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關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)/登記/錯(cuò)誤/過(guò)錯(cuò)/民事責(zé)任

內(nèi)容提要：我國(guó)《物權(quán)法》第二十一條規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)登記錯(cuò)誤，致他人損害，登記機(jī)關(guān)應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。文章以為這一規(guī)定原則，應(yīng)當(dāng)予以細(xì)化。文章以為不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的賠償責(zé)任性質(zhì)定位于民事責(zé)任有利于對(duì)受到損害的正當(dāng)權(quán)益的保護(hù)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的賠償責(zé)任回責(zé)原則應(yīng)采過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則，文章還列舉了不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任的情形，并建議在制定不動(dòng)產(chǎn)登記辦法時(shí)列進(jìn)。

編者按：為維護(hù)國(guó)家的基本經(jīng)濟(jì)制度，維護(hù)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，明確物的回屬、發(fā)揮物的效用、保護(hù)物權(quán)，我國(guó)《物權(quán)法》于2007年3月16日頒布并將于10月1日生效。為些，本刊特編發(fā)海南大學(xué)部分學(xué)者的論文。這些論文分別從不同的視角，就物權(quán)的限制、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的賠償責(zé)任性質(zhì)、回責(zé)原則、不動(dòng)產(chǎn)善意取得、權(quán)利質(zhì)權(quán)以及船舶抵押權(quán)等題目進(jìn)行闡述，并提出了自己的見解，相信對(duì)于正確理解、適用并進(jìn)一步完善物權(quán)法律制度具有一定的意義。

我國(guó)《物權(quán)法》第二十一條第二款規(guī)定：“因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償?！边@標(biāo)志著我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，假如登記錯(cuò)誤，導(dǎo)致物權(quán)及其利害關(guān)系人之損害，登記機(jī)關(guān)要承擔(dān)起賠償?shù)呢?zé)任。這對(duì)于保護(hù)登記物權(quán)人及其利害關(guān)系人的正當(dāng)權(quán)益，確保登記的資料的正確和登記的效力，維護(hù)交易的安全都有著重大的制度保障價(jià)值。

然而，我國(guó)《物權(quán)法》第二十一條之規(guī)定過(guò)于原則和粗放，所有的價(jià)值意義更多地體現(xiàn)在宣示層面。從裁判層面而言，它遠(yuǎn)不能滿足司法裁判之需。好在《物權(quán)法》第十條已規(guī)定在先：“？？登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。”我國(guó)物權(quán)法于2007年10月1日生效，物權(quán)法之施行，離不開不動(dòng)產(chǎn)登記制度，由此來(lái)判定，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記辦法當(dāng)已在制定之中并應(yīng)當(dāng)在2007年10月1日前頒行。故過(guò)于原則、粗放、落于宣示層面的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的賠償責(zé)任將納進(jìn)更具操縱意義，能充分司法裁判內(nèi)容的不動(dòng)產(chǎn)登記辦法自是當(dāng)然。本文擬就不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)賠償責(zé)任的性質(zhì)定位題目、回責(zé)原則題目、賠償機(jī)構(gòu)的賠償情形等題目進(jìn)行必要的闡述，以有益于我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記辦法的制定。

一、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)賠償責(zé)任性質(zhì)應(yīng)定位于民事責(zé)任

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)賠償責(zé)任的性質(zhì)決定著賠償?shù)幕刎?zé)原則，賠償原則以及受到損害的物權(quán)人及其利害關(guān)系受救濟(jì)的范圍和程度等諸多方面，也決定著賠償規(guī)范體系是否科學(xué)，以及如何規(guī)范和展開的題目。我國(guó)有相當(dāng)多的省市，如：上海市、深圳市、武漢市、福建省、山東省、吉林省等，在物權(quán)法出臺(tái)之前，就土地或房產(chǎn)發(fā)生的過(guò)戶登記、他物權(quán)登記等具有物權(quán)性質(zhì)的登記，制定了地方性法規(guī)、規(guī)章。在這些地方立法實(shí)踐中，對(duì)登記機(jī)關(guān)登記錯(cuò)誤造成物權(quán)人或利害關(guān)系人損害，其賠償性質(zhì)不同一，如《福建省土地登記條例》第四十四條、《貴州省土地登記條例》第三十二條等明文規(guī)定，依照國(guó)家賠償法規(guī)定負(fù)責(zé)賠償，此系國(guó)家賠償性質(zhì)無(wú)疑。有相當(dāng)多的省市，如：《上海市房地產(chǎn)登記條例》第六十一條、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》第五十九條，則規(guī)定登記機(jī)關(guān)應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任，此類規(guī)定，未明確其責(zé)任性質(zhì)是民事責(zé)任。但結(jié)合司法實(shí)踐來(lái)看，受到損害的物權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)作為民事被告，制成民事訴狀，訴至人民法院，人民法院以民事案件立案，交民事庭依民事程序進(jìn)行審理并以民事判決書之方式判令不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)賠償受到損害的物權(quán)人之損害的情形來(lái)判定，此系民事責(zé)任性質(zhì)應(yīng)是不爭(zhēng)之理。學(xué)界也極為關(guān)注不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)賠償責(zé)任的性質(zhì)，但學(xué)界對(duì)此題目的看法也有分歧。一種觀點(diǎn)以為，由于我國(guó)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)的機(jī)關(guān)屬于我國(guó)行政治理機(jī)關(guān)，其以國(guó)家的公信力為基礎(chǔ)為當(dāng)事人提供不動(dòng)產(chǎn)交易安全保障，所以在它因行使職權(quán)而給當(dāng)事人造成損害時(shí)應(yīng)承擔(dān)的是國(guó)家賠償責(zé)任。因此“因登記機(jī)關(guān)的過(guò)錯(cuò)，致不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)生錯(cuò)誤，且因該錯(cuò)誤登記導(dǎo)致當(dāng)事人或者利害關(guān)系人遭受損害的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)依照國(guó)家賠償法的相應(yīng)規(guī)定承擔(dān)賠償責(zé)任”.另一種觀點(diǎn)以為，登記機(jī)關(guān)錯(cuò)誤登記而給當(dāng)事人造成損害的行為侵犯的是當(dāng)事人的民事權(quán)利，這屬于民法領(lǐng)域中的侵權(quán)行為，因此，登記機(jī)關(guān)承擔(dān)的賠償責(zé)任應(yīng)是民事侵權(quán)責(zé)任。已有的實(shí)踐和學(xué)界觀點(diǎn)的兩面性，折射出對(duì)賠償責(zé)任性質(zhì)熟悉尚未達(dá)成共叫。由此觀之，不動(dòng)產(chǎn)登記辦法之制定究以賠償責(zé)任性質(zhì)為國(guó)家賠償抑或民事賠償之定位頗值得推敲。

筆者以為，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)賠償責(zé)任性質(zhì)宜定位于民事責(zé)任性質(zhì)。其根本原因在于不動(dòng)產(chǎn)登記雖是由土地治理部、房產(chǎn)治理部分等行政治理機(jī)關(guān)作出，帶有濃厚的行政色彩，但是不動(dòng)產(chǎn)登記行為其本質(zhì)是物權(quán)變動(dòng)行為，屬私法性質(zhì)。登記機(jī)關(guān)及其工作職員所為的登記行為系私法行為的延伸或者說(shuō)是為私法行為服務(wù)并附著于私法行為，因此，登記機(jī)關(guān)及其工作職員因錯(cuò)誤登記引起的損失，是民事侵權(quán)的類型之一。只不過(guò)此種侵權(quán)在主體上具有一定的特殊性而已，但不能由于此類侵權(quán)主體的特殊性——國(guó)家機(jī)關(guān)及其工作職員，而改變其民事責(zé)任性質(zhì)。其次，將不動(dòng)產(chǎn)登記賠償責(zé)任定位為國(guó)家賠償責(zé)任不利于保護(hù)受損害確當(dāng)事人的正當(dāng)利益。國(guó)家賠償必須要有明文規(guī)定才能索賠，法無(wú)明文規(guī)定國(guó)家不承擔(dān)賠償責(zé)任。而我國(guó)《國(guó)家賠償法》尚未將其納進(jìn)到國(guó)家賠償?shù)姆懂?。根?jù)《國(guó)家賠償法》第二條規(guī)定：“國(guó)家機(jī)關(guān)和國(guó)家工作職員違法行使職權(quán)侵犯公民、法人和其他組織正當(dāng)權(quán)益造成損害的，受害人有依照本法取得國(guó)家賠償?shù)臋?quán)利?！眹?guó)家賠償以違法為條件，假如登記機(jī)關(guān)及其工作職員作出登記行為時(shí)有過(guò)錯(cuò)，并造成了當(dāng)事人的損失，但是其行為本身卻不違反相關(guān)法律規(guī)定。在此種情形下，受到損失的物權(quán)人及其利害關(guān)系人就無(wú)法通過(guò)國(guó)家賠償?shù)耐緩街\求救濟(jì)?！秶?guó)家賠償法》規(guī)定的賠償是名為賠償，實(shí)為撫慰或者補(bǔ)償，不具有民事賠償?shù)奶钛a(bǔ)性，故國(guó)家賠償?shù)馁r償數(shù)額僅限于直接的損失，當(dāng)事人的間接損失，如預(yù)期的利潤(rùn)則無(wú)法獲得賠償。此外，國(guó)家賠償采用的是行政賠償程序，而行政賠償程序則存在一個(gè)先行處理程序，即賠償請(qǐng)求人要求賠償應(yīng)當(dāng)先向賠償義務(wù)機(jī)關(guān)提出。假如賠償義務(wù)機(jī)關(guān)逾期不賠償或者賠償請(qǐng)求人對(duì)賠償數(shù)額有異議，請(qǐng)求人再提起行政訴訟。該種救濟(jì)模式，無(wú)故增加了救濟(jì)的程序、難度和本錢，使賠償救濟(jì)成為畏途。但是，假如將不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)登記錯(cuò)誤引發(fā)的損失而承擔(dān)的責(zé)任定位為民事責(zé)任性質(zhì)，那么，由于民事責(zé)任功能在于救濟(jì)被侵權(quán)的權(quán)利回回到權(quán)利被侵犯前的完滿狀態(tài)，使權(quán)利人遭受的損失能得到充分的填補(bǔ)。因此，受到侵害的權(quán)利人之直接損失和間接損失均會(huì)得到賠償。將其定位為民事責(zé)任，則適用民事程序，權(quán)利受到損害者則可以直接提起民事訴訟，無(wú)須行政處理在先，程序減少了，救濟(jì)變直接了，獲得賠償之本錢、時(shí)間均會(huì)大大下降或減少。司法實(shí)踐也印證了上述的分析。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的賠償責(zé)任定位于民事責(zé)任，更利于保護(hù)受害人的正當(dāng)權(quán)益。

二、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)賠償責(zé)任的回責(zé)原則應(yīng)采過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則

我國(guó)《物權(quán)法》第十二條規(guī)定：“登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：（一）查驗(yàn)申請(qǐng)人提供的權(quán)屬證實(shí)和其他必要材料；（二）就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問(wèn)申請(qǐng)人；（三）如實(shí)、及時(shí)登記有關(guān)事項(xiàng)；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)情況需進(jìn)一

步證實(shí)的，登記機(jī)構(gòu)可以要求申請(qǐng)人補(bǔ)充材料，必要時(shí)可以實(shí)地查看?！备鶕?jù)此條規(guī)定，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記一改過(guò)往采用的“形式審查”的做法，為確保登記資料和登記事項(xiàng)的真實(shí)、正確，確保物權(quán)人正當(dāng)權(quán)益得到維護(hù)，確保不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力，為交易安全提供最有力保障，而采“實(shí)質(zhì)審查”原則。這一原則的采納對(duì)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記賠償責(zé)任的回責(zé)原則的確定具有重大的影響。

賠償責(zé)任回責(zé)原則，就是確定侵權(quán)行為人侵權(quán)損害賠償責(zé)任的一般準(zhǔn)則。它是在損害事實(shí)已經(jīng)發(fā)生的情況下，為確定侵權(quán)行為人對(duì)自己的行為所造成的損害是否需要承擔(dān)民事賠償責(zé)任的原則.對(duì)于侵權(quán)回責(zé)原則體系構(gòu)成雖有一元論、二元論、三元論等觀點(diǎn)，但通說(shuō)以為我國(guó)侵權(quán)回責(zé)原則體系由過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則、無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則、公平責(zé)任原則構(gòu)成。就不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)因登記錯(cuò)誤承擔(dān)的賠償責(zé)任的回責(zé)原則究為何者，《物權(quán)法》第二十一條并沒有明確規(guī)定。有觀點(diǎn)以為，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)賠償責(zé)任應(yīng)當(dāng)采無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則，只要登記機(jī)構(gòu)登記錯(cuò)誤造成了當(dāng)事人的損害就應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。目前，國(guó)內(nèi)一些地方法規(guī)中也采用了此原則，如《上海市房地產(chǎn)登記條例》第六十一條規(guī)定：“房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)及其工作職員違反本條例規(guī)定，導(dǎo)致房地產(chǎn)登記錯(cuò)誤，給房地產(chǎn)權(quán)利人造成損失的，由市房地資源局或者市登記處承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任?！薄渡钲诮?jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》第五十九條規(guī)定：“登記機(jī)關(guān)及其工作職員因不當(dāng)核準(zhǔn)登記，造成權(quán)利人損失的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任，賠償費(fèi)從賠償基金中列出?！薄墩憬〕鞘蟹课莓a(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍治理?xiàng)l例》第三十一條第一款也有相似規(guī)定。另一種以為，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的賠償責(zé)任應(yīng)采過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則.即不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記錯(cuò)誤，造成了當(dāng)事人的損害，應(yīng)以不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)主觀上有過(guò)錯(cuò)作為價(jià)值判定標(biāo)準(zhǔn)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)僅在登記行為主觀上有過(guò)錯(cuò)時(shí)，才對(duì)損失承擔(dān)賠償責(zé)任。此種觀點(diǎn)中，甚至于還分兩派，一派以為只要登記機(jī)關(guān)主觀上具有過(guò)錯(cuò)就應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，另一派則以為必須是登記機(jī)關(guān)因重大過(guò)失造成登記錯(cuò)誤的，才承擔(dān)賠償責(zé)任。筆者以為，登記機(jī)構(gòu)賠償責(zé)任的采用何種回責(zé)原則，應(yīng)當(dāng)在考慮諸多的因素，權(quán)衡利弊，平衡各方利益后作出選擇。筆者以為，根據(jù)《物權(quán)法》第十二條的規(guī)定，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記采用的是實(shí)質(zhì)審查方式或原則。登記機(jī)關(guān)“采用實(shí)質(zhì)審查方式，則承擔(dān)的責(zé)任就會(huì)重”.這是由于實(shí)質(zhì)審查方式對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因與事實(shí)是否相符，有無(wú)瑕疵、登記資料是否真實(shí)、登記的不動(dòng)產(chǎn)是否客觀存在，均須具體審查。經(jīng)確定無(wú)疑后才予以登記，它不同于形式審查，由于形式審查只關(guān)心登記申請(qǐng)人提交的登記資料是否能夠滿足法律規(guī)定的登記條件之需，它對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)交易上的權(quán)利事項(xiàng)實(shí)質(zhì)上是否真實(shí)、有無(wú)瑕疵不予考慮。在實(shí)質(zhì)審查方式下，登記機(jī)構(gòu)為保證登記的客觀真實(shí)付出遠(yuǎn)較形式審查方式下的要多。因此，當(dāng)出現(xiàn)登記錯(cuò)誤時(shí)，確定其承擔(dān)賠償責(zé)任的回責(zé)原則輕重則應(yīng)當(dāng)與其付出成反比才能體現(xiàn)法之公平正義。過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則和無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則相較而言，過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則因只有在登記機(jī)關(guān)對(duì)于登記錯(cuò)誤有過(guò)錯(cuò)時(shí)才承擔(dān)民事賠償責(zé)任，它顯然比無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則下，只要存在登記錯(cuò)誤，只要登記錯(cuò)誤導(dǎo)致了損害發(fā)生即承擔(dān)賠償責(zé)任，而不問(wèn)其主觀上有無(wú)過(guò)錯(cuò)的回責(zé)原則要輕得多。因此，從此方面言，不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)實(shí)質(zhì)審查方式的采用，則必然導(dǎo)致采用過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則。

筆者以為，我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定登記錯(cuò)誤的賠償責(zé)任，其表征體現(xiàn)為兩個(gè)方面：一方面在于對(duì)遭受損害的權(quán)利予以救濟(jì)，使其盡可能地回復(fù)到遭到侵害前的完善狀態(tài)；另一方面，通過(guò)承擔(dān)賠償責(zé)任的懲罰方式達(dá)到矯正、警示的作用。實(shí)際上，物權(quán)人以及其利害關(guān)系人其期許的是物權(quán)登記的正確，而不是獲得賠償，法律規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對(duì)登記錯(cuò)誤導(dǎo)致的損失承擔(dān)賠償責(zé)任也不是僅僅為了懲罰，它只不過(guò)是以此種強(qiáng)有力的方式表達(dá)對(duì)錯(cuò)誤的否定態(tài)度，并要求不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)及其工作職員敬業(yè)愛崗，謹(jǐn)慎工作，一絲不茍，創(chuàng)造并維系不動(dòng)產(chǎn)登記不庸置疑的公信力。從此角度言，過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則和無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則兩者相較的話，過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則因其承擔(dān)責(zé)任主觀上需有過(guò)錯(cuò)，遠(yuǎn)比在承擔(dān)賠償責(zé)任時(shí)，徑依法之規(guī)定，不問(wèn)主觀上過(guò)錯(cuò)之有無(wú)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)及其工作職員的警示、引導(dǎo)作用要明顯得多。主張我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)賠償責(zé)任回責(zé)原則不宜采過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則，而應(yīng)采無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則的人以為，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)屬于國(guó)家機(jī)關(guān)之一，官本位色彩濃厚。登記機(jī)構(gòu)與物權(quán)人及其利害關(guān)系人之間的地位不同等，一旦登記錯(cuò)誤并導(dǎo)致?lián)p害，受害人常處于弱勢(shì)地位。假如采用過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則，則舉證證實(shí)登記機(jī)構(gòu)登記錯(cuò)誤主觀上有過(guò)錯(cuò)的舉證責(zé)任依法應(yīng)當(dāng)由受害人承擔(dān)。受害人因與登記機(jī)構(gòu)把握的信息不對(duì)稱，加之其所處的劣勢(shì)地位，要其證實(shí)登記機(jī)構(gòu)主觀存有過(guò)錯(cuò)難度太大。倘使其無(wú)法舉證，勢(shì)必承擔(dān)舉證不能的后果。筆者以為，無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則系針對(duì)特殊侵權(quán)而設(shè)定的一種回責(zé)原則，登記機(jī)構(gòu)賠償責(zé)任從本質(zhì)上屬于一般侵權(quán)責(zé)任。倘使要將其界定為特殊侵權(quán)類型，法律上需明文規(guī)定。在法無(wú)明文的情況下，簡(jiǎn)單將其回類于特殊侵權(quán)責(zé)任，無(wú)異于置其無(wú)救濟(jì)的境地。登記機(jī)關(guān)賠償責(zé)任之承擔(dān)，正如耶林所言：“不是損害而是過(guò)錯(cuò)使侵害者負(fù)有賠償義務(wù)?！蔽覈?guó)一些部委規(guī)章、地方性法規(guī)中已普遍采用了過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則來(lái)調(diào)整登記機(jī)構(gòu)的賠償責(zé)任。如《城市房屋權(quán)屬登記治理辦法》第三十七條就規(guī)定：“因登記機(jī)關(guān)工作職員工作過(guò)失導(dǎo)致登記不當(dāng)，致使權(quán)利人受到經(jīng)濟(jì)損失的，登記機(jī)關(guān)對(duì)當(dāng)事人的直接經(jīng)濟(jì)損失負(fù)賠償責(zé)任?！庇秩纭督魇⊥恋氐怯涋k法》第三十五條規(guī)定：“因土地登記工作職員過(guò)錯(cuò)造成土地登記錯(cuò)誤、漏登的，土地主管部分應(yīng)當(dāng)及時(shí)更正或者補(bǔ)登，給土地權(quán)利人造成損失的，依法予以賠償?！鄙鲜鲆?guī)定，已在實(shí)際生活中運(yùn)行多年。在其運(yùn)行過(guò)程中，有關(guān)受害人之舉證證實(shí)登記機(jī)構(gòu)登記錯(cuò)誤主觀上有過(guò)錯(cuò)并非如人們想象的那么困難，那么不可為。由于主觀之過(guò)錯(cuò)不是躲于內(nèi)心的東西，它總是通過(guò)各種方式呈現(xiàn)在外，并以一定的形式固化，能為人力所熟悉、收集并運(yùn)用。在這些方面積累下來(lái)的豐富經(jīng)驗(yàn)對(duì)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記辦法制定應(yīng)有極高的參考價(jià)值。

三、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記錯(cuò)誤應(yīng)予賠償?shù)那樾?/p>

我國(guó)《物權(quán)法》第二十一條未列出登記錯(cuò)誤應(yīng)予賠償?shù)那樾?，這是物權(quán)法欠操縱性的一個(gè)遺憾，在制定《不動(dòng)產(chǎn)登記辦法》時(shí)應(yīng)當(dāng)總結(jié)《城市房屋權(quán)屬登記治理辦法》和一些地方性法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的登記錯(cuò)誤的應(yīng)予賠償情形，吸納學(xué)者民法典物權(quán)編草案建議稿中建議條文中所列舉的登記錯(cuò)誤應(yīng)予賠償情形，使《不動(dòng)產(chǎn)登記辦法》更具操縱性，能滿足不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記所需。筆者以為，登記錯(cuò)誤應(yīng)予賠償?shù)那樾沃辽賾?yīng)包括如下幾點(diǎn)：

1.登記機(jī)關(guān)及其工作職員主觀上有過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致登記錯(cuò)誤、遺漏和遺失登記資料，使物權(quán)人及利害關(guān)系人遭到損失。此處過(guò)錯(cuò)，有學(xué)者以為應(yīng)當(dāng)是“重大過(guò)失”才承擔(dān)責(zé)任，假如是由于一般的甚至稍微的過(guò)失而發(fā)生登記錯(cuò)誤，不應(yīng)該使登記機(jī)關(guān)承擔(dān)責(zé)任.筆者不同意這種觀點(diǎn)，由于登記機(jī)關(guān)的一般的或稍微的過(guò)錯(cuò)造成的損害后果其嚴(yán)重的程度不一定就亞于“重大過(guò)失”。且在實(shí)質(zhì)審查原則下，如還發(fā)生登記的錯(cuò)漏或遺失登記資料，這是不能容忍的。因此，登記機(jī)關(guān)承擔(dān)責(zé)任與否，應(yīng)看其是否有過(guò)錯(cuò)及其過(guò)錯(cuò)是否給當(dāng)事人造成損失，并不能以過(guò)錯(cuò)大小來(lái)加以區(qū)分。

2.違反登記程序給當(dāng)事人造成的損失。主要包括不公告或違反公告期限、

*無(wú)正當(dāng)理由拖延登記時(shí)間、無(wú)故拒盡有關(guān)當(dāng)事人的正當(dāng)?shù)牟樵兊怯浀恼?qǐng)求、有限公然登記資料、拒盡變更或更正登記等等。建立同一的登記程序的目的在于保證登記的過(guò)程能夠順利完成。沒有按照登記程序的要求完成登記手續(xù)而給當(dāng)事人造成損害的，應(yīng)當(dāng)賠償。

3.登記機(jī)構(gòu)工作職員與他人相互勾結(jié)、惡意串通，造成對(duì)當(dāng)事人的損害。在這種情況下，也應(yīng)由登記機(jī)關(guān)對(duì)其工作職員的故意侵權(quán)行為承擔(dān)責(zé)任。這是由于登記機(jī)構(gòu)工作職員在執(zhí)行職務(wù)中，給物權(quán)人及利害關(guān)系人的正當(dāng)權(quán)益造成了損害。

4.假如登記機(jī)關(guān)為執(zhí)行上級(jí)機(jī)關(guān)的指令、其他權(quán)威的機(jī)構(gòu)的指令或有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)職員的指令等外來(lái)干涉而進(jìn)行了錯(cuò)誤的登記，仍然應(yīng)當(dāng)理解為登記機(jī)關(guān)的過(guò)錯(cuò)。對(duì)于這類的過(guò)錯(cuò)，為了及時(shí)救濟(jì)，登記機(jī)關(guān)應(yīng)先行承擔(dān)責(zé)任，然后再由登記機(jī)關(guān)系統(tǒng)內(nèi)部平衡其各自的責(zé)任。

此外，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的錯(cuò)誤登記，系登記機(jī)關(guān)以外的人的行為造成的。根據(jù)《物權(quán)法》第二十一條第二款之規(guī)定，也應(yīng)當(dāng)由登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任，登記機(jī)構(gòu)不得借口他人的行為而推諉責(zé)任。但登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償。此處被追償人應(yīng)當(dāng)不包含登記機(jī)構(gòu)的工作職員。（來(lái)源：《河南省政法治理干部學(xué)院學(xué)報(bào)》）

注釋：

該條規(guī)定：“因登記部分及工作職員過(guò)錯(cuò)造成錯(cuò)、漏登記的，登記部分應(yīng)及時(shí)負(fù)責(zé)更正或補(bǔ)登記，給房地產(chǎn)人造成經(jīng)濟(jì)損失的，依照國(guó)家賠償法規(guī)定負(fù)責(zé)賠償。”

該條規(guī)定：“房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)及其工作職員違反本條例的規(guī)定，導(dǎo)致房地產(chǎn)登記錯(cuò)誤，給房地產(chǎn)權(quán)利人造成損失的，由市房地資源局或者市登記處承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任?！?/p>

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王利明主編：《中國(guó)物權(quán)法草案建議稿及說(shuō)明》（北京：中國(guó)法制出版社，2001年版，第10頁(yè)）中物權(quán)法草案第三十三條規(guī)定：“因下列情況而給當(dāng)事人造成重大損害的，受害人有權(quán)要求登記機(jī)關(guān)予以賠償：（一）因登記機(jī)關(guān)的重大過(guò)失造成登記錯(cuò)誤；（二）無(wú)正當(dāng)理由拖延登記時(shí)間；（三）無(wú)故拒盡有關(guān)當(dāng)事人的正當(dāng)查詢登記的請(qǐng)求?！?/p>

王利明。中國(guó)物權(quán)法草案建議稿及說(shuō)明.北京：中國(guó)法制出版社，2001