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商業(yè)地產行業(yè)分析報告范文第1篇

[關鍵詞]城市軌道交通；溢價回收；聯(lián)合開發(fā)

[DOI]10.13939/ki.zgsc.2015.43.061

1 引 言

隨著經濟的快速發(fā)展和人口的迅速增長，政府逐漸意識到城市軌道交通建設的重要性，并且不斷地加大其投資，城市軌道交通建設取得了很大的進步，從而促進了我國經濟的發(fā)展。但是，軌道交通建設是一項耗資巨大的工程，在建設階段，它需要投入巨大的資金；在運營階段，它的成本又偏高，所以，在中國國內各大城市的軌道交通公司存在著虧損經營和政府補貼的現(xiàn)象。如圖1所示[1]-[3]。

從圖1可以看出，一方面，城市軌道交通建設面臨著嚴重的財務狀況；另一方面，城市軌道交通建設又間接提高沿線房地產的價值，但是這些價值并沒有得到合理的分配，它們被周圍人群無償享有卻不用付出任何費用，這兩方面存在著嚴重的失衡現(xiàn)象。

為了解決上述兩者之間的不平衡，有必要通過某種形式即溢價回收把城市軌道交通建成后給沿線人群和企業(yè)帶來的利益的一部分作為其建設費用與運營成本予以還原，以此減輕政府和軌道交通建設企業(yè)的負擔，從而實現(xiàn)城市軌道交通可持續(xù)發(fā)展。

2 受益對象及溢價回收模式

城市軌道交通開發(fā)利益按照不同的分類標準可以有很多種分類，按與項目主要目標效益相關程度可以分為直接效益和間接效益，直接效益即與項目主要目標效益密切相關的效益，間接效益即與項目非主要目標效益相關的效益[4]。不同的效益形式對應著不同的受益對象，不同的受益對象又有不同的受益形式，但在中國這些受益群體得到的益處大部分沒有得到回收，而在國外卻得到回收，如圖2所示。

圖2 城市軌道交通開發(fā)利益分析

2.1 受益對象

從圖2可以看出，城市軌道交通受益對象可以分為五類：軌道交通乘客、沿線商家、沿線業(yè)主、沿線房地產開發(fā)商和政府。

軌道交通乘客：眾所周知，交通擁堵已經成為很多大中小城市的一大難題，很多人因為擁堵和等車而浪費了大量時間，而城市軌道交通具有快速、準時等優(yōu)點，可以節(jié)約人們的出行時間和費用，與此同時，城市軌道交通在舒適度和安全性方面，也比公共汽車和私家車要高出很多。

沿線商家：軌道交通建成通車后會吸引大量的旅客，這些旅客可能成為沿線商家商品的潛在購買者，因此，沿線商家客流增多，營業(yè)額自然而然會上升。同時對于這些商家來講，若商鋪屬于他們已經購買的，這些商鋪也會因為地鐵的建成而升值。

沿線業(yè)主：人們買房一般有兩個目的，一是用來居住，二是用來投資，不管是出于何種原因，區(qū)位的選擇對于購房者來說都是非常重要的，在地鐵旁買房居住，可以使人們出行方便，同時房產會增值，若是為了投資，在地鐵旁買房更是一個不錯的選擇。

沿線房地產開發(fā)商：一個好的區(qū)位對于房地產開發(fā)商也是至關重要的。城市軌道交通沿線的房地產開發(fā)商因為軌道交通的運行可以使其土地（未建房）和已建房升值，從而從中獲得巨大的利潤。

政府：政府獲得效益主要來自兩個方面，第一方面，通過對沿線受益群體征稅可以使稅收增加；第二方面，乘坐軌道交通可以減少噪聲和空氣污染，這也為政府增添了無形的效益。

2.2 溢價回收模式

城市軌道交通的建成給軌道交通乘客、沿線商家、沿線業(yè)主、沿線房地產開發(fā)商和政府帶來許多益處，但是在中國這些益處大部分沒有被回收，其中只有直接效益的受益對象軌道交通乘客的益處通過票價的形式予以回收，其他受益對象都在無償享有。因此，我們應該借鑒國外的溢價回收模式對這些無償享有者的益處進行回收。

國外的溢價回收模式主要有兩種：第一種，以美國為代表的基于稅收的溢價回收模式；第二種，以中國香港為代表的聯(lián)合開發(fā)的溢價回收模式。

2.2.1 基于稅收的溢價回收模式

對城市軌道交通開發(fā)基于稅收的溢價回收模式有如下各種不同的實施方法：土地增值稅、特別收益評估稅、稅收增額融資、分列稅率制土地稅和房產稅等。下面對這些稅收進行總結和介紹，如表1所示[5]-[8]。

2.2.2 聯(lián)合開發(fā)的溢價回收模式

在香港，聯(lián)合開發(fā)也叫“地鐵+物業(yè)”的溢價回收模式，即首先選出地鐵車站用地，這塊土地需要有發(fā)展?jié)摿?。其次，向政府遞交申請，取得開發(fā)地鐵車站上部空間的權利；再次，尋找可以一起合作的地產開發(fā)商；最后，發(fā)展商和地鐵公司一起分享出售物業(yè)所獲得的利潤[9]。

2.3 我國城市軌道交通溢價回收建議

溢價回收模式種類繁多，每一種模式都有其特定的社會背景和特定的回收對象，因此，我國在借鑒國外的溢價回收策略時不僅要結合其特定的背景，而且也要結合我國具體的國情。

基于稅收的溢價回收模式在我國實施遇到的障礙是我國稅收方面的法律體系不完善，我國關于城市軌道交通全國規(guī)范性文件只有1997年制定并且于2001年修訂的《城市地下空間開發(fā)管理規(guī)定》、2004年制定《市政公用事業(yè)特許經營管理辦法》和2005年制定《城市軌道交通運營管理辦法》等[10]，這些文件基本上沒有涉及溢價回收相關方面。近幾年，我國也在不斷完善這方面，2011年年初，上海和重慶成為我國房地產稅征收試點城市。2014年全國兩會的開幕，開征房地產稅成為關注的焦點之一。通過部分城市房地產稅的試行和房產稅成為焦點問題，這些都會為我國將來其他稅種的實行打下堅定的法律基礎。不久的將來，我國在稅收方面的法律體系會越來越完善。

聯(lián)合開發(fā)的溢價回收模式目前在我國難以實施主要是因為土地的取得方式，我國相關法規(guī)規(guī)定，經營性用地只能通過“招拍掛”的方式獲得土地，這樣就使得軌道交通企業(yè)在拿地時很難拿到軌道交通站點沿線的土地，因為他們很難與實力雄厚的“地產大亨”相競爭。但值得關注的是，近年來也有一些城市在努力嘗試突破“招拍掛”的土地出讓方式，例如上海、深圳、南京、廣東等，其別需要關注的是廣東省，他們提出政府可以通過把土地作為資產以作價形式入股到地鐵公司，這無疑是一大突破[11]。因此，雖然目前我國在實施聯(lián)合開發(fā)方面還有一些困境，但是，其他城市仍然可以借鑒上述一些城市的經驗，靈活運用土地出讓方式，從而實現(xiàn)城市軌道交通與沿線土地聯(lián)合開發(fā)。

總之，筆者認為，在這些試點城市的帶領下，其他的一些城市也會緊隨其后，不斷完善，不斷突破，同時，我國在稅收和土地方面的法律體系也會逐步完善，通過各方共同努力，在我國實施基于稅收的溢價回收模式和聯(lián)合開發(fā)的溢價回收模式將不再是難題。

3 城市軌道交通開發(fā)溢價度量方法研究

3.1 評估模型介紹

互換論建立在如下的基本假設上：在一個平原城市中，這個城市屬于單核的沒有地形特點，所有工作者通過交通系統(tǒng)到唯一的市中心上班，他們的效率相同，房屋類型也相同，同時住宅密度和地形特點等外界事物不需要考慮。當一個家庭在考慮居住區(qū)位時，他會選擇總費用最低，即隨著距離市中心越來越遠而把逐漸增加的交通費用與逐漸下降的住宅費用之間進行“互換”，其數(shù)學表達式如下 [12]：

Y=Pz×Z+P（x）×G+K（x）（1）

式中：Y―家庭的收入；Pz―其他商品的單價； P（x）―距離市中心x處的住宅地價； K（x）―距離市中心x處的交通費；Z―其他商品的數(shù)量； G―家庭住房面積。

若求地鐵對周邊商業(yè)地產的溢價程度需對互換理論進行修改，在總利潤一定時，商業(yè)地產開發(fā)商會在這種互換關系會追求總投資最低，其數(shù)學表達式為[13]：

I=V（x）×S+Mp+R（2）

式中：I―商業(yè)地產項目的總投資；R―其他的投資；V（x）―距離消費者聚集區(qū)中心x的商業(yè)樓地價：S―商業(yè)地產項目面積；M―擴大市場占有份額投資的期初現(xiàn)值。

根據(jù)市場平衡條件，即商業(yè)地產開發(fā)商追求總投資最低，建立地鐵對周邊商業(yè)地產增值簡單預測模型，推導過程略，地產增值的數(shù)學模型關系式[13]：

ΔV=[SX（]α[Q×f×（Δt×w+ΔF）β[]S[SX）]×[SX（]（1+i）n-1[]i（1+i）n[SX）]（3）

式中：ΔV―商業(yè)地產樓地價的增值；α和β為相關系數(shù)，β>1；Q―被研究城市商業(yè)項目的平均年客流量；f―城市消費者平均每年的購物出行的頻率；Δt―地鐵建設前后的購物出行時間差；W―該城市小時人均工資；ΔF―地鐵票價差；S―商業(yè)地產項目的平均面積；i―還原率；n―商業(yè)地產項目經營年限。

3.2 參數(shù)的選取

文章以昆明市地鐵2號線周邊商業(yè)地產為研究對象，來度量地鐵對周邊商業(yè)地產的溢價程度。

3.2.1 參數(shù)α、β的選取

通過對一線城市譬如北京、上海、廣州等地鐵沿線商業(yè)地產項目消費者交通成本節(jié)省額與投資年值差額關系的取樣和統(tǒng)計，并考慮到他們與昆明在人均收入水平和經濟發(fā)展等方面的差異，故確定α為0.01，在誤差不大的情況下，β取值為1[14]。

3.2.2 參數(shù)S、Q、i的選取

①城市商業(yè)項目的平均面積很難獲得，故選取昆明市地鐵2號線沿線幾個具有代表性的商場，取其平均值作為S的取值。昆明王府井百貨建筑面積34000平方米米；同德廣場建筑面積90000平方米；濱江―俊發(fā)廣場48000平方米；欣都龍城56660平方米；金鷹國際購物中心113700平方米；雙龍商場建筑面積75000平方米；昆明西山萬達廣場100000平方米，昆明走廊總建筑面積為22061平方米，柏聯(lián)百盛總建筑面積50000平方米，S取值為65491平方米。②商業(yè)項目的平均日客流量參考。昆明王府井百貨20072人/天，除去商場盤點結算的日子，每年按360日計算，平均年客流量為7225920人/年（以上數(shù)據(jù)通過百度文庫商業(yè)地產報告、百度百科、商場官網(wǎng)獲得）。③對于商業(yè)房地產收益還原率i的取值需要經過三步，第一，調查統(tǒng)計各大型商業(yè)物業(yè)及商業(yè)路線的商業(yè)用房年收益水平和平均價格。第二，利用逐漸趨近迭代法求i。第三，建立灰色模型預測商業(yè)地產收銀還原率，由于i的求取較復雜，故本文參照西安市收益還原率和昆明市商業(yè)地產分析報告[12]，粗估i為10%[15]。

3.2.3 參數(shù)f、w、n、ΔF、Δt的選取

①根據(jù)昆明市居民平均出行購物的頻率設居民平均出行的頻率為每周一次，所以消費者平均每年的購物出行的頻率f為52.14次/年。②根據(jù)云南省人力資源和社會保障廳關于公布2013年度全省在崗職工月平均工資、企業(yè)退休人員月平均基本養(yǎng)老金和2014年度企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險個人賬戶利息計算辦法的通知（云人社發(fā)〔2014〕77號），可知2013年度全省在崗職工年平均工資為44188元，月平均工資為3682元，按每月21.75天，每天8小時進行計算，取21.16元/天。③假設商業(yè)房地產從開發(fā)到經濟壽命結束的時間n為70年。④昆明公交出行速度市區(qū)取15km/h，郊區(qū)取25km/h（實地測量），昆明地鐵2號線平均時速約為34km/h（咨詢地鐵客服人員獲得）。消費者的出行距離通過百度地圖獲得，則ΔF和Δt的值如表2所示。

3.3 數(shù)據(jù)分析與結果

以上確定了各個參數(shù)的取值，把這些取值代入式（3）進行試算，計算結果如表3所示。

將昆明市地鐵2號線周邊商業(yè)地產增值數(shù)據(jù)輸入統(tǒng)計軟件，如圖3所示。

依據(jù)上述表和圖可以看出昆明市地鐵2號線周邊的商業(yè)地產隨著距離市中心越來越遠所受的影響也越來越大，升值潛力也逐漸增大。

同時，這個結論在現(xiàn)實生活中有一定的理論指導意義，它證明地鐵的確會給沿線商業(yè)地產帶來增值，為將來實施基于稅收的溢價回收模式和聯(lián)合開發(fā)的溢價回收模式提供了理論指導。

4 結 論

城市軌道交通開發(fā)會產生巨大的收益，但這些收益大部分沒有被回收而被沿線的人群無償占有，與此同時，城市軌道交通建設面臨著嚴重的財務狀況，這兩者之間出現(xiàn)失衡，因此，我們應借鑒國外的經驗并結合我國的具體國情，逐步實施基于稅收的溢價回收模式和聯(lián)合開發(fā)的溢價回收模式。

在互換理論修改的基礎上，以昆明市地鐵2號線周邊的商業(yè)地產為實例，進行城市軌道交通開發(fā)溢價度量，結果表明地鐵2號線會給周邊的商業(yè)地產帶來增值，這種增值隨著距離市中心越來越遠，增值越來越大。

參考文獻：

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商業(yè)地產行業(yè)分析報告范文第2篇

我國醫(yī)藥衛(wèi)生消費支出早在13年前就已成為我國居民繼家庭食品、教育支出后的第三大消費。（數(shù)據(jù)來源衛(wèi)生部2004年12月2日的第三次國家l生服務調查分析報告）2015年4月7日，由復旦大學牽頭的健康風險預警治理協(xié)同創(chuàng)新中心公布的數(shù)據(jù)顯示，從1991年到2013年，我國人均醫(yī)療費用的年均增長率為17.49%。健康風險預警治理協(xié)同創(chuàng)新中心首席戰(zhàn)略科學家郝模教授表示：“現(xiàn)實情況就是醫(yī)療費用過快增長，已遠超同期GDP增長?！?/p>

市場龐大而誘人

記者雖然沒有拿到2016年全國醫(yī)藥消費支出的準確數(shù)據(jù)，但根據(jù)常理推斷，隨著我國人口進入老齡化，醫(yī)藥衛(wèi)生的消費必然會隨著老齡化的到來而增加。

中國的醫(yī)療過去是官方獨家，但官辦的醫(yī)療，醫(yī)療保險都只能在公立醫(yī)院報銷，不對民營醫(yī)療機構開放，這就造成了患者扎堆到公立醫(yī)院就診的情況。而隨著就醫(yī)人數(shù)的不斷攀升，官方的醫(yī)療機構也越來越接近飽和的程度，醫(yī)患矛盾也變的越來越突出。

于是社會呼吁進一步開放民營資金進入醫(yī)療教育領域的訴求越來越強烈，終于在2014年，國家發(fā)展改革委、衛(wèi)生計生委、人力資源社會保障部聯(lián)合發(fā)出《關于非公立醫(yī)療機構醫(yī)療服務實行市場調節(jié)價有關問題的通知》，放開非公立醫(yī)療機構醫(yī)療服務價格，鼓勵社會辦醫(yī)。

開放民營醫(yī)療引用社會資本、盤活量存，不僅可以削減國家財政預算，也增加了更多的就業(yè)機會，為國家經濟提供了活力。在這樣的大環(huán)境下，很多民間資本開始聞風而動。2015年開始，國際頂尖的外資連鎖醫(yī)院就已紛紛布局國內。

2015年1月，世界頂級醫(yī)療集團美國梅奧醫(yī)療集團（Mayo Clinic）宣布與高瓴資本在中國成立合資公司惠每醫(yī)療管理有限公司，正式落腳中國。2015年7月，在廣東自貿區(qū)新公布的創(chuàng)新方案中，美國麻省總醫(yī)院中國醫(yī)院的建設規(guī)劃被透露，擬三年內開業(yè)。根據(jù)目前已經透露的三方簽訂的框架協(xié)議，這家建在中國的麻省醫(yī)院由珠海橫琴國聯(lián)康華醫(yī)療投資有限公司投資，麻省總醫(yī)院和廣東省中醫(yī)院共同管理和經營。初建規(guī)模為500張床位，將從美國麻省總醫(yī)院引醫(yī)療團隊以及醫(yī)療設備。

醫(yī)療行業(yè)水很深

盡管外資醫(yī)院看中中國市場，相關投資風起云涌，但高端私立醫(yī)院，尤其是全科大型醫(yī)院的投資運營情況目前卻不甚樂觀。以2014年5月開業(yè)，總投資上百億的上海國際醫(yī)學中心為例，盡管醫(yī)院配套堪比五星級酒店，并且與上海超過八家的三級醫(yī)院簽訂了合作協(xié)議，但該院開業(yè)一年多來，病床入住率僅一成左右，每年運營成本卻超億元，生存艱難。

業(yè)內人士認為，高端醫(yī)院本來面臨的目標受眾就有限，如今還面臨三甲醫(yī)院的國際部、特需部門以及高端專科醫(yī)院的競爭，并且后者更受患者認可（三甲醫(yī)院的高端特需部門除掛號費外，一些藥物的報銷仍可進醫(yī)保系統(tǒng)），加之醫(yī)生多點執(zhí)醫(yī)至今仍為完全放開，導致其難以達到理想中的盈利效果。

“私立醫(yī)院的投資水很深，普遍的前期投資時間都在4～5年左右，越是高端，醫(yī)院建設的時間就越長，而且口碑的樹立需要很長時間的積累，這對資本的要求就比較高?！庇羞^安琪兒婦產醫(yī)院、新世紀兒童醫(yī)院等多個民營醫(yī)院投資經歷的弘暉資本創(chuàng)始合伙人王暉對記者表示。

盡管如此，2017年1月18日，萬達集團董事長王健林在瑞士達沃斯召開的“2017冬季達沃斯”年會上還是公開表示，正在考慮做連鎖醫(yī)院。王健林稱：“引進國際醫(yī)院是萬達在中國的創(chuàng)新，滿足高端人群對健康醫(yī)療需求的同時，也使所在城市醫(yī)療水平達到國際一流，帶動中國高端醫(yī)療水平提升?！边@是王健林第一次向外界公開萬達做醫(yī)院的計劃，也被外界認為是萬達正式向醫(yī)療健康領域做出實質性動作的信號。

萬達的醉翁之意

既然高端醫(yī)療并沒有想象中的那么美好，那王健林為什么還要帶領萬達跨界殺入醫(yī)療領域呢？

“兩方面原因，第一個，不動產雖然很賺錢，但是不動產的現(xiàn)金流不持續(xù)、不穩(wěn)定，我們需要轉型。第二個方面，人們發(fā)展之后，我發(fā)現(xiàn)在中國隨著經濟發(fā)展以后，人們追求最重要的就是健康、娛樂，我做的娛樂就是高興的事情，做的體育就是健康的事情，所以我就往旅游、體育、娛樂這方面去發(fā)展?！痹谡劶叭f達為什么要轉型時王健林表示，“因為中國的醫(yī)療過去是官方獨家。一年前對民營企業(yè)開放，允許民營企業(yè)搞綜合性醫(yī)院。第二，允許外國醫(yī)師到中國來執(zhí)業(yè)。幾個月前剛剛有一個規(guī)定，醫(yī)院的醫(yī)生也可以經過自己私人出去批準，增加收入。這些都是很大的變化，為民營醫(yī)院發(fā)展提供了一個條件。而我們最大的優(yōu)勢，就是在中國有幾百個這種大型的商業(yè)中心，或者建設的團隊，有這個能力。所以我們也在思考要不要進軍健康這個產業(yè)。這兩個可能是未來我們一個在做的，一個計劃要做的?！?/p>

其實官方消息總是具有一定的滯后性，萬達早在王健林公開表示進軍醫(yī)療健康領域之前就已經開始布局了。公開信息顯示，2016年1月6日，萬達就曾與英國國際醫(yī)院集團（下稱IHG）在北京簽訂合作協(xié)議，在上海、成都、青島建設三座綜合性國際醫(yī)院，總投資150億元，建成后該項目將由IHG運營管理并使用IHG品牌。

據(jù)了解，與萬達合作的IHG是全球頂尖國際醫(yī)療集團，成立于1978年，總部設在英國，已在全球超過50個國家管理450多個醫(yī)療項目，客戶包括22個國家政府、聯(lián)合國、世界銀行以及全球的高端客戶群。

在王暉看來，萬達涉足醫(yī)院投資很有可能是出于兩大原因：其一，通過醫(yī)院項目可以以更低的成本拿到土地，政府方面可以爭取到更多優(yōu)惠。其二，項目建成后，萬達依舊可以依托酒店、配套住宅來賺錢，高端醫(yī)院成為聚攏人氣的一種方式。

當然，王輝分析的自然有其道理，但是記者卻認為王健林自己提到的“現(xiàn)金流”可能才是促使萬達跨界醫(yī)療的主要原因。

商業(yè)地產行業(yè)分析報告范文第3篇

一、房地產資金鏈風險分析

項目周期理論認為任何項目從開始到結束都可以概括為項目機會分析、項目規(guī)劃、項目實施和項目后期處理四個部分。每一個階段都對應著項目的實施情況和特定需求。本文結合項目周期理論，從項目啟動到項目最終結束都伴隨著資金的流入和流出。要控制企業(yè)資金鏈風險，必須從項目實施的每個環(huán)節(jié)和相應的任務出發(fā)，針對每一個環(huán)節(jié)的不同情況，分析資金的流入與流出，從而控制相應的風險。風險管理理論支出，風險管理可以劃分為風險識別、風險評估、風險應對、風險監(jiān)控四個環(huán)節(jié)進行分析與研究。首先，資金風險識別是房地產項目風險管理的基礎，重點尋找項目的風險因素，明確風險管理對象。風險評估是結合公司的實際情況，分析項目中的風險點，提出盡可能多的可行性方案，防范相應的風險。風險應對是針對相應的風險，從相關的解決方案中挑選出最符合公司戰(zhàn)略目標和未來發(fā)展的風險控制方案， 并加以執(zhí)行。風險監(jiān)控是對方案實施的效果進行反饋和監(jiān)督，對方案執(zhí)行的效果進行評價，并進行適時地糾正和修改。 結合房地產開發(fā)資金投資大、開發(fā)周期長的特殊性， 本文將房地產開發(fā)分為四個階段，并對每個階段可能遇到的資金風險進行識別和分析， 并提出可靠的解決辦法。

（一）開發(fā)前期可行性研究過程中的資金風險項目開發(fā)前期通常要進行可行性的研究?？尚行匝芯侩A段是投資決策的重要依據(jù)，是項目管理前期工作的重中之重。房地產項目的詳細可行性研究是指在房地產項目投資決策前，對擬建項目有關的社會、經濟、技術等方面進行深入細致的調查與研究，對可能采用的各種開發(fā)方案進行認真仔細的經濟分析和比較論證，對項目建成后的經濟效益進行科學的預測和評價。在此基礎上，對擬建項目的技術先進性和適用性、經濟合理性，以及建設的必要性和可行性進行全面分析、系統(tǒng)論證、多方案比較和綜合評價，由此得出該項目是否應該投資建設和如何投資建設等結論性意見，為項目投資決策提供可靠的科學依據(jù)。

房地產開發(fā)前期另一個重要工作是保證開發(fā)土地的按時取得。土地項目的基本情況包括有項目的名稱、性質、地理位置、周圍地理環(huán)境、總占地面積、總建筑面積、建筑密度、容積率、各類建筑的構成、投資方案規(guī)劃、投資總額，總工期等基本情況。與此同時，還必須進行開發(fā)項目場地的現(xiàn)狀和建設條件分析，如基礎設施狀況及其外部條件，各類建筑物、構筑物的現(xiàn)狀，計算需要拆除的房屋面積，需要處置的原住戶戶數(shù)和人口，需要安置的勞動力人數(shù)等調查資料，并對供水、供電、污水處理條件以及商業(yè)、服務業(yè)、文教衛(wèi)生環(huán)境條件進行分析。這些資料是可行性報告對項目進行經濟評價的依據(jù)。

在項目開發(fā)前期，企業(yè)必須確定項目開發(fā)所需要的資金，計算公司的資金缺口，并提出資金缺口的解決辦法，保證項目實施所需要的資金能夠完全到位。在前期的可行性分析報告中，對取得土地的價款以及相應的拆遷費用必須做好詳細的預算，在房地產開發(fā)項目中，前期的土地款是必須要從企業(yè)流出的，因此，企業(yè)必須對這一部分風險予以充分的考慮。在項目規(guī)劃方案中，企業(yè)將要建設的樓盤規(guī)劃也必須與相應的資金予以配套。

（二）項目開發(fā)建設過程中的資金風險項目開發(fā)與建設過程中的資金風險非常復雜，這主要表現(xiàn)為：一方面，房地產項目開發(fā)周期長導致房地產企業(yè)資金循環(huán)周期也相應會較長，大量資金必須占用在一個項目上；另一方面，房地產市場和我國金融市場存在較多的不確定性因素， 導致房地產開發(fā)面臨較大的資金風險，不可控因素較多，資金的成本和后續(xù)資金的跟進存在較大的問題。

針對房地產項目開發(fā)和建設過程，資金的風險主要體現(xiàn)在建設周期過長這一特殊客觀情況上。資金被過長的占用在一個項目上，加大了資金鏈斷裂的風險。隨著2009年下半年，我國政府對金融企業(yè)向房地產開發(fā)商銀根貸款的緊縮，大部分企業(yè)在籌集資金方面將面臨較大困難。如何合理分配有限的資金到項目開發(fā)過程中，同時保證開發(fā)項目有條不紊地進行是房地產企業(yè)在開發(fā)過程中必須要分析的重要議題。首先，不能同時進行多個項目的開發(fā)，必須保證企業(yè)資金實力能夠支撐現(xiàn)有項目的資金需要；其次，在項目開發(fā)過程中，如何保證項目建設的速度和資金供給的速度匹配是建設過程中資金風險控制的關鍵。

（三）產品銷售過程中的資金風險我國普通住宅、寫字樓、別墅、商業(yè)地產的房地產類型主要采取開發(fā)銷售的模式，資金回籠速度受房地產開發(fā)建設周期的影響較大。而商業(yè)地產項目經營周期長達十幾年甚至更長，因此其投資回收期較長，資金回籠速度緩慢，受宏觀政策與微觀市場的影響較大，所面臨的風險也較大。房地產銷售是房地產開發(fā)商資金回籠的過程，一方面，企業(yè)要償還公司在項目開發(fā)前期向銀行和其他機構所借的資金，另一方面還必須保證其他開發(fā)項目、競拍土地資源和公司未來發(fā)展的資金。通過租金的形式能夠為企業(yè)帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流，并且具有較高的收益，但是不能一次性地為企業(yè)帶來大額現(xiàn)金流入。如何在資金流入上與企業(yè)資金流出兩者間達成平衡，以及如何有效實現(xiàn)資金的收回是銷售過程中資金控制的重點。

（四）售后服務過程中的資金風險現(xiàn)代房地產開發(fā)企業(yè)在樓盤發(fā)開中都包含有物業(yè)管理、房屋維修等后續(xù)服務項目。在設計階段，企業(yè)根據(jù)建筑或建筑構件的使用壽命，確定上述維護工作的時間安排，必要時還可進一步確定大規(guī)模整修和組件更換的時間，以實現(xiàn)維護工作和費用的合理化。售后服務可以分為外包和自主經營兩類。如果實行物業(yè)外包對企業(yè)來說就沒有資金風險，但是自主經營就必須對相應的資金流出予以控制。

二、資金鏈風險控制措施

資金鏈對于房地產開發(fā)企業(yè)而言具有非常重要的意義。一方面，由于房地產行業(yè)屬于資本密集型行業(yè)，需要大量的資金投入才能夠形成；另一方面，房地產開發(fā)周期長，企業(yè)必須能夠有效地分配有限的資金，完成項目開發(fā)。針對房地產開發(fā)過程中遇到的種種資金管理風險，可以通過下面的相關措施予以控制。

（一）制定有效可靠的融資方案項目開發(fā)前期，企業(yè)必須制定有效的融資方案，籌集項目開發(fā)過程中需要的資金。具體可從以下幾個方面入手：首先，企業(yè)需要綜合分析和考慮國內的宏觀金融政策以及未來政策走向。其次，考慮具體開發(fā)項目的資金需要和資金融通的風險和收益情況等因素，確定投資結構，制定初步融資方案。比較不同的融資方案的優(yōu)缺點，根據(jù)項目自身和各融資方式的特點，對融資結構和資金結構進行相應調整。根據(jù)融資成本理論，分析比較各種融資方式，選擇可行、有效的融資方案。

（二）加強項目開發(fā)過程中成本控制在項目實施過程中，需要項目的各種成本進行有效控制，保證資金的合理利用。第一，項目開始初期，做好成本管理的基礎工作，對相關原材料的價格進行收集和整理，做好各項房地產項目的成本定額，財務部門應該對相關的預算方案進行修改，并形成考核目標，加強預算的有效執(zhí)行。第二，實行全面成本管理。結合基礎工作的成本定額、財務預算計劃，分析對照各部門、各項目工程的成本責任考核指標，向企業(yè)領導提供真實的成本數(shù)據(jù)，嚴格日常成本管理控制。第三，嚴格執(zhí)行考核標準，對各班組的成本控制執(zhí)行情況進行考核。

（三）在銷售過程中加速項目資金回流銷售過程是企業(yè)資金回流的過程。房地產商品進行流通時，房地產流動資金的周轉時間對開發(fā)商而言具有非常重要的意義。它直接影響房地產資金全部循環(huán)過程，流動資金的周轉時間主要取決于房地產貨幣資金和商品資金在商品流通過程中變更的長短。為了促進資金的回流，房地產企業(yè)可以采取相應的營銷手段，加速資金的回流速度。分析房地產市場供求信息，正確運用銷售心理學和財務杠桿原理，制定有效的營銷策略，合理地利用預售手段，可以縮短銷售周期加快資金回收。運用有效的營銷手段，不僅可提高企業(yè)經濟效益，還可降低企業(yè)的財務風險。

（四）加快房地產體系配套政策改革有效解決房地產資金鏈的風險還需要相關宏觀政策的幫助。擴大參與房地產信貸融資的金融機構的范圍，允許有一定實力的非國有商業(yè)銀行發(fā)放房地產抵押貸款是緩解房地產商資金鏈緊張的有效手段。政府制定相關政策，規(guī)范目前在中國房市尋找投資機會和參與投資的私募基金的運作行為，保護投資者的合法權益。監(jiān)管部門應適當降低房地產企業(yè)上市融資的門檻，使一部分具有一定規(guī)模和實力的房地產開發(fā)企業(yè)通過發(fā)行股票的方式吸收社會上大量的閑散資金，解決融資難的問題。積極培育企業(yè)債券市場，鼓勵房地產企業(yè)通過發(fā)行企業(yè)債券，進行直接融資。

房地產業(yè)對我國整體經濟發(fā)展具有非常重要的作用。企業(yè)資金鏈風險控制對房地產企業(yè)具有非常重要的意義，關系到企業(yè)的生存。如何控制企業(yè)開房地產開發(fā)過程中的資金風險是企業(yè)和政府共同作用的結果。繼金融危機后，融資問題逐漸成為房地產市場的核心問題，如何解決資金問題、實現(xiàn)房地產企業(yè)資金鏈的良好運作與不斷循環(huán)顯得尤為重要。

參考文獻：

［1］樊幻靈：《論我國房地產企業(yè)資金鏈管理與完善》，《中國房地產金融》2010年第1期。

［2］王琨：《房地產項目資金鏈風險控制》，《財會通訊》（綜合?中）2009年第7期。

商業(yè)地產行業(yè)分析報告范文第4篇

6月16日，中國內地首座、全球第6座迪士尼度假區(qū)――上海迪士尼度假區(qū)在細雨中正式開園迎接中外游客。開園當天并非節(jié)假日，但上海迪士尼度假區(qū)的售票門口卻排起數(shù)公里長的隊伍。這樣高漲的入園熱情在正式開園前的試運營期間就已出現(xiàn)，游客訪問總量就達到了60萬人。

《小康》記者了解到，2015年我國新增大型主題公園30多家，新增大型游樂設施400多臺，截至2015年年底，全國大型游樂設施已達到2.04萬臺套。來勢洶洶的“主題公園經濟”正在席卷全國各大城市。 受追捧的背后是消費觀念的變化

上海迪士尼樂園開園迎客，一年能有多少旅游收入？從上海迪士尼官方公布的價格看，主要有兩種，平日門票價為370元，高峰日門票價為499元。但受到開幕和暑期影響，9月1日前都執(zhí)行499元價格。但這未影響到消費者的購買熱情，不管哪里有賣，馬上就被搶購一空，而原本370元、499元兩檔的門票甚至也被炒至上千元。

攜程旅游網(wǎng)的《上海迪士尼旅游報告》顯示，全國游客游上海迪士尼人均消費在2219元，如果按照年接待1500萬游客算，迪士尼將創(chuàng)造330億元旅游收入，占上海GDP0.5%左右，占上海旅游收入6.5%左右，其產業(yè)鏈與示范效應將在未來釋放更大空間。雖然還未開園就迎來業(yè)內其他主題公園的艷羨，但也從另一方面向中國消費者普及了主題公園的消費文化。

7月，國內各大主題樂園也進入暑假檔期，迎來了一年當中的傳統(tǒng)旺季。在距離廣州市區(qū)25公里處的廣州長隆旅游度假區(qū)，32歲的辣媽許小姐正帶著她五歲的兒子在長隆歡樂世界的迷你過山車前排隊等候。許小姐告訴《小康》記者，每個周末只要有空自己就會帶孩子到游樂園度過周末，雖然參觀多次已無太大興趣，但對于小朋友來說吸引力依舊如初。

“70、80后這代生長在經濟水平、生活水平和受教育水平都明顯高于上一代的年輕父母們，在消費理念、生活方式和培育孩子的觀念等方面都發(fā)生了根本性的變化，他們更會享受生活、更愛追求豐富新鮮的體驗。尤其生活在大城市里的群體，每年把數(shù)千元用在娛樂活動上已并不是什么新鮮事兒，所以長隆、迪士尼這樣的主題樂園受到追捧毫不意外，因為它正好契合了當下的時代特征和消費需求?！睆V州廣之旅國際旅行社股份有限公司市場銷售人員齊向凱認為，主題樂園在中國市場潛力巨大。《小康》記者梳理發(fā)現(xiàn)，70后和80后在眾多主題樂園的消費群體中，父母是主題樂園親子游的主力消費人群，在孩子身上舍得花錢也是這類“新生代”父母的典型特征。 主題公園發(fā)展：從1.0時代到3.0時代

從時間上看，雖然我國的游樂業(yè)發(fā)展起步較晚，但也已經走上正軌。公開資料顯示，國內的主題樂園建設從上個世紀90年代開始，大致經歷了三個發(fā)展階段：第一階段，也就是以華僑城為代表的1.0時代，推出的主題樂園以微縮景觀為主，例如深圳的錦繡中華、世界之窗，北京的世界公園，長沙的世界之窗等。這些主題公園以濃縮世界各地的人文和自然景觀為主，輔以歌舞表演，提供的是相對單一的參觀游覽。

第二階段則大致從新世紀開始，全國各地開始興建各種娛樂型的主題樂園，這些主題樂園紛紛從國外引進各種大中型的娛樂設施，讓游客入園后可以體驗各種游樂設備和3D電影的特殊視聽效果，游客的參與性更強，這個階段被稱為主題樂園的2.0時代。代表性的主題樂園有深圳的歡樂谷，常州的中華環(huán)球恐龍城、嬉戲谷，廣州的長隆歡樂世界等。

和2.0時代的主題樂園相比，3.0時代的主題樂園更強調主題性和文化性，除了主題樂園必備的各種大型游樂設施，它們的主題性更加鮮明，與此同時，更加關注與粉絲的互動。

根據(jù)《2015年全球主題公園游客量數(shù)據(jù)報告》顯示，2015年全球排名前10名主題公園集團中，華僑城、長隆、華強方特、宋城分列第四、七、八、十位。由此可以看出，國內主題樂園已經具備了可以與世界一流主題樂園一決高下的實力。 內地主題公園陷入惡循環(huán)

主題公園熱潮洶涌，資本的春天撲面而來。然而，近30年來國內主題公園的起起伏伏、投資的潮起潮落又無時不在警示風險。雖然主題公園數(shù)量逐年上升，市場空間也不斷擴大，但與迪士尼、環(huán)球影城等國際主題公園巨頭相比，國內主題公園的劣勢仍很明顯，行業(yè)整體盈利狀況也頗讓人擔憂。

前瞻產業(yè)研究院的《中國主題公園行業(yè)發(fā)展模式與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報告》顯示，近年內地主題公園優(yōu)勝劣汰加劇，70%的主題公園處于虧損狀態(tài)，20%持平，只有10%實現(xiàn)盈利?！缎】怠酚浾吡私獾?，在一個總人口不到600萬的常州，就已經開業(yè)了三家不同主題的主題樂園，分別是中華環(huán)球恐龍城、嬉戲谷和淹城水世界樂園，除了中華環(huán)球恐龍城略有盈利外，其他幾家并不賺錢，而在距離不遠的無錫、蘇州和上海也都有若干家不同形式的主題樂園。事實上，目前我國平均每省市擁有的主題公園約有20個，有些省份甚至達50多個，一座城市擁有多達10個主題公園的現(xiàn)象并不少見。

有旅游專家分析說，內地很多主題公園專業(yè)人才極度缺乏，在主題建設上盲目跟風，園區(qū)內容以模仿和山寨為主，同時過于依賴門票收入，而忽略了園區(qū)衍生產品開發(fā)，由此造成部分主題公園管理不善。

商業(yè)地產行業(yè)分析報告范文第5篇

[關鍵詞] 房地產業(yè) 投入產出模型 關聯(lián)效應

中圖分類號:F293•30 文獻標識碼:A 文章編號:1007-1369(2010)5-0026-12

“金磚四國”是重要的新興市場國家,近幾年經濟迅速增長。2006年至2008年,四國經濟平 均增長率為10.7%,到2025年,金磚四國在世界經濟增長中的份額將從2003年的20%增長到4 0%。而根據(jù)統(tǒng)計,房地產業(yè)占GDP的比例較高,在4%―7%之間。但是這僅僅從量上反映出房 地產業(yè)對國民經濟的貢獻,沒有反映出房地產業(yè)對其上下游產業(yè)發(fā)展的帶動作用。因此,明 確房地產業(yè)與其上下游產業(yè)的關聯(lián)效應,從質上確定房地產業(yè)對國民經濟的帶動作用,可以 為房地產業(yè)產業(yè)政策的制定提供理論依據(jù)。并且,通過關聯(lián)效應的測定,可以明確房地產業(yè) 與其他產業(yè)在供求方面的數(shù)量關系,這對于房地產業(yè)與其他產業(yè)的協(xié)調發(fā)展具有重要意義。 但是四國房地產業(yè)發(fā)展均處于初級階段,政策體系仍不健全,房地產業(yè)對與其他產業(yè)的關聯(lián) 效應仍不穩(wěn)定。而發(fā)達國家經歷了快速城市化和工業(yè)化階段,國民經濟處于穩(wěn)定發(fā)展階段, 房地產業(yè)發(fā)展充分而且成熟。因此,本文將巴西、印度、中國金磚四國包括巴西、 印度、俄羅斯、中國,但經合組織提供的三個時期俄羅斯投入產出表中房地產業(yè)均為0,因 此,本文僅選取巴西、印度與中國。房地產業(yè)對國民經濟的帶動作用與西方七國 1997年,俄羅斯與西方七國組成八國集團,但由于與金磚四國有重合且經合組織提 供的三個時期俄羅斯投入產出表中房地產業(yè)均為0,因此,本文中沿用西方七國這一舊的說 法。進行對比分析,明確發(fā)展中國家房地產業(yè)對國民經濟帶動作用的大小,找出房 地產業(yè)與其他產業(yè)不協(xié)調之處,為產業(yè)協(xié)調發(fā)展提出政策建議。

引言

國外部分學者對不同國家房地產業(yè)關聯(lián)效應進行橫向對比分析。Pagliari等人從辦 公、零售和倉儲三個角度,對比分析了1985―1995年澳大利亞、加拿大、英國和美國商業(yè)地產的投入產出關系 Pagliari J L,Webb J R,Canter T A, Lieblich F A. Fundamental Compariso n of International Real Estate Returns.Journal of Real Estate Res earch,1997,13(3):317-347。Liu等人對澳大利亞、美國、荷蘭、加拿大、丹麥、法國 、日本房地產業(yè)的產業(yè)關聯(lián)效應進行研究 Liu C, Song Y, Langston C. Economic Indicator Comparisons of Multinatio n Real Estate Sectors Using the OECD Input-output Database. The Int ernational Journal of Construction Management, 2005(5):59-75。Song等人用假設提取法取代了傳統(tǒng)的 投入產出分析方法,從1960―1990年中抽取了5個時間段,對OECD七個國家房地產業(yè)與其他 產業(yè)的關聯(lián)關系進行研究。從總關聯(lián)效應來看,澳大利亞、法國和美國房地產業(yè)的關聯(lián)效應 在研究期內始終排在前五位,并且隨著樣本國家經濟的成熟,房地產業(yè)的總關聯(lián)效應逐步提 高 Song Y,Liu C, Langston C. A Linkage Measure Framework for theReal Estate Sector.International Journal of Strategic Property Management,2005 (9):121-143。但是,這些研究僅僅是對發(fā)達國家進行對比,目前還沒有學者將發(fā)展中國家和發(fā)達國 家對比。

在國內,大多數(shù)文獻僅針對我國房地產業(yè)進行研究。況偉大、中國投入產出學會課 題組、王岳平等計算得出我國房地產業(yè)影響力系數(shù)和感應度系數(shù)均小于1 ,房地產業(yè)的拉動作用和推動作用都小于國內其他產業(yè)的平均水平 況偉大.房地產業(yè)關聯(lián)效應研究.中國城市經濟.2006(5):40-42;中國投入產出學會課題組.我國目前產業(yè)關聯(lián)度分析――2002年投入產出表系列分析報告之 一.統(tǒng)計研究,2006(11):3-8;王岳平,葛岳靜.我國產業(yè)結構的投入產出關聯(lián)特征分析.管理世界,2007(2):61-68。然而,一些學者認為 房地產業(yè)產業(yè)鏈長,拉動力大。李啟明認為房地產業(yè)與40多個產業(yè)部門相互關聯(lián)。 根據(jù)投入產出模型測算,每100億元房地產產出可以誘發(fā)國民經濟各部門的產出286億元李啟明.論中國房地產業(yè)與國民經濟的關系.中國房地產,2002(6):13-16。 任木榮等認為房地產業(yè)與第三產業(yè)關聯(lián)度最高,以房地產業(yè)為龍頭引領第三產業(yè)乃至 整個國民經濟的發(fā)展將是下一階段我國經濟發(fā)展的顯著特征 任木榮,蘇國強,何曉春.房地產業(yè)與三次產業(yè)的灰關聯(lián)分析.統(tǒng)計與決策,2009(2) :116-118。

在這些研究的基礎上,部分學者將我國與發(fā)達國家房地產業(yè)關聯(lián)效應進行對比研究。王國軍 等利用我國1997年投入產出表及美國、日本、英國、澳大利亞七八十年入產出表 ,將我國房地產業(yè)帶動效應與OECD四國進行對比研究,認為我國房地產業(yè)的主要關聯(lián)產業(yè)大 多屬于第二產業(yè),與行政機關及其他行業(yè)的關聯(lián)度過高,與自身關聯(lián)度過低,房地產業(yè)受政 府的干預比較大、政策性比較強 王國軍,劉水杏.房地產業(yè)對相關產業(yè)的帶動效應研究.經濟研究,2004(8):3 8-47。趙龍節(jié)等利用中美兩國2002年投入產出表,將我 國房地產業(yè)與美國進行對比,我國房地產業(yè)與第二產業(yè)中的生產部門關聯(lián)度高于美國,而與 第三產業(yè)關聯(lián)度較低,對建筑業(yè)和金融業(yè)的依賴性強于美國,而與自身的關聯(lián)性較弱,認為 我國房地產業(yè)尚處在數(shù)量積累和擴張的粗放發(fā)展階段,而美國已走向質量提升的集約發(fā)展階 段 趙龍節(jié),閆永濤.中美房地產業(yè)投入產出比較分析.經濟社會體制比較,2007 (2 ):110-116。

雖然國內已有的研究將我國房地產業(yè)關聯(lián)效應與發(fā)達國家進行了對比分析,總結出我國房地 產業(yè)發(fā)展的一些特點,取得了有價值的成果。但是,已有研究關于房地產業(yè)關聯(lián)效應大小沒 有得出一致的結論。并且,已有文獻引用數(shù)據(jù)來源于不同的國家,而各個國家產業(yè)劃分存在 一定差異,并且數(shù)據(jù)所處年份不一致,這導致計算結果存在較大偏差。此外,已有研究多用 一個時間點對我國房地產業(yè)關聯(lián)系數(shù)進行分析,而我國房地產業(yè)出現(xiàn)得較晚,制度體系不健 全,以單一年份的數(shù)據(jù)進行分析,不能排除房地產業(yè)在某一年份表現(xiàn)出的特殊性,不利于分 析房地產業(yè)發(fā)展過程中的共性。因此,本文采用經合組織的投入產出數(shù)據(jù),將巴西、印 度和我國房地產業(yè)與意大利、英國、加拿大、日本、美國、法國、德國等七個發(fā)達國家進行 對比研究,明確發(fā)展中國家房地產業(yè)帶動效應的大小,總結出發(fā)展中國家房地產業(yè)發(fā)展的共 同特點以及我國的獨有的特點,闡明與發(fā)達國家存在的差異及發(fā)展中國家房地產業(yè)關聯(lián)效應 變化的趨勢,為充分發(fā)揮房地產業(yè)對國民經濟的帶動作用、及房地產業(yè)產業(yè)政策的制定提出 政策建議。

研究方法及數(shù)據(jù)來源

從投入產出關系來看,某一產業(yè)的后向關聯(lián)效應和前向關聯(lián)效應反映了該產業(yè)對經濟的帶動 作用。后向關聯(lián)效應是某一產業(yè)對直接或間接地向本產業(yè)供給生產要素的產業(yè)產生的影響, 該產業(yè)對其他產業(yè)產生需求拉動作用,用完全消耗系數(shù)表示;前向關聯(lián)效應是某一產業(yè)對直 接或間接地需求本產業(yè)產品或服務的產業(yè)產生的影響,該產業(yè)對其他產業(yè)產生供給推動作用 ,用完全分配系數(shù)表示。

完全消耗系數(shù)計算公式如下:

意大利、英國、加拿大、日本、美國、法國、德國等“西方七國”城市化率均達到穩(wěn)定階段 ,房地產業(yè)發(fā)展成熟,對于發(fā)展中國家探索房地產業(yè)的發(fā)展方向具有很強的參考性。巴西、 印度與中國同樣處于快速城市化和經濟快速發(fā)展階段,三者可進行相互對比借鑒。因此,本 文選取該十個國家作為對比研究對象。為保持統(tǒng)計數(shù)據(jù)來源的一致性,我們利用經合組 織(OECD)最新的1995年、2000年、2005年投入產出表(37×37部門)對樣本國家進行 分析 由于各個國家每隔幾年編制一份投入產出表,且編制投入產出表需要的時間比較 長,經合組織(OECD)僅公布了Mid-1990s、Early 2000s、Mid-2000s三個時期樣本國家 的投入產出表。其中意大利、英國、加拿大、日本、美國、法國、德國、巴西和中國九個國 家投入產出表均為1995、2000、2005年。而印度為1993/1994、1998/1999、2003/2004年, 為表述方便,本文表格中均將印度標為1995、2000、2005年。。由于在上世紀90年代,中國對產業(yè)分類進行調整,OECD提供的19 95中國投入產出表中房地產業(yè)投入產出值均為0,因此,本文僅對2000年及2005年中國房地 產業(yè)關聯(lián)效應進行分析。

計算結果及其分析

1.房地產業(yè)完全分配系數(shù)

從完全分配系數(shù)來看,在三個研究時點,七個發(fā)達國家房地產業(yè)單位最終產品和服務分配到 第三產業(yè)的比例顯著高于第二產業(yè)。其中,意大利和美國對第三產業(yè)完全分配系數(shù)最高,均 在0.4以上,與第二產業(yè)的差距也最大。而三個發(fā)展中國家呈現(xiàn)出不同的態(tài)勢。在三個研究 時點,巴西房地產業(yè)對第三產業(yè)的完全分配系數(shù)高于第二產業(yè),但二者相差不多。印度在19 93/1994年階段,對第三產業(yè)分配比例低于第二產業(yè)。此后,對第三產業(yè)完全分配系數(shù)快速 上漲。在2003/2004年階段達到0.468502,遠高于第二產業(yè),同時也超過所有發(fā)達國家。20 00年 中國房地產業(yè)與第三產業(yè)的完全分配系數(shù)為0.360973,低于第二產業(yè), 2005年兩系數(shù)均出 現(xiàn)下降,二者差距縮小,但與第三產業(yè)完全分配系數(shù)仍低于第二產業(yè)。以上數(shù)據(jù)表明,發(fā)達 國家經濟發(fā)展程度較高,房地產業(yè)更多的是為服務型產業(yè)提品和服務,同時房地產業(yè)完 全分配系數(shù)比較穩(wěn)定。而經濟處于快速發(fā)展階段的巴西、印度和中國,房地產業(yè)的前向關聯(lián) 產業(yè)正由第二產業(yè)向第三產業(yè)過渡,完全分配系數(shù)波動也比較大。這些特征符合各國的發(fā)展 現(xiàn)狀。發(fā)達國家經濟以第三產業(yè)為主,而三個發(fā)展中國家仍處在由“二、三、一”向“三、 二、一”過渡的階段。在未來的發(fā)展道路上,發(fā)展中國家應充分發(fā)揮房地產業(yè)對第三產業(yè)發(fā) 展的推動作用,促進經濟結構的轉型。

從具體產業(yè)來看,在所有樣本國家中,房地產業(yè)與建筑業(yè)、批發(fā)零售業(yè)、住宿餐飲業(yè)、金融 保險業(yè)、其他商服業(yè)完全分配系數(shù)均高于0.01,而這些產業(yè)又是國民經濟的重要產業(yè),通 過 這些產業(yè),房地產業(yè)可以間接、有力地推動國民經濟發(fā)展。但巴西、印度、中國房地產業(yè)與 這些主要后向關聯(lián)產業(yè)的完全分配系數(shù)仍低于七個發(fā)達國家。因此,在調整房地產業(yè)與“三 次產業(yè)”后向關聯(lián)效應的同時,應注意調整房地產業(yè)與具體產業(yè)的關聯(lián)度。從與發(fā)達國家房 地產業(yè)后向關聯(lián)效應的差距出發(fā),逐步調整房地產業(yè),促進其健康發(fā)展,發(fā)揮其對經濟的推 動作用。

2.房地產業(yè)完全消耗系數(shù)

從完全消耗系數(shù)來看,在三個研究時點,“西方七國”與第二產業(yè)完全消耗系數(shù)平均值分別 為0.122682、0.123369和0.118101。印度與巴西略低于“西方七國”。印度與第二產業(yè) 完全 消耗系數(shù)為0.103319、0.121033和0.100684,巴西均不足0.1。而在研究期內,中國房 地產 業(yè)對第二產業(yè)的完全消耗系數(shù)顯著高于任何一個樣本國家。在2005年和2000年,分別為0.3 4 2323和0.634983。雖然該系數(shù)在研究期內大幅下降,但仍是“西方七國”平均值的兩倍多 ,是巴西和印度的三倍以上。

在巴西,房地產業(yè)與第三產業(yè)完全消耗系數(shù)小于其他樣本國家,并呈現(xiàn)出下降趨勢,到2005 年僅為0.039854。發(fā)達國家之間,該系數(shù)相差較大,但總體呈上升趨勢。但中國房地產業(yè) 對 第三產業(yè)完全消耗系數(shù)呈現(xiàn)出相反的變化趨勢(見表2)。2000年,發(fā)達國家平均值為0.23 8440,2005年該系數(shù)小幅上升至0.243156。中國則由0.321857降低至2005年的0.222493 。

從以上分析可以看出,發(fā)達國家房地產業(yè)單位產出對第三產業(yè)消耗量高于對第二產業(yè)消耗量 ,巴西與印度也呈現(xiàn)出同樣的特征,而中國對第二產業(yè)的消耗量高于對第三產業(yè)消耗量。并 且,中國房地產業(yè)單位產出對其他產業(yè)的總消耗量高于“西方七國”、印度和巴西。其中對 第二產業(yè)的消耗量遠遠高于其他樣本國家,這說明中國房地產業(yè)對第二產業(yè)的拉動作用顯著 高于“西方七國”、印度和巴西,房地產業(yè)單位產出對物質型產品的消耗遠高于其他國家, 房地產業(yè)生產效率仍處在較低水平。隨著經濟和科技的發(fā)展,中國房地產業(yè)生產效率有所上 升,其對經濟的拉動作用逐步下降。

從與房地產業(yè)完全消耗系數(shù)高的具體產業(yè)來看,各個樣本國家存在差異,但是全部樣本國家 單位房地產業(yè)產出需要建筑業(yè)、金融保險業(yè)、其他商服業(yè)投入多于其他產業(yè)。在英、加、日 三國,100元房地產業(yè)產出需完全消耗3元以上的建筑業(yè)產出、5元以上的金融保險業(yè)產出以 及3元以上的其他商服業(yè)產出,其他發(fā)達國家與巴、印、中的消耗系數(shù)略低但高于其他產業(yè) 。因此,在印、巴、中三國房地產業(yè)應與建筑業(yè)、金融保險業(yè)、其他商服業(yè)協(xié)調發(fā)展。并且 ,針對各國的差異,調整好與房地產業(yè)完全消耗系數(shù)較高的產業(yè)和房地產業(yè)的發(fā)展。

3.房地產業(yè)感應度和影響力系數(shù)

通過計算,得到各個樣本國家全部37個產業(yè)感應度與影響力系數(shù),在此基礎上,將兩個系數(shù) 按大小分別進行排序。限于篇幅,僅將各樣本國房地產業(yè)系數(shù)值及位次列出,具體結果見表 3和表4。

由表3可以看出,在所有樣本國家中,美國房地產業(yè)感應度系數(shù)最高,在三個研究時點均高 于0.70。但是在所有樣本國家中,德國和印度房地產業(yè)感應度系數(shù)在國民經濟所有產業(yè)中 位 次最靠前,對經濟的推動作用最為顯著,從另一個角度來講,經濟的發(fā)展對德國和印度房地 產業(yè)的帶動作用最大;日本房地產業(yè)感應度系數(shù)最低,三個研究時點均在0.51以下,2005 年 降至0.363837,其他發(fā)達國家感應度系數(shù)均處于0.50至0.76之間。中國房地產業(yè)感應度 系數(shù)平均值為0.6309731,相對于其他樣本國家而言,處于中等水平。

從影響力系數(shù)來看,相對于其他樣本國家而言,美國房地產業(yè)系數(shù)值最大,在三個研究時點 平均值為0.735297,對國民經濟的拉動作用最大;意大利與巴西系數(shù)值最小,房地產業(yè)對 國 民經濟的拉動作用不足;其余樣本國家影響力系數(shù)均在0.52至0.75之間。同時期內,中國 房 地產業(yè)影響力系數(shù)處于0.59至0.77之間,平均值高于巴西和印度。與發(fā)達國家相比,中國 房地產業(yè)影響力系數(shù)較高,對經濟的拉動作用處于較高水平。

在三個研究時點各發(fā)達國家感應度系數(shù)和影響力系數(shù)發(fā)生了不同方向、不同幅度的變化,但 多數(shù)發(fā)達國家都處于較穩(wěn)定的水平,變化幅度較小。僅美國影響力系數(shù)從1995年的0.66536 5 增長到2005年的0.784116,日本和德國感應度系數(shù)出現(xiàn)大幅下降 2005年,日本房地產業(yè)感應度系數(shù)下降到0.363837,不僅低于其余六個發(fā)達國家 ,也低于同期的三個發(fā)展中國家。。而在三個發(fā)展中國家 , 兩個系數(shù)均出現(xiàn)了大幅度的變化。巴西與印度感應度系數(shù)出現(xiàn)大幅上漲,至2005年,兩國系 數(shù)均在0.70以上。但中國卻出現(xiàn)明顯的下降,到2005年,降低為0.567803。伴隨著感應度 系 數(shù)的下降,中國房地產影響力系數(shù)也出現(xiàn)了下降,而印度出現(xiàn)了較大幅度的上升。從感應度 和影響力系數(shù)的變化中可以看出,發(fā)達國家房地產業(yè)發(fā)展比較成熟,其影響力和感應度處于 比較穩(wěn)定的水平,而處于快速城市化進程中的發(fā)展中國家,房地產業(yè)仍處于成長階段,容易 受到經濟發(fā)展和技術進步的影響,在成長過程中出現(xiàn)較大的波動變化。

雖然在研究期內發(fā)達國家之間感應度系數(shù)和影響力系數(shù)大小存在很大的差異,并且部分國家 感應度系數(shù)大于影響力系數(shù),部分國家影響力系數(shù)大于感應度系數(shù)。但是從兩系數(shù)在所有產 業(yè)中的位次來看,研究期內所有樣本國家感應度系數(shù)位次始終高于影響力系數(shù)位次。這表明 ,無論是發(fā)達國家,還是處于快速發(fā)展階段的巴西、印度和中國,房地產業(yè)對經濟的推動作 用比拉動作用更為顯著。從另一方面反映出,國民經濟的發(fā)展對房地產業(yè)發(fā)展的拉動作用大 于房地產業(yè)對國民經濟的拉動作用。

盡管各國房地產業(yè)與部分產業(yè)完全消耗系數(shù)、完全分配系數(shù)較高,但是這只局限于少數(shù)產業(yè) ,從整體來看,無論是西方發(fā)達國家,還是處于快速發(fā)展進程中的巴西、印度和中國,房地 產業(yè)影響力系數(shù)和感應度系數(shù)均小于1,且在國民經濟37個產業(yè)中位次靠后。從表3來看,十 個樣本國家在三個研究時點的感應度系數(shù)均低于1且位次均在24位之后,從表4來看,除印度 2003/2004年影響力系數(shù)處于28位外,樣本國家在各研究時點感應度系數(shù)均在30位之后。這 些數(shù)據(jù)表明,十個樣本國家房地產業(yè)對經濟的拉動和推動作用低于所有產業(yè)的平均值,對經 濟發(fā)展的帶動作用不足。盡管發(fā)展中國家房地產業(yè)處于發(fā)展階段,影響力系數(shù)和感應度系數(shù) 呈現(xiàn)出上漲的趨勢,但是從發(fā)達國家的經驗來看,即使房地產業(yè)發(fā)展成熟了,兩系數(shù)值也不 會超過1,其對國民經濟的推動作用和拉動作用均小于37個產業(yè)的平均值。因此,從房地產 業(yè)關聯(lián)效應來看,房地產業(yè)不適宜作為國民經濟的主導產業(yè)。

小結及政策建議

綜合以上分析,相對于“西方七國”,巴西、印度和中國房地產業(yè)完全消耗系數(shù)高,單位產 出所需中間投入量多,房地產業(yè)生產效率相對低下。并且,與其他樣本國家不同,中國房地 產業(yè)單位產出對第二產業(yè)的消耗量高于對第三產業(yè)的消耗量,這表明中國房地產業(yè)對技術服 務消耗少,對存量開發(fā)和質量改善不足,消耗物質型產品多,中國房地產業(yè)仍處于數(shù)量粗放 增長階段。因此,發(fā)展中國家,尤其是中國,應改進房地產業(yè)生產技術,提高生產效率。同 時,根據(jù)發(fā)達國家的發(fā)展經驗,調整房地產業(yè)發(fā)展結構,加強對存量房的開發(fā),改善存量房 屋質量,將對物質產品的消耗轉化為對服務型產品的消耗,拉動第三產業(yè)發(fā)展。