內(nèi)容摘要:商業(yè)物業(yè)是物業(yè)管理的一種形式之一,受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱的影響,近年來(lái)我國(guó)商業(yè)物業(yè)在開(kāi)發(fā)與管理上存在較大的盲目性。本文僅就目前商業(yè)物業(yè)發(fā)展存在的客流不旺、租戶難求、管理乏力問(wèn)題,分析其原因,并提出相應(yīng)的解決措施。

關(guān)鍵詞:商業(yè)物業(yè)管理運(yùn)營(yíng)措施

目前商業(yè)物業(yè)發(fā)展中存在的問(wèn)題

我國(guó)商業(yè)物業(yè)的建立與經(jīng)營(yíng)大多缺乏對(duì)市場(chǎng)的深入調(diào)研,缺乏客觀的依據(jù),所以物業(yè)管理帶有很大的盲目性。

經(jīng)營(yíng)理念和管理技術(shù)落后

商業(yè)物業(yè)里常有上百個(gè)所有權(quán)獨(dú)立的零售商,通過(guò)統(tǒng)一管理樹(shù)立商業(yè)物業(yè)的整體形象至關(guān)重要。但是商業(yè)物業(yè)的管理比其他物業(yè)的管理難度大得多:諸如所有零售商是否接受統(tǒng)一收銀,是否接受統(tǒng)一營(yíng)業(yè)時(shí)間,是否接受進(jìn)行統(tǒng)一的促銷活動(dòng)等。由此無(wú)論是物業(yè)管理企業(yè)還是業(yè)主或使用人由于經(jīng)營(yíng)理念和管理技術(shù)的落后,都會(huì)使商業(yè)物業(yè)形象受損,導(dǎo)致顧客失去光顧的興趣,進(jìn)而影響商業(yè)物業(yè)的發(fā)展。

內(nèi)容摘要:商業(yè)物業(yè)是物業(yè)管理的一種形式之一,受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱的影響,近年來(lái)我國(guó)商業(yè)物業(yè)在開(kāi)發(fā)與管理上存在較大的盲目性。本文僅就目前商業(yè)物業(yè)發(fā)展存在的客流不旺、租戶難求、管理乏力問(wèn)題,分析其原因,并提出相應(yīng)的解決措施。

關(guān)鍵詞:商業(yè)物業(yè)管理運(yùn)營(yíng)措施

目前商業(yè)物業(yè)發(fā)展中存在的問(wèn)題

我國(guó)商業(yè)物業(yè)的建立與經(jīng)營(yíng)大多缺乏對(duì)市場(chǎng)的深入調(diào)研,缺乏客觀的依據(jù),所以物業(yè)管理帶有很大的盲目性。

經(jīng)營(yíng)理念和管理技術(shù)落后

商業(yè)物業(yè)里常有上百個(gè)所有權(quán)獨(dú)立的零售商,通過(guò)統(tǒng)一管理樹(shù)立商業(yè)物業(yè)的整體形象至關(guān)重要。但是商業(yè)物業(yè)的管理比其他物業(yè)的管理難度大得多:諸如所有零售商是否接受統(tǒng)一收銀,是否接受統(tǒng)一營(yíng)業(yè)時(shí)間,是否接受進(jìn)行統(tǒng)一的促銷活動(dòng)等。由此無(wú)論是物業(yè)管理企業(yè)還是業(yè)主或使用人由于經(jīng)營(yíng)理念和管理技術(shù)的落后,都會(huì)使商業(yè)物業(yè)形象受損,導(dǎo)致顧客失去光顧的興趣,進(jìn)而影響商業(yè)物業(yè)的發(fā)展。

在跨進(jìn)新世紀(jì)和我國(guó)加入世界貿(mào)易組織后，為物業(yè)管理提供了新的發(fā)展機(jī)遇，同時(shí)也面臨著挑戰(zhàn)，隨著社會(huì)的不斷發(fā)展與進(jìn)步和人們的生活水平逐步提高，簡(jiǎn)單的粗線條的服務(wù)已滿足不了人們的要求。優(yōu)勢(shì)的、細(xì)化的綜合性服務(wù)是人們追求的目標(biāo)。我們學(xué)會(huì)服務(wù)，做精服務(wù)文章，用優(yōu)質(zhì)的服務(wù)產(chǎn)生更大的價(jià)值，是迎接入世挑戰(zhàn)融入經(jīng)濟(jì)全球化的有效方式，是物業(yè)管理部門參于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主要手段和重要基礎(chǔ)，是推動(dòng)物業(yè)管理發(fā)展的有效途徑，也是落實(shí)“三個(gè)代表”的實(shí)際行動(dòng)，這是歷史發(fā)展的趨勢(shì)。

一、XXX綜合樓的物業(yè)管理簡(jiǎn)介

XXX綜合樓是南京西路上的一座超高層建筑，高度為288米，地下3層，地上66層，裙房5層，是目前浦西第一高樓，它與上海展覽中心、波特曼酒店相鄰，已經(jīng)成為上海浦西的新一代標(biāo)志性建筑。2001年5月竣工開(kāi)業(yè)以來(lái)，目前商場(chǎng)店鋪出租率已接近98%，辦公樓客戶入住率已經(jīng)達(dá)到了100%。

XXX綜合樓主要由辦公樓、商場(chǎng)、地下停車場(chǎng)三部分組成，裙房1-5層為商場(chǎng)。商場(chǎng)內(nèi)有4個(gè)區(qū)域采用跳空結(jié)構(gòu)和玻璃天頂（分別為中庭、圓庭、內(nèi)庭、內(nèi)街），每層商場(chǎng)劃分為5個(gè)區(qū)，各個(gè)區(qū)域之間通過(guò)內(nèi)街、回廊、天橋相互連通。整個(gè)商場(chǎng)由130多家店鋪組成，各個(gè)店鋪的面積可以通過(guò)隔斷靈活調(diào)整，共計(jì)營(yíng)業(yè)面積為57000平米。每天營(yíng)業(yè)時(shí)間為12小時(shí)，日營(yíng)業(yè)額在500萬(wàn)人民幣左右。

（一）XXX綜合樓物業(yè)管理特點(diǎn)

XXX綜合樓高度大、樓層數(shù)多，功能復(fù)雜，人口稠密，物業(yè)管理任務(wù)較為艱巨。綜合樓包括停車場(chǎng)、商業(yè)、餐飲、娛樂(lè)健身場(chǎng)所、辦公樓、流動(dòng)人口極多。要管理好綜合樓，確保綜合樓各部分正常運(yùn)作，確保物業(yè)和樓內(nèi)居民的生命財(cái)產(chǎn)安全，任務(wù)十分艱巨。

****物業(yè)管理公司籌建方案

籌建物業(yè)管理公司主要要從以下幾方面考慮

一、物業(yè)管理公司的資質(zhì)要求：

為了加強(qiáng)和促進(jìn)物業(yè)管理工作的健康發(fā)展，保證物業(yè)管理公司組建質(zhì)量，根據(jù)《公司法》的要求，全國(guó)各地城市地方人民政府頒布了物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)資質(zhì)審查的規(guī)定。如上海的《上海市物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)管理暫行辦法》中將物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)劃分為三級(jí)

1．一級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)必備條件：

(1)管理物業(yè)規(guī)模一般在50萬(wàn)平米以上，或者管理涉及物業(yè)在20萬(wàn)平米以上；

2009年是公司發(fā)展規(guī)劃蓄勢(shì)的一年，也是我們工作繼往開(kāi)來(lái)的新的一年，除了要一如既往地堅(jiān)定“優(yōu)質(zhì)服務(wù)”的理念外，還要開(kāi)拓工作思路，準(zhǔn)確分析公司發(fā)展面臨的機(jī)遇、困難和挑戰(zhàn)，強(qiáng)化危機(jī)意識(shí)，提倡實(shí)干意識(shí)，同心同德，實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)工作全面健康有序地發(fā)展，為全面完成公司發(fā)展規(guī)劃上確立的目標(biāo)奠定扎實(shí)的基礎(chǔ)。

今年我公司工作重點(diǎn)主要有以下幾個(gè)方面：

一、完善企業(yè)機(jī)制，強(qiáng)化基礎(chǔ)管理

l綜合管理部要緊抓基礎(chǔ)管理，突出重點(diǎn)，不斷加大對(duì)各管理處的監(jiān)管力度。對(duì)一些發(fā)生過(guò)事故的小區(qū)，重點(diǎn)加強(qiáng)監(jiān)督檢查，對(duì)管理處相關(guān)負(fù)責(zé)人組織學(xué)習(xí)，分析原因。嚴(yán)格執(zhí)行公司各項(xiàng)制度，對(duì)存在的發(fā)出意見(jiàn)書(shū)，落實(shí)整改，強(qiáng)化小區(qū)責(zé)任評(píng)估工作推進(jìn)力度，使各管理處長(zhǎng)效監(jiān)管機(jī)制健全。

l計(jì)財(cái)部肩負(fù)著調(diào)控公司各項(xiàng)費(fèi)用的合理支出，保證公司財(cái)務(wù)物資的安全的職責(zé)。明年財(cái)政部實(shí)行的新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，對(duì)財(cái)務(wù)人員提出了更高的要求，很多賬務(wù)的處理都要在充分了解經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)的基礎(chǔ)上進(jìn)行判斷后才能進(jìn)行，所以，計(jì)財(cái)部要加強(qiáng)內(nèi)外溝通，特別是與管理處的聯(lián)動(dòng)溝通，在做好日常會(huì)計(jì)核算的基礎(chǔ)上，不斷學(xué)習(xí)，提高團(tuán)隊(duì)綜合能力，積極參與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，按照財(cái)政部會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和集團(tuán)財(cái)務(wù)管理制度及物業(yè)的相關(guān)法律法規(guī)的要求，力求會(huì)計(jì)核算工作的正確化、規(guī)范化、制度化，做深、做細(xì)、做好日常財(cái)務(wù)管理工作。

l行政辦辦公室在今年工作的基礎(chǔ)上，明年以公司對(duì)物業(yè)管理規(guī)范操作的要求為主線，著重在強(qiáng)化管理水平和崗位技能、規(guī)范服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量、不斷創(chuàng)新員工培訓(xùn)內(nèi)容等方面做扎實(shí)有效工作。強(qiáng)化辦公室的協(xié)調(diào)職能，建立良好的工作氛圍，與各部門、管理處保持良好的協(xié)作關(guān)系，創(chuàng)造和諧的工作環(huán)境。