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關(guān)鍵詞:樓宇自動化系統(tǒng);體系構(gòu)造;應(yīng)用前景
中圖分類號:C35 文獻(xiàn)標(biāo)識碼: A
引言
人類社會已進(jìn)入現(xiàn)代化信息社會,信息已逐漸滲透到人們?nèi)粘9ぷ魃畹雀鱾€(gè)領(lǐng)域,辦公自動化、電子商務(wù)等概念也逐漸由假想變?yōu)楝F(xiàn)實(shí),這一切都是依賴于計(jì)算機(jī)技術(shù)、通信技術(shù)、信息技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)等的飛速發(fā)展。而樓宇自動化系統(tǒng)作為當(dāng)今智能信息化社會的典型代表產(chǎn)物之一,同樣在人們?nèi)粘5墓ぷ骱蜕钪衅鹬鞣N重要作用。
一、樓宇自動化系統(tǒng)的含義
樓宇自動化是智能建筑的主要組成部分。樓宇自動化對建筑的所有公用機(jī)電設(shè)備,包括建筑的中央空調(diào)、給排水系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等,進(jìn)行集中監(jiān)測和遙控來提高建筑的管理水平,降低設(shè)備的故障率,減少維護(hù)及營運(yùn)成本,它的設(shè)計(jì)水平和質(zhì)量對智能建筑功能的實(shí)現(xiàn)有直接影響。
二、樓宇自動化系統(tǒng)的主要硬件設(shè)備設(shè)計(jì)分析
樓宇自動化系統(tǒng)主要由中央管理工作站、傳感器、控制器、執(zhí)行器、控制與信息網(wǎng)絡(luò)和被控對象等幾部分組成。其中中央管理工作站安裝有以動態(tài)圖作為界面的監(jiān)控管理軟件,控制器主要采用DDC控制器。
1、中央管理工作站
中央管理工作站在樓宇自動化系統(tǒng)中作為“主腦”,通過通信接口與控制器進(jìn)行數(shù)據(jù)通信,完成系統(tǒng)的信息采集與控制。其特征是多屏顯示、現(xiàn)存圖形的重復(fù)利用、動畫界面、采用顏色梯度的動態(tài)信號、動態(tài)趨勢。中央管理工作站主要由PC機(jī)、服務(wù)器、各種網(wǎng)絡(luò)設(shè)備和各種軟件組成。由于功能、特點(diǎn)、監(jiān)控要求不同,其配置方式也會有所差別。①單機(jī)集中式:全部信息的采集處理、監(jiān)視、控制和管理等工作都由一臺主機(jī)完成,可靠性不高。②雙機(jī)集中式:采集到的信息同時(shí)送給兩臺主機(jī),主機(jī)間有切換環(huán)節(jié),當(dāng)任意一臺主機(jī)的硬件或軟件出現(xiàn)故障時(shí),會自動切換到另一臺主機(jī),提高了系統(tǒng)的可靠性。③雙機(jī)分布式:分主控制層和就地控制單元。主控制層,雙機(jī)配置,通過通信接口與就地控制單元通信,實(shí)現(xiàn)監(jiān)控系統(tǒng)的全局監(jiān)視、控制、顯示、打印和管理功能,對整個(gè)系統(tǒng)進(jìn)行管理和優(yōu)化。就地控制單元,實(shí)現(xiàn)本單元的信息采集、處理、監(jiān)視、控制和與主控制層的通信,完成實(shí)施性強(qiáng)的控制和調(diào)節(jié)。
監(jiān)控系統(tǒng)的主要軟件及功能如下:①系統(tǒng)軟件:隨主機(jī)提供的全套系統(tǒng)軟件,包括實(shí)時(shí)操作系統(tǒng)和輸入輸出設(shè)備的系統(tǒng)軟件。②支持軟件:確保主操作系統(tǒng)的有效運(yùn)轉(zhuǎn)。③應(yīng)用軟件:保障實(shí)時(shí)監(jiān)控系統(tǒng)的全部功能。④監(jiān)視軟件:對系統(tǒng)的硬、軟件進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)視,確保系統(tǒng)安全運(yùn)轉(zhuǎn)。⑤自診斷軟件:檢查和核對整個(gè)系統(tǒng)運(yùn)行的正確性,顯示檢查結(jié)果或報(bào)警。⑥自恢復(fù)軟件:當(dāng)操作系統(tǒng)發(fā)生故障時(shí),能夠盡快自動恢復(fù)。
2、控制器
DDC控制器有一體式和分布式兩種結(jié)構(gòu)。①一體式通常將CPU、存儲器、I/O端口、通信接口等組合在一個(gè)控制模塊中;②分布式由主控模塊(負(fù)責(zé)通信和計(jì)算)和獨(dú)立I/O模塊構(gòu)成,主控模塊沒有I/O端口,必須和I/O模塊配合使用。不同的I/O模塊的端口類型和數(shù)量不同,這樣由主控模塊和若干I/O模塊構(gòu)成的DDC就可以滿足任何工程現(xiàn)場的需要,即可以根據(jù)不同的需求定制不同的控制系統(tǒng)。
在DDC系統(tǒng)的設(shè)計(jì)和使用中,I/O端口有4種:①模擬量輸入(AI)端口。輸入的模擬量主要有溫度、壓力、流量、液位、空氣質(zhì)量等,這些物理、化學(xué)量通過相應(yīng)的傳感器測量,并經(jīng)變送器轉(zhuǎn)變?yōu)闃?biāo)準(zhǔn)電信號,如0-5V、0-10V、0-20mA、4-20mA等。這些標(biāo)準(zhǔn)電信號進(jìn)入DDC的模擬量輸入端口,經(jīng)過內(nèi)部的A/D轉(zhuǎn)換器轉(zhuǎn)換成數(shù)字量,再由DDC進(jìn)行分析處理。②數(shù)字量輸入(DI)端口。DDC可以直接判斷DI輸入端口上的開關(guān)信號,并將其轉(zhuǎn)化成數(shù)字信號(“通”為“1”,“斷”為“0”),這些數(shù)字量經(jīng)過DDC進(jìn)行邏輯運(yùn)算和處理。DDC對外部的開關(guān)量傳感器進(jìn)行信號采集,一般數(shù)字量接口沒有接外設(shè)或外設(shè)是斷開狀態(tài)時(shí),DDC將其認(rèn)定為“0”,而當(dāng)外設(shè)開關(guān)信號接通時(shí),DDC將其認(rèn)定為“1”。③模擬量輸出(AO)端口。當(dāng)外部需要模擬量輸出時(shí),系統(tǒng)經(jīng)過D/A轉(zhuǎn)化器轉(zhuǎn)換后變成標(biāo)準(zhǔn)電信號,如0-5V、0-10V、0-20mA、4-20mA等。模擬量輸出信號一般用來控制風(fēng)閥或水閥等。④數(shù)字量輸出(DO)端口。當(dāng)外部需要數(shù)字量輸出時(shí),系統(tǒng)直接提供開關(guān)信號來驅(qū)動外部設(shè)備。這些數(shù)字量開關(guān)信號可以是繼電器的觸點(diǎn)、NPN或PNP晶體管、晶閘管等。他們被用來控制接觸器、變頻器、電磁閥、照明燈等。
3、傳感器
傳感器是一種能把非電信號轉(zhuǎn)化為電信號的器件,它是控制系統(tǒng)的重要末端設(shè)備之一,主要用于采集現(xiàn)場過程模擬量數(shù)據(jù),輸入信號。常見傳感器品種:力敏電阻、熱敏電阻、熱熔傳感器、感應(yīng)傳感器、霍爾傳感器、壓電傳感器、超聲波傳感器和熱電傳感器等。
4、執(zhí)行器
閥門和執(zhí)行器在樓宇控制系統(tǒng)中總是成對出現(xiàn),閥門用來控制流體的方向、壓力和流量的裝置;執(zhí)行器,接受主機(jī)發(fā)出的控制信號,執(zhí)行控制指令,對受控對象施加控制的裝置。在樓宇自動化系統(tǒng)中常用的閥門有電磁閥、電動閥、蝶閥和球閥。執(zhí)行器種類主要有電動、氣動和液動三大類。其作用主要為驅(qū)動、執(zhí)行、特性補(bǔ)償、自診斷等。
三、樓宇自動化系統(tǒng)的體系結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)分析
樓宇自動化系統(tǒng)的體系結(jié)構(gòu)按系統(tǒng)規(guī)模與管理類型以及控制方式來劃分可分為集中式體系、分布式體系以及綜合化體系這三種類型。
1、集中式樓宇自動化系統(tǒng)
集中式樓宇自動化系統(tǒng)的特點(diǎn)正如其名,它可以將現(xiàn)場所有的信號集中起來,放置在同一場地。通常有一臺主計(jì)算機(jī),專門用于工業(yè)控制,通過在過程通道中進(jìn)行各種數(shù)據(jù)的采集、分配以及控制,同時(shí)在狀態(tài)異常時(shí)自動報(bào)警,這些基本的設(shè)備管理功能都能在此系統(tǒng)中充分實(shí)現(xiàn)。再通俗地說,集中式樓宇自動化系統(tǒng)就是把分散的系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)集中控制管理。對于機(jī)動結(jié)構(gòu)而言,集中式樓宇自動化系統(tǒng)主要是采用雙機(jī)結(jié)構(gòu)來完成對現(xiàn)場信號的控制,因?yàn)殡p機(jī)的處理能力十分強(qiáng)大,能應(yīng)對比較惡劣的現(xiàn)場環(huán)境以及危險(xiǎn)性較強(qiáng),不適宜管理人員進(jìn)入的特殊場合。這種雙機(jī)機(jī)構(gòu)是由下位機(jī)和上位機(jī)組合而成,它們有明確的分工合作確保系統(tǒng)的正常運(yùn)行,下位機(jī)主要是應(yīng)用于現(xiàn)場信號的數(shù)據(jù)搜集與控制,上位機(jī)則是對設(shè)備進(jìn)行有效的管理,兩者之間的所有信息通過一系列的通訊協(xié)議來完成對接。集中式樓宇自動化系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)十分簡單,操作性極強(qiáng),且所需資金投入比較少,開發(fā)周期較短,但是不足之處是其功能有限,無法完全滿足現(xiàn)代化智能建筑對于綜合管理的需要。
2、分布式樓宇自動化系統(tǒng)
分布式樓宇自動化系統(tǒng)是目前應(yīng)用比較廣泛的一種系統(tǒng),它的特點(diǎn)是能夠?qū)ΜF(xiàn)場信號進(jìn)行分布控制,集中管理,在體系結(jié)構(gòu)上層次化十分明確,管理起來也比較輕松,操作性很強(qiáng)。它主要由過程控制計(jì)算機(jī)、過程管理層計(jì)算機(jī)以及運(yùn)營管理層計(jì)算機(jī)構(gòu)成。
在系統(tǒng)計(jì)算機(jī)分工方面,運(yùn)營管理層計(jì)算機(jī)是所有計(jì)算機(jī)系統(tǒng)的領(lǐng)導(dǎo)者,運(yùn)營管理層計(jì)算機(jī)位于整個(gè)系統(tǒng)的最頂端,具有強(qiáng)大的數(shù)據(jù)處理與系統(tǒng)管理能力,它負(fù)責(zé)對系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫進(jìn)行維護(hù)與管制,并還要負(fù)責(zé)各子系統(tǒng)的協(xié)調(diào)工作。過程控制計(jì)算機(jī)和過程管理層計(jì)算機(jī)則隨時(shí)聽候運(yùn)營管理層計(jì)算機(jī)的指示和命令。過程控制計(jì)算機(jī)分散布置在各個(gè)控制現(xiàn)場,通過各傳輸裝置包括傳感器和變送器直接與執(zhí)行裝置等相連,實(shí)現(xiàn)主系統(tǒng)與子系統(tǒng)的信息交互以及對現(xiàn)場信號的實(shí)時(shí)監(jiān)控;過程管理層計(jì)算機(jī)分為兩種管理體系:監(jiān)控站和操作站。監(jiān)控站是監(jiān)視各個(gè)現(xiàn)場的工作情況,并直接與過程控制層計(jì)算機(jī)聯(lián)系,把從過程控制層系統(tǒng)得到的各項(xiàng)數(shù)據(jù)與現(xiàn)場情況直接傳遞給操作站和運(yùn)營管理層計(jì)算機(jī)。而操作站主要負(fù)責(zé)操作工作,它為管理人員提供一個(gè)操作的平臺,使得操作者可以通過通訊網(wǎng)絡(luò)將操作命令及時(shí)傳送給監(jiān)控站,再由監(jiān)控站實(shí)現(xiàn)具體操作項(xiàng)目。在樓宇自動化系統(tǒng)中由于各設(shè)備子系統(tǒng)的分布比較分散,處于各個(gè)不同的場地,并且控制現(xiàn)場的環(huán)境通常都各不相同,因此,分布式樓宇自動化系統(tǒng)這種控制結(jié)構(gòu)是實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)控制的最佳方式。
3、綜合化樓宇自動化系統(tǒng)
綜合化樓宇自動化系統(tǒng)集結(jié)了集中式樓宇自動化系統(tǒng)與分布式樓宇自動化系統(tǒng)的特點(diǎn),實(shí)現(xiàn)了對于現(xiàn)場的分布控制和綜合化管理。它在傳統(tǒng)分布式樓宇自動化系統(tǒng)的基礎(chǔ)上,合理的融合了集中式樓宇自動化系統(tǒng)的優(yōu)點(diǎn),通過對于各項(xiàng)技術(shù)的有機(jī)結(jié)合與綜合運(yùn)用,現(xiàn)已具備了綜合化服務(wù)和管理的功能。同時(shí)再通過引入應(yīng)用先進(jìn)的網(wǎng)絡(luò)技術(shù),就能將其優(yōu)異的功能融入到各個(gè)系統(tǒng)之中,而整個(gè)系統(tǒng)通過樓宇自動化局域網(wǎng)相連接,以網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)庫代替了傳統(tǒng)的單機(jī)集中式數(shù)據(jù)庫,使得數(shù)據(jù)傳輸更加快捷、準(zhǔn)確,操作性也變得更強(qiáng)。
四、樓宇自動化系統(tǒng)的應(yīng)用前景分析
其實(shí)在現(xiàn)實(shí)生活中,很多人對樓宇自動化系統(tǒng)的了解可以說是知乎其微,樓宇自動化系統(tǒng)還沒有真正融入到人們的日常生活中來。
近些年來,我國對于智能建筑所涉及的樓宇自動化系統(tǒng)的研究開發(fā)與設(shè)計(jì)應(yīng)用已越來越重視,但是與國外那些技術(shù)相對先進(jìn)的發(fā)達(dá)國家相比,在該領(lǐng)域?qū)ζ涞难芯?、開發(fā)、設(shè)計(jì)、應(yīng)用起步較晚,這就造成了有些人對國產(chǎn)樓宇自動化系統(tǒng)的性能產(chǎn)生一定的疑慮,盡管還沒有真正接觸到國產(chǎn)的樓宇自動化系統(tǒng),卻從內(nèi)心深處誤認(rèn)為國產(chǎn)樓宇自動化系統(tǒng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上國外樓宇自動化系統(tǒng),這也使得一些優(yōu)秀的國產(chǎn)樓宇自動化系統(tǒng)被忽視,得不到很好的應(yīng)用和推廣。當(dāng)然,事實(shí)上,由于國產(chǎn)樓宇自動化系統(tǒng)在研制開發(fā)與設(shè)計(jì)應(yīng)用上相比于國外發(fā)達(dá)國家起步是晚些,并在技術(shù)支持與使用經(jīng)驗(yàn)方面都還比較缺乏經(jīng)驗(yàn),有待進(jìn)一步鑒借和提高,因此在整體或長期應(yīng)用的可靠性方面和設(shè)計(jì)應(yīng)用經(jīng)驗(yàn)上,國產(chǎn)系統(tǒng)與進(jìn)口系統(tǒng)還是有一定的差距。但是換一個(gè)角度而言,在樓宇自控這個(gè)行業(yè)中,技術(shù)只是其中的一個(gè)方面,國內(nèi)外系統(tǒng)存在的差距正在逐步縮小,而在對于應(yīng)用人員的管理水平和服務(wù)意識上,我國真的在這方面還有待于進(jìn)一步提高,或許這就是國產(chǎn)與進(jìn)口系統(tǒng)最為主要的差距。
結(jié)束語:
隨著科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步和計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的飛速發(fā)展,寬帶網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)融入人們生活的每個(gè)角落,互聯(lián)網(wǎng)的優(yōu)越性是任何系統(tǒng)都無可比擬的,它的操作性與功能都極為強(qiáng)大,對于樓宇自動化系統(tǒng),正是由于網(wǎng)絡(luò)的拓展延伸使得智能建筑的可操作性變成可能。由此可見,綜合化樓宇自動化系統(tǒng)的市場發(fā)展?jié)摿κ呛艽蟮模苡星巴镜?,也確實(shí)是切實(shí)可行的。只要在未來的科技領(lǐng)域能給予樓宇自動化系統(tǒng)足夠的重視,以及充足的資金投入去進(jìn)行科學(xué)研究,它必將具有很大的應(yīng)用前景。
參考文獻(xiàn):
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【關(guān)鍵詞】工業(yè)地產(chǎn);發(fā)展;研究
一、國外工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展及研究現(xiàn)狀
1.國外工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀
工業(yè)地產(chǎn)的概念最早出現(xiàn)于19世紀(jì)80年代的英國,其目的是通過系統(tǒng)的規(guī)劃設(shè)計(jì),在基礎(chǔ)設(shè)施齊備的基礎(chǔ)上,通過統(tǒng)一工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā),將工業(yè)集中到一起形成工業(yè)社區(qū)以滿足其共需求。1945年后很多國家開始將工業(yè)地產(chǎn)融入到整個(gè)國家策略中,但是直到1970年,工業(yè)地產(chǎn)得以快速的發(fā)展并在各方面逐漸走向成熟。工業(yè)地產(chǎn)往往是一個(gè)城市乃至國家的經(jīng)濟(jì)支柱?!叭毡镜墓I(yè)地產(chǎn)占全世界的30%,對日本GDP貢獻(xiàn)在40%以上;美國工業(yè)地產(chǎn)占全世界的27%,對本國GDP貢獻(xiàn)也超出了30%”。正是由于發(fā)達(dá)國家工業(yè)地產(chǎn)突飛猛進(jìn)的發(fā)展局面,因此其相關(guān)領(lǐng)域的研究較之于國內(nèi)成熟。
2.國外工業(yè)地產(chǎn)研究現(xiàn)狀
國外將工業(yè)地產(chǎn)(Industrial Real Estate)有時(shí)也稱為工業(yè)物業(yè)(Industrial property),一般是指工業(yè)類土地使用性質(zhì)的所有毛地、熟地,以及該類土地上的建筑物和附屬物,其實(shí)質(zhì)是工業(yè)性質(zhì)的房地產(chǎn)。Graaskamp(1981)的《房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)》中明確提出,房地產(chǎn)項(xiàng)目決不能被看成僅僅是磚塊和砂漿,而必須被看作是一個(gè)在不斷變化和競爭不斷加劇的市場中運(yùn)作的動態(tài)的企業(yè)。在此基礎(chǔ)上,Miles(1998)予以深化并提出房地產(chǎn)管理的三個(gè)層次:物業(yè)管理者、資產(chǎn)管理者和組合投資管理者,并強(qiáng)調(diào)三者協(xié)同以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)資產(chǎn)的持續(xù)管理。日本越村幸弘(2006)提出購物中心運(yùn)營管理的統(tǒng)一性,即開發(fā)商和入駐店鋪精誠合作,在同一個(gè)主題概念指導(dǎo)下開展整體劃一的經(jīng)營管理工作。
二、我國工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展及研究現(xiàn)狀
1.我國工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀
隨著國家對異?;鸨淖≌蜕虡I(yè)地產(chǎn)宏觀調(diào)控的加大,工業(yè)地產(chǎn)以其低風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)的特點(diǎn)逐漸受到青睞。各種在建的物流中心、工業(yè)廠房和研發(fā)樓宇隨處可見,工業(yè)地產(chǎn)投資成為近些年來房地產(chǎn)投資不斷升溫的熱點(diǎn)。由于一線城市土地價(jià)格與勞動力成本上升很快,一些跨國企業(yè)正在試圖將生產(chǎn)基地移至二線城市。由于東部沿海地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的影響,高耗能企業(yè)開始向中西部轉(zhuǎn)移。在國家對中西部地區(qū)實(shí)施政策傾斜的情況下,長江三角區(qū)域、珠江三角區(qū)域正在形成總部經(jīng)濟(jì)模式,制造業(yè)迅速向內(nèi)地轉(zhuǎn)移,這給這些地區(qū)工業(yè)地產(chǎn)帶來極大的發(fā)展機(jī)遇。安徽、江西、湖北、湖南、河南、廣西、陜西等地迎接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移日漸頻繁,工業(yè)投資項(xiàng)目也逐漸增多。
2.我國工業(yè)地產(chǎn)研究現(xiàn)狀
(1)探析工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展方向方面
司成均(2007)對工業(yè)地產(chǎn)的概念進(jìn)行了介紹,并分析了其特征和開發(fā)模式,從工業(yè)發(fā)展的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)、政策支持、工業(yè)用地市場化、宏觀調(diào)控和市場轉(zhuǎn)型等方面分析了工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展面臨的機(jī)遇,以促進(jìn)工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。武東偉(2007)以新加坡工業(yè)地產(chǎn)為參照物對北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)進(jìn)行了比較研究,提出了一系列相關(guān)的建議。汪思源、殷躍建(2008)對武漢光谷地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況行了研究,對該片區(qū)工業(yè)地產(chǎn)的狀況進(jìn)行了分析,并結(jié)合光谷工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展歷史,提出該地區(qū)工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的建議。劉麗榮等(2009)建立工業(yè)地產(chǎn)與城市經(jīng)濟(jì)互動機(jī)理概念模型,分析工業(yè)地產(chǎn)與城市經(jīng)濟(jì)互動機(jī)理的作用路徑,并基于工業(yè)地產(chǎn)與城市經(jīng)濟(jì)互動機(jī)理及集約節(jié)約使用工業(yè)用地的原則,探究合理規(guī)劃工用地、推進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的思路,從而推進(jìn)工業(yè)地產(chǎn)優(yōu)化利用在城市規(guī)劃決策中的實(shí)施。
(2)評價(jià)和推動工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展方面
王宏新、盧長鋒(2007)認(rèn)為要預(yù)防三大風(fēng)險(xiǎn),市場風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)。胡泊(2007)對我國工業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析的研究,對風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識別和估計(jì),建立風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)模型對工業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析。李連元(2007)提出要根據(jù)不同的城市,不同的產(chǎn)業(yè)情況實(shí)行不同的操作方式,還必須通過專業(yè)化的手段來操作整個(gè)工業(yè)園區(qū)。劉偉(2008)進(jìn)行的工業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式研究,從工業(yè)地產(chǎn)的幾種發(fā)展模式來研究其開發(fā)、盈利、經(jīng)營和投融資模式。陳曦(2008)對工業(yè)地產(chǎn)的概念進(jìn)行了介紹,將中國工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展背景、特點(diǎn)等進(jìn)行歸納總結(jié),同時(shí)針對目前國內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的幾種主要模式進(jìn)行分析。王輝龍(2009)以整體的思維,對工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)行統(tǒng)一運(yùn)營管理;變“建造-營銷”的傳統(tǒng)模式,從長周期角度加強(qiáng)項(xiàng)目運(yùn)營管理;重視全程運(yùn)營管理。楊建喜、宋永發(fā)(2010)以遼寧省14個(gè)地級市為研究對象,在構(gòu)建工業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境評價(jià)指標(biāo)體系的基礎(chǔ)上,應(yīng)用基于實(shí)數(shù)編碼的加速遺傳算法(RAGA)的投影尋蹤(PP)方法對各市的投資環(huán)境進(jìn)行定量分析,并針對改善工業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境提出了完善的對策與建議。王新紅(2011)以大連軟件園項(xiàng)目作為研究實(shí)例,分析了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)與盈利模式,總結(jié)了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式的四大特點(diǎn),并從政策解讀、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、運(yùn)營管理、項(xiàng)目增值等方面為房地產(chǎn)企業(yè)提出了發(fā)展對策。
關(guān)鍵詞:產(chǎn)業(yè)園區(qū);開發(fā)建設(shè);工業(yè)地產(chǎn)模式;商業(yè)地產(chǎn)模式
一、開發(fā)建設(shè)模式概述
產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)業(yè)務(wù)的主要目標(biāo)是將 “生地”變?yōu)?“熟地”,并在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步實(shí)施工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)等二級載體的開發(fā)建設(shè),打造園區(qū)產(chǎn)業(yè)所必須的完善的基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境。在實(shí)際操作中一般由政府通過委托或招投標(biāo)的方式選定土地運(yùn)營商進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。政府與土地運(yùn)營商在整個(gè)開發(fā)建設(shè)價(jià)值鏈中有著不同的權(quán)責(zé)和利益點(diǎn),具體內(nèi)容見表1。
表1 政府與開發(fā)商在土地開發(fā)中權(quán)責(zé)與利益
1.土地一級開發(fā)
土地一級開發(fā)是運(yùn)營商在獲取土地后,投入人力物力將生地開發(fā)為熟地,并且不斷提高土地價(jià)值,運(yùn)營商最終可以土地轉(zhuǎn)讓方式獲取主營收益,或以土地為資本對外進(jìn)行投資合作。土地一級開發(fā)模式的特點(diǎn)在于開發(fā)技術(shù)簡單、收益支付穩(wěn)定、收益大但利潤率較低。
2.土地二級開發(fā)
土地二級開發(fā)是指運(yùn)營商獲得土地一級開發(fā)完成的熟地后,進(jìn)行工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)等使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓獲取一次性轉(zhuǎn)讓收益,或通過租賃獲取長期租金收益,也可通過抵押獲得資金從事其他業(yè)務(wù)。隨著土地性質(zhì)、物業(yè)形態(tài)的不同,土地二級開發(fā)運(yùn)營模式也有所差別。但總的來說都可分為直接出售、持有物業(yè)兩種形式。
二、國內(nèi)外典型產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)模式分析
從開發(fā)主體看,產(chǎn)業(yè)園開發(fā)建設(shè)模式主要包括三種基本模式(表2):自主開發(fā)模式、開發(fā)商開發(fā)模式、合作開發(fā)模式。根據(jù)產(chǎn)業(yè)的具體情況,這三種基本模式在現(xiàn)實(shí)生活中,又有多種表現(xiàn)形式,比如合作開發(fā)模式也有多種可能,可以是園區(qū)、開發(fā)商、入駐企業(yè)等開發(fā)主體之間的兩兩合作或三者合作。
三、工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式分析
1.常見類型及開發(fā)模式
工業(yè)地產(chǎn)常見形態(tài)包括工業(yè)廠房、工業(yè)研發(fā)樓宇、物流倉儲等,其中工業(yè)研發(fā)樓宇及物流倉儲當(dāng)前政府扶持力度較大。工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)主要模式有工業(yè)地產(chǎn)商模式、工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式、綜合運(yùn)作模式等。
2.國有大型企業(yè)集團(tuán)適用方式
結(jié)合國有大型企業(yè)集團(tuán)開發(fā)建設(shè)現(xiàn)狀,國有大型企業(yè)集團(tuán)一般作為獨(dú)立運(yùn)營的經(jīng)濟(jì)主體,負(fù)責(zé)產(chǎn)業(yè)園的招商、投資、建設(shè)、管理工作,建議參照工業(yè)地產(chǎn)商模式進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。對于工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,國有大型企業(yè)集團(tuán)可采取自主或聯(lián)合開發(fā)建設(shè),建成后租售結(jié)合的方式。
(1)自主開發(fā)建設(shè)。在具備資金實(shí)力及工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)資質(zhì)時(shí),可采取成立房地產(chǎn)開發(fā)公司自主開發(fā)運(yùn)營模式,獲取全部物業(yè)所有權(quán)。
(2)聯(lián)合開發(fā)建設(shè)。在初期不具備建筑規(guī)劃、工程建造等專業(yè)能力之時(shí),可引進(jìn)具備資金實(shí)力、招商能力、具備相關(guān)專業(yè)資質(zhì)的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營商作為合作伙伴,成立房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行開發(fā)建設(shè),共同分享收益
(3)租售結(jié)合的經(jīng)營方式。出售方式:對已建成工業(yè)廠房、工業(yè)研發(fā)樓宇、物流倉儲等項(xiàng)目進(jìn)行出售,獲取項(xiàng)目銷售后的一次性增值收益。收益相對較小,風(fēng)險(xiǎn)較小。出租方式:長期持有物業(yè),對已建成工業(yè)廠房、工業(yè)研發(fā)樓宇、物流倉儲等項(xiàng)目進(jìn)行出租,獲取長期租賃收益,實(shí)現(xiàn)工業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營的最優(yōu)效果。此時(shí),不但能持續(xù)獲得物業(yè)收益,還可獲取項(xiàng)目及周邊地產(chǎn)的持續(xù)增值收益。收益最大,對商業(yè)運(yùn)作能力要求比較高,風(fēng)險(xiǎn)較高。
四、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式分析
1.常見類型及開發(fā)模式
商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)區(qū)中常見形態(tài)物業(yè)包括零散商鋪、商業(yè)中心、專業(yè)市場、寫字樓、酒店、會展中心等,其中開發(fā)區(qū)常見商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)包括商業(yè)中心、專業(yè)市場、酒店、會展中心、零散商鋪、寫字樓等。隨物業(yè)形態(tài)的不同,經(jīng)營模式多種多樣。
2.商業(yè)中心/專業(yè)市場開發(fā)模式
國有大型企業(yè)集團(tuán)在商業(yè)中心、專業(yè)市場項(xiàng)目可采取由獨(dú)立或聯(lián)合投資商開發(fā)建設(shè),出售、出租、自留相結(jié)合的運(yùn)營模式。利用可開發(fā)商業(yè)用地,獨(dú)立開發(fā)或聯(lián)合投資商(大型商業(yè)機(jī)構(gòu))成立公司共同開發(fā)建設(shè)商業(yè)中心、專業(yè)市場項(xiàng)目載體,獨(dú)立運(yùn)營或引進(jìn)大型商業(yè)機(jī)構(gòu)對項(xiàng)目進(jìn)行運(yùn)營,提升物業(yè)價(jià)值,保證長期收益。具體操作上可采取“出售、出租、自留”相結(jié)合的方式,通過出售一部分黃金商鋪產(chǎn)權(quán),可回收項(xiàng)目的全部或絕大部分投資;通過出租與自留進(jìn)一步提升物業(yè)價(jià)值,獲取長期增值收益,也為公司自身業(yè)務(wù)發(fā)展預(yù)留空間。
3.酒店/寫字樓項(xiàng)目開發(fā)模式
酒店和寫字樓開發(fā)模式基本相同,常見的有兩種方式:一是自我管理模式;二是委托管理模式。自我管理模式是開發(fā)商選用專業(yè)管理人士主持管理工作并配備專業(yè)人員,按照專業(yè)化、市場化、規(guī)范化的要求管理物業(yè)。委托管理模式是當(dāng)所有人不具備管理能力時(shí)應(yīng)考慮托管,由專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)提供運(yùn)營支持。專業(yè)的經(jīng)營管理可迅速提高物業(yè)形象,促進(jìn)周邊物業(yè)較快升值,國內(nèi)外已有多家集團(tuán)機(jī)構(gòu)提供托管服務(wù)。
國有大型企業(yè)集團(tuán)在酒店、寫字樓項(xiàng)目可采取獨(dú)立或聯(lián)合投資商開發(fā)建設(shè),委托專業(yè)機(jī)構(gòu)管理的運(yùn)營模式。公司可利用可開發(fā)商業(yè)用地,獨(dú)立或聯(lián)合投資商共同開發(fā)建設(shè)酒店、寫字樓項(xiàng)目并采取委托管理模式加以運(yùn)營,未來可逐漸培養(yǎng)自身管理團(tuán)隊(duì),實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目自我管理。國有大型企業(yè)集團(tuán)初期獲得物業(yè)租金收入,同時(shí)提升周邊物業(yè)價(jià)值,獲取增值收益,遠(yuǎn)期可獲得向園區(qū)提供生活及商務(wù)服務(wù)的收益。
4.會展中心項(xiàng)目開發(fā)模式
會展項(xiàng)目常見有三種方式:一是官營模式;二是商營模式;三是官商合營模式。國有大型企業(yè)集團(tuán)在會展中心項(xiàng)目可采取引入政府投資建設(shè)、聯(lián)合專業(yè)會展公司運(yùn)營模式。首先引入政府投資建設(shè),建成后由運(yùn)營公司托管并引入專業(yè)會展公司對會展中心進(jìn)行運(yùn)營管理。公司收益主要以獲取園區(qū)影響力擴(kuò)大、形象提升等帶來的物業(yè)價(jià)值提升間接收益為主。
參考文獻(xiàn):
[1]龍 昱:中國商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式現(xiàn)狀分析[J].企業(yè)技術(shù)開發(fā),2009年8期.
通過比較研究法對國內(nèi)外孵化器的運(yùn)營模式進(jìn)行了研究,其中重點(diǎn)分析了我國三種孵化器運(yùn)營模式的優(yōu)缺點(diǎn)。研究結(jié)果表明我國的孵化器應(yīng)該朝著企業(yè)化運(yùn)作的方向發(fā)展,同時(shí)政府需要改變對孵化器的扶持方式,并且制定政策應(yīng)適用于全部的孵化器在孵企業(yè)。
關(guān)鍵詞:
孵化器;運(yùn)營模式;比較研究
中圖分類號:F2
文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A
文章編號:16723198(2014)06003002
1 引言
孵化器作為培育自主創(chuàng)新企業(yè)和企業(yè)家的載體,已成為促進(jìn)創(chuàng)新成果轉(zhuǎn)化、優(yōu)化區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的強(qiáng)勁動力,成為了國家科技創(chuàng)新體系的重要組成部分。但在發(fā)展的同時(shí),我國孵化器事業(yè)仍然存在著一些有待解決的問題。因此,比較國內(nèi)外孵化器的運(yùn)營模式,汲取其有益的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),可以針對我國孵化器運(yùn)營存在的不足提供重要借鑒。
2 國外孵化器運(yùn)營模式的發(fā)展現(xiàn)狀
2.1 美國
美國的孵化器發(fā)展大致經(jīng)歷了初創(chuàng)階段、系統(tǒng)孵化階段、企業(yè)化運(yùn)作階段、孵化集團(tuán)階段,各個(gè)階段發(fā)展的目的、運(yùn)營特征及功能都有明顯的區(qū)別(見表1)。
2.2 以色列
以色列的孵化器作為科技興國計(jì)劃的一部分,出現(xiàn)在1991年,它幫助技術(shù)專家將有潛在市場化價(jià)值的創(chuàng)新理念轉(zhuǎn)化成商品。然而,從2002年開始全面實(shí)施孵化器的私有化改革,逐步引入風(fēng)險(xiǎn)資本和私人資本。私有化主要內(nèi)容包括:(1)增加私人公司和個(gè)人在孵化器中所占有的股份,孵化器由非盈利性組織變?yōu)橛怨?。?jīng)孵化器與在孵企業(yè)的創(chuàng)業(yè)者協(xié)商,30-70%的股權(quán)可以由孵化器擁有,剩余股權(quán)由創(chuàng)業(yè)者擁有,從而較好地解決了孵化器的風(fēng)險(xiǎn)激勵機(jī)制問題。(2)孵化器就每個(gè)項(xiàng)目與以色列工貿(mào)部下屬首席科學(xué)家辦公室(OCS)簽訂協(xié)議,明確雙方之間責(zé)任關(guān)系。孵化器作為項(xiàng)目投資基金的管理人直接支配資金的使用,OCS作為政府部門履行托管人職責(zé),就資金使用情況進(jìn)行監(jiān)督。(3)新建的孵化器由私營公司以競標(biāo)方式承擔(dān)建設(shè)、經(jīng)營和管理,政府在孵化器董事會內(nèi)不派駐代表,不干涉孵化器管理人員任命。孵化器管理決策受董事會監(jiān)督,孵化器享有獨(dú)立財(cái)務(wù)權(quán),政府僅對其投入到項(xiàng)目公司的資金進(jìn)行監(jiān)督。
截至2010年底,以色列23家孵化器全部完成私有化改革,孵化器資金總額中來自于政府的比例越來越少。孵化器改革后,在功能和運(yùn)作上更加類似于風(fēng)險(xiǎn)投資公司,每個(gè)孵化項(xiàng)目由職業(yè)經(jīng)理人進(jìn)行管理,孵化項(xiàng)目共享控股股東的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)和市場資源,通過孵化器的管理團(tuán)隊(duì)和咨詢委員會獲得企業(yè)發(fā)展、戰(zhàn)略、市場、人力資源、規(guī)章制度及其他支持服務(wù)。自私有化改革以來,以色列每年約有80家初創(chuàng)企業(yè)進(jìn)駐孵化器創(chuàng)業(yè),同時(shí)約有70家企業(yè)從孵化器畢業(yè)。
3 國內(nèi)典型孵化器運(yùn)營模式的發(fā)展現(xiàn)狀
從1987年第一家孵化器出現(xiàn)以來,我國的孵化器事業(yè)取得了飛速發(fā)展,截至2012年末,納入全國火炬計(jì)劃統(tǒng)計(jì)體系的企業(yè)孵化器達(dá)到1239家,其中國家級435家,孵化面積為4375.8萬平方米,在孵企業(yè)已超過7萬家,其中累計(jì)畢業(yè)企業(yè)達(dá)45160家,同時(shí)為社會創(chuàng)造了143.7萬個(gè)就業(yè)崗位。目前,我國孵化器運(yùn)營模式多樣,主要以事業(yè)型、政府主導(dǎo)公司型和民營孵化器為主,三種運(yùn)營模式之間存在著明顯區(qū)別。
3.1 事業(yè)型孵化器的特點(diǎn)與不足
事業(yè)型孵化器的投資主體主要是政府,大部分為政府科技管理部門或高新技術(shù)開發(fā)區(qū)下轄的事業(yè)單位。政府指派孵化器的管理人員,全額或部分撥付孵化器運(yùn)營費(fèi)用。我國孵化器從建設(shè)伊始就帶著濃厚的政府色彩,早期沒有一家孵化器完全從組織機(jī)構(gòu)上與政府分離,基本上要么是政府機(jī)構(gòu),要么就是政府派出機(jī)構(gòu)。
在孵化器行業(yè)發(fā)展的初期,事業(yè)型孵化器的確對高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的培育起到一定的促進(jìn)作用。政府出資興建、提供優(yōu)惠政策與補(bǔ)貼、積極宣傳和倡導(dǎo),提高了孵化器的信譽(yù)和資金實(shí)力,在促進(jìn)科技成果轉(zhuǎn)化、增加就業(yè)、鼓勵創(chuàng)業(yè)精神、促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面發(fā)揮了重要作用。但是,這種運(yùn)營模式的弊端也是顯而易見的。
政府對事業(yè)型孵化器有國有資產(chǎn)保值增值的要求,這限制了孵化器與資本市場的結(jié)合,很大程度上抑制了孵化器產(chǎn)權(quán)投資的多元化。而且過多的政府指令參與到孵化器的運(yùn)作中,阻礙了孵化器與市場相聯(lián)系,孵化的創(chuàng)新企業(yè)與市場脫軌。
事業(yè)型孵化器由政府全額或部分撥款,政府直接參與孵化器運(yùn)作,一般只會根據(jù)上級主管部門的要求完成招商任務(wù),不會依照市場的需求去選擇入孵項(xiàng)目,更沒有為在孵企業(yè)提供相應(yīng)創(chuàng)新服務(wù)的動力。而且孵化器收入主要以場地租金為主,政府補(bǔ)貼和租金收入在孵化器運(yùn)營費(fèi)用中占了絕對比重,其持續(xù)發(fā)展易受政策等不確定因素的影響。
事業(yè)型孵化器的人事任免由上級指定,過于僵化的人事制度缺乏激勵機(jī)制,阻礙了管理人員的工作積極性和主動性,最終導(dǎo)致孵化器服務(wù)水平低下。事業(yè)型孵化器的管理人員缺乏企業(yè)管理經(jīng)驗(yàn),大多依靠政府力量吸引新創(chuàng)企業(yè),沒有運(yùn)用企業(yè)營銷手段挖掘客戶資源的意識。而且孵化器的管理人員之前大多在政府部門工作,對特定的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)缺乏足夠認(rèn)識,也就無法為在孵企業(yè)提供專業(yè)、高效的創(chuàng)業(yè)扶持。
事業(yè)型孵化器提供的服務(wù)相對單一,缺乏提供多元化創(chuàng)業(yè)服務(wù)的能力,如創(chuàng)業(yè)輔導(dǎo)、知識產(chǎn)權(quán)保護(hù)、投融資對接、項(xiàng)目推介、行業(yè)沙龍等。為滿足國家級科技企業(yè)孵化器的申報(bào)要求,許多孵化器都建立了創(chuàng)業(yè)導(dǎo)師制度,但實(shí)際執(zhí)行與制度相去甚遠(yuǎn),導(dǎo)師未能給在孵企業(yè)提供持續(xù)的創(chuàng)業(yè)指導(dǎo)。事業(yè)型孵化器在專業(yè)化公共技術(shù)平臺建設(shè)方面或多或少都有所涉及,但是平臺運(yùn)營能力較弱,欠缺完善的運(yùn)營機(jī)制。
3.2 政府主導(dǎo)公司制孵化器的特點(diǎn)與不足
政府主導(dǎo)投資的公司制孵化器一般在創(chuàng)建初期給予部分資金,形成創(chuàng)業(yè)環(huán)境所需的完善服務(wù)和支撐條件(包括固定資產(chǎn)),并且委托某個(gè)企業(yè)經(jīng)營或政府自行組建公司來管理。為了孵化器的可持續(xù)發(fā)展,不能僅靠政府投資,需要吸引更多的投資者進(jìn)入,而公司制孵化器的組織形式正好為實(shí)現(xiàn)投資主體的多元化提供了必要條件。
孵化器采取現(xiàn)代企業(yè)制度,意味著孵化器本身具備了完善的治理結(jié)構(gòu)和內(nèi)部激勵機(jī)制,能夠根據(jù)市場環(huán)境的變化去不斷調(diào)整孵化管理能力,以市場為導(dǎo)向去尋找高價(jià)值的孵化項(xiàng)目,更好地實(shí)現(xiàn)在孵企業(yè)與市場的對接。
但是,政府主導(dǎo)的公司制孵化器也不是完美的,企業(yè)化經(jīng)營導(dǎo)致孵化器的“經(jīng)濟(jì)性”必將削弱其“社會服務(wù)性”。追求利潤最大化是企業(yè)的終極目標(biāo),經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動雖然帶來了孵化器的高效率運(yùn)作和強(qiáng)有力的激勵動力,但也可能會就此造成其社會創(chuàng)新功能的弱化。由于在企業(yè)利潤最大化的目標(biāo)指引下,孵化器在選擇入孵企業(yè)時(shí)難免出現(xiàn)“非理性”行為,為了避免資金風(fēng)險(xiǎn)、獲得較高的投資回報(bào),那些應(yīng)用前景不明確的高創(chuàng)新技術(shù)項(xiàng)目往往不易被扶持,這樣就會在一定程度上影響創(chuàng)新技術(shù)的產(chǎn)品化?!敖?jīng)濟(jì)利益”和“社會功能”的沖突直接阻礙了區(qū)域創(chuàng)新能力的提升,背離了建立孵化器的初衷,如何解決好孵化器的經(jīng)濟(jì)效益和社會功能兩者之間的矛盾成了孵化器運(yùn)營模式改革的關(guān)鍵問題。
3.3 民營孵化器的特點(diǎn)與不足
民營孵化器主要由個(gè)人、企業(yè)、風(fēng)險(xiǎn)資本等多種主體相結(jié)合的形式進(jìn)行投資建設(shè),按照企業(yè)化方式運(yùn)營。大多數(shù)民營孵化器將資金投向了某個(gè)專業(yè)的領(lǐng)域,形成了一定的集聚效應(yīng),促進(jìn)了孵化器向?qū)I(yè)化的方向發(fā)展。一些大型企業(yè)集團(tuán)為了調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、獲得新的盈利增長點(diǎn),或?yàn)槠放飘a(chǎn)品提業(yè)鏈的上下游支持,投資興建了與自身行業(yè)相關(guān)的專業(yè)型孵化器。大型企業(yè)運(yùn)營孵化器具備了健全的企業(yè)制度和優(yōu)越的人才儲備等先發(fā)優(yōu)勢,其參與到孵化器行業(yè),既有助于企業(yè)自身的發(fā)展,也有助于技術(shù)創(chuàng)新項(xiàng)目迅速商品化。
然而民營孵化器與政府主導(dǎo)的公司制孵化器相比,必定在場地、財(cái)政稅收、專項(xiàng)基金等優(yōu)惠政策上處于絕對的劣勢。政府對于一些在建的民營孵化器的政策支持缺乏持續(xù)性,政策申報(bào)過程中導(dǎo)入路徑不明晰,這些無疑增加了民營孵化器的發(fā)展壓力。政府直接參與的孵化器為在孵企業(yè)無償提供創(chuàng)業(yè)支持服務(wù),甚至包括零稅收和零房租,這些過度的優(yōu)惠使得民營孵化器失去了盈利空間,減弱了民間資本進(jìn)入孵化器行業(yè)的積極性。
部分民營孵化器以科技地產(chǎn)的名義獲得土地,使得租金和售價(jià)都比同類別商業(yè)樓宇便宜得多,這些孵化器甚至只以樓宇租售為主要經(jīng)營業(yè)務(wù),基本沒有符合在孵企業(yè)發(fā)展需要的創(chuàng)業(yè)服務(wù),對區(qū)域科技創(chuàng)新能力的提高基本沒有作用。
4 建議
鑒于國外孵化器正朝著企業(yè)化運(yùn)作方向發(fā)展,而且我國的三種主要孵化器運(yùn)營模式都不同程度上存在著不足,就此提出了一些建議:
由于事業(yè)型孵化器在我國孵化器的總量上占了較大比重,且這種運(yùn)營模式孵化出來的企業(yè)過度依賴政策的扶持,無法適應(yīng)激烈的市場競爭。事業(yè)型孵化器應(yīng)該逐步進(jìn)行公司制改革,有利于其他社會資本的進(jìn)入,并且保證孵化器擁有完善的治理結(jié)構(gòu)和內(nèi)部激勵機(jī)制,使得孵化器運(yùn)營管理人員能夠利用最少的投入去創(chuàng)造最大的價(jià)值。
政府應(yīng)該改變對孵化器的扶持方式,只在新的孵化器建設(shè)初期給予一定的資金支持,而孵化器隨后的運(yùn)營管理支撐則通過資金補(bǔ)貼的方式給到在孵企業(yè),并且為在孵企業(yè)設(shè)定了獲取補(bǔ)貼的里程碑。這樣將政府從孵化器的運(yùn)營管理中剝離出來,作為需求的購買者為在孵企業(yè)提供創(chuàng)業(yè)服務(wù),而孵化器有了提供高價(jià)值孵化服務(wù)的動力,保證了孵化器的自身效率和社會功能都能實(shí)現(xiàn)。同時(shí),政府應(yīng)加強(qiáng)對孵化器在培育科技創(chuàng)新型企業(yè)做出貢獻(xiàn)的獎勵,激勵孵化器管理人員創(chuàng)新孵化服務(wù)方式,提高孵化資源的利用效率。
政府應(yīng)制定針對全體孵化器的扶持政策,只要孵化項(xiàng)目符合國家或地區(qū)高新技術(shù)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向,無論在國有還是民營孵化器中孵化,都應(yīng)同等享受政策在財(cái)稅等政策的支持。同時(shí),政府應(yīng)提高孵化器建設(shè)者的準(zhǔn)入門檻、加強(qiáng)孵化器的效率考核體系、完善科技創(chuàng)新成果獎勵機(jī)制等,保證我國孵化器事業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。
參考文獻(xiàn)
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各位領(lǐng)導(dǎo)好,歡迎各位蒞臨指導(dǎo)工作。首先,向各位介紹一下我們的保險(xiǎn)小鎮(zhèn),我們的保險(xiǎn)小鎮(zhèn)占地面積有3平方公里,其中綠化面積0.02平方公里,建筑面積0.05平方公里。樓宇共有42棟,房間數(shù)有712間。目前,園區(qū)入駐學(xué)校一家,學(xué)生4000余人,入駐企業(yè)200余家,其中上市公司32家,世界500強(qiáng)企業(yè)16家,用工人數(shù)7000余人,園區(qū)每年稅收收入7個(gè)億。保險(xiǎn)業(yè),大數(shù)據(jù),科技創(chuàng)新成為園區(qū)三股強(qiáng)勁的發(fā)展力量。
下面,我跟各位介紹一下我們監(jiān)控室的大屏幕,它是我們保險(xiǎn)小鎮(zhèn)的一個(gè)智慧運(yùn)營平臺。它主要是運(yùn)用云計(jì)算,互聯(lián)網(wǎng)等技術(shù),整合園區(qū)通訊網(wǎng)絡(luò),地理信息,自動化辦公等多個(gè)系統(tǒng)到一個(gè)統(tǒng)一智慧運(yùn)營平臺,該平臺包括了五個(gè)應(yīng)用子平臺:
1.
園區(qū)綜合運(yùn)營管理平臺
2.
園區(qū)綜合服務(wù)平臺
3.
共享數(shù)據(jù)平臺
4.
綜合地理信息平臺
5.
園區(qū)綜合辦公服務(wù)平臺
我們主要負(fù)責(zé)的就是綜合地理信息平臺中的視頻監(jiān)控系統(tǒng),該軟件是由浪潮數(shù)據(jù)公司開發(fā)的,我們目前所需要操作的就是實(shí)時(shí)預(yù)覽,錄像回放以及視頻檢測。
實(shí)時(shí)預(yù)覽主要是利用軟件對系統(tǒng)運(yùn)行的過程進(jìn)行同步的監(jiān)控,以便于我們能后在第一時(shí)間發(fā)現(xiàn)異常并及時(shí)的進(jìn)行處理。
錄像回放是為了方便查詢過去的某個(gè)時(shí)間段所發(fā)生的一長時(shí)間。
視頻檢測主要是看是否有監(jiān)測點(diǎn)掉線,如若有掉線,系統(tǒng)會在第一時(shí)間自動提示軟件開發(fā)者。
目前,我們的監(jiān)控共有400個(gè),采用的是全覆蓋的方式,主要對地面,車庫,一樓以及周邊進(jìn)行監(jiān)控。監(jiān)控設(shè)備共有三種,全球機(jī),半球機(jī),槍機(jī)。全球機(jī)是360度無死角旋轉(zhuǎn)式的,共有9個(gè)。半球機(jī)的射程是10-20米,槍機(jī)的射程是50米左右。
監(jiān)控主要實(shí)現(xiàn)目標(biāo)是發(fā)現(xiàn)園區(qū)內(nèi)發(fā)生可疑情況后,監(jiān)控人員第一時(shí)間內(nèi)可以發(fā)現(xiàn)問題,并利用通訊設(shè)備通知警務(wù)人員前去處理,做到及時(shí)上報(bào),并及時(shí)處理突發(fā)問題,當(dāng)監(jiān)控人員未發(fā)現(xiàn)情況,但發(fā)生了治安案件時(shí),監(jiān)控人員也可以及時(shí)調(diào)取錄像做到取證并抓捕犯罪嫌疑人,監(jiān)控人員會對當(dāng)天發(fā)生的突發(fā)事件進(jìn)行保存,以備查詢。
當(dāng)然,這并不是我們的最終數(shù)據(jù),我們的軟件開發(fā)者一直在不斷地的對系統(tǒng)進(jìn)行完善,最終我們的監(jiān)控?cái)?shù)目會達(dá)到700個(gè)左右,全園區(qū)覆蓋率百分百,功能上也會有所增加,增加的有停車,尋車系統(tǒng),門禁識別等功能。下面,我跟給為介紹一下我們的尋車誘導(dǎo)系統(tǒng)和門禁識別功能。
停車尋車系統(tǒng)相比于傳統(tǒng)的刷卡式尋車誘導(dǎo)系統(tǒng),本系統(tǒng)停車后無須專門刷卡,避免了車主因?yàn)橹饔^因素忘記刷卡而造成的尋車停車功能失效的尷尬。系統(tǒng)既可以實(shí)時(shí)監(jiān)控車位占用情況,又可以實(shí)時(shí)顯示車位使用情況,系統(tǒng)可以提供所有車位的高清錄像,對于停車場內(nèi)最常見的停車刮擦,車窗被砸等現(xiàn)象能起到遏制的作用,使停車安全保障達(dá)到最佳效果。并且系統(tǒng)支持模糊查詢功能,用戶在輸入車牌號碼后,系統(tǒng)會提供與該車牌號類似的多組車輛圖片或者視頻片段供車主選擇確認(rèn),大幅度的增加了查詢的有效性,簡單直接。用戶確認(rèn)車輛圖片后,系統(tǒng)會提供當(dāng)前停車場的平面地圖,并繪制當(dāng)前查詢點(diǎn)的目標(biāo)車輛停放位置的最優(yōu)路線,方便車主快速,準(zhǔn)確的找到愛車。