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摘要：隨著國內(nèi)房地產(chǎn)限購、限貸政策的淡出；不動產(chǎn)登記制度、房地產(chǎn)稅、營改增、、保障房等政策逐步推行，房地產(chǎn)市場化水平最終會進一步得到完善，逐漸步入“溫和增長期”。經(jīng)歷了一段低迷行情后，2015年底至2016年第一季度末，地產(chǎn)業(yè)銷售趨勢回暖?？傮w看來，一線城市較二三線城市，房價漲幅較高；住宅類產(chǎn)品去庫存壓力依然存在，一定程度抑制了價格持續(xù)上揚態(tài)勢；房地產(chǎn)公司推盤節(jié)奏放緩，轉換發(fā)展理念，逐步打造企業(yè)運營價值，由量變轉質變，以增強市場競爭力為主要目標。在這樣的外部環(huán)境下，房地產(chǎn)財務人員更需要了解和掌握房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的現(xiàn)狀，解析并改善房地產(chǎn)財務管理方案，提升房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理水平，促進房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財務管理；現(xiàn)狀；對策

一、前言

房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型企業(yè)，項目開發(fā)投入的資金量較大，資金回籠周期較長，如果運營管理不善，勢必會引發(fā)各種社會問題。因此，有必要采取措施加強財務管理，以促進房地產(chǎn)企業(yè)“溫和”發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的現(xiàn)狀

1.財務管理制度有待落實

盡管當前我國有許多房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)建立了相應財務管理制度，但是由于高層管理者對財務管理工作重視程度不高，既定的財務管理工作并未真正地落到實處。這就導致財務制度在有些情況下形同虛設，且隨著時間推移，很容易造成企業(yè)的經(jīng)營管理不到位、信息披露不準確現(xiàn)象頻發(fā)。而且，部分地產(chǎn)企業(yè)財務管理權責不夠分明，影響信息傳遞及溝通效率，導致財務信息缺乏真實性和可靠性。除此以外，我國有些房地產(chǎn)企業(yè)的財務信息化管理仍滯留在傳統(tǒng)的、基礎的會計核算階段，無法及時搜集與反饋財務核算信息、財務績效評價，偏離了戰(zhàn)略財務管理的理念。

2.企業(yè)財務結構問題

據(jù)相關資料統(tǒng)計，2015年房地產(chǎn)企業(yè)平均資產(chǎn)負債率為66%，以房地產(chǎn)開發(fā)貸款政策為例：住宅開發(fā)項目自有資金比例不低于35%，商業(yè)開發(fā)項目自有資金比例不低于50%，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展依賴大量外部資金，如何選擇合適的融資渠道是首要問題。房地產(chǎn)企業(yè)會根據(jù)自身現(xiàn)有規(guī)模、項目施工進度選擇銀行間市場、信托計劃、保險資管計劃、券商資管計劃、房地產(chǎn)私募基金等融資渠道。由于目前銀監(jiān)會、保監(jiān)會、證監(jiān)會等監(jiān)管機構的融資信息無法完全對稱，部分地產(chǎn)企業(yè)在資金壓力迫使下，可能會引入兩種以上融資渠道進行組合，加大資金杠桿，增加了財務管理的風險。

3.資本回收風險

作為不動產(chǎn)投資行業(yè)之一，房地產(chǎn)業(yè)相對于一般企業(yè)，投資回報周期較長、資金回籠期間風險較大[1]。以二三線城市為例，開發(fā)面積約十萬方的地產(chǎn)項目完成立項報批、施工建造、開盤預售、竣工交付的這一個完整開發(fā)周期需要四至五年的時間。在這段時期內(nèi)，地方宏觀調(diào)控、產(chǎn)品競爭力、金融業(yè)政策波動、購房人投資偏好等不定因素都會導致潛在的運營風險。在建設項目一旦啟動，外部融資陸續(xù)注入，時間越久，資金機會成本就越高，持續(xù)投資，資金回收難度系數(shù)持續(xù)增加。如果在市場行情回暖和房價逐步攀高雙重態(tài)勢下，開發(fā)貸款與資金回籠風險不易顯現(xiàn)；一旦房地產(chǎn)業(yè)進入下行通道，市場成交均價大幅回落，銀行業(yè)為規(guī)避經(jīng)營風險而收緊經(jīng)營性貸款政策、提高居民購房按揭貸款門檻，就會導致房地產(chǎn)企業(yè)進退兩難，陷入被動局面，直至資金鏈斷裂。

三、改善房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的對策

1.完善財務管理制度，加強執(zhí)行力完善

房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理制度。首先，企業(yè)在掌控和預測外部環(huán)境和內(nèi)部條件變化的基礎上，制定科學的、可持續(xù)發(fā)展的企業(yè)戰(zhàn)略。財務部門根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略目標，結合企業(yè)自身的經(jīng)營項目現(xiàn)狀以及企業(yè)財務管理特點，以管理層的角審視項目開發(fā)環(huán)節(jié)中涉及財務管理活動的工作內(nèi)容角度，發(fā)現(xiàn)問題，提出解決方案，制定明確的規(guī)定。只有通過在經(jīng)營活動中實踐協(xié)作，重新梳理的房地產(chǎn)財務管理制度、及時改善瑕疵環(huán)節(jié)，才能更加有效地滲透于企業(yè)自身發(fā)展的各個環(huán)節(jié)中、優(yōu)化業(yè)務流程，避免出現(xiàn)財務管理活動混亂的現(xiàn)象，從而實現(xiàn)降低企業(yè)運營風險的目的。其次，房地產(chǎn)企業(yè)在制定財務管理制度的過程中必須兼顧企業(yè)的其他管理制度，保證財務管理制度與其他制度的協(xié)調(diào)性，優(yōu)化企業(yè)的資源配置，減少企業(yè)內(nèi)耗。財務績效評價是一項長期而核心的工作，除了貫徹對“盈利能力、資產(chǎn)結構、運營能力、公司成長性”的財務定量評價，還需要結合企業(yè)特點，落實財務定性評價，即對一段時期內(nèi)企業(yè)的財務管理制度制定與執(zhí)行、全面預算、資金管理、財務核算、財務信息化、財務人員綜合素質、財務風險進行整體評估，與行業(yè)先行企業(yè)管理水平對比，取長補短，自我完善。

2.加強財務內(nèi)控建設，為其預算提供條件

身處全球化信息時代，計算機信息技術以及網(wǎng)絡技術的快速發(fā)展，我國各行各業(yè)已經(jīng)將熱門高新技術引入自身建設發(fā)展中。房地產(chǎn)業(yè)在國家基礎建設中有不可忽視的重要作用，為了應對市場經(jīng)濟的要求，保證房地產(chǎn)企業(yè)財務管理工作的順利開展，房地產(chǎn)企業(yè)應該加強財務內(nèi)控建設，將信息化技術應用于內(nèi)控建設中，為房地產(chǎn)企業(yè)的預算、采購和銷售等工作提供有利條件，實現(xiàn)乃至超越“三算合一”主要目標。為此，企業(yè)管理層必須加大財務管理信息化的資金投入，及時更新所需的軟件和硬件，引進專業(yè)技術團隊，有針對性的進行專業(yè)軟件開發(fā)，持續(xù)開展財務管理人員的專業(yè)技能培訓[2]。其次，企業(yè)管理層需要善于發(fā)現(xiàn)財務管理職能與各職能部門工作環(huán)節(jié)的協(xié)作特點，加大信息化建設的宣傳力度，讓財務信息化理念深入每個部門，從而配合信息化建設的推進。房地產(chǎn)企業(yè)可以運用信息化技術和網(wǎng)絡資源建立相對完善的信息數(shù)據(jù)庫，并將關聯(lián)的財務管理信息資源存儲于信息庫中，以便財務管理人員及時統(tǒng)籌相關部門、下屬分子公司、乃至大型集團公司的資金運作，最大化提高工作效率。

3.健全財務審核體系，加大監(jiān)管內(nèi)控力度

健全財務審核體系，加大監(jiān)管內(nèi)控力度，應該從以下幾點入手：第一，增強財務管理意識。房地產(chǎn)企業(yè)的職能部門負責人要高度重視財經(jīng)法規(guī)以及財務管理制度，單位員工才能認識到財務管理與企業(yè)的健康發(fā)展息息相關，從源頭上改變財務管理意識落后的狀況，進而減少財務管理制度推行過程中的阻力因素。第二，房地產(chǎn)企業(yè)應該成立或對外委托獨立的財務監(jiān)督機構，加大對基礎財務工作的監(jiān)管力度，從而將財務管理制度落到實處。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)還要對企業(yè)制度的建設和執(zhí)行進行督促和監(jiān)察，以便保證財務管理工作能充分發(fā)揮其價值，保證財務管理工作的效率。第三，房地產(chǎn)企業(yè)應該從財務管理程序上避免企業(yè)高級管理人員權利獨攬現(xiàn)象，要對權利進行合理拆分和制衡，努力實現(xiàn)決策、執(zhí)行和監(jiān)督的三權分立。為此，房地產(chǎn)企業(yè)必須在經(jīng)濟活動中，將房地產(chǎn)建設所涉及的項目進行科學論證，并采用集體決策的方式，避免將決策權集中于個人，從而實現(xiàn)權力制衡的目的，提高財務管理水平[3]。

4.合理選擇企業(yè)融資形式，確定融資策略

房地產(chǎn)企業(yè)在選擇融資方式時要綜合考慮融資成本、企業(yè)風險、信息傳遞、資本結構等各方面的因素。其中考慮順序為：第一，考慮內(nèi)部積累，鑒于這種方法融資阻力小、風險小、無發(fā)行成本。第二，考慮借貸，此類方法速度快、彈性大，保密性好，是信用等級高的企業(yè)進行融資的最佳途徑。第三，有價證券，這類方法一般傾向于先發(fā)行公司債券。企業(yè)不能無償使用籌集的融資本金，應該在付出相應代價后，再向股東、債券持有人等資金支付利息和股息報酬。而企業(yè)在融資過程總中必須注意控制融資成本，如支付股利、利息、手續(xù)費、傭金等。另外，在確定融資策略之前，企業(yè)必須了解融資策略的種類：其一，配合型融資策略，實際上是一種理想型模型，難以真正實現(xiàn)。其二，冒險型融資策略，這類融資策略使資金需求能通過大比例短期負債通融。其三，保守型融資策略，其短期負債比率較低，可以降低公司無法償還到期債務的風險，但是長期負債融資成本高于短期融資。房地產(chǎn)企業(yè)要做的是，立足于當前的實際情況，合理選擇企業(yè)融資形式，科學制定融資策略。

近期政府提出“以債轉股去化融資杠桿”的構思，目的是減輕企業(yè)的償債壓力，這對于房地產(chǎn)業(yè)會有一定促進，但銀行方面會損失資金的機會成本，只能作為權宜之計，長久之計還在于調(diào)整地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)能結構。另外在操作層面，銀行入股上市公司可以在二級市場靈活買入與減持，但銀行入股非上市公司就缺乏有效的退出機制。目前只能寄期望政府可以及時出臺上市公司“債轉股”初步試行方案；同時為非上市企業(yè)量身打造方案，例如銀監(jiān)會等監(jiān)管部門制定股權對價的仲裁機制、出臺相關準入及安全退出政策。

四、結束語

總而言之，面對日益嚴峻的國際、國內(nèi)形勢，部分房地產(chǎn)企業(yè)應該認清自身財務管理現(xiàn)狀，認真研究并采取有效對策，積極應對財務管理制度不健全、企業(yè)財務結構不合理、投資回收風險大，財務管理工作者能力不均等問題，促進房地產(chǎn)企業(yè)的進一步發(fā)展。

參考文獻

[1]徐珊.房地產(chǎn)企業(yè)財務管理存在的問題及改進措施[J].企業(yè)改革與管理，2014，15（6）：180-222.

[2]陳素均.關于房地產(chǎn)企業(yè)財務管理現(xiàn)狀及對策探析[J].房地產(chǎn)導刊，2014，11（34）：14.

[3]鄧洪英.房地產(chǎn)企業(yè)財務管理現(xiàn)狀剖析及對策研究[J].企業(yè)導報，2015，22（3）：10-11.

作者：李特 單位：武漢聯(lián)投佩爾置業(yè)有限公司