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小區(qū)物業(yè)管理范文第1篇

1.1“候鳥”人群住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題

1.1.1業(yè)主方存在問題“候鳥”人群住宅小區(qū)的業(yè)主85%是北方已退休了的老人，15%是北方收入不菲的在職人員，他們在三亞購置物業(yè)的目的就是為了享受生活，所以他們對物業(yè)管理的要求相對較高。但通過對卓達(dá)、天澤湖畔、清平樂、半山半島等中高檔小區(qū)的走訪調(diào)查得知“候鳥”式業(yè)主的物業(yè)維權(quán)意識普遍不高。因為他們每年都只在三亞住一兩個月，所以沒有業(yè)主提議成立業(yè)主委員會。對于平時小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)的物業(yè)糾紛，業(yè)主的處理方法一般是去小區(qū)物業(yè)投訴然后不了了之，再就是以拒交物業(yè)費(fèi)來表示自己的不滿，很少有業(yè)主運(yùn)用法律來維護(hù)自己的權(quán)益。1.1.2物業(yè)公司存在問題在對三亞市“候鳥”式住宅小區(qū)的走訪調(diào)查得知，三亞市物業(yè)管理公司在日常管理中存在以下幾種問題：①誠信體系建設(shè)不完善。小區(qū)業(yè)主經(jīng)常會懷疑物業(yè)公司把自己所交納的物業(yè)管理費(fèi)用據(jù)為己有，在冬季過后返回北方生活時不放心把空置的房屋交給物業(yè)公司管理，有些業(yè)主想把空置的房屋租出去時寧可找中介機(jī)構(gòu)也不相信物業(yè)。②服務(wù)透明度不夠。物業(yè)公司在對小區(qū)公共設(shè)備維修時可能會因為公用面積達(dá)不到使用“公共設(shè)備維修基金”的條件而需要向業(yè)主收取一定的維修費(fèi)，只是告知維修什么、應(yīng)該分?jǐn)偠嗌馘X，但是沒有公布維修費(fèi)使用的明細(xì)列表公告。③智能化辦公程度低。在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，有部分物業(yè)公司的賬目記錄、物業(yè)費(fèi)收取及歸檔還處在純手工工作階段。據(jù)某物業(yè)工作人員所述，在每月集中收取物業(yè)費(fèi)時經(jīng)常會把賬目記錯，這樣無疑加大了物業(yè)從業(yè)人員的工作量，也增加了產(chǎn)生財務(wù)問題的可能性。④從業(yè)人員綜合素質(zhì)不高。在我國，專業(yè)的物管服務(wù)人員還較，所以物業(yè)公司在招聘時可供選擇的員工多數(shù)是對物業(yè)管理認(rèn)識不足的外行，加之對這部分員工的培訓(xùn)工作做得也不到位，導(dǎo)致物業(yè)從業(yè)人員綜合素質(zhì)不高的局面。

1.2三亞市家庭旅館物業(yè)管理存在的問題

1.2.1業(yè)主方存在問題家庭旅館的業(yè)主一般都是個體投資商，他們在三亞購置房屋的目的就是為了投資，獲取豐厚的利潤是他們的主要目標(biāo)。所以他們在經(jīng)營家庭旅館時會盡可能的降低成本，對物業(yè)不會有特殊的要求。但是因為日常生活中使用物業(yè)的是流動性極大的旅客，僅依靠小區(qū)的保安是不能保障旅客居住安全的，所以經(jīng)常會發(fā)生旅客在入住家庭旅館期間財物失竊的現(xiàn)象。此外，因為家庭旅館使用者復(fù)雜多變給小區(qū)公共設(shè)施，如游泳池、文娛活動室等的管理帶來了諸多不便。1.2.2物業(yè)公司存在的問題物業(yè)公司對家庭旅館這一特殊使用人群的管理沒有單獨(dú)的一套物業(yè)管理辦法，也沒有對入住小區(qū)的旅客有任何規(guī)定要求，這不僅會給小區(qū)其他業(yè)主帶來諸多不便，也給小區(qū)的公共安全埋下了許多隱患。

1.3三亞市住宅小區(qū)物業(yè)管理第三方存在問題

所謂物業(yè)管理第三方是指房地產(chǎn)開發(fā)公司和政府物業(yè)相關(guān)主管部門，他們在物業(yè)管理的健康發(fā)展中起著至關(guān)重要的作用。1.3.1房地產(chǎn)開發(fā)公司存在問題雖然國家有明文規(guī)定要嚴(yán)格實施“建管分離”，但通過對三亞市眾多小區(qū)的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，三亞市前期介入的物業(yè)公司大部分都是房地產(chǎn)開發(fā)商自己的物業(yè)公司或是和房地產(chǎn)開發(fā)商長期合作的物業(yè)管理公司，沒有進(jìn)行嚴(yán)格的招投標(biāo)，鑒于三亞市業(yè)主組成的特殊性，物業(yè)前期介入后幾乎就不在更換物業(yè)公司了，所以就形成了“誰建誰管”的不良局面。1.3.2政府物業(yè)相關(guān)主管部門存在問題政府的宏觀調(diào)控對物業(yè)行業(yè)健康有序的發(fā)展起著至關(guān)重要的作用，尤其是像三亞這種本土居民、候鳥居民、旅游暫住居民混居，旅游物業(yè)優(yōu)于普通物業(yè)發(fā)展的特殊物業(yè)發(fā)展情況，政府的宏觀調(diào)控力度和廣度都要加大，但據(jù)三亞目前的狀況而言，政府的管理力度還有待加強(qiáng)。

2三亞市住宅小區(qū)物業(yè)管理問題解決對策

2.1三亞普通住宅小區(qū)物業(yè)管理問題解決對策

2.1.1業(yè)主方存在問題的解決對策業(yè)主在日常生活和工作中應(yīng)多關(guān)心小區(qū)的建設(shè)，應(yīng)該意識到成功的小區(qū)建設(shè)不僅可以提高業(yè)主的居住水平，還可以讓物業(yè)保值增值。在業(yè)主對現(xiàn)代物業(yè)管理全面認(rèn)識和了解以后就會逐漸的改變對物業(yè)公司的態(tài)度進(jìn)而接受現(xiàn)代物業(yè)公司入駐小區(qū)。2.1.2物業(yè)公司存在問題的解決對策物業(yè)公司在進(jìn)行日常的管理工作的同時應(yīng)該分析一下公司所處的競爭環(huán)境，明確公司定位。針對普通小區(qū)這個尚待開發(fā)的物業(yè)市場，物業(yè)公司應(yīng)看到它的前景，積極的做好物業(yè)管理的宣傳，普及居民的物業(yè)管理知識，開拓低收入階層市場，為將來公司的發(fā)展打下堅實的群眾基礎(chǔ)。

2.2“候鳥”人群住宅小區(qū)物業(yè)管理問題解決對策

2.2.1業(yè)主方存在問題解決對策業(yè)主要學(xué)會用法律的武器合法維護(hù)自己的正當(dāng)權(quán)益，應(yīng)該認(rèn)識到業(yè)主委員會是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主實施自治管理的組織，可以檢查、監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理工作，召集和主持業(yè)主大會，對小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理問題處理方案進(jìn)行表決，同時也可以協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主進(jìn)行溝通，是業(yè)主維權(quán)的主要法人代表，也是業(yè)主和物業(yè)公司溝通的橋梁，所以業(yè)主委員會的成立對于小區(qū)的和諧建設(shè)是很有必要的[1]。2.2.2物業(yè)公司存在問題解決對策①完善誠信體系建設(shè)。業(yè)主和物業(yè)公司之間的相互信任是物業(yè)公司開展日常管理工作的前提，物業(yè)公司在日常的管理活動中應(yīng)多與業(yè)主溝通，及時了解業(yè)主所需，及時向業(yè)主反饋房屋托管的情況，適當(dāng)時也可以在小區(qū)宣傳欄張貼物業(yè)公司成功的房屋托管案例，以優(yōu)化物業(yè)公司在業(yè)主心目中的形象。②增大物業(yè)服務(wù)透明度。物業(yè)公司應(yīng)定期向業(yè)主公布《物業(yè)費(fèi)使用明細(xì)表》，對于小區(qū)公共設(shè)施維修費(fèi)用的收取應(yīng)列預(yù)算表，打消業(yè)主的顧慮，樹立物業(yè)公司服務(wù)業(yè)主，不以公謀私的良好形象。③采用智能化辦公。通過電腦網(wǎng)絡(luò)提供各種管理服務(wù)，不僅可以收取網(wǎng)絡(luò)信息使用費(fèi)和各種服務(wù)費(fèi)，而且也從根本上改變了自身的傳統(tǒng)形象，提升了物業(yè)管理的科技含量、檔次和社會地位。④對員工進(jìn)行嚴(yán)格的上崗培訓(xùn)。物業(yè)公司要在其員工上崗前培養(yǎng)他們的服務(wù)意識，端正他們的工作態(tài)度以及鍛煉他們工作崗位所需的專業(yè)技能，讓物業(yè)公司的日常管理工作井然有序。⑤積極參與市場競爭。物業(yè)公司要意識到僅僅依附于房地產(chǎn)公司是不能讓公司持續(xù)發(fā)展下去的，只有參與正常的市場競爭才能讓公司不斷完善自身的組織結(jié)構(gòu)、管理方法，才能不斷地進(jìn)行改革創(chuàng)新。

2.3三亞市家庭旅館物業(yè)管理問題解決對策

2.3.1業(yè)主方存在問題解決對策業(yè)主方應(yīng)從長遠(yuǎn)的角度思考問題，跟小區(qū)物業(yè)協(xié)作，安裝獨(dú)立的保全系統(tǒng)，并通過網(wǎng)絡(luò)平臺及時提供家庭旅館旅客的相關(guān)信息，在保障小區(qū)安全的同時也可以為自己贏得良好的聲譽(yù)。2.3.2物業(yè)公司存在問題解決對策物業(yè)公司應(yīng)積極地拓展自己的業(yè)務(wù)范圍，針對家庭旅館這一特殊物業(yè)制定出一套適合其居住人群高流動性、高復(fù)雜行特征的物業(yè)管理模式，加強(qiáng)小區(qū)治安管理，給旅游人群和正常居住業(yè)主提供一個可以和諧共處的環(huán)境。

2.4三亞市住宅小區(qū)物業(yè)管理第三方存在問題解決對策

小區(qū)物業(yè)管理范文第2篇

棗莊市共有住宅小區(qū)902個，已實行物業(yè)管理的小區(qū)329個，主要指2008年以來的新建住宅項目，建筑面積約2600萬平方米；機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位自行管理的小區(qū)127個，建筑面積約540萬平方米；社區(qū)居民自行管理的小區(qū)446個，建筑面積約1200萬平方米，其中機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位和居民自行管理小區(qū)絕大多數(shù)為老舊小區(qū)。

（一）房屋產(chǎn)權(quán)形式多樣

棗莊市老舊小區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)形式有全產(chǎn)權(quán)商品房、房改售房、直管公房、回遷房等。住房的產(chǎn)權(quán)人多樣，有居民個人、房管部門、單位產(chǎn)權(quán)人、二手房產(chǎn)權(quán)人等。

（二）部分小區(qū)硬件條件相對落后

棗莊市部分老舊小區(qū)建成年代比較早，硬件條件比較差，比如市中區(qū)文化四村，該小區(qū)建成于1984年，雖然地處市中區(qū)中心地帶，但多以陳舊的低矮樓房為主，規(guī)劃比較滯后，綠化面積較小、缺少機(jī)動車停車位、體育健身設(shè)施和文化活動空間較小，且無物業(yè)管理，門面管理混亂、安全隱患嚴(yán)重。

（三）存在部分住宅樓無物業(yè)管理的現(xiàn)象

由于各種歷史原因以及產(chǎn)權(quán)形式的多樣化，以榮華里小區(qū)為例，該小區(qū)從90年代開始分四期建設(shè)，財政局宿舍屬于有物業(yè)管理的住宅樓可以看到業(yè)主的生活環(huán)境得到了提高，財產(chǎn)人身安全得到了保證，綠化和房屋設(shè)施設(shè)備、娛樂設(shè)施設(shè)備得到了完善。反之，而作為商品房出售的榮華里二、三期沒有物業(yè)管理的住宅樓只有用“臟、亂、差”來形容，也影響了市容市貌。

（四）部分居民觀念陳舊，物業(yè)管理交費(fèi)意識淡薄

多年來計劃經(jīng)濟(jì)體制下形成的居民住房福利制度，使很多居民還存在無償享受服務(wù)的傳統(tǒng)觀念，習(xí)慣了由單位的后勤部門或房管所管房的模式，認(rèn)為實行物業(yè)管理就是想多收錢，如果實施物業(yè)管理需要收費(fèi)，也應(yīng)該由單位交，住房消費(fèi)意識淡薄，需要改變陳舊的觀念。目前，老市委、老政府宿舍包括東郊小區(qū)在內(nèi)都是由機(jī)關(guān)事務(wù)管理局進(jìn)行管理，業(yè)主并不承擔(dān)物業(yè)費(fèi)。

（五）老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的改造資金無來源

老舊小區(qū)實施物業(yè)管理，改善居民的生活環(huán)境，必須對小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行不同程度的改造，如對小區(qū)進(jìn)行封閉、綠化美化、道路修整等。根據(jù)改造項目的多少和改造等級的不同，資金量少則幾十萬，多則上百萬。資金問題是困擾實施物業(yè)管理的一個重要問題。目前，建成于20世紀(jì)80年代的文化一、二、三、四村，龍門里、青松里、光明新村等小區(qū)亟待進(jìn)行整治改造。

（六）小區(qū)公共部分侵權(quán)行為引起業(yè)主之間糾紛

個別業(yè)主在進(jìn)住小區(qū)后存在著違章搭建、毀綠種菜等破壞小區(qū)整體面貌的行為，從而引發(fā)其他大部分業(yè)主的不滿。而物業(yè)公司除了進(jìn)行勸阻外，無任何行政執(zhí)法權(quán)來對其進(jìn)行制約。物業(yè)的無授權(quán)管理行為，往往成為和而不解的導(dǎo)火索，往往導(dǎo)致這些個別行為與群體之間的對峙，從而進(jìn)一步增加物業(yè)管理工作的難度，擴(kuò)大了矛盾糾紛，影響了小區(qū)的和諧建設(shè)。

（七）業(yè)主委員會成立困難，運(yùn)作難度大

通過了解，棗莊市中區(qū)2005年前建成的小區(qū)中成立了業(yè)委會的只有華山小區(qū)、君府花園、光明園、蘋果花園4個小區(qū)。在成立了業(yè)委會的4個小區(qū)中，只有光明園業(yè)委會和物業(yè)公司相互協(xié)調(diào)正常運(yùn)作，蘋果花園業(yè)委會由于經(jīng)濟(jì)收入不公開，業(yè)主意見較大，處于半癱瘓狀態(tài)，另兩個則完全形同虛設(shè)沒有開展工作。在調(diào)查中有的小區(qū)業(yè)主入住13年都沒有辦法成立業(yè)委會，有的小區(qū)業(yè)主出于個人利益拉成幾團(tuán)，相互爭斗，干擾了業(yè)委會的正常有序成立。而有些業(yè)主的自我保護(hù)維權(quán)意識淡薄，不關(guān)心業(yè)委會的成立，認(rèn)為成立不成立不關(guān)他的事。

二、老舊小區(qū)物業(yè)管理問題分析

（一）法律法規(guī)落實難

2009年出臺的《山東省物業(yè)管理條例》在實際的操作過程中難以落實，原因主要是《山東省物業(yè)管理條例》高估了業(yè)主的法治意識和主動參與業(yè)主委員會實施民主管理的意愿，對物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的復(fù)雜性缺乏充分的分析和把握。

（二）物業(yè)管理缺乏規(guī)模效應(yīng)、科技含量低、管理行為不規(guī)范

由于物業(yè)管理工作起步較晚，目前“小、散、亂”諸侯割據(jù)的狀況十分突出，多數(shù)物業(yè)管理公司都達(dá)不到正常的經(jīng)營規(guī)模。據(jù)統(tǒng)計，有70%以上的物業(yè)管理企業(yè)處于虧損或虧損邊緣?？茖W(xué)技術(shù)在物業(yè)管理過程中的推廣應(yīng)用率極低，勞動密集型依然是物業(yè)管理的主導(dǎo)模式。部分物業(yè)企業(yè)的行為不規(guī)范，存在著服務(wù)不到位、收費(fèi)與服務(wù)不相符現(xiàn)象，一定程度上損害了業(yè)主的合法權(quán)益。傳統(tǒng)的物業(yè)管理內(nèi)容包括對保安、保潔、保綠、對房屋設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)以及對各種費(fèi)用的代收代繳等，多數(shù)依然單純依靠人工方式進(jìn)行管理，不但要耗費(fèi)極大的人力、物力、財力和時間，而且難以達(dá)到規(guī)范化的管理效果。

三、對策

（一）實行屬地管理

近幾年，棗莊市按照物業(yè)管理“縱向到底、橫向到邊”的總體指導(dǎo)思想，2011年出臺了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理工作的意見》，明確了物業(yè)管理重心下移，管理窗口前置，規(guī)定了社區(qū)物業(yè)管理工作原則，即“區(qū)（市）政府負(fù)責(zé)，街道辦事處組織，社區(qū)居委會落實，主管部門指導(dǎo)監(jiān)督，屬地管理，條塊結(jié)合”，將物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)統(tǒng)一管理，積極發(fā)揮街道辦事處、社區(qū)物業(yè)管理在基層物業(yè)管理中的重要作用。

（二）推行“四位一體”物業(yè)管理模式

近年來，棗莊市著力推廣了在社區(qū)居委會黨支部領(lǐng)導(dǎo)下的居民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)公司共同參與的“四位一體”物業(yè)管理模式，積極發(fā)揮“社區(qū)居委會黨支部、居民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)公司”四方面力量，共同致力搞好社區(qū)物業(yè)管理工作，特別是在解決物業(yè)矛盾糾紛問題上，更顯這四方合力的重要性。棗莊市中區(qū)創(chuàng)新了“四位一體”物業(yè)管理模式為“4+X”聯(lián)席會議制度，同時將物業(yè)管理納入社共網(wǎng)格化管理。全面推廣“四位一體”物業(yè)管理模式，為老舊小區(qū)實行物業(yè)管理提供了社會各方共同參與社區(qū)物業(yè)管理的全新平臺。

（三）加大財政資金投入

棗莊市于2007年出臺了《關(guān)于加快推進(jìn)棚戶區(qū)改造和舊住宅區(qū)整治的實施意見》，市政府以“文化四村”作為老舊住宅小區(qū)綜合整治試點，積極探索老舊小區(qū)綜合整治改造經(jīng)驗?！拔幕拇濉苯?jīng)過綜合整治改造后，小區(qū)“路不平、污水流、燈不明、停車難、環(huán)境差”等問題得到了徹底改變。

（四）依法成立業(yè)主委員會，為老舊小區(qū)實行物業(yè)管理提供組織保障

針對業(yè)主積極性不高，小區(qū)業(yè)主委員會成立難的這一現(xiàn)狀，嘗試在業(yè)主委員會籌備及成立的前期，由街道社區(qū)人員充實進(jìn)去，組織小區(qū)內(nèi)的業(yè)主依法進(jìn)行選舉，協(xié)助業(yè)主委員會與物業(yè)及政府部門進(jìn)行溝通，承擔(dān)組織、監(jiān)督等職責(zé)，方便業(yè)主委員會正常運(yùn)行，及業(yè)利的有效實現(xiàn)。當(dāng)業(yè)主委員會動作正常時，自動退出。

（五）培育以人為本的物業(yè)服務(wù)理念，構(gòu)建和諧平等物業(yè)服務(wù)關(guān)系

物業(yè)企業(yè)對小區(qū)和諧氛圍的形成起著至關(guān)重要的作用。物業(yè)企業(yè)應(yīng)該樹立以人為本的服務(wù)理念，嚴(yán)格按照政策法規(guī)和物業(yè)服務(wù)合同，公開服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)依據(jù)，盡職盡責(zé)的為業(yè)主服務(wù)。物業(yè)企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系應(yīng)該定位于魚水關(guān)系，成為業(yè)主親密的朋友和至親的伙伴。物業(yè)企業(yè)還要進(jìn)一步提高自身素質(zhì)，加強(qiáng)對員工的培訓(xùn)，增強(qiáng)與業(yè)主的溝通和交流，積極與政府相關(guān)部門配合，進(jìn)一步提高協(xié)調(diào)能力，全力支持社區(qū)建設(shè)，開展健康向上的社區(qū)文化活動，促進(jìn)鄰里交流，加強(qiáng)鄰里團(tuán)結(jié)。

（六）加強(qiáng)輿論宣傳，為老舊小區(qū)實行業(yè)物業(yè)管理營造良好的氛圍

一是宣傳貫徹落實《物權(quán)法》、《山東省物業(yè)管理條例》、市人民政府《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理工作的意見》，提高業(yè)主、物業(yè)企業(yè)及全民的法律意識，使社會各方面充分認(rèn)識到物業(yè)管理實質(zhì)上是一種有償服務(wù)，可以帶來巨大的社會效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益，營造一個全社會了解物業(yè)管理、接受物業(yè)管理、關(guān)心物業(yè)管理、支持物業(yè)管理的良好氛圍，積極營造出一個物業(yè)管理市場化的良好氛圍，為物業(yè)管理的健康發(fā)展奠定良好的社會環(huán)境。二是深入調(diào)研，為建立健全業(yè)主委員會和物業(yè)管理的監(jiān)督體系提供有力的依據(jù)。三是強(qiáng)化黨委政府及社區(qū)居委會對業(yè)主委員會的指導(dǎo)，提升城市管理整體水平。

（七）打造物業(yè)服務(wù)品牌，引導(dǎo)物業(yè)企業(yè)積極介入老舊小區(qū)物業(yè)管理

小區(qū)物業(yè)管理范文第3篇

受委托方（以下簡稱乙方）：

根據(jù)《中華人民共和國經(jīng)濟(jì)合同法 》、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理條例》等國家、地方有關(guān)法律 、法規(guī) 和政策，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就甲方委托乙方對龍城工業(yè)園實行專業(yè)化、一體化的物業(yè)管理訂立本合同。

第一條 物業(yè)基本情況

座落位置：

總建筑面積：

物業(yè)類型：工業(yè)園；

第二條 委托管理事項

（一）房屋建筑本體共用部位（樓外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備機(jī)房等）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；

（二）房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、中央空調(diào)、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯等）的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù)；

（三）本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、停車場等）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；

（四）公共環(huán)境（包括公共場地、房屋建筑物共用部位）的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)；

（五）車輛行駛及停泊（不包括車輛保管責(zé)任）；

（六）配合和協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)進(jìn)行安全監(jiān)控和巡視等保安工作，（但不含人身，財產(chǎn)保險保管責(zé)任）；

（七）社區(qū)文化娛樂活動；

（八）物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料；

（九）法規(guī)和政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其它事項；

（十）甲方要求符合法規(guī)和政策規(guī)定的其他事項；

第三條 合同期限

本合同期限為——年。自——日起至——日止。

第四條 甲方的權(quán)利和義務(wù)

（一）與物業(yè)管理公司議定年度管理計劃、年度費(fèi)用概預(yù)算、決算報告；

（二）對乙方的管理實施監(jiān)督檢查，每年全面進(jìn)行一次考核評定，如因乙方管理不善，造成重大經(jīng)濟(jì)損失或管理失誤，經(jīng)市政府物業(yè)管理主管部門認(rèn)定，有權(quán)終止合同；

（三）委托乙方對違反物業(yè)管理法規(guī)政策的行為進(jìn)行處理：包括責(zé)令停止違章行為、要求賠償經(jīng)濟(jì)損失及支付違約金、對無故不繳有關(guān)費(fèi)用或拒不改正違章行為的責(zé)任人采取繳催改措施；

（四）本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的屬配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；

（五）甲方在合同生效之日起按政府規(guī)定向乙方提供管理用房 （其中包括辦公用房、員工宿舍、等其它管理用房），由乙方無償使用；

（六）甲方在合同生效之日起按規(guī)定向乙方提供本物業(yè)所有的物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料（工程建設(shè)竣工資料、住用戶資料等），并在乙方管理期滿時予以收回；

（七）不得干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內(nèi)容所進(jìn)行的管理和經(jīng)營活動；

（八）負(fù)責(zé)處理非乙方原因而產(chǎn)生的各種糾紛及有關(guān)歷史遺留問題；

（九）協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育；

（十）甲方承擔(dān)自用面積及配套服務(wù)場所的管理費(fèi)、水電費(fèi)、公共水電費(fèi)等其他公共分?jǐn)傎M(fèi)用；

（十）法規(guī)政策規(guī)定由甲方承擔(dān)的其他責(zé)任。

第五條 乙方的權(quán)利和義務(wù)

（一）根據(jù)有關(guān)法律，法規(guī)政策及本合同的規(guī)定，制訂該物業(yè)的各項管理辦法，規(guī)章制度，實施細(xì)則，自主開展各項管理經(jīng)營活動，但不得損害大多數(shù)業(yè)主（住用戶）的合法權(quán)益，獲取不當(dāng)利益。

（二）遵照國家，地方物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)規(guī)定，嚴(yán)格按合同規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取，不得擅自加價，不得只收費(fèi)不服務(wù)或多收費(fèi)少服務(wù)。

（三）負(fù)責(zé)編制房屋及附屬設(shè)施，設(shè)備年度維修養(yǎng)護(hù)計劃和大中修方案，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實施。

（四）有權(quán)依照法規(guī)政策，本合同和業(yè)主公約的規(guī)定對違反業(yè)主公約和物業(yè)管理法規(guī)政策的行為進(jìn)行處理；

（五）有權(quán)選聘專營公司承擔(dān)本物業(yè)的專項管理業(yè)務(wù)并支付費(fèi)用，但不得將整體管理責(zé)任及利益轉(zhuǎn)讓給其他人或單位，不得將重要專項業(yè)務(wù)承包給個人；

（六）接受物業(yè)管理主管部門及有關(guān)政府部門的監(jiān)督，指導(dǎo)，并接受甲方和業(yè)主的監(jiān)督；

（七）至少每3個月向全體業(yè)主公布一次管理費(fèi)用收支賬明細(xì)。

（八）對本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改擴(kuò)建完善配套項目，須報甲方和有關(guān)部門批準(zhǔn)后方可實施；

（九）建立本物業(yè)的物業(yè)管理檔案并負(fù)責(zé)及時記載有關(guān)變更情況；

（十）開展有效的社區(qū)文化活動和便民服務(wù)工作；

（十一）本合同終止時，乙方必須向甲方移交原委托管理的全部物業(yè)及有關(guān)財產(chǎn)，各類管理檔案及有關(guān)資料。

（十二）不承擔(dān)對業(yè)主及非業(yè)主使用人的人身，財產(chǎn)的保管保險義務(wù)。

（十三）完成甲方符合法規(guī)和政策規(guī)定的其他要求事項。

第六條 管理目標(biāo)

1、房屋及公共設(shè)施完好率85%以上；（不包含設(shè)備設(shè)施老化及非管理責(zé)任造成的損壞）

2、每年進(jìn)行不少與兩次物業(yè)用戶滿意度調(diào)查，用戶滿意率達(dá)不低于80%； 3、管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率100%；

第七條 管理服務(wù)費(fèi)用

1、本物業(yè)已出租給企業(yè)的面積按0、00元/㎡/月由乙方直接向企業(yè)計收物業(yè)管理費(fèi)；

2、甲方承擔(dān)空置物業(yè)面積的物業(yè)管理費(fèi)，乙方按0元/㎡/月計收；

3、房屋本體維修基金的收取以物業(yè)主管部門的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：電梯房按0、25元/㎡/月標(biāo)準(zhǔn)收取房屋本體維修基金、樓層房按0、15元/㎡/月標(biāo)準(zhǔn)收取房屋本體維修基金；房屋本體維修基金的使用只涉及公共部位及公用設(shè)施設(shè)備的日常維修和養(yǎng)護(hù)；如龍城工業(yè)園房屋及設(shè)備維修費(fèi)用超過人民幣壹仟元整或當(dāng)本體維修基金已提前使用完畢的情況下，則由乙方提出申請，經(jīng)與甲方議定方案后實施，所需費(fèi)用由甲方承擔(dān)；

4、甲方應(yīng)于每月5日前通過銀行直接轉(zhuǎn)賬或到乙方辦公場所繳納現(xiàn)金等方式，向乙方繳納當(dāng)月物管費(fèi)、房屋本體維修基金和上月水電費(fèi)，甲方逾期不能正常轉(zhuǎn)賬或繳納現(xiàn)金的，則由乙方按日收取0、5%的違約金；

5、管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如有調(diào)整則按雙方議定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

第八條 收款收費(fèi)項目約定

1、甲方委托乙方與龍城工業(yè)園所有入園企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同，并負(fù)責(zé)向企業(yè)進(jìn)行相關(guān)的解釋工作及協(xié)助乙方辦理相關(guān)手續(xù)，由乙方直接向龍城工業(yè)園所有入園企業(yè)收取物業(yè)管理費(fèi)、房屋本體維修基金、水電費(fèi)、電梯使用費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、停車費(fèi)和相關(guān)保證金；

2、乙方無法處理的收款收費(fèi)問題，由甲方協(xié)助乙方進(jìn)行處理。

第九條 違約責(zé)任

1、若各級政府對龍城工業(yè)園的政策有變動需要解除本合同的，或因政府采購、招標(biāo)等原因需要更換物業(yè)公司而解除雙方合作關(guān)系的，甲方在得知消息后應(yīng)提前三個月告知乙方；

2、若發(fā)生上述情況后，甲方不能及時通知乙方，所造成的一切后果、經(jīng)濟(jì)責(zé)任、法律責(zé)任均由甲方負(fù)責(zé)承擔(dān)；

3、如因甲方原因，造成乙方未完成規(guī)定管理目標(biāo)或直接造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的，甲方應(yīng)給予乙方相應(yīng)補(bǔ)償；乙方有權(quán)要求甲方限期整改，并有權(quán)終止合同。

4、如因乙方原因，造成不能完成管理目標(biāo)或直接造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方相應(yīng)補(bǔ)償。甲方有權(quán)要求乙方限期整改，并有權(quán)終止合同。

5、因甲方房屋建筑或設(shè)施設(shè)備質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，造成重大事故的，由甲方承擔(dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)善后處理。因乙方管理不善或操作不當(dāng)?shù)仍蛟斐芍卮笫鹿实?，由乙方承?dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)善后處理。（產(chǎn)生事故的直接原因，以政府有關(guān)部門的鑒定結(jié)論為準(zhǔn)）

6、甲，乙雙方如有采取不正當(dāng)競爭手段而取得管理權(quán)或致使對方失去管理權(quán)，或造成對方經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)全部責(zé)任。

第十條 其他事項

（一）雙方可對本合同的條款進(jìn)行修訂更改或補(bǔ)充，以書面簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等效力。

（二）合同規(guī)定的管理期滿，甲乙雙方如解除合同應(yīng)提前六個月書面通知對方，本合同自然終止。如無疑義則合同自動順延。

（三）本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方均不承擔(dān)違約責(zé)任并按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定及時協(xié)商處理。

（四）本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成時，提請物業(yè)管理主管部門調(diào)解，調(diào)解不成的，提交仲裁委員會依法裁決。

（五）本合同之附件均為合同有效組成部分；本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

本合同及其附件和補(bǔ)充協(xié)議中未規(guī)定的事項，均遵照中華人民共和國有關(guān)法律，法規(guī)和政策執(zhí)行。

（六）本合同正本連同附件共一頁，一式三份，甲，乙雙方及物業(yè)管理主管部門（備案）各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

（七）本合同自簽訂之日起生效。

小區(qū)物業(yè)管理范文第4篇

關(guān)鍵詞：管理模式；小區(qū)物業(yè)管理；城市

城市小區(qū)的物業(yè)管理模式不僅在住宅小區(qū)的管理中占據(jù)重要地位，同時它也是城市發(fā)展的經(jīng)濟(jì)部門，物業(yè)管理的資產(chǎn)相比較與其他部門的資產(chǎn)要高出很多，而城市小區(qū)物業(yè)管理的質(zhì)量將直接影響城市的管理和環(huán)境的完善。從而影響我國社會經(jīng)濟(jì)效益。因此加強(qiáng)城市小區(qū)物業(yè)管理模式的管理水平是城市發(fā)展中重點解決的問題，針對物業(yè)管理模式存在的問題提出相應(yīng)的解決措施對城市發(fā)展具有重要意義。

一、城市小區(qū)物業(yè)管理模式存在的主要問題

1.在小區(qū)物業(yè)管理過程中業(yè)主和物業(yè)之間存在矛盾

城市小區(qū)物業(yè)管理過程中業(yè)主和物業(yè)之間的矛盾主要是由于兩者之間的交通渠道狹窄，造成溝通不暢。對于城市新建的小區(qū)，在物業(yè)管理過程中需要考慮很多細(xì)節(jié)問題，如水暖、電力的供應(yīng)等。物業(yè)管理部門對待緊急問題處理的不及時，和業(yè)主之間不能進(jìn)行有效溝通，就會對業(yè)主的正常生活產(chǎn)生影響，從而引起雙方矛盾的產(chǎn)生。

2.政府職能部門權(quán)責(zé)不夠明確對物業(yè)管理工作阻礙

城市小區(qū)物業(yè)管理缺乏比較系統(tǒng)、完整的法律體系，在物業(yè)管理的實際工作中缺少政策法規(guī)的保障，在實施過程中沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，造成管理工作不及時，在解決實際問題缺少具體的措施依據(jù)。政府對相關(guān)物業(yè)管理部門沒有明確劃分職責(zé)，造成業(yè)主發(fā)生問題就會去找政府解決，給政府加大了工作難度。另外政府對物業(yè)管理方面的監(jiān)管也不夠及時，相關(guān)的監(jiān)管機(jī)制也有待完善[1]。

3.物業(yè)管理企業(yè)存在的弊端對物業(yè)管理工作的阻礙

物業(yè)管理企業(yè)自身的局限性，導(dǎo)致在城市小區(qū)物業(yè)管理過程中收費(fèi)困難，和個別業(yè)主之間關(guān)系緊張。而造成這類問題的原因是由于業(yè)主的消費(fèi)意識薄弱、物業(yè)管理中不恰當(dāng)?shù)墓芾矸绞綄I(yè)主造成的不滿、個別業(yè)主自身經(jīng)濟(jì)水平的限制、物業(yè)管理企業(yè)在提供服務(wù)時不到位、物業(yè)管理企業(yè)的收費(fèi)制度不透明等。另外物業(yè)管理工作人員方面的影響也對城市小區(qū)物業(yè)管理模式產(chǎn)生阻礙。由于傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟(jì)的深入影響，物業(yè)管理工作人員的素質(zhì)和服務(wù)意識薄弱，企業(yè)內(nèi)部競爭機(jī)制的不健全，導(dǎo)致物業(yè)管理工作人員的物業(yè)管理能力難以適應(yīng)市場的需求，再加上經(jīng)濟(jì)收入不高，造成物業(yè)管理企業(yè)嚴(yán)重缺乏高素質(zhì)和管理技能的專業(yè)人才。嚴(yán)重影響物業(yè)管理的人才隊伍的建設(shè)[2]。

4.小區(qū)業(yè)主的綜合素質(zhì)問題對物業(yè)管理工作的阻礙

業(yè)主自身的素質(zhì)和物業(yè)管理意識的薄弱都會直接影響城市小區(qū)的的物業(yè)管理質(zhì)量。在實際物業(yè)管理調(diào)查過程中了解到，部分業(yè)主對物業(yè)管理的相關(guān)法律法規(guī)的認(rèn)識存在不足，不能有效的利用法律的保障對自身權(quán)益加以維護(hù)，對具體的物業(yè)管理相關(guān)條例也并不了解，關(guān)于物業(yè)管理中小區(qū)的公共區(qū)域的管理、建立業(yè)主委員會等，也不夠重視。在業(yè)主進(jìn)行維權(quán)的過程中，由于部分業(yè)主的素質(zhì)較低，常常出現(xiàn)業(yè)主和物業(yè)管理部門發(fā)生口水戰(zhàn)、打架事件等不文明和不合理的手段。不僅不利于自身權(quán)益的維護(hù)，還會造成雙發(fā)的人身傷害，加重業(yè)主和物業(yè)管理部門的矛盾[3]。

二、促進(jìn)城市小區(qū)物業(yè)管理模式發(fā)展的具體措施

1.改善業(yè)主和物業(yè)管理部門的關(guān)系

在城市小區(qū)物業(yè)管理過程中最重要的就是改善物業(yè)管理部門和業(yè)主之間的關(guān)系，為物業(yè)管理工作的開展提供良好的平臺。在改善改善業(yè)主和物業(yè)管理部門的之間關(guān)系的時候需要加強(qiáng)兩者之間的交流，拓寬交流平臺。首先可以通過設(shè)置業(yè)主意見箱，業(yè)主對物業(yè)管理部門的不滿和建議可以通過書信的形式投到意見箱中，物業(yè)管理部門在看到業(yè)主的意見和建議時及時的改正工作中存在的不足，為物業(yè)管理工作的有效開展提供保障。其次可以借助通信設(shè)備，開設(shè)物業(yè)管理服務(wù)專線，業(yè)主可以通過打電話的方式及時和物業(yè)管理部門溝通物業(yè)管理問題。最后，可以建立小區(qū)物業(yè)管理論壇網(wǎng)站，隨著計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)展，人們對網(wǎng)絡(luò)的依賴性逐漸增強(qiáng)，物業(yè)管理部門可以利用這一趨勢，在論壇網(wǎng)站中大家可以暢所欲言，加強(qiáng)和業(yè)主之間的溝通，減少由于兩者缺少溝通而產(chǎn)生的矛盾問題，同時也有利于物業(yè)管理工作的高效開展[4]。

2.加強(qiáng)政府相關(guān)部門的導(dǎo)向作用

在城市小區(qū)物業(yè)管理過程中，政府要充分發(fā)揮自身的主導(dǎo)作用，建立健全物業(yè)管理相關(guān)的政策和法規(guī)機(jī)制，根據(jù)城市小區(qū)物業(yè)管理的實際情況，制定切實有效的解決方案。另外加強(qiáng)物業(yè)管理相關(guān)知識的宣傳和引導(dǎo)，制定統(tǒng)一的物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范，滿足業(yè)主的物業(yè)管理方面需求，通過多媒體社交媒介和多媒體設(shè)備進(jìn)行物業(yè)管理方面的知識宣傳，提高業(yè)主的物業(yè)管理意識。政府在落實物業(yè)管理政策法規(guī)的過程中還應(yīng)該加強(qiáng)監(jiān)管力度，可以建立小區(qū)的物業(yè)管理資金賬戶，對于建設(shè)小區(qū)的消耗可以通過使用物業(yè)管理專項資金，而物業(yè)管理資金的征收對象則是小區(qū)內(nèi)的所有業(yè)主，物業(yè)根據(jù)相應(yīng)的比例和消費(fèi)的支出科學(xué)合理的進(jìn)行征收，另外物業(yè)管理部門對資金的去向和用途做出明細(xì)的報表，便于業(yè)主及時監(jiān)督[5]。

3.完善物業(yè)管理企業(yè)的管理職能

物業(yè)管理企業(yè)在城市小區(qū)物業(yè)管理過程中也不斷創(chuàng)新、增強(qiáng)自身的實力和市場競爭力，滿足社會發(fā)展的需求。在物業(yè)管理方面，需要不斷創(chuàng)新管理手段，引進(jìn)先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)到實際物業(yè)管理工作中，如統(tǒng)計分析技術(shù)、市場預(yù)測技術(shù)、辦公自動化、計算機(jī)信息系統(tǒng)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)等，為城市小區(qū)物業(yè)管理提供技術(shù)保障。在物業(yè)管理人才隊伍建設(shè)方面，加強(qiáng)培訓(xùn)物業(yè)管理人員的物業(yè)經(jīng)營、計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)、公共關(guān)系、房產(chǎn)法律等方面的知識，提高物業(yè)管理人員的管理技能。同時還要加強(qiáng)培訓(xùn)操作人員的服務(wù)技能、治安保衛(wèi)、設(shè)備維護(hù)、清潔衛(wèi)生等方面的技能。另外還可以從社會、學(xué)校招聘高素質(zhì)的物業(yè)管理人才，以此優(yōu)化物業(yè)管理企業(yè)的人才隊伍[6]。

4.提高業(yè)主素質(zhì)和物業(yè)管理意識

城市小區(qū)物業(yè)管理過程中受業(yè)主的影響較大，因此要注重提高也很足自身的綜合素質(zhì)和物業(yè)管理意識。提升業(yè)主自身綜合素質(zhì)的途徑有很多，業(yè)主可以從身邊的小事做起，養(yǎng)成不隨意亂扔、亂放生活垃圾等良好的生活習(xí)慣。愛護(hù)小區(qū)內(nèi)公共基礎(chǔ)設(shè)施。另外還可以成立業(yè)主委員會作為物業(yè)和業(yè)主之間溝通的紐帶，通過業(yè)主委員會將集體的意見和建議反應(yīng)給物業(yè)，避免在物業(yè)和業(yè)主在溝通中產(chǎn)生過激的行為，保證物業(yè)管理工作的正常進(jìn)行。

三、結(jié)論

綜上所述，我國城市小區(qū)物業(yè)管理模式發(fā)展還有待完善，在實際物業(yè)管理過程中仍存在許多問題，因此，相關(guān)管理部門要加強(qiáng)對城市小區(qū)物業(yè)管理模式的研究，針對存在的問題做出具體合理有效的解決措施，提高我國城市物業(yè)管理水平，推動我國城市的發(fā)展，促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)的增長。

參考文獻(xiàn)

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[5]　單紅艷.基于WEB的小區(qū)物業(yè)管理與服務(wù)平臺的設(shè)計與實現(xiàn)[D].吉林大學(xué)，2014.

小區(qū)物業(yè)管理范文第5篇

（一）昆山高新區(qū)老小區(qū)物業(yè)現(xiàn)狀

1.基本情況

由于這些老小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施相對薄弱、居住人員素質(zhì)不高、物業(yè)費(fèi)收費(fèi)困難等原因，正規(guī)物業(yè)公司不愿接手，只得由街道社區(qū)自行管理。物業(yè)人員由年齡較大的保安、保潔組成，目前共有1719人。管理模式普遍為最簡單的“看看大門、搞搞衛(wèi)生、修修補(bǔ)補(bǔ)”，與正規(guī)物業(yè)公司差距較大。

2.保障機(jī)制基本以財政投入為主

老小區(qū)改造、社區(qū)零星維修、門衛(wèi)經(jīng)費(fèi)全部由財政安排；保潔經(jīng)費(fèi)扣除各街道社區(qū)物業(yè)收費(fèi)外的差額部分由財政安排。門衛(wèi)及保潔經(jīng)費(fèi)按“人數(shù)×定額標(biāo)準(zhǔn)”的形式核定。

（二）昆山高新區(qū)老小區(qū)物業(yè)管理中的問題

當(dāng)前老小區(qū)物業(yè)管理矛盾較突出、糾紛不斷，雖然社區(qū)和業(yè)主主觀上有一定原因，但物業(yè)管理體制、物業(yè)服務(wù)理念、經(jīng)費(fèi)保障體制也都存在著一些問題。

1.管理體制不順暢、獎懲力度不夠

①無相關(guān)的職能管理機(jī)構(gòu)。全區(qū)未設(shè)立相應(yīng)的工作部門或領(lǐng)導(dǎo)小組，無法統(tǒng)籌協(xié)調(diào)全區(qū)物業(yè)服務(wù)工作，缺乏通盤考慮，各街道社區(qū)各自為政。②街道社區(qū)既是“裁判員”又是“運(yùn)動員”。社區(qū)工作人員要花大量的精力投入到物業(yè)管理雜務(wù)中，經(jīng)常出現(xiàn)加班上門收取保潔費(fèi)的現(xiàn)象。這讓原本只是監(jiān)督物業(yè)管理的社區(qū)變成了自已動手搞物業(yè)，如果與社區(qū)居民產(chǎn)生物業(yè)糾紛，容易影響到社區(qū)其他方面的工作。③街道社區(qū)缺少自。具體體現(xiàn)在1097個老小區(qū)門衛(wèi)全部由市綜治委統(tǒng)一招錄（為解決本地戶籍50歲左右人員就業(yè)問題），工資待遇由市統(tǒng)一制定，街道社區(qū)只有建議權(quán)、無決定權(quán)。④業(yè)主委員會組建難。老小區(qū)基本無業(yè)主委員會。除了街道社區(qū)指導(dǎo)和監(jiān)督工作不到位，還有老小區(qū)居住人員的結(jié)構(gòu)問題。老小區(qū)大多以本地老年人、學(xué)區(qū)房居住人員、外來人員租住為主，相當(dāng)一部分業(yè)主都不居住在本小區(qū)，對是否成立業(yè)主委員會并不關(guān)心。

2.物業(yè)服務(wù)水平低、理念舊

①服務(wù)水平低，收費(fèi)難、多。亂停車、環(huán)境差、侵占公共空間等現(xiàn)象時有發(fā)生，造成業(yè)主拒絕繳費(fèi)，形成惡性循環(huán)。由于物業(yè)服務(wù)水平低，導(dǎo)致物業(yè)類投訴占全區(qū)投訴總量的40%左右；收費(fèi)率在50%以上的小區(qū)個數(shù)只有49個，占總數(shù)的23%，有的街道物業(yè)費(fèi)收入甚至出現(xiàn)逐年下降的趨勢。②服務(wù)理念舊，質(zhì)量差、意識弱。雖然各街道有物業(yè)管理中心，但真正運(yùn)作的只有朝陽街道，其他街道基本只是空架子。集體收入意識弱，對屬于社區(qū)收入的商家進(jìn)場費(fèi)、廣告費(fèi)等缺乏管理，免收賣人情現(xiàn)象較多。

3.財政負(fù)擔(dān)較重、保障機(jī)制等缺乏創(chuàng)新

保安保潔經(jīng)費(fèi)由于工資水平提高，總量增支較大，2011-2014年均增長16.01%。雖然財政投入大、負(fù)擔(dān)重，但不治本，無法促進(jìn)老小區(qū)向建立現(xiàn)代物業(yè)管理模式轉(zhuǎn)變，關(guān)鍵就是保障機(jī)制缺乏創(chuàng)新。①預(yù)算制度不適用。我區(qū)的配套資金及保潔經(jīng)費(fèi)預(yù)算參照市級“人數(shù)×定額標(biāo)準(zhǔn)”模式，其實對物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的核定并不適用。因為定額一經(jīng)確定，大家都知曉全年收入，客觀上造成“養(yǎng)懶養(yǎng)散”的現(xiàn)象，缺乏收入考核的彈性。②重改造，輕保養(yǎng)。近年來我區(qū)用于老小區(qū)屋頂、立面、道路等硬件的改造力度非常大，使很多老小區(qū)面貌煥然一新。但幾年過后，一些小區(qū)又重返臟亂差現(xiàn)象，公共設(shè)施損壞嚴(yán)重。究其原因主要是缺乏日常的保養(yǎng)和維護(hù)。安排給各街道每年的零星維修經(jīng)費(fèi)，根本不足以解決保養(yǎng)和維護(hù)問題。③物業(yè)收費(fèi)票據(jù)不統(tǒng)一。物業(yè)收費(fèi)是提供服務(wù)后的有償收費(fèi)，原則上應(yīng)使用稅務(wù)發(fā)票，但大多數(shù)街道的物業(yè)管理中心不正常運(yùn)作，并且申領(lǐng)稅務(wù)發(fā)票會帶來繳稅問題，因而造成物業(yè)收費(fèi)票據(jù)稅務(wù)發(fā)票、財政非稅票據(jù)并存的局面。

二、街道社區(qū)、財政部門對老小區(qū)管理的有益探索

（一）整合資源，充實街道物業(yè)管理中心

朝陽街道抽調(diào)了5名正式工作人員到物業(yè)管理中心，開通專門的服務(wù)熱線；招錄10多名有水電等有一技之長的社工，專門負(fù)責(zé)老小區(qū)的物業(yè)報修。通過這些資源整合，統(tǒng)籌使用原分散在各社區(qū)的物業(yè)力量，改變了原先街道內(nèi)部各社區(qū)各管一塊的局面，得到了社區(qū)居民的肯定，街道2011-2014年的物業(yè)收費(fèi)也逐年上升。

（二）動遷小區(qū)物業(yè)管理開展的市場化改革，將為老小區(qū)提供借鑒

目前我區(qū)銘景苑、廟燈2個動遷小區(qū)的物業(yè)管理，正在進(jìn)行市場化管理改革試點。具體做法是召集5個有一定資質(zhì)且經(jīng)考察平時管理較正規(guī)的物業(yè)公司進(jìn)行議標(biāo)確定。如試點順利并得以在動遷小區(qū)推廣，那么此做法應(yīng)值得老小區(qū)借鑒。

（三）對老小區(qū)物業(yè)經(jīng)費(fèi)補(bǔ)助方式的創(chuàng)新也提上了議事日程

一是財政等部門正在調(diào)研老小區(qū)物業(yè)經(jīng)費(fèi)預(yù)算管理新模式，以亭林街道為試點測算?；舅悸肥呛硕ㄊ杖牖鶖?shù)，按物業(yè)面積計算物業(yè)經(jīng)費(fèi)差額補(bǔ)助。二是在2015年預(yù)算中專門安排了老小區(qū)養(yǎng)護(hù)經(jīng)費(fèi)。

三、對財政支持老小區(qū)物業(yè)管理的建議

老小區(qū)物業(yè)管理是社區(qū)建設(shè)管理的重要內(nèi)容，是老小區(qū)居民最大的民生事業(yè)，而物業(yè)管理屬于《蘇州市政府向社會購買服務(wù)指導(dǎo)目錄》中的內(nèi)容之一。因此老小區(qū)的物業(yè)管理應(yīng)走以政府投入為主，街道社區(qū)、物業(yè)公司、社區(qū)居民共同參與下的市場化改革之路。財政對老小區(qū)物業(yè)的支付應(yīng)促進(jìn)這一市場化改革。

（一）堅守民生屬性的底線

老小區(qū)物業(yè)管理屬于民生事業(yè)屬性，是財政必須保障的公共事業(yè)范圍，這是做好老小區(qū)物業(yè)管理的底線。既要重視老小區(qū)的改造也要重視改造后的保養(yǎng)及維護(hù)；既要做好日常物業(yè)經(jīng)費(fèi)保障，也要放權(quán)街道社區(qū)；既不能參與物業(yè)人員招錄，也不能框定物業(yè)人員的待遇標(biāo)準(zhǔn)。

（二）堅持循序漸進(jìn)的原則

①在認(rèn)真調(diào)研的基礎(chǔ)上搞好測算。做實做好測算方案，是推進(jìn)市場化改革的前提，財政、街道、區(qū)社區(qū)管理部門要形成合力。②先試點，成功總結(jié)后再推廣。在動遷小區(qū)物業(yè)管理市場化試點成功后，可借鑒其經(jīng)驗選擇一個有代表性的街道進(jìn)行試點，成功后總結(jié)經(jīng)驗形成制度再推廣。③轉(zhuǎn)變街道物業(yè)管理職能。在目前的情況下可參照朝陽街道的成功做法，先充實街道的物業(yè)管理中心。市場化改革后街道只是物業(yè)管理的監(jiān)督部門，不再是“裁判員”兼“運(yùn)動員”了。

（三）拓展規(guī)模化整體化的運(yùn)作思路

亭林街道曾在去年對里厙新小區(qū)進(jìn)行了物業(yè)管理改革的可行性研究。綜合測算年收入與年支出，結(jié)果是收不抵支。但測算的基數(shù)是維持目前的物業(yè)管理人員數(shù)量，單單保安就有20人（3個小區(qū)進(jìn)出口），如真正市場化后真的需要20個保安嗎？如以街道內(nèi)全部老小區(qū)作為整體測算呢？再拓展一下，如以昆山高新區(qū)全部老小區(qū)作為整體測算呢？市場化后由于老城區(qū)和城北地區(qū)的老小區(qū)大多比較集中，物業(yè)公司可統(tǒng)籌使用物業(yè)人員，遵循優(yōu)勝劣汰的公司化用人規(guī)則，肯定會出現(xiàn)減人增效的良好效果，財政資金的績效也將體現(xiàn)。如以街道為整體進(jìn)行市場化招標(biāo)運(yùn)作，將更加能保證物業(yè)公司的正常利潤。另外，區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營公司也可組建相關(guān)子公司參與競標(biāo)。財政部門力推的PPP模式也可在小區(qū)物業(yè)管理方面嘗試。

（四）拿出改革創(chuàng)新的決心