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保障性住房范文第1篇

強調(diào)保障性住房建設是政府為穩(wěn)定房市而推行的又一政策。對此，華遠地產(chǎn)董事長任志強對《小康》記者重申了對保障性住房建設的十點思考

一、完善住房政策比市場房價更重要

住房政策的制度建設遠比一時的市場房價更重要。

早在1998年23號房改文件出臺時，我們就提出要在建立商品房市場的同時建立起解決低收入人群的社會保障制度；當經(jīng)濟適用住房未加任何限制條件的混入到商品房的行列而自由交易時，我們又提出應對經(jīng)濟適用住房加以回購的限制；當幾乎所有的媒體都在爭論“居者有其屋”時，我們提出解決住房權利是有住房而非一定要有房產(chǎn)，更多的低收入家庭應靠政府解決廉租房……

我們曾提出了無數(shù)在當時被認為是大逆不道的主張，被認為是“人民公敵”的輿論。因為我們是發(fā)展商，因此就一定是只為了代表利益集團的立場，立場決定了對錯，道理在偏激者面前顯得毫無反抗之力。

據(jù)我觀察，中國近十年房改貨幣化分配之后的核心問題，恰恰是沒有同步建立一套社會保障體系，過度的依賴于原有的福利分配和市場化。雖然同步出臺了經(jīng)濟適用住房政策，但由于拉動經(jīng)濟增長的雙重目標，使經(jīng)濟適用住房并未能有效的落實于應分享改革成果的低收入家庭，并變相成為了可以自由交易的商品房。因此購買行為遠大于租賃行為，仍讓大量的低收入家庭可望而不可及。

事實更多表現(xiàn)出的是，政府在保障性住房體系建設上的“缺位”和在市場中過度壟斷與行政干預的“錯位”，以至于形成了全民購房運動和價格信號的扭曲。

本來老百姓無需關心商品房房價，而只要知道如何能解決住房問題。如果全國上下所有人來關心商品房的房價了，那說明住房制度建立的不完善。

二、保障性住房應以政府為主體

只有政府買單的才叫保障性住房。

世界各國將住房大多分為公屋或私屋。公屋――公共住房是由政府買單的保障性住房。而私屋則為商品房，是私人擁有不享受政府買單優(yōu)惠的自建或市場化的商品房，是私人支付全部土地使用成本與建筑成本的財產(chǎn)權利。

只有劃撥土地上的住房是土地的財產(chǎn)權利歸國家所有。購買經(jīng)濟適用住房者只擁有房屋的實體財產(chǎn)，但并不擁有土地的財產(chǎn)權利。而土地非出讓的劃撥則是政府的買單部分或財產(chǎn)收入的轉(zhuǎn)移部分。這就是住房保障性質(zhì)的最基本特征。

保障性住房權是國家對人權的保護。就像中國有城市對流浪者救濟的制度一樣，是人權的保護，也包括提供政府買單的免費食宿。

社會保障性住房，政府當然可以用市場化的方式建設，但并不等于凡是市場化的住房都成了社會保障性住房。尤其凡是交納了土地出讓金的商品房都不能列入保障性住房的范疇，許多人錯誤的理解70%的新建商品房限制在90平方米以下的房型是一種保障性住房。也有人錯誤的理解：“雙限”商品房是一種保障性住房。這都是從根本上忽略了政府已從商品房的土地出讓中獲取了應得的或最大的利益。政府不但沒有承擔買單的責任，反而要求市場去提供社會保障，這是一個荒謬的邏輯。

企業(yè)在市場中的核心競爭力來自于它的贏利能力，判斷企業(yè)的行為唯一的標準是法律。而承擔社會責任，政府是主體。

三、保障對象應為低收人群

“居者有其屋”的真實意義是提供無法用私房（商品房）解決住房問題又無權享受政府提供的保障性住房的另一種選擇。

盡管現(xiàn)在有讓中等收入家庭購買經(jīng)濟適用房的提法，但我覺得這不太現(xiàn)實。我們的社保問題還沒有完全解決，把醫(yī)保、教育等問題都放棄，優(yōu)先來解決住房問題，這種方案值得探討。

需要得到政府保障的低收入人群的比例相對比較低。從全世界來看，真正需要城市或國家完全保障的人口只有10%。但中產(chǎn)階級比例很大，我不認為我國有這個經(jīng)濟實力來保障中產(chǎn)階級的住房問題。

四、設置保障性住房的退出制

保障性住房還需要解決另一個問題就是退出制度?，F(xiàn)在的情況是，住進去以后就不出去了。因為不能解決這些問題，所以政府也不愿意建實物。過去北京是通過收購舊房子之類的進行實物配租，幾萬戶中實物配租的只有幾千戶，剩余的都是發(fā)補貼。

一提到保障性住房，就有人舉例說香港的“居者有其屋”政策，其實這在理解上有誤差。當時香港提出“居者有其屋”是給那些不能買私屋又不能享受政府保障政策的人提供的一種選擇。這和完全保障居住權利是兩回事?！熬诱哂衅湮荨卑ㄕ峁椭屇憔邆滟彿磕芰Φ娜?，即不具備購房能力人群；廉租房是完全無能力的人，那些人居住的區(qū)域到現(xiàn)在也很差。現(xiàn)在中間階層的那部分人群數(shù)量在增長，而這部分人中有些經(jīng)濟條件得到了改善，甚至有奔馳車出入政府提供的“公屋”。如今，香港政府也在發(fā)愁怎么讓這些人出去。

美國政府采取的辦法是只準你住三年，也就是說政府只幫助你三年，三年以后就強制你離開。有特殊困難、生老病死、失業(yè)的可以繼續(xù)住三年，就是怕你賴在政府的保障性住房里不走。我們現(xiàn)在沒有這樣做，因為我們的收入證明制度還很不完善。

五、城市建設用地供給VS農(nóng)村宅基地

任何國家都必須對國民的住房問題承擔責任，這種責任包括供給建設居住房屋的用地。

中國目前存在的問題是無論這幾年的房地產(chǎn)投資有多少的增長，都未能實現(xiàn)我國政府1996年向聯(lián)合國提交的報告中在2000年應實現(xiàn)的目標。至少今天不管是城市還是農(nóng)村都無法滿足這種最基本的成套住宅。那么又讓這些城市居民不管是買還是租又住在哪里呢？

在限制城市建設用地供給和耕地18億畝紅線的政策中唯獨不限制農(nóng)村宅基地的發(fā)展。因此宅基地的總面積超過了城市建成區(qū)總量的四倍多，同時城市還要為“農(nóng)民工”進城提供長期甚至永久性住房。

這個矛盾的根子也許正在于兩種不同土地性質(zhì)的政策上。

六、以土地出讓收入保障性住房建設資金

最能支撐地方政府快速積累財富的就是土地資源。幾年前各地政府紛紛提出的經(jīng)營城市的概念重點就放在了經(jīng)營城市的土地上，土地收入成了地方財政的第二大來源。城市的建設與開發(fā)同樣提供了大量的稅收。

根據(jù)《中國國土資源年鑒2005》的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2004年全國國有土地供應出讓181510.3公頃，成交價款6412.2億元，扣除實際支付的征地補償費、拆遷補助費、土地開發(fā)費、計提用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的資金以及土地出讓業(yè)務費等各種費用之后實現(xiàn)的土地凈收益為2339.8億元。根據(jù)2004年全國經(jīng)濟普查的數(shù)據(jù)顯示，2004年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營利潤總額為1035.2億元。土地的凈收益是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營利潤的2.26倍。

讓弱勢群體分享經(jīng)濟發(fā)展的改革成果，既要解決一次分配中的競爭力問題，也要注重二次分配中的保障與殺富濟貧的轉(zhuǎn)移分配問題，住房尤其是重中之重。在中國已基本保障了就業(yè)與生存的尊嚴時，最難解決也是最必須解決的就是低收入家庭的住房問題。讓一張床變成一套房，歷來都是各國政府的重要任務。

政策的導向?qū)淖屖袌龀袚褪杖爰彝サ淖》控熑危優(yōu)橛烧袚鐣Ｕ献》控熑蔚霓D(zhuǎn)化。真正對民生的關注正是體現(xiàn)在這種由政府買單的社會保障制度上。

七、減稅貼息解決中產(chǎn)階層住房

對于中等收入家庭購買經(jīng)濟適用房的說法，我覺得首先從經(jīng)濟上說，沒有任何一個國家會向中產(chǎn)階層分配財產(chǎn)。如果經(jīng)濟適用房面向中產(chǎn)階層，這實際上就帶有一種財產(chǎn)分配的性質(zhì)。但從經(jīng)濟學的角度說，財產(chǎn)分配不應該向中產(chǎn)階層傾斜。

經(jīng)濟學上找不到要對中等收入家庭給以保障或補貼的理論，但發(fā)達國家大多有以國家為后盾的市場化經(jīng)營方式中的貼息貼租的做法。

貼息是指對特定人群購房所發(fā)放的低息貸款。貼息是輔助這些家庭靠自身能力在市場中解決住房問題的重要手段。貼租是指對特定人群租房需求實行的過渡性消費，讓租金高于廉租房但略低于市場的一種租賃住房消費。

我認為中等收入人群的住房問題不能完全靠國家保障，想保也保不起。但要靠國家支持，變成住房體系中的一部分。

各國購房中大多有相應的減稅制度，為什么中國沒有執(zhí)行呢？當貨幣收入轉(zhuǎn)為實體財產(chǎn)時，反而加了許多稅，包括二手房交易中的各種稅收，還要加什么物業(yè)稅。這一系列稅收政策也許對高收入和對投資獲利高于稅收損失的人來說是無所謂的（稅收是可以轉(zhuǎn)移到房價中的），但對中等收入人群來說則變成了巨大的交易成本，或者說成為了購買障礙，許多人沖進一手房市場攀高，也與二手房交易的稅收過重相關。

減稅的最大受益者并非是被稱為富人的人群，而是中等收入和中等偏下收入的家庭。因為定額減免的購房稅收對富人們的納稅幾乎沒有太多影響，一次享受之后就不再有用了。但對中等收入或者中等偏下收入的家庭則會在梯次消費中多次使用，并真正提高他們的住房支付能力，增加市場中的交易量與稅收總量。

八、建設房屋租賃市場減壓房市

低收入人群可以租住廉租房。中等收入的人在向購房消費過渡的時候可以進入房屋租賃市場，減緩住房壓力。

租賃性住房的建設就成為繼低收入保障性體系建立之后的另一項重大工程。保障是政府買單的行為，而租賃是政府政策支持的行為，完全可以在政策的支持與引導下，靠市場的力量迅速的建立起來，這會對中等收入人群和整個市場產(chǎn)生重大影響。

保障性住房的受益人本來也進入不了市場（強制性拆遷補償者除外），但中等收入人群則會進入市場，只有當市場中的租賃性住房具有規(guī)模時，這部分消費才會被從購買行列中分離變成梯次消費的過渡，讓收入在幾年之后有所提高時再升級。

完整的住房體系建立是個分步實施的較長階段，但建立住房體系時應先分析現(xiàn)有的住房情況和消費需求。有一套能覆蓋各種收入人群的完善體系安排。而不是頭痛時治頭、腳痛時治腳，讓市場在一個更完善的政策指導下運行。

九、商品房價總體會上漲

房價由供給以及需求來決定的。

目前，我國35歲以下的成年人口約為4億人，到2015年則會接近6億人，已成為了中國的主力人口群，他們也是近幾年工資收入增長最快的年齡組，三年半的收入增長超過了45%，因此他們的生活方式會對中國的經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生重大的影響。正是由于這種收入高增長的預期和結(jié)婚生子的剛性需求使得他們成為了房地產(chǎn)市場的主力軍，從已購房人群的統(tǒng)計中可以看出，這一年齡段的購房比例占全部購房人群中約70%（兩個十年各占了34%多），并且集中于一手商品房。未結(jié)婚先有房或為結(jié)婚而購房者占有相當比例，為改善居住條件者更占多數(shù)。這種剛性需求隨著中國經(jīng)濟的長期看好而正在加強，這一現(xiàn)象一直會持續(xù)到2020年。

同時，在用地上，我們總的用地指標不變時，卻需要拿出更多的土地用于保障性住房的用途時，就必然使商品房建設的可用地數(shù)量減少，在本來就供不應求的局面之下減少商品房的土地供給又必然的進一步推高了土地的價格，轉(zhuǎn)而變成了推高房價的因素。

2007年11月份房價出現(xiàn)下跌，我認為這只是暫時的并且是局部區(qū)域的，不可能是大范圍的全線下跌。有人誤以為凡是商品就一定會隨著工業(yè)化生產(chǎn)的效率提高而降低生產(chǎn)的成本，從而降低商品的價格，這也許是個錯誤。凡是和稀缺資源消耗密切相關的商品，不管如何改進生產(chǎn)，提高效率都無法完全消化資源緊缺而影響的價格上漲。許多商品隨著必要成本的增長也會始終保持上漲的趨勢，就象豬肉、雞蛋和牛奶會有局部時間的波動，但最終也只會上漲而無法因生產(chǎn)效率提高而降價。

十、關鍵在于保障住房政策的執(zhí)行度

住房保障性政策的出臺受到了全社會的關注與歡迎，但更多的人都在懷疑政策的可執(zhí)行性與執(zhí)行的力度。我個人認為這個政策一定會得到貫徹與執(zhí)行的，否則當?shù)氐娜舜笈c政協(xié)都會不干的。但執(zhí)行到什么程度則要看當?shù)卣x擇的平衡點是否合理與適度了。

保障性住房范文第2篇

該項目用地77.92畝(含道路用地)，項目總建筑面積97122.78平方米(含地下室7980平方米），總套數(shù)1500套（其中廉租房1000套，公租房500套），項目共16棟（其中18層建筑6棟，11層建筑6棟，6層建筑4棟）。

一、進展情況

77.92畝土地中，截止7月28日鎮(zhèn)已丈量57.834畝，其中發(fā)放征地補償款的10畝；涉及遷墳186座，已簽訂遷墳協(xié)議及并發(fā)放補償款58座，遷墳7座；涉及原醫(yī)藥公司倉庫未拆遷，國資辦已通知原承租戶騰空清場，以便拆除建筑物；房產(chǎn)置業(yè)公司組建了項目指揮部，主體工程已進入招標程序，擬在7月31日開標；入口道路工程已簽訂施工合同，擬在8月初進場施工。

二、存在的問題

1、因征地、青苗補償標準問題，被征地村民提出已簽訂征地協(xié)議的土地如年內(nèi)政府會出臺新標準應按新標準執(zhí)行；遷墳補償標準問題，原標準為1600元/座，被遷墳戶提出補償標準低，要求提高補助標準；以及要求解決村崗下小組城中村改造問題，導至征地、遷墳工作進度緩慢。

2、項目施工用電問題：需從大道拉專線至項目地，為避免重復建設，建議綜合考慮施工用電和建成后的電力負荷，一次性建設到位，但所需工程費用較大，需政府確定供電線路方案及投資主體。

三、下一步工作

1、強力推進征地遷墳工作。建議鎮(zhèn)按照征地拆遷突擊活動要求，攻堅克難，分解細化目標任務，將征地、遷墳任務分解落實到每個工作人員，建立每日一調(diào)度的工作機制，確保在2013年8月6日前完成征地、遷墳，以及用地范圍清表工作，確保8月11日前完成地質(zhì)勘探，8月15日前施工單位進場施工。

2、搞好統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，提供相關保障。建議由市房產(chǎn)置業(yè)公司統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，共同參與配合鎮(zhèn)做好群眾工作，推進征地、遷墳工作。

3、建議國資公司負責原醫(yī)藥公司倉庫用地范圍內(nèi)承租戶的騰退及建筑拆除工作，在2013年8月6日完成拆除。

保障性住房范文第3篇

關鍵詞：保障性 住房供給 監(jiān)管

一、長沙市保障性住房現(xiàn)狀

在商品房市場發(fā)展旺盛的今天，保障性住房受眾群體以及面積設置等方面的額特殊性，使得其備受關注。2007年以來，長沙市把加快住房保障作為改善民生的首要任務，2008年，長沙市啟動“一健三改”（健全住房保障體系 、推進制度改革、房屋改造和環(huán)境改善）為主要內(nèi)容的保障性安居工程建設，探索出了一套比較成熟的保障性安居工程建設“長沙模式”。

近五年來，長沙市各類保障性住房建設20多萬套（不含城區(qū)農(nóng)民安置房），已保障住房困難家庭18萬多戶。最新數(shù)據(jù)顯示，2014年，我市將加快棚戶區(qū)改造步伐，加大保障性住房建設力度，全市保障性安居工程計劃開工建設22768套（戶），其中新開工廉租住房767套，新開工公共租賃住房8741套，改造各類城市棚戶區(qū)13260戶。并且，新建住房的分布情況也參考了各區(qū)的人口，經(jīng)濟的等多種因素。

二、長沙市保障性住房存在的問題

（一）在保障對象及供給問題上的不足

根據(jù)我們的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，保障性住房用戶平均6戶左右，但家庭的年收入?yún)s在3-5萬元，這就是說一個家庭一年的人均收入只有5000左右，并且在我們走訪的銀盆嶺地區(qū)的幾個保障性住房小區(qū)里，住戶有很多是六旬以上的沒有勞動能力的老人。而對于保障性住房的住房面積大部分是60-90平方米。從2007年到2010年間，長沙市已經(jīng)完成了城鎮(zhèn)住房保障17萬余戶，而2011年還將繼續(xù)擴大保障覆蓋面。按照長沙市計劃，保障對象的人均住房面積應由人均低于8平方米提高到15平方米。而目前，長沙住房保障對象的人均住房面積要求是低于12平方米。據(jù)此，我們可以發(fā)現(xiàn)受保障群體的人均居住面積相對較低，住房條件相對較簡陋。

（二）保障性住房配套設施還不完善

目前經(jīng)我們調(diào)查的保障性住房地區(qū)大部分住戶都租住的是廉租房和經(jīng)濟適用房，小區(qū)內(nèi)配套設施基本健全，大部分住戶對于住房的條件、小區(qū)的環(huán)境相對滿意，但也有人期望能夠得到更好地配置。在調(diào)研的過程中，我們也發(fā)現(xiàn)了不少年代較為久遠的廉租住房，小區(qū)設施比較簡陋。據(jù)了解，在長沙當?shù)乇Ｕ闲宰》康倪x址還存在位置較偏遠，出行不便等問題。相比于繁華地段的服務性行業(yè)密集的情況，保障性住房的建設較為集中，且周圍供居民買必需品地點較少。

（三）保障性住房在準入退出機制的問題

通過我們到相關部門的走訪，長沙市的經(jīng)濟適用房的申請標準是：有長沙市城區(qū)常住城鎮(zhèn)戶口；中偏低收入群體中家庭戶（60歲以下），未婚居民（30歲以上60歲以下）無房戶（歷來無房產(chǎn)記錄）或住房困難戶，符合購房條件的省市政重點工程拆遷戶（除被拆遷房屋外無其他住房的）等，從整體上看標準制定的較為詳細，但這也使得存在一批不符合申請條件但本身生活條件并不理想的人被拒之門外。于此同時，我們發(fā)現(xiàn)對于經(jīng)濟適用房、廉租房的準入規(guī)則存在交叉覆蓋的情況，這將會使得一些受保人群有更多選房空間而另一部分人暫時無房可居的情況。另一方面，廉租房的退出機制也不完善，有些人收入提高了，卻依然長期居住廉租房或領取廉租房補貼。究其原因，也就是房管相關部門監(jiān)督不力所造成的。

三、關于解決保障性住房問題的政策性建議

面對長沙市住房保障體系存在的缺陷，我們試著提出以下幾點政策性的意見與建議：

（一）大力提高保障性住房的質(zhì)量

未來保障性住房工作的重點可以放在提高保障性住房的質(zhì)量上，提高低保人群的住房質(zhì)量。我們要有清醒的認識：住房價格和面積如果比較低，那么不能等于住宅的水平和質(zhì)量也要低一些。根據(jù)我國的現(xiàn)有經(jīng)濟水平，新建的保障性住房要在“經(jīng)濟合適，面積適宜，質(zhì)量優(yōu)良，生活滿意”上大做文章。對于那些居住時間比較長久的保障性住房，政府可以給予一部分資金進行翻新處理。同時，建立專門的保障性住房的設計準則，這些準則要與國家的經(jīng)濟社會發(fā)展水平、居民現(xiàn)實收入水平相適應，并在發(fā)展中不斷修改與完善。建設過程中應始終遵循合理與效用的原則。對于保障性住房，土地的利用效益在總規(guī)劃中要首先考慮；其次，提供適用與受保障階層支付能力相適應的住宅。保障性住房應控制好設計、材料選擇等諸環(huán)節(jié)的預算，合理利用政府補貼。

（二）完善保障性住房配套設施

保障住房的選址應該要基礎設施相對完善，交通比較便利的地方。周圍應存在能滿足居民日常需求的服務點，這樣才能更好地解決受保人群生活、就業(yè)問題。而且好的地理位置能夠更好的促進相關人群的就業(yè)，帶動地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展。相關部門應加大對保障性住房周圍的基礎設施的建設力度，與此同時，保障性住房的建設應具有相對的分散性，與其他收入群體共享周邊基礎設施、共享醫(yī)療、教育等服務。

（三）完善現(xiàn)有保障方式

保障方式的轉(zhuǎn)變，將是未來長沙保障住房體系的重要路徑?！巴ㄟ^保障方式的轉(zhuǎn)變，使住房保障對象能夠根據(jù)自身的需要和承受的能力，自主選擇保障房?！鼻伴L沙市委書記陳潤兒說。通過我們對房管部門的走訪，在長沙市今后對保障性住房問題的政策方面我們發(fā)現(xiàn)：對于經(jīng)濟適用房的保障，要改實物分配為貨幣分配，改指定選房為自主選房，改不變產(chǎn)權為可變產(chǎn)權。在廉租房的保障上，改集中新建為集中新建與分散配建相結(jié)合，以配建為主。改新建住房為新建住房與收購住房相結(jié)合，以收購為主；改實物配租為實物配租與貨幣配租相結(jié)合。這些政策都將極大的降低保障性住房的建設成本，提高居民選擇保障性住房居住的空間。另外，我市也可結(jié)合淮安市的共有產(chǎn)權住房保障模式――由購房人和政府共同出資購買住房，并按出資比例享有相應的產(chǎn)權份額。這種模式能夠通過政府的支持充分發(fā)揮市場的積極作用，能夠調(diào)動群眾改善自己住房條件的積極性，有利于加快解決受保群眾如今住房困難的問題。我們應該學會根據(jù)本地實際情況，積極創(chuàng)新住房供應模式，探索發(fā)展共有產(chǎn)權住房。

（四）完善保障性住房的準入退出機制

我們考慮在現(xiàn)有基礎上完善保障性住房的準入機制，劃分清楚保障性住房的申請條件，給更多的受保群體提供便利，并且對城市的弱勢群體給予更多的政策傾斜。同時也建議相關部門完善嚴厲打擊利用保障性住房進行尋租的行為，促使保障性住房的監(jiān)督管理機制不斷完善。通過調(diào)整保障性住房的再轉(zhuǎn)讓制度，建立起相應的退出機制；不斷促進受保人群的收入跟蹤監(jiān)測制度的完善，設定明確且合理的退出條件，加大對違法的行為的處罰力度，逐步建立起保障性住房的監(jiān)管體系，讓需要受保的群眾能有房子居住，確立“制度完善、政策健全、供應有序、進退規(guī)范”的住房保障體系構(gòu)建標準。

保障性住房范文第4篇

【關鍵詞】住房保障；保障房；住房政策

1998年房改以來，我國的住房市場獲得了快速的成長，但保障性住房相對發(fā)展滯后。隨著住房制度改革的深入，現(xiàn)代城市的住房保障觀念開始形成并在各地實踐。保障房的性質(zhì)逐漸由單位福利轉(zhuǎn)為公共產(chǎn)品屬性，逐漸由保障房演化為公共性住房。當前，我國正處于保障房建設的快速發(fā)展階段，這既是對成熟的商品房市場的有益保障，也是推進社會建設、加速城鎮(zhèn)化等國家戰(zhàn)略的關鍵環(huán)節(jié)。黨的十報告提出“建立市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，加強保障性住房建設和管理”對保障房管理工作提出了更高的要求，如何在市場配置基礎上興建、分配和管理公共住房，對于政府部門和學術界，都是新生事物，亟需展開相關的研究。

一、杭州市公共住房的發(fā)展

上世紀90年代中期，隨著社會主義市場經(jīng)濟體制的確立，我國對城鎮(zhèn)住房制度進行了根本性改革，取消實物分配，推進住房商品化。多年來，杭州市以“租、售、改”三位一體為方針，逐步構(gòu)建了廉租住房、經(jīng)濟適用住房、限價商品房（拆遷安置房）、公共租賃住房、危舊房改善和人才專項用房“六房并舉”保障性住房體系“杭州模式”。主要經(jīng)歷了以下二個階段：

第一階段：以經(jīng)濟適用住房為主要保障形式的階段（1999年至2007年）

杭州市經(jīng)濟適用住房的前身是安居房。1996年6月，為解決杭州市中低收入家庭的住房問題，杭州市出臺《杭州市安居工程住房出售和管理實施意見》，開始安居工程建設。1999年底起，根據(jù)國務院和浙江省的文件精神，杭州市的安居房建設向經(jīng)濟適用住房建設并軌，從此開始杭州市經(jīng)濟適用住房的發(fā)展。

在此階段，無論是開工建設量還是保障戶數(shù)，經(jīng)濟適用住房有占有絕對優(yōu)勢，發(fā)揮了主要的保障功能，而廉租住房和公共租賃住房制度雖然相繼建立，但是實行效果不盡如人意，建設、分配、管理機制均有待完善。

第二階段：廉租住房和公共租賃住房快速推進階段（2008年至今）

2008年杭州市區(qū)廉租住房供應對象從低保標準的1.2倍擴大到1.4倍以內(nèi)；2009年再次擴大到低保標準的2倍以內(nèi)，并提前一年實現(xiàn)“應保盡保”；2010年又擴大到低保標準的2.5倍（含）以下。貨幣補貼標準不斷提高：2009年杭州市將貨幣補貼標準從原來的每月每平方米20元提高到30元，成為在全國范圍內(nèi)廉租住房貨幣補貼標準最高的城市之一。

2009年2月，市政府出臺《杭州市區(qū)經(jīng)濟租賃住房管理辦法（試行）》（杭政辦函[2009]66號），明確經(jīng)濟租賃住房主要解決一段時間內(nèi)無力通過市場解決住房問題的中等偏下收入城鎮(zhèn)居民住房困難家庭。2010年，將兩項公寓（大學生公寓和外來務工人員公寓）、經(jīng)濟租賃房統(tǒng)一納入到公共租賃房范疇。2011年3月出臺杭州“國八條”細則，規(guī)定在商品房供地中，安排10%的土地用于配建公共租賃住房。2011年7月，出臺《杭州市公共租賃住房建設和管理暫行辦法》。

按照2010年浙江省政府1號文件精神，杭州市于 2010年4月率先將主城區(qū)經(jīng)濟適用住房的準入標準由上年度人均可支配收入60%以下低收入家庭一次性放寬到 80%及以下的中低收入家庭。

杭州的保障性住房體系隨著社會經(jīng)濟環(huán)境的變化不斷地得到完善，保障性住房制度和政策也在不斷地成熟。

二、快速城市化對城市保障性住房造成的困境

以杭州為代表的快速發(fā)展型城市在保障性住房體系構(gòu)建的實踐中摸索出一套適合自身發(fā)展狀況的經(jīng)驗。得承認，國內(nèi)很多城市的保障性住房建設理念不僅與發(fā)達國家的城市甚至與上海等國內(nèi)一線城市相比有著很多亟需改進之處。

1.準入標準的動態(tài)調(diào)整機制和信息化手段為依托的經(jīng)濟狀況核對機制

各地頻發(fā)的保障房騙購現(xiàn)象，表明當前的準入標準的設置還不夠科學，比如杭州市限價商品房主要依據(jù)的是家庭上年人均收入低于三萬元，家庭住房面積不超過60平方米。這主要是考察一個家庭現(xiàn)金流，并不能科學地反映一個家庭真實的資產(chǎn)狀況。現(xiàn)在來看這個準入的標準亟需完善和及時調(diào)整。保障性住房準入條件的核查，是實施保障性住房制度的基礎。為保證保障性住房資源分配的公平公正，必須堅持住房困難戶如實申報、審核機關據(jù)實核查、社會公眾參與監(jiān)督相結(jié)合的保障性住房申請準入機制，并建立了以現(xiàn)代信息技術為依托的居民住房狀況和資產(chǎn)狀況核實機制。同時應建立一套動態(tài)的準入標準，完善申請家庭的準入審核。

2.保障性住房的融資困境

隨著保障性住房的快速發(fā)展，建設資金的籌集便成為決定保障性住房發(fā)展的決定性制約因素，保障性住房建設資金短缺，可謂是各個城市保障性住房建設的瓶頸。如何找到穩(wěn)定的資金流投入保障性住房建設，并且使這些資金有所收益，是擺在保障性住房決策者面前的一個難題。保障性住房建設應首先形成一套保護社會資金投入的機制，通過政府給予相應的優(yōu)惠政策，鼓勵社會資金投資保障性住房建設，并且形成一套回報模式，保證社會投資的安全和贏利性。通過市場機制來把社會資金引入保障性住房投資。

3.快速發(fā)展型城市保障性住房政策體系構(gòu)建

針對快速發(fā)展型城市的住房保障的現(xiàn)狀，結(jié)合快速發(fā)展的背景我們提出以下的幾點建議和意見。

三、探索建立符合快速發(fā)展型城市特點的住房保障體系

研究快速發(fā)展型城市住房保障，一定要清晰地認識到我國各城市目前所處的快速發(fā)展階段，短期內(nèi)會有大量的人口源源不斷的流入，這就造成了今后很長一段時間內(nèi)，在快速發(fā)展型城市的住房保障的特點就是，外來的受過高等教育的住房困難群體的階段性居住困難特征明顯，而且隨著這些受教育程度高的引進人才和外來從業(yè)人員的工作和生活，他們的收入也會隨之提高，從而有實力購買自己的住房表現(xiàn)出明顯的階段性需求。因而需要建立一個與之相對應的符合快速發(fā)展型城市的住房保障體系，才能更有針對性地滿足住房困難群體的住房需求。

四、建立保障性住房長效發(fā)展的市場機制

當前保障性住房建設中最為關鍵的一個問題是，如何將住房保障所需的低成本、可負擔與投資方所關注的成本回收性、資本回報性有效的結(jié)合起來。這就需要開發(fā)出可循環(huán)利用的保障性住房投資資金流，以支持大規(guī)模的公租房的供給和運營，住房供應者應在提供大規(guī)模的投資同時也能在一定時期后出售所建住房項目。

總之，可以通過金融創(chuàng)新包括稅收減免的市場規(guī)則來吸引社會資金進入保障性住房投資建設過程。通過公租房和共有產(chǎn)權房屋相關模式，可以為保障性住房建設提供多渠道融資途徑和循環(huán)利用的資金的可能，從而更好地促進保障性住房建設。

在快速城市化過程中對于保障性住房的要求越來越高，傳統(tǒng)的住房保障理念與城市的快速發(fā)展形成矛盾。這就要求改變傳統(tǒng)的住房保障觀念，樹立現(xiàn)代的住房保障觀念，把保障性住房與城市的發(fā)展結(jié)合起來，通過各種保障性住房政策體系的建立，利用市場機制配置保障性住房資源來有效解決當前的住房問題。這樣才能在做好保障性住房的基礎上，更好地促進城市的發(fā)展，最終達到兩者的相互促進。

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保障性住房范文第5篇

1.新加坡組屋的投資模式

新加坡保障性住房被稱為組屋。組屋由政府主導進行開發(fā)與建設，由建屋發(fā)展局具體實施。新加坡建屋發(fā)展局成立于1960年，是國家發(fā)展部屬下的法定機構(gòu)，也是新加坡唯一的公共住屋機構(gòu)。新加坡建屋發(fā)展局是獨立性非營利機構(gòu)，它的財政預算被納入國家計劃，可以無償?shù)玫秸畡潛艿耐恋?。建屋發(fā)展局代表政府建設組屋，不僅負責新加坡組屋的總體規(guī)劃、設計和建造，還是最大的房地產(chǎn)經(jīng)營管理者。其主要職能包括制定住宅發(fā)展計劃，征用土地，組屋建造與管理，外包或承包工程，出租或出售房屋，房屋貸款。多年來，建屋發(fā)展局一直都是新加坡唯一獲授權的公共住屋機構(gòu)，直到最近才有為數(shù)不多的私人發(fā)展商被允許參與公共房屋開發(fā)。

2.新加坡組屋的融資模式

新加坡組屋得以成功建設和運營主要取決于兩個方面，一是在政府干預下低成本獲得土地，二是財政支持下的多元化資金來源。1966年，新加坡政府頒布了《土地征用法令》（Land Acquisition Act），規(guī)定政府有權征用私人土地用于國家建設，可在任何地方征用土地建造公共組屋，政府有權調(diào)整被征用土地的價格，價格規(guī)定后，任何人不得隨意抬價，也不受市場影響。根據(jù)該項法令，新加坡政府協(xié)助建屋發(fā)展局以遠低于市場價格的價格獲得開發(fā)土地，保證了大規(guī)模建設公共住屋所需的土地。

建屋發(fā)展局多種渠道獲得組屋建設的資金來源，主要包括建房發(fā)展貸款、購房抵押貸款以及赤字津貼。建房發(fā)展貸款屬于政府貸款，建屋發(fā)展局可從財政部（公積金儲備）獲得兩種政府貸款：一種是利息為7.75%的60年貸款用于興建供出租的公共住房；另一種是利息6%的十年貸款，用于興建供出售的住房。購房抵押貸款是指政府將資金貸給建屋發(fā)展局，建屋發(fā)展局將這筆資金貸給組屋購買者（公屋按揭貸款）以及修繕組屋者（更新融資貸款），建屋發(fā)展局的貸款收入可用于其建設組屋。赤字津貼用以解決建屋發(fā)展局收支倒掛的現(xiàn)象，由于建屋發(fā)展局的主要收入來源是房租、維修保養(yǎng)費、利息、收費等，其支出費用主要是償還貸款利息及向政府繳納土地稅等，因此，建屋發(fā)展局往往存在著收支倒掛的現(xiàn)象。政府每年從財政預算中撥給建屋發(fā)展局一筆津貼以補償經(jīng)營赤字。

此外，中央公積金制度的有效運行有力地支持了新加坡組屋建設、出租和出售的良性運行。在新加坡，中央公積金局同建屋發(fā)展局一樣具有舉足輕重的地位。中央公積金局成立于1955年，隸屬于勞工部，是一個獨立運作的半官方機構(gòu)，所有新加坡公民和獲得永久居留權的居民，都必須參與公積金儲蓄計劃，繳交公積金是強制性的，具有法律效力。公積金賬戶分如下3個戶頭：一是普通賬戶（公積金的72.5%），用于家庭的投資，如購買政府組屋等；二是特別賬戶（公積金的10%），達到退休年齡時方能領??；三是醫(yī)療賬戶（公積金的17.5%）。普通賬戶部分主要用于購房，其中歸集資金約有20%被提做準備以應付提存，80%購買政府債券和消費。新加坡公積金制度實質(zhì)上是按照國家政策通過3個賬戶歸集資金，將更多的資金投入保障住房的建設，而不是投入到商品房的建設中。目前，該局管理著超過1300億新元的龐大資金。完善的公積金制度是新加坡解決居民住房問題的重要保障，為新加坡組屋的建設和“居者有其屋”計劃提供了強大的金融支持。

二、日本保障性住房投融資模式

1.日本保障性住房投資模式

日本國土交通省是公共住房的管理機構(gòu)，行使住房建設和管理監(jiān)督的職能，包括：（1）制定住房政策，建立住房政策操作機構(gòu)；（2）制定、分配國家住房預算；（3）制定與執(zhí)行住房建設5年計劃；（4）對地方公共團體、公團、公庫等進行指導與監(jiān)督；（5）促進與推動民間住房建設。公共住房的供應機構(gòu)包括：都市基盤整備公團、住宅供給公社以及民間房地產(chǎn)開發(fā)商。都市基盤整備公團，是政府全額出資的獨立企業(yè)法人，隸屬于國土交通省，負責解決城市中等收入以下家庭的住房問題，提供低租金出租房和廉價出售房。都市基盤整備公團成立于1999年，其前身為設立于1955年的住宅整備公團。2004年，日本政府再次調(diào)整了都市基盤整備公團的名稱和職能，將其更名為都市再生機構(gòu)，將其職能調(diào)整為專門負責公共住房的用地籌劃，不再直接提供公共住房。在日本政府的住房保障體系中，住宅供給公社與都市基盤整備公團在組織機構(gòu)、性質(zhì)和職能基本相似，但又存在明顯的區(qū)別。公團直接向中央政府負責，面向全國中等收階層提供公共住房；而公社則歸地方政府所管，向本地區(qū)（中央政府提供資金支持）低收入貧困家庭提供公營住房，這些家庭的收入線在33%以下?，F(xiàn)階段，日本公共住房中用于出售的保障性住房主要由民間房地產(chǎn)開發(fā)商進行建設，政府機構(gòu)為其提供土地以及資金支持。政府只負責供應出租性質(zhì)的保障性住房。

2.日本保障性住房融資模式

（1） 公共出租房的融資模式

公共出租房的供給全部來源于都市再生機構(gòu)，都市再生機構(gòu)是政府全資的獨立行政法人機構(gòu)，隸屬于國土交通省。其業(yè)務主要是土地儲備、整理、再開發(fā)和租賃住房的供給，不提供用于出售的住房，其服務對象為低收入家庭和高齡人士。都市再生機構(gòu)的資本金來源于中央財政和地方財政，共為10581億日元，其中，中央財政和地方財政分別為9984億日元和20億日元。此外，都市再生機構(gòu)還可以從其他途徑獲得資金來源，包括中央政府財政補助、財政資助以及財政投融資資金，地方政府財政資助，民間機構(gòu)貸款，出租保障性住房的租金收入，儲備、整理和再開發(fā)土地的收入。

（2）公共出售房的融資模式

日本現(xiàn)今公共出售房是靠民間的房地產(chǎn)開發(fā)商供給的，房地產(chǎn)開發(fā)商的資金來源于民間商業(yè)金融機構(gòu)以及住宅金融支援機構(gòu)。住宅金融支援機構(gòu)對開發(fā)商建造售價低廉保障性住房提供了有力的金融支持，在開發(fā)商、商業(yè)金融機構(gòu)、資本市場之間搭建了一種有效的金融支援模式，具體包括：住宅金融支援機構(gòu)對民間開發(fā)商的貸款，其比例可達建造費的90%，利率也低于市場水平；住宅金融支援機構(gòu)從私人金融機構(gòu)購買住宅貸款，以此為支持發(fā)行抵押貸款支持證券（MBS），從資本市場獲得資金；住宅金融支援機構(gòu)對私人金融機構(gòu)發(fā)放的長期固定利率住宅貸款提供擔保，保證對MBS的及時償還；民間金融機構(gòu)向住宅金融支援機構(gòu)購買保險，支付合同所約定的保險費，在其發(fā)放的住房貸款本息不能按期收回時，由住宅金融支援機構(gòu)向其支付約定的保險金。

三、國外保障性住房投融資模式對我國的啟示

比較兩國保障性住房投融資模式，給我們以下啟示：

第一，從投資模式看，無論政府直接投資建設保障性住房，還是政府間接引導投資建設保障性住房，政府都是保障性住房建設的關鍵，保障性住房管理機構(gòu)設置及功能安排直接影響保障房投資效率。保障性住房低收益的屬性決定了保障性住房不能完全依靠市場化供給，這就要求政府要建立相關機構(gòu)，為保障性住房供給提供保障。新加坡、日本保障性住房管理機構(gòu)都從分散趨向于集中，集中設置管理機構(gòu)，明確安排職能分工，便于各種保障性住房政策的傳遞、執(zhí)行以及問責，相比之下，保障性住房管理機構(gòu)設置分散，會導致溝通協(xié)調(diào)困難，不利于提高保障性住房的投資效率。目前，我國保障房建設投資、管理、分配體制、機制都不夠完善，保障房處于多頭管理狀態(tài)，國土資源部負責土地出讓管理，住房和城鄉(xiāng)建設部負責房屋規(guī)劃、房屋建設以及房屋管理，民政部門則主要負責資格審查。這種機構(gòu)安排容易使保障性住房處于“多人管理”或是“無人管理”的情況，從而影響投資建設效率。我國需要加強保障性住房的統(tǒng)一管理，建立專門的歸口機構(gòu)，提高保障性住房的管理層級，對保障性住房的土地出讓、建設規(guī)劃、資金供應等進行有效管理，降低協(xié)調(diào)成本，提高投資效率。

第二，從融資模式看，融資渠道多元化是各國解決保障性住房建設資金的共同之道，但是，保障性住房的多元化融資需要政府一系列的政策、制度支持。 政府財政投入是各國保障性住房建設資金的重要來源，但是，龐大的保障性住房建設資金更需要利用科學的制度設計，發(fā)揮政策引導和金融市場的作用，廣泛動員社會資金參與。新加坡通過強制性的公積金制度為其組屋建設提供了必要的資金支持；日本政府都更注重政策的杠桿和引導、激勵作用，在政府引導下進行金融創(chuàng)新和制度設計，發(fā)揮金融市場作用，為保障性住房建設和住房市場發(fā)展提供了強大的金融支持。日本根據(jù)出租型保障房和出售型保障房，采取不同的融資模式，引導私人投資者和私人企業(yè)投資適宜低收入人群居住的住宅，都是值得我國借鑒的做法。