證社會(huì)穩(wěn)定。

《征補(bǔ)條例》的出臺(tái)背景是因各地違法拆遷、暴力拆遷、野蠻拆遷等惡性事件層出不窮，在拆遷領(lǐng)域出現(xiàn)了大量社會(huì)矛盾和沖突，不僅使政府面臨巨大的輿論壓力。而且對(duì)黨和政府形象造成了嚴(yán)重?fù)p壞?！墩餮a(bǔ)條例》的出臺(tái)，除順應(yīng)民意呼聲之外，更是將征收維穩(wěn)工作提高到講政治，講大局的高度，防止征收工作再次成為破壞或影響社會(huì)和諧穩(wěn)定的事件多發(fā)地帶。

10、對(duì)未登記房屋規(guī)定更為細(xì)化，違法建筑均不補(bǔ)償。

《征補(bǔ)條例》采用更為審慎的態(tài)度，在征收之前對(duì)未進(jìn)行登記的房屋進(jìn)行合法性界定，相當(dāng)于將房地產(chǎn)領(lǐng)域的相關(guān)遺留問題提前予以解決，既體現(xiàn)了對(duì)被征收人權(quán)益的尊重和保護(hù)，又為以后的征收掃除了障礙，保障了征收工作的進(jìn)程。

11、僅針對(duì)被征收房屋產(chǎn)權(quán)人補(bǔ)償，房屋租賃人沒有規(guī)定。

征補(bǔ)條例只是針對(duì)房屋的產(chǎn)權(quán)人，對(duì)于有租賃關(guān)系的房屋產(chǎn)權(quán)人與租賃人之間的關(guān)系及補(bǔ)償處理由出租人自行解決。

（二）2011年6月7日住建部下發(fā)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》（建房【2011】77號(hào)），該文件較2003年出臺(tái)的《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》（建住房【2003】234號(hào)）更體現(xiàn)公開、公平、規(guī)范，體現(xiàn)一大政治特點(diǎn)，向民主邁進(jìn)了一步，關(guān)注民生，使補(bǔ)償更為公平。

1、體現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)值補(bǔ)償原則，使征收補(bǔ)償價(jià)格與市場(chǎng)交易價(jià)格相匹配，實(shí)現(xiàn)公正評(píng)估。

2、明確強(qiáng)調(diào)由被征收人選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)，保證了被征收人的自主選擇權(quán)，充分體現(xiàn)民主原則。

3、規(guī)定初步分戶評(píng)估結(jié)果要公示，避免拆遷工作人員適用標(biāo)準(zhǔn)的不統(tǒng)一性，實(shí)現(xiàn)陽(yáng)光補(bǔ)償，透明拆遷。

4、操作程序和救濟(jì)措施規(guī)范化，明確規(guī)定征收評(píng)估的流程和方法，力求充分體現(xiàn)被征收房屋的市場(chǎng)價(jià)值，避免因房屋價(jià)值被低估而帶來的不公平現(xiàn)象。

（三）2011年5月27日北京市人民政府下發(fā)《北京市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施意見》（京政發(fā)【2011】27號(hào)），該文件主要規(guī)定了征收決定項(xiàng)目主體、工作步驟（九步驟）及需公開的相關(guān)內(nèi)容（五公開）。

（四）2011年6月10日北京市高級(jí)人民法院下發(fā)《關(guān)于施行前已取得拆遷許可證項(xiàng)目所涉案件有關(guān)審判、執(zhí)行工作的若干意見（試行）》（京高法發(fā)[2011]194號(hào)），該文件主要規(guī)定《征補(bǔ)條例》施行前本市國(guó)有土地上已取得拆遷許可證項(xiàng)目所涉案件的申請(qǐng)、受理、判決、執(zhí)行（先予執(zhí)行和強(qiáng)制執(zhí)行）等相關(guān)程序規(guī)定。在審判和執(zhí)行過程中遵循爭(zhēng)取各方理解和支持，嚴(yán)格依法審查標(biāo)準(zhǔn)，多做矛盾化解工作，慎用強(qiáng)制手段，切實(shí)維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定，努力實(shí)現(xiàn)“不強(qiáng)而解、不執(zhí)而行”的工作方針。

（五）2011年10月19日北京市人民政府下發(fā)《關(guān)于廢止〈北京市城市房屋拆遷管理辦法〉等規(guī)章和規(guī)范性文件的決定》第239號(hào)，該文件主要規(guī)定廢止《北京市城市房屋拆遷管理辦法》（2001年11月1日北京市人民政府第87號(hào)令）、《關(guān)于北京市城市房屋拆遷補(bǔ)助費(fèi)有關(guān)規(guī)定的批復(fù)》（2001年12月5日北京市人民政府京政函109號(hào)文件）等相關(guān)規(guī)范性文件，但《征補(bǔ)條例》施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項(xiàng)目，繼續(xù)沿用原有的規(guī)定辦理，但政府不得責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷。

（六）2011年11月2日北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)下發(fā)《北京市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償中住房保障優(yōu)先配租配售管理辦法》京建法〔2011〕17號(hào)，該文件主要規(guī)定征收主體及住房保障相關(guān)管理部門應(yīng)優(yōu)先滿足被征收人符合本市公共租賃住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房或限價(jià)商品住房條件的配售配租工作，并要求住房保障部門拆遷現(xiàn)場(chǎng)辦公，簡(jiǎn)化審批程序，提高辦事效率等相關(guān)事宜。

（七）2011年11月2日北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)下發(fā)《北京市國(guó)有土地上房屋征收房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)選定辦法》京建法〔2011〕16號(hào)，該文件主要從維護(hù)大多數(shù)被征收人的利益出發(fā)，規(guī)定國(guó)有土地上房屋征收房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)要求，評(píng)估機(jī)構(gòu)選定的組織主體，組織程序等內(nèi)容。

（八）2011年11月18日北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、北京市人力資源和社會(huì)保障局、北京市工商行政管理局聯(lián)合下發(fā)了《北京市國(guó)有土地上房屋征收停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償暫行辦法》京建法〔2011〕18號(hào)，該文件規(guī)定主要是國(guó)有土地上房屋征收時(shí)，停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償房屋的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)以及進(jìn)行補(bǔ)償相關(guān)程序等。

二、征補(bǔ)條例及配套文件對(duì)拆遷市場(chǎng)的影響

1、對(duì)在施項(xiàng)目的沖擊性較大。主要體現(xiàn)為：居民期望值升高，要求貨幣補(bǔ)償或安置房屋標(biāo)準(zhǔn)更高，普遍存在觀望態(tài)度；拆遷周期將延長(zhǎng)，隨之拆遷成本增大，拆遷難度加大；政府支持力度減弱，沒有強(qiáng)制拆遷保障，后續(xù)收尾難度大。從而拆遷主體就需創(chuàng)新工作方式，多渠道尋求拆遷突破點(diǎn)。

2、對(duì)停滯項(xiàng)目和已取得前期手續(xù)但未啟動(dòng)的項(xiàng)目的影響更大，再啟動(dòng)的可能性更小，拆遷成本、難度增大；具有實(shí)施主體變更的可能性；操作程序和組織模式將發(fā)生變化。從而需詳細(xì)分析項(xiàng)目狀況，結(jié)合政策，創(chuàng)新工作方式，多渠道尋求拆遷突破點(diǎn)；需進(jìn)一步研究分析是否可轉(zhuǎn)入公共利益范疇，由政府實(shí)施征收工作或按協(xié)議收購(gòu)方式實(shí)施。

國(guó)有土地征收與補(bǔ)償辦法范文第3篇

關(guān)鍵詞：房屋；征收與補(bǔ)償；相關(guān)問題；政策；法律

中圖分類號(hào)：DF453文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

一、國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償工作的問題

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》雖然將房屋征收工作提到了法律的高度上，但是過于寬泛，缺少落實(shí)細(xì)則。雖然《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的頒布和實(shí)施為房屋征收工作提供了法律保障，但過于寬泛，缺少具體的操作細(xì)則，使得房屋征收工作沒有統(tǒng)一的操作行為。隨著經(jīng)濟(jì)和形勢(shì)的發(fā)展，因時(shí)而動(dòng)、因地而變的情況時(shí)有發(fā)生，需要準(zhǔn)備和提交的材料不統(tǒng)一，導(dǎo)致征收工作實(shí)施過程中，被征收人房屋證明資料不完整或自然人的情況不明確，令征收工作無(wú)法順利、穩(wěn)定地開展和完成。

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中公共利益的范疇和外延伸縮性、彈性過大，使得部分為謀取個(gè)人利益的人有機(jī)可乘?！秶?guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》雖然明確規(guī)定了征收條件是為了公共利益的需要，但在實(shí)際征收中，一些人為謀取個(gè)人私利，混淆概念，把私人建廠或開發(fā)小區(qū)等都貼上“為促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的需要”的標(biāo)簽，打著“公共利益”的招牌，掛著“公共利益”的幌子，稱其是符合政府納入國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃的項(xiàng)目，使公共利益的范圍更加模糊，公共利益的外延更加龐大。

征收補(bǔ)償不及時(shí)，公民的產(chǎn)權(quán)調(diào)換的回遷權(quán)缺乏有力的保障。在房屋征收過程中，一些市、縣因財(cái)政資金不足或人為原因造成征收補(bǔ)償不及時(shí)的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，以致公民的產(chǎn)權(quán)調(diào)換的回遷權(quán)缺乏有力的保障。這樣也給房屋征收工作帶來了很不好的影響，使房屋征收工作很難大范圍地展開，并致使后續(xù)工作無(wú)法進(jìn)行。給一部分百姓造成房屋征收補(bǔ)償款放在政府手里可不能放得下心，只有放在自己手里才是最可靠的的印象。征收補(bǔ)償不及時(shí)現(xiàn)象的存在使政府失去了公信力。

征收補(bǔ)償條例過分強(qiáng)調(diào)了行政機(jī)關(guān)的主導(dǎo)地位，并且缺乏有效的監(jiān)督。在《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中，過分強(qiáng)調(diào)了行政機(jī)關(guān)的主導(dǎo)性，使征收的許多事項(xiàng)都掌控在政府的手中，缺乏有效的監(jiān)督，這樣就使得一些人為謀取個(gè)人私利而放棄原則和失去黨性，致使暗箱操作頻出，腐敗滋生，使社會(huì)矛盾激化，房屋征收與補(bǔ)償糾紛越來越多，越來越激烈，影響了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)的穩(wěn)定，并且導(dǎo)致了不可估量的后果。

征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的制定存在矛盾。征收工作的核心問題是補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)問題，這也是從拆遷時(shí)代開始，兩個(gè)相對(duì)主體之間，爭(zhēng)議最大、矛盾最突出的問題。目前的征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)較拆遷時(shí)已有大幅提高。但是作為兩方爭(zhēng)議最大的土地使用權(quán)的補(bǔ)償問題仍未解決。房屋征收的目的表面上是取得房屋所有權(quán)，實(shí)質(zhì)是取得國(guó)有土地使用權(quán)，這是不爭(zhēng)的事實(shí)?，F(xiàn)行的征收補(bǔ)償政策中明確對(duì)被征收人的補(bǔ)償包括被征收人房屋價(jià)值的補(bǔ)償及搬遷補(bǔ)償、臨時(shí)安置補(bǔ)償和停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)?，?duì)土地使用權(quán)的補(bǔ)償只字未提。但事實(shí)上大部分被征收人認(rèn)為，土地使用權(quán)是房屋的附著物，如果政府不來征收，附加了土地價(jià)值的房屋，特別是城市中心地段房屋會(huì)隨著地價(jià)上漲價(jià)值不斷攀升，但政府征收后地產(chǎn)的增值部分價(jià)值就被政府或者之后摘牌的地產(chǎn)商侵吞了，這是明顯不合理不公平的。這個(gè)問題不解決將會(huì)嚴(yán)重阻礙征收工作的順利推進(jìn)。

二、如何加強(qiáng)國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償工作

1、依法征收是做好房屋征收補(bǔ)償工作的前提

嚴(yán)格依照《征收條例》等法律法規(guī)開展征收工作，既是維護(hù)公共利益、被征收房屋所有權(quán)人合法權(quán)益的需要，又是順利開展征收和保護(hù)征收從業(yè)人員的需要。故此，以依法征收為主線，嚴(yán)格執(zhí)行征收條件和程序，有序地實(shí)施征收工作尤為重要。首先要符合六個(gè)征收前置條件：1.符合公共利益的需要；2.符合我市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃；3.符合土地利用總體規(guī)劃；4.符合城市規(guī)劃；5.符合專項(xiàng)規(guī)劃；6.如以保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建名義申報(bào)，則該項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)納入市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展年度計(jì)劃。其次，征收程序要不含糊:征收申報(bào)、初步審定、調(diào)查登記、擬定方案、組織論證、征求意見、公布修改情況、組織聽證、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、作出決定、公告、通知停辦手續(xù)一步也不能少。再次，補(bǔ)償程序要到位：確定評(píng)估機(jī)構(gòu)、簽訂評(píng)估合同、提出分戶價(jià)格、公示評(píng)估結(jié)果、提供評(píng)估報(bào)告、復(fù)核評(píng)估報(bào)告、組織技術(shù)鑒定、訂立補(bǔ)償協(xié)議、作出補(bǔ)償決定、申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行、公布補(bǔ)償情況、公布審計(jì)結(jié)果每個(gè)環(huán)節(jié)都要到位。

2、高位推進(jìn)是做好房屋征收補(bǔ)償工作的關(guān)鍵

房屋征收工作難度大，需要解決的問題多，只有堅(jiān)強(qiáng)的領(lǐng)導(dǎo)作后盾才能順利推動(dòng)。在房屋征收過程中，各地主要領(lǐng)導(dǎo)親力親為，通過電視講話，現(xiàn)場(chǎng)巡查，召開動(dòng)員會(huì)、推進(jìn)會(huì)、調(diào)度會(huì)等形式，甚至親自掛帥包戶做動(dòng)遷，顯現(xiàn)出政府的堅(jiān)強(qiáng)決心和表率作用，有力地推動(dòng)了房屋征收工作。同時(shí)，實(shí)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。在作出房屋征收決定前，征收部門都能結(jié)合本地實(shí)際和征收項(xiàng)目的個(gè)性，進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，對(duì)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別，在征收過程中盡可能做到規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，征收條件不具備或風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)高的項(xiàng)目實(shí)行暫緩。

3、安置到位是做好房屋征收補(bǔ)償工作的后盾

為做好征收工作，各地都能多方籌措資金，做到錢不到帳、安置房不開工就不正式啟動(dòng)房屋征收。實(shí)行補(bǔ)償款?？顚Ｓ?，全額撥入征收辦的專戶，由征收辦統(tǒng)一把關(guān)，做到即簽即付，使被征收人放心，沒有“打白條”的現(xiàn)象。針對(duì)安置房未完工的情況，采用先給予貨幣補(bǔ)償，待安置房建好后再購(gòu)買的辦法，有效地觶決了被拆遷人的后顧之憂。

安置到位還要體現(xiàn)公平公正。在征收的執(zhí)行過程中，應(yīng)嚴(yán)格按照政策標(biāo)準(zhǔn)，奉行公平、公正、公開，合情、合理、合法的原則，做到一碗水端平、一把尺子量到底的工作方法。嚴(yán)格落實(shí)拆前拆后一個(gè)樣、拆大拆小一個(gè)樣、拆官拆民一個(gè)樣、拆富拆窮一個(gè)樣、拆生拆熟一個(gè)樣的征收準(zhǔn)則，杜絕“先簽約吃虧，后簽約受益”、“多叫的鳥兒多吃食”、私情補(bǔ)償?shù)炔还浆F(xiàn)象的發(fā)生，從而贏得被征收戶的充分信任和積極配合。安置到位還要體現(xiàn)優(yōu)先保障，只要被征收人符合住房保障條件，就可按簽約拆除先后順序優(yōu)先享受保障性住房。如玉山縣七星街棚戶區(qū)改造項(xiàng)目安置保障性住房24戶，解放中路棚戶區(qū)改造項(xiàng)目安置保障性住房5戶，萬(wàn)年縣安置保障性住房4戶。

4、補(bǔ)償合理是做好房屋征收補(bǔ)償工作的保障

為了制定出科學(xué)合理、操作性強(qiáng)的征收補(bǔ)償方案，則要改變往日“先結(jié)婚，后戀愛”的做法，工作人員要逐一登門入戶，充分了解被征收戶的房屋狀況、基本要求、思想動(dòng)態(tài)、家里的特殊情況等，在做到“胸有成竹”的基礎(chǔ)上，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，制定出扎根實(shí)際、便于操作的房屋征收補(bǔ)償方案。如：玉山、德興、萬(wàn)年、波陽(yáng)等縣由于充分吸納了被征收群眾合情合理的意見和建議，遵循了市場(chǎng)規(guī)律，補(bǔ)償方案凸顯出客觀、公正、惠民等基本特性，為整個(gè)征收工作的順利開展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。同時(shí)，還制定了《房屋征收補(bǔ)償信息公開制度》。確保房屋征收的相關(guān)法律、法規(guī)政策常年向社會(huì)公布；房屋征收決定、房屋征收補(bǔ)償方案、房屋征收補(bǔ)助獎(jiǎng)勵(lì)政策和標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償決定在征收范圍內(nèi)公布；房屋調(diào)查結(jié)果、初步評(píng)估結(jié)果、分戶補(bǔ)償情況等能在征收范圍內(nèi)向被征收人及時(shí)公布。如凡是支持配合征收工作，按時(shí)完成搬遷的被征收人應(yīng)當(dāng)給予諸如階段搬遷獎(jiǎng)、快速搬遷獎(jiǎng)、安置房公攤面積差獎(jiǎng)等，讓先搬者多受益，晚搬者少受益。做到拆官拆民一個(gè)樣、拆富拆窮一個(gè)樣、拆生拆熟一個(gè)樣，杜絕“多叫的鳥兒多吃食”等不公平現(xiàn)象的發(fā)生。

5、部門配合是做好房屋征收補(bǔ)償工作的靠山

在征收實(shí)施過程中，各部門各單位應(yīng)牢固樹立“上下一盤棋”思想，無(wú)條件服從和服務(wù)于征收工作這一大局，通力協(xié)作，切實(shí)履職。在停辦業(yè)務(wù)中，工商、稅務(wù)、規(guī)劃、建設(shè)、房管等部門要予以配合；在房屋拆除過程中，管線、電力、自來水、城管、交警等部門要全力支持；在動(dòng)遷過程中，凡是涉及到有被征收人的單位，更應(yīng)全力配合，協(xié)助做通被征收人的思想工作。在房屋征收過程中，各地沒有出現(xiàn)采取停水、停電、阻斷交通等野蠻手段逼迫搬遷現(xiàn)象，也沒有出現(xiàn)采取“株連式拆遷”和暴力征收的行為，沒有出現(xiàn)貪污、截留、挪用征收補(bǔ)償款的現(xiàn)象。故此，征收工作得到了絕大多數(shù)群眾的支持和理解，沒有發(fā)生因征收而引起的群體和惡性事件，沒有出現(xiàn)被征收人赴省進(jìn)京上訪的現(xiàn)象，也沒有申請(qǐng)過人民法院實(shí)施強(qiáng)制執(zhí)行的情況，房屋征收工作中沒有出現(xiàn)違法違規(guī)案件。

結(jié)束語(yǔ)

隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市進(jìn)程的步伐也不斷加快，在國(guó)有土地上的房屋征收變得越來越頻繁。房屋征收工作的開展為城市的發(fā)展開拓了道路。房屋征收工作涉及的范圍廣，人數(shù)多，涉及到不同的利益主體，并且都牽扯到百姓的切身利益，因此房屋征收與補(bǔ)償工作已經(jīng)成為政府工作的重點(diǎn)之一。房屋征收與補(bǔ)償工作要以法律為依據(jù)，積極開展和完善房屋征收與補(bǔ)償工作，使房屋征收與補(bǔ)償工作為城市發(fā)展提供良好的社會(huì)環(huán)境。

參考文獻(xiàn)

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國(guó)有土地征收與補(bǔ)償辦法范文第4篇

第二條被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

貨幣補(bǔ)償是指直接向被征收人發(fā)放貨幣補(bǔ)償款。

產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指被征收人選擇房屋征收部門所提供的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源，并與房屋征收部門結(jié)算被征收房屋補(bǔ)償款與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)。

房屋征收安置工作遵循政府主導(dǎo)、群眾自愿、讓利于民和公開、公平、公正的原則，充分尊重被征收人的意愿，由被征收人自主選擇補(bǔ)償方式。

第三條?產(chǎn)權(quán)調(diào)換房的價(jià)格，由對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估的同一評(píng)估機(jī)構(gòu)在同一價(jià)值時(shí)點(diǎn)、相同評(píng)估方法的基礎(chǔ)上，按照區(qū)位不同，市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值下浮10-20%后確定。

（一）征收部門庫(kù)存房源或國(guó)有企業(yè)建設(shè)的安置房源，按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值下浮20%結(jié)算；

（二）政府市場(chǎng)采購(gòu)開發(fā)企業(yè)的安置房源，按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值下浮10%結(jié)算。

第四條被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換房的，房屋征收部門應(yīng)按照《縣國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》文件規(guī)定支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。

被征收房屋合法建筑面積小于54平方米的，被征收人可以按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)下浮的調(diào)換價(jià)格購(gòu)買54平方米產(chǎn)權(quán)調(diào)換房。如購(gòu)房面積超過54平方米的，超出面積按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值結(jié)算。

對(duì)經(jīng)審核屬困難弱勢(shì)的群體，被征收房屋合法建筑面積小于54（含）平方米的，在城區(qū)僅有一處住房的，可享受“暖心房”政策，購(gòu)買房屋54平方米（含）以內(nèi)的按1700元/平方米進(jìn)行結(jié)算；超出面積10平方米（含）以內(nèi)的，超出部分上浮10%進(jìn)行結(jié)算；超出面積10平方米以上的部分，按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值結(jié)算。

第五條縣征收辦協(xié)助被征收人對(duì)產(chǎn)權(quán)調(diào)換房房源進(jìn)行選定及手續(xù)辦理。開發(fā)企業(yè)產(chǎn)權(quán)調(diào)換房取得《商品房預(yù)售許可證》后，應(yīng)及時(shí)與被征收人簽訂《商品房買賣合同》并予以備案。

第六條縣住建局是產(chǎn)權(quán)調(diào)換房主管部門，主要負(fù)責(zé)做好產(chǎn)權(quán)調(diào)換房的建設(shè)推進(jìn)、預(yù)售審批、質(zhì)量監(jiān)管及開發(fā)企業(yè)提供的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房的回購(gòu)等工作。產(chǎn)權(quán)調(diào)換房必須嚴(yán)格按照統(tǒng)一的規(guī)劃、質(zhì)量和配套設(shè)施進(jìn)行建設(shè)。

第七條產(chǎn)權(quán)調(diào)換房涉及的行政事業(yè)性規(guī)費(fèi)、服務(wù)性收費(fèi)、政府性基金等相關(guān)費(fèi)用按照保障性住房相關(guān)優(yōu)惠政策規(guī)定執(zhí)行。

第八條選擇貨幣補(bǔ)償?shù)谋徽魇杖丝梢韵硎芊科毖a(bǔ)助。

房票補(bǔ)助是指在縣城區(qū)范圍內(nèi)房屋征收過程中，以貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞脚c被征收人簽訂補(bǔ)償協(xié)議后，被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)憑房票自行在縣城區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)買商品住房（不含二手房）經(jīng)申請(qǐng)而享有獲得財(cái)政補(bǔ)助的政策。

（一）選擇貨幣補(bǔ)償?shù)谋徽魇杖?，如需?gòu)買縣城區(qū)范圍內(nèi)商品住房的，在房屋征收補(bǔ)償協(xié)議簽訂之日起10個(gè)工作日內(nèi)，由被征收人憑房屋征收補(bǔ)償協(xié)議、交房單、身份證明到縣征收辦領(lǐng)取房票。

（二）選擇貨幣補(bǔ)償?shù)谋徽魇杖?，在房屋征收決定公告規(guī)定的簽約期限內(nèi)簽約并完成搬遷的，在房屋征收補(bǔ)償協(xié)議簽訂之日起6個(gè)月內(nèi)，購(gòu)買縣城區(qū)范圍內(nèi)商品住房的，憑房票享受購(gòu)房合同總價(jià)（不含車位、車庫(kù)、儲(chǔ)藏室等）15%的房票補(bǔ)助，每戶補(bǔ)助最高不超過10萬(wàn)元（含）。新購(gòu)房屋面積大于被征收房屋合法面積10平方米（含）以內(nèi)的部分給予補(bǔ)助，超出10平方米以外的部分不予補(bǔ)助。

（三）被征收人購(gòu)房款（包括銀行按揭、公積金貸款放款到位）全部付清后，憑房屋征收補(bǔ)償協(xié)議、購(gòu)房合同、全款發(fā)票、契稅完稅憑證以及被征收人身份證明到房屋征收辦憑房票按程序辦理房票補(bǔ)助。

（四）被征收人在房屋征收決定公告規(guī)定的簽約期限內(nèi)未完成簽約搬遷、被依法或者在房屋征收部門提供的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源內(nèi)選房的，不享受房票補(bǔ)助政策。

（五）被征收人所享受的房票補(bǔ)助資金由縣財(cái)政承擔(dān)，房屋征收部門具體負(fù)責(zé)房票補(bǔ)助資金申撥及發(fā)放工作。

（六）本意見中的房票補(bǔ)助，僅限于縣城區(qū)范圍內(nèi)國(guó)有土地上房屋征收且選擇貨幣補(bǔ)償?shù)谋徽魇杖吮救讼硎?，不得轉(zhuǎn)讓、買賣以及更換姓名。

（七）貨幣補(bǔ)償?shù)谋徽魇杖嗽谫?gòu)房合同簽訂且領(lǐng)取政府房票補(bǔ)助后退房的，需先返還所補(bǔ)助資金后，住建部門（房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心）方可辦理退房手續(xù)。

（八）房票補(bǔ)助的辦理流程

1．申請(qǐng)

選擇貨幣補(bǔ)償?shù)谋徽魇杖?，在?guī)定時(shí)間內(nèi)購(gòu)房后向縣征收辦提出申請(qǐng)，并提交以下申請(qǐng)材料：

（1）房屋征收補(bǔ)償安置協(xié)議；

（2）貨幣補(bǔ)償房票補(bǔ)助的房票；

（3）《商品房買賣合同》；

（4）購(gòu)房發(fā)票；

（5）契稅完稅憑證；

（6）申請(qǐng)人身份證原件及復(fù)印件。

2．初審

縣征收辦現(xiàn)場(chǎng)審核申請(qǐng)人提供材料的真實(shí)性和合法性，并將符合條件的申請(qǐng)人所提供材料復(fù)印2份，一份自存，以備復(fù)核，另一份按季匯總后報(bào)縣財(cái)政局。同時(shí)，縣征收辦將匯總明細(xì)表報(bào)縣住建部門。

3．復(fù)核

縣財(cái)政局對(duì)縣征收辦提出的房票補(bǔ)助材料進(jìn)行完整性和合法性（申請(qǐng)表、匯總表、申請(qǐng)人提供的材料復(fù)印件）進(jìn)行審核，并提出房票補(bǔ)助擬辦意見，呈報(bào)縣政府批準(zhǔn)。

4．公示

縣征收辦根據(jù)縣政府批準(zhǔn)意見，在縣政府門戶網(wǎng)站上進(jìn)行公示，公示期10個(gè)工作日。

5．支付

經(jīng)公示期滿后，由縣征收辦申請(qǐng)，縣財(cái)政局將房票補(bǔ)助資金撥付到縣征收辦，由縣征收辦負(fù)責(zé)支付給申請(qǐng)人。

6．已辦理房票補(bǔ)助退回

申請(qǐng)退房的，應(yīng)向縣征收辦申請(qǐng)退回房票補(bǔ)助，由縣征收辦出具房票補(bǔ)助退回證明，縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心辦理商品房退房手續(xù)。

第九條對(duì)于享受城區(qū)征收補(bǔ)償最低保障的被征收人，征收補(bǔ)償后符合經(jīng)濟(jì)適用住房保障條件的，優(yōu)先選擇申購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房；符合公共租賃住房保障條件的，優(yōu)先將其納入保障范圍。

第十條被征收人在縣城區(qū)購(gòu)買商品住房，且購(gòu)房成交價(jià)格不超過貨幣補(bǔ)償金額的（不含提前搬遷獎(jiǎng)勵(lì)金額），對(duì)新購(gòu)房屋免征契稅。購(gòu)房成交價(jià)超過貨幣補(bǔ)償金額的，差價(jià)部分按規(guī)定征收契稅。

第十一條被征收人在縣城區(qū)購(gòu)買商品住房，已享受本辦法中15%房票補(bǔ)助的，不再重復(fù)享受《關(guān)于推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見》（泗政發(fā)〔2016〕136號(hào)）文件中2%購(gòu)房補(bǔ)貼。

第十二條房屋征收部門在開展征收過程中，應(yīng)接受各方面監(jiān)督?？h財(cái)政局應(yīng)加強(qiáng)財(cái)政監(jiān)督；縣審計(jì)局應(yīng)加強(qiáng)審計(jì)監(jiān)督。

第十三條被征收人假借訂立購(gòu)房合同或故意隱瞞購(gòu)房相關(guān)事項(xiàng)，惡意套取房票補(bǔ)助資金的，已領(lǐng)取的補(bǔ)助資金應(yīng)當(dāng)予以追回；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

國(guó)有土地征收與補(bǔ)償辦法范文第5篇

原告征收服務(wù)中心認(rèn)為：被告市住建局明知Z市人民政府房屋征收辦公室（以下簡(jiǎn)稱征收辦）已于2012年3月20日發(fā)出暫停辦理相關(guān)區(qū)域范圍內(nèi)房屋析產(chǎn)轉(zhuǎn)讓抵押和租賃手續(xù)的通知，卻在通知有效期內(nèi)為訟爭(zhēng)房屋辦理抵押權(quán)設(shè)立登記，且未在房屋權(quán)屬證書注明抵押事項(xiàng)；原告在2013年2月征收該房屋后，既向原所有權(quán)人張某支付了補(bǔ)償款，又因法院判決連帶承擔(dān)了應(yīng)由抵押人承擔(dān)的擔(dān)保責(zé)任，故該抵押登記行為應(yīng)為違法，應(yīng)予以撤銷。

法院審理認(rèn)為：原告非抵押當(dāng)事人，與抵押登記行為不具有法律上的關(guān)聯(lián)性；原告在物權(quán)保護(hù)案件中的過錯(cuò)是為民事侵權(quán)責(zé)任而非基于物權(quán)登記行為產(chǎn)生的民事責(zé)任；原告權(quán)益受損與抵押登記行為無(wú)法律上的利害關(guān)系，法院依法駁回原告訴訟請(qǐng)求。二審法院維持一審判決。

一、原告的損失與登記機(jī)構(gòu)抵押登記行為有無(wú)法律上的利害關(guān)系

《物權(quán)法》第一百七十四條規(guī)定，擔(dān)保期間，擔(dān)保財(cái)產(chǎn)毀損、滅失或者被征收等，擔(dān)保物權(quán)人可以就獲得的保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金等優(yōu)先受償。被擔(dān)保債權(quán)的履行期未屆滿的，也可以提存該保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金等。本案中，抵押權(quán)擔(dān)保的主債權(quán)未消滅且在訴訟時(shí)效期間，應(yīng)受法律保護(hù)。鑒于抵押僅有基于抵押物產(chǎn)生的優(yōu)先受償權(quán)而不是對(duì)抵押物所有權(quán)的干涉，故抵押權(quán)人不得干涉征收主體、拆遷實(shí)施單位、拆遷對(duì)象商談補(bǔ)償方式及簽訂相關(guān)協(xié)議。

那么，征收主體與實(shí)施單位是否可以無(wú)視抵押權(quán)存在而直接實(shí)施補(bǔ)償呢？《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）第十五條規(guī)定，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的依據(jù)。故《條例》所指的“權(quán)屬調(diào)查”應(yīng)當(dāng)是以房屋登記簿為基礎(chǔ)的全面調(diào)查，其內(nèi)容涉及房屋權(quán)利歸屬與內(nèi)容，既要核查權(quán)利人信息，也應(yīng)對(duì)房屋自然狀況是否與現(xiàn)狀一致、是否設(shè)立有抵押權(quán)、有無(wú)查封等權(quán)利限制情形、有無(wú)異議登記等進(jìn)行調(diào)查。這是法律對(duì)登記的權(quán)利人及利害關(guān)系人權(quán)益保護(hù)的具體措施。本案中，征收實(shí)施單位（原告）未按照《條例》的規(guī)定向登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)查，未查閱征收房屋登記簿信息，其調(diào)查方式為查閱房屋所有權(quán)證書及詢問所有權(quán)人，與法規(guī)規(guī)定不符；其與征收對(duì)象簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議并將補(bǔ)償款全部發(fā)放的行為，致使抵押權(quán)人行使抵押權(quán)受到障礙。抵押權(quán)未得到保護(hù)的，抵押權(quán)人可以抵押人為被告提起民事訴訟，也可以征收補(bǔ)償部門損害抵押權(quán)為由提起侵權(quán)之訴（引自《設(shè)定抵押房屋的征收補(bǔ)償》，刊登于《中國(guó)房地產(chǎn)》2012年第9期，王達(dá)）。本案的抵押人選擇以征收服務(wù)中心損害抵押權(quán)為由提起侵權(quán)之訴并勝訴，而抵押登記存在與否，對(duì)征收服務(wù)中心如何給付補(bǔ)償款有關(guān)聯(lián)性，故登記機(jī)構(gòu)的抵押登記行為與征收服務(wù)中心具有法律上的利害關(guān)系，也就是說，征收服務(wù)中心有訴權(quán)。

二、登記機(jī)構(gòu)是否有錯(cuò)

筆者認(rèn)為有錯(cuò)。錯(cuò)有兩點(diǎn)：

一是沒有正確執(zhí)行政府規(guī)范性文件。房屋登記機(jī)構(gòu)是地方政府工作部門（亦有部分為組成部門），應(yīng)當(dāng)執(zhí)行上級(jí)及本級(jí)國(guó)家行政機(jī)關(guān)的決定和命令，這是其性質(zhì)決定的。本案中，登記機(jī)構(gòu)未能在規(guī)范性文件制定之初說服文件起草部門舍棄與上位法沖突的條款，亦未在工作中向政府法制部門提出對(duì)相關(guān)條文的審查建議，顯然存在工作失誤。

二是在《物權(quán)法》實(shí)施、《房屋登記辦法》取代《城市房屋權(quán)屬登記辦法》的節(jié)點(diǎn)上，沒有做好宣傳工作。也許有人說這個(gè)要求過了。但本案中，所有權(quán)人持有的房屋所有權(quán)證書是舊版房產(chǎn)證，其中記載有前次抵押權(quán)設(shè)立及注銷的信息，而此后的抵押權(quán)設(shè)立情況則未在證書上記載，容易誤導(dǎo)他人。

三、列入征收、擬征收范圍的房屋可否設(shè)立抵押權(quán)登記

既然原告有訴權(quán)，登記機(jī)構(gòu)又有錯(cuò)，那么登記機(jī)構(gòu)一定會(huì)敗訴嗎？《Z市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》規(guī)定，房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實(shí)施“房屋析產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓、抵押和租賃”等行為。同時(shí)規(guī)定，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將前款所列事項(xiàng)書面通知規(guī)劃、國(guó)土、住建、工商、公安等部門和公證機(jī)關(guān)暫停辦理相關(guān)手續(xù)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》第八條規(guī)定，已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押。

本案中，Z市征收辦發(fā)出Z政征暫停字〔2012〕第1號(hào)通知，要求對(duì)城際鐵路北側(cè)A地塊項(xiàng)目范圍內(nèi)的房屋暫停辦理相關(guān)手續(xù)，暫停期限為一年。2012年12月7日，Z市人民政府國(guó)有土地上房屋征收決定公告，房屋征收實(shí)施單位為Z市某征收服務(wù)中心。

按照以上規(guī)定，無(wú)論列入征收、擬征收范圍的房屋均不得辦理抵押權(quán)設(shè)立登記。如果說《Z市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》只是規(guī)范性文件，不可作為登記機(jī)構(gòu)作出相關(guān)行為的依據(jù)的話，那么并未被宣告作廢的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第八條的禁止性規(guī)定也是一條跨不過去的坎兒。

那么，果真如此嗎？

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十六條規(guī)定，房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實(shí)施新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為；違反規(guī)定實(shí)施的，不予補(bǔ)償。對(duì)比國(guó)務(wù)院條例與Z市的規(guī)范性文件，可以看出兩點(diǎn)：（1） Z市的禁止性規(guī)定超出了上位法的規(guī)定，有限制權(quán)利人依法行使物權(quán)的嫌疑；（2）即便違法實(shí)施了新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等行為，其后果并不導(dǎo)致不予補(bǔ)償，而是對(duì)不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用部分不予補(bǔ)償。也就是說，本條是禁止權(quán)利人在征收范圍確定后作出導(dǎo)致補(bǔ)償款增加的行為，而以房屋設(shè)立抵押并不導(dǎo)致補(bǔ)償款增加。因此，Z市的規(guī)范性文件不能作為登記機(jī)構(gòu)是否作出行政行為的依據(jù)，也不能作為人民法院審理行政案件的依據(jù)，因?yàn)槿嗣穹ㄔ簩徖硇姓讣脑瓌t是“依據(jù)法律法規(guī)，參照規(guī)章”。

那么問題來了，《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的禁止性規(guī)定怎么解釋？《物權(quán)法》第二十八條規(guī)定，因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力；第四十二條規(guī)定，征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益。這意味著“拆遷”的程序是先征收后補(bǔ)償?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》第八條的規(guī)定，在《物權(quán)法》頒布之前實(shí)施，其所謂的“公告”應(yīng)當(dāng)理解為《物權(quán)法》意思上的征收決定（公告）。如果僅僅因?yàn)榱腥霐M征收范圍便限制權(quán)利人行使物權(quán)，則便是減損權(quán)利人的合法權(quán)利，與所有權(quán)“占有、使用、收益、處分”的權(quán)能相沖突，違反上位法規(guī)定。在征收決定（公告）之前，哪怕就是列入擬征收范圍，也不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力，權(quán)屬依然為原權(quán)利人所有。

再看與《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》效力相等、時(shí)序在后的《房屋登記辦法》第二十二條的規(guī)定：對(duì)房屋已被依法征收、沒收，或存在法律、法規(guī)和本辦法規(guī)定的其他不予登記的情形的登記申請(qǐng)，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予登記。作為與《物權(quán)法》配套的房屋登記特別規(guī)章，《房屋登記辦法》明確了房屋登記依據(jù)的應(yīng)當(dāng)是法律法規(guī)和辦法本身。因此，按照后法優(yōu)于先法的原則，設(shè)立抵押登記，不宜再適用《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》。