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物業(yè)管理服務范文第1篇

第一條　本合同當事人

委托方（以下簡稱甲方）：

組織名稱：________________代表人：______________地址:________________聯系電話：________

第二條　受委托方（以下簡稱乙方）：

企業(yè)名稱：______法定代表人：______注冊地址：______聯系電話：______________

根據有關法律、法規(guī)、在自愿、平等、協商一致的基礎上，甲方將______________（物業(yè)名稱）委托乙方實行物業(yè)管理，訂立本合同。

第二條　物業(yè)基本情況

物業(yè)類型：______座落位置：______市______區(qū)______路（街道）____號四至：____

占地面積：________平方米，建筑面積：______平方米（委托管理的物業(yè)構成細目見附件）

第三條　乙方提供服務的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人，本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應履行本合同，承擔相應的責任。

第二章　委托管理事項

第三條　房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護和管理，包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重墻體、樓梯間、走廊通道、門廳、庭院…

第五條　共用設施、設備的維修、養(yǎng)護、運行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明、中央空調、供暖鍋爐房、樓內消防設施設備、電梯、______________。

第六條　公共設施和附屬建筑物、構筑物的維修、養(yǎng)護和管理、包括道路、室外上下水管道、化糞池、泵房、自持車棚、停車場…

第七條　公共綠地的養(yǎng)護與管理。

第八條　附屬配套建筑和設施的維修、養(yǎng)護和管理，包括商業(yè)網點、文化體育場所_____________

第九條　公共環(huán)境衛(wèi)生，包括房屋共用部位的清潔衛(wèi)生，公共場所的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、______________。

第十條　交通與車輛停放秩序的管理。

第十一條　維持公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤、________、________、__________。

第十二條　管理與物業(yè)相關的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料。

第四條　第十三條負責向業(yè)主和物業(yè)使用人收取下列費用：

1．物業(yè)管理費：____　2．保潔費：____　3．保安費：____　4．房屋設備運行費：____　5．維修養(yǎng)護費：____

第十四條　業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設備及設備的維修、養(yǎng)護，在當事人提出委托時，乙方須接受委托并合理收費。

第十五條　對業(yè)主牧業(yè)使用人違反《業(yè)主公約》的行為，針對具體行為并根據情節(jié)輕重，采取批評、規(guī)勸、警告、制止、________等措施。

第十六條　其他委托事項

第三章　委托管理期限

第十七條　委托管理期限為___________年。自______年______月______日______時起至______年____月____日____時止。

第四章　雙方權利義務

第十八條　甲方權利義務

1．代表和維護產權人、使用人的合法權益；

2．制定《業(yè)主公約》并監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人遵守公約；

3．審定乙方制定的物業(yè)管理方案；

4．檢查監(jiān)督乙方管理工作的執(zhí)行情況；

5．審議乙方年度管理計劃、資金使用計劃及決算報告；

6、．在合同生效之日起______日內向乙方提供____平方米建筑面積管理用房（產權仍屬甲方），由乙方按下列第____項執(zhí)行；

（1） 無償使用；（2） 按建筑面積每月每平方米________元租用，其租金收入用于______。

7．負責歸集物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起____日內向乙方提供；

8．當業(yè)主和物業(yè)使用人不按規(guī)定交納牧業(yè)管理費時，負責催交或以________方式償付；

9．協調、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問題；（1）____?。?）____

10．協助乙方做好牧業(yè)管理工作和宣傳教育、文化生活；

第十九條　乙方權利義務

1．根據有關法律、法規(guī)及本合同的約定，制定牧業(yè)管理方安；

2．對業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為，提請有關部門處理；

3．按本合同第十五條的約定，對業(yè)主和物主使用人違反業(yè)主公約的行為進行處理；

4．選聘專營公司承擔本物業(yè)的專項管理業(yè)務，但不得將本物業(yè)的管理責任轉讓給第三方；

5．負責編制房屋、附屬建筑物、設施、設備、綠化的年度維修養(yǎng)護計劃， 經雙方議定后由乙方組織實施；

6．向業(yè)主和物業(yè)使用人書面告知物業(yè)的使用的有關規(guī)定，當業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時，書面告知有關限制條件，并負責監(jiān)督；

7．每______個月向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布一次維修養(yǎng)護費用收支使用情況；

8．對本物業(yè)的公共設施不得擅自占用和改變使用功能，如需擴建或完善配套項目，須與甲方協商后報有關部門批準方可實施；

9．本合同終止時，乙方必須向甲方移交全部管理用房及物業(yè)管理的全部檔案資料；

第五章　物業(yè)管理服務要求標準

第二十條　乙方須按下列約定實現管理目標即業(yè)主和物業(yè)使用人對乙方的管理滿意率達到________%

1．房屋外觀：____　2．設備運行：____　3．房屋及設施、設備的維修、養(yǎng)護：____　4．公共環(huán)境：____　5．綠化：____　6．交通秩序：____　7．保安：____　8．急修：____　小修：____

第六章　物業(yè)管理服務費用

第二十一條　物業(yè)管理服務費

1．管理費由乙方按建筑面積每平方米______元或按套每戶______元向業(yè)主收??；

2．保潔費由乙方按建筑面積每平方米____元或按套每戶______元向業(yè)主或物業(yè)使用人收?。?/p>

3．保安費由乙方按建筑面積生平方米____元或按套每戶____元向業(yè)主或物業(yè)使用人收?。?/p>

4．高層住宅電梯、水泵、______運行費按實結算，由乙方向業(yè)主收??；

5．管理服務費標準的調整，按______調整；

6．對業(yè)務和物業(yè)使用人逾期交納物業(yè)管理費的，乙方可以從逾期之日起按應繳費用千分之三加收滯納金。

第二十二條　住宅區(qū)域的非居住用房管理服務費按居住收費標準的______倍收取。

第二十三條　車位和使用管理費用由乙方按下列標準向車位使用人收?。?/p>

1．露天車位：________　2．車庫車位：____________

第二十四條　乙方對業(yè)主或物業(yè)使用人的房屋自用部位、自用設備維修養(yǎng)護及其他特約服務，由業(yè)主或物業(yè)使用人按實際發(fā)生的費用計付。

第二十五條　乙方向業(yè)主和物業(yè)使用人提供的其他服務項目的收取標準約定如下：

1．__________　2．____________

第二十六條　房屋共用部位、共用設備、設施、公共設施的維修、養(yǎng)護費用由物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主按照各自擁有的住宅區(qū)建筑面積比例共同承擔，在物業(yè)維修基金中列支或直接向業(yè)主收取。

第七章　違約責任

第二十七條　甲方違反本合同第十八條第______款的約定，使乙方未完成規(guī)定管理目標，乙方有權要求甲方在一不定期限內解決，逾期未解決的乙方有權終止合同；造成乙方經濟損失的，甲方應給予乙方經濟賠償。

第二十八條　乙方違反本合同第五章的約定，不能完成管理目標，甲方有權要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有權終止合同；造成甲方經濟損失，乙方應給予甲方有權終止合同；造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方經濟賠償。

第二十九條　乙方違反本合同第六章的約定，擅自提高收費標準的，甲方有權要求乙方清退；造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方經濟賠償。

第三十條　甲乙雙方任何一方無法律依據提前終止合同的違約方應賠償對方______元的違約金；造成對方經濟損失的，應給予經濟賠償。

第八章　附則

第三十一條　雙方約定自本合同生效之日起______天內，根據甲方委托管理事項，辦理接管驗收手續(xù)。

第三十二雙方可對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協議，補充協議與合同具有相同等效力。

第三十三條　本合同之附件均為合同有效組成部分。在合同及其附件內，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力，但不得修改本合同印制條款的本意。

本合同及其附件和補充協議中未規(guī)定的事宜，均遵照中華人民共和國有關法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。

第三十四條　本合同正本連同附件________頁，一式三份，甲乙雙方及物業(yè)管理行政主管部門（備案）各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

第三十五條　因房屋建造質量、設備設施質量或安裝技術等原因，達不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔責任并作善后處理。產生質量事故的直接原因，以政府主管部門的鑒定為準。

第三十六條　本合同執(zhí)行期間如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方應按有關法律規(guī)定及時協商處理。

第三十七條　本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應協商解決，協商不成時，提請________市仲裁委員會裁決（當事人雙方沒有達成書面仲裁協議的，可以向人民法院起訴）。

第三十八條　合同期滿，本合同自然終止，雙方如續(xù)訂合同，應在該事同期滿____________前向對方提出書面意見。

第三十九條　本合同自簽訂之日起生效。

甲方簽章：______________

代表人：________________

乙方簽章：______________

代表人：________________

附

業(yè)主公約

為加強________（以下簡稱“本物業(yè)”）和管理，維護全體業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權益，維護公共環(huán)境和秩序，保障物業(yè)的安全與合理使用，根據國家有關物業(yè)管理的法規(guī)政策制訂本公約。全體業(yè)主和物業(yè)使用人均須自覺遵守。

一、 在使用、經營、轉讓所擁有物業(yè)時，應遵守物業(yè)管理法規(guī)政策的規(guī)定。

二、 執(zhí)行業(yè)主委員會或業(yè)主大會的決議、決定。

三、 委托物業(yè)管理企業(yè)負責房屋、設施、設備、環(huán)境衛(wèi)生，公共秩序、保安、綠化等管理，全體業(yè)主和物業(yè)使用人應遵守物業(yè)管理企業(yè)根據政府有關法規(guī)政策和業(yè)主委員會委托制定的各項規(guī)章制度。

四、 全體業(yè)主和物業(yè)使用人應積極配合物業(yè)管理企業(yè)的各項管理工作。

五、 業(yè)主或物業(yè)使用人對物業(yè)管理企業(yè)和管理工作如有意見或建議，可直接向物業(yè)管理企業(yè)提出，發(fā)生爭議時可通過業(yè)主委員會直轄市解決。

六、加強安全防范意識，自覺遵守有關安全防范的規(guī)章制度，做好防火防盜工作，確保家庭人身財產安全。

七、 業(yè)主或物業(yè)使用人裝修房屋，應遵守有關物業(yè)裝修的制度，并事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)對裝修房屋活動進行指導和監(jiān)督，并將注意事項和禁止行為告知業(yè)主和物業(yè)使用人。業(yè)主或物業(yè)使用人違規(guī)、違章裝修房屋或妨礙他人正常使用物來的現象（如滲、漏、堵、冒等），應當及時糾正，造成他人物業(yè)損失的應承擔賠償損失，對拒不改正的，物業(yè)管理公司可采取相應措施制止其行為，并及時告知業(yè)主委員并報有關行政管理部門貪污處理。

八、業(yè)主對委托物業(yè)管理企業(yè)對其自用部位和毗連部位的有關設施設備進行維修、養(yǎng)護，應支付相應費用。

九、 凡房屋建筑及附屬設施設備已經或可能妨礙、危害毗連房屋的他人利益、安全、或有礙外觀統(tǒng)一、市容觀瞻的，按規(guī)定應有由業(yè)主單獨或聯合維修、養(yǎng)護的，業(yè)主及時進行維修養(yǎng)護，拒不進行維修養(yǎng)護的，由業(yè)主委員會委托物業(yè)管理企業(yè)進行維修養(yǎng)護，其費用由當事業(yè)主按規(guī)定分攤。

十、 與其他非業(yè)主使用人建立合法租賃關系時，應告知并要求對方遵守本業(yè)主公約和物業(yè)管理規(guī)定，并承擔連帶責任。

十一、 在本物業(yè)范圍內，不得有下列行為：

（1）擅自改變房屋結構、外貌（含外墻、外門窗、陽臺等部位的顏色、形狀和規(guī)格）、設計用途、功能和布局等；

（2）對房屋的內外承重墻、梁、柱、板、陽臺進行違章鑿、拆、搭、建；

（3）占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房（棚）等公用設施及場地；

（4）損壞、排除或改造供電、供水、供氣、供暖、通訊、有線電視、排水、排污、消防等公用設施；

（5）隨意堆放雜物、丟棄垃圾、高空拋物；

（6）違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危險物質等；

（7）踐踏、占用綠化用地；損壞、涂畫園林建筑小品；

（8）在公共場所、道路兩側亂設攤點；

（9）影響市容光煥發(fā)觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛、設立廣告牌；

（10）隨意停放車輛；

（11）聚從喧鬧、噪聲擾民等危害公共利益或其他不道德的行為；

（12）違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜及寵物；

（13）法律、法規(guī)及政府規(guī)定禁止的其他行為。

十二、 人為造成公共設施設備或其他業(yè)主設施設備損壞，由造成損壞責任人負責修復或賠償經濟損失。

十三、 按規(guī)定交納物業(yè)管理企業(yè)應收取的各項服務費用。

十四、業(yè)主使用本物業(yè)內有償使用的文化娛樂體育設施和停車場等公用設施、場地時，應按規(guī)定交納費用。

物業(yè)管理服務范文第2篇

關鍵詞： 行政管理； 政府采購； 物業(yè)管理服務； 財政支出

中圖分類號： C916 文獻標識碼： A 文章編號： 1673-9973（2012）04-0047-06

政府采購制度形成于18世紀西方自由資本主義國家，最早可以追溯到1761年美國《聯邦政府采購法》，迄今已有200多年歷史。由于該制度以公開招標為原則，從決策到監(jiān)督體現了廣泛的公平性、公正性和規(guī)范性，因此被稱之為“陽光下的交易”。目前，我國政府采購制度也得到了廣泛推行，并初步建立了政府采購管理機構及執(zhí)行機構?！吨腥A人民共和國政府采購法》（以下簡稱采購法）指出：“政府采購，是指各級國家機關、事業(yè)單位和團體組織，使用財政性資金采購依法制定的集中采購目錄以內的或者采購限額標準以上的貨物、工程和服務的行為?！睆谋砻嫔峡?，我國的政府采購已經是一個老生常談的問題，但就實質而言，在我國現有的政府采購結構比例中，貨物類采購的比重較大，服務類采購所占比例很小，僅為采購總規(guī)模的5%～10%左右，采購物業(yè)管理服務所占比例更小，特別是物業(yè)管理服務，則是一個新課題，也是一直以來困擾政府后勤管理實踐的一大難題，如何運用財政資金購買物業(yè)管理服務，它不僅關系到政府一定時期財政資金以及其他資源配置的合理性問題，更關系到政府采購的完善和可持續(xù)發(fā)展問題，還涉及到政府在其行政實踐中對完善物業(yè)管理市場的引導，涉及到科學發(fā)展觀在國家權力部門的踐行。筆者僅就政府采購物業(yè)管理服務的路徑作以探討。

一、政府采購物業(yè)管理服務的必要性

政府購買物業(yè)管理服務，其本質是行政后勤工作的社會化改革，核心是后勤服務保障工作的資源配置市場化，將原有的后勤服務保障存量資源與現有的市場資源對接。

（一）政府采購物業(yè)服務具有歷史必然性

我國2003年9月1日起開始實施的《物業(yè)管理條例》對物業(yè)管理的定義為：“物業(yè)管理指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行的維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動?！边@里的業(yè)主，即物業(yè)所有權人。物業(yè)管理起源于19世紀60年代的英國，20世紀60年代由英國引入我國香港，20世紀80年代進入我國大陸并得到了迅速蔓延和發(fā)展，由于物業(yè)管理的種種優(yōu)勢之所在，如今在我國不僅住宅物業(yè)實施物業(yè)管理，寫字樓物業(yè)、工場物業(yè)、休閑娛樂物業(yè)也都引入了物業(yè)管理，政府引入物業(yè)管理是歷史的必然。鑒于物業(yè)管理是一種企業(yè)經濟行為，物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理中和業(yè)主或使用人的法律關系是一種購買關系，因此，政府在引入物業(yè)管理服務時必然也要通過購買行為和物業(yè)公司之間確立合同法律關系。由于政府購買行為應采取政府采購形式的特殊性，政府采購物業(yè)管理服務也就成為必然。

（二）政府采購物業(yè)管理服務符合《中華人民共和國政府采購法》之規(guī)定

《中華人民共和國政府采購法》不僅對政府采購對象作了明確的規(guī)定，而且對各類明細也進行了列舉。貨物類主要包括交通工具、辦公自動化設備、一般設備、家具、物資、專用材料、專用設備；工程類主要包括荒山綠化、修繕裝飾工程、系統(tǒng)集成、網絡工程及單價在5萬元以上的其他各類工程；服務類主要包括設備維修、建筑物維修、車輛保險、加油、維修、會議、物業(yè)管理和單價2萬元以上的其他勞務及服務。顯然，物業(yè)管理服務屬于政府采購內容之列。

（三）物業(yè)管理的“五類服務七種管理”基本能滿足政府行政管理之需要

從現代物業(yè)管理理論看，現代物業(yè)管理是一種集經營、管理、服務于一身的綜合性管理。管理的內容基本能夠滿足政府后勤服務之需要，其管理的手段與方法也足以能夠為政府提供較為滿意的服務?，F代物業(yè)管理理論將物業(yè)管理的內容概括為“五類服務七種管理”。

1. 常規(guī)公共。這是法律賦予物業(yè)管理的職責，也是物業(yè)管理工作中的基本管理工作，它將公共的、經常性的、絕大多數業(yè)主認為必不可少的服務項目，通過“公共契約”的形式相對固定下來，作為物業(yè)公司最基本的服務項目，以物業(yè)管理服務費的收繳作為經費保證，所有的業(yè)主都要按照物業(yè)管理合同繳納物業(yè)管理服務費，任何人不得例外。其中主要包含七種管理。

（1）房屋建筑主體管理。這是為保持房屋的完好率、確保房屋使用功能而進行的管理與服務工作。包括房屋基本情況的掌握，房屋裝修管理，房屋修繕及其管理。

（2）房屋設備設施管理。這是為保持房屋配套的各類設備、設施的完好及其正常使用而進行的管理與服務。包括各類設備、設施基本情況的掌握，各類設備、設施的日常運營、保養(yǎng)、維修與更新管理。

（3）保潔衛(wèi)生管理。這是為凈化物業(yè)環(huán)境而進行的管理與服務。包括樓宇內外物業(yè)環(huán)境的日常清掃保潔、垃圾清除外運等。

（4）環(huán)境綠化管理。這是為美化物業(yè)環(huán)境而進行的管理與服務。包括園林綠地的營造與保養(yǎng)、物業(yè)整體環(huán)境的美化等。

（5）治安管理。這是為維護物業(yè)正常和生活秩序有序而進行的一項專門性的管理與服務。包括樓宇內外的安全、保衛(wèi)、警戒以及對各種突發(fā)事件的預防與處理，并可延伸為排除各種干擾，保證物業(yè)區(qū)域的安靜。

（6）消防管理。這也是為維護物業(yè)正常和生活秩序有序而進行的一項專門性的管理與服務。包括火災的預防及發(fā)生火災時的救護與處理。

（7）車輛道路管理。這是為維護物業(yè)正常和生活秩序有序而進行的又一項專門性的管理與服務工作。包括車輛的保管、道路的管理、交通秩序的維護等。

2. 有償特約。是指物業(yè)服務企業(yè)為改善和提高物業(yè)使用人的工作和生活條件，為滿足一部分物業(yè)使用人的個別需要，受其委托而提供的服務。物業(yè)服務企業(yè)事先根據業(yè)主需要設立服務項目，并將服務的內容和服務質量、收費標準公布，供需要該服務的使用人自行選擇。有償特約實質是一種委托服務，如會議接待、會議室布置、照顧老人病人，家庭保潔、家電維修等，原則上是只要業(yè)主需要的，就是物業(yè)公司應提供的。服務收費維持經營收支平衡；注重服務的可靠性和敏感性，講究有情服務，建立起業(yè)主、使用人與物業(yè)管理公司之間的信任。

3. 市場經營。這是一種具有多種經營職能的服務方式。物業(yè)管理公司為了達到“以區(qū)養(yǎng)區(qū)、以業(yè)養(yǎng)業(yè)”的目的，根據客觀條件和實際需要，可統(tǒng)籌安排經營與物業(yè)區(qū)域內公共服務相結合的、面向市場的經營項目。服務收費以市場而定，具有營利性特點。市場經營屬于物業(yè)企業(yè)之副業(yè)，從屬于常規(guī)公共這一主業(yè)。它關系到業(yè)主和使用人的整體利益，可由物業(yè)服務公司有計劃地進行經營性的商業(yè)網點、醫(yī)療體育、文教娛樂等設施的配置，也可以接受所有權人委托其經營。其經營方式可以采取物業(yè)公司自營，也可以采取聯營或招標出租委托他營。經營一方面可以為業(yè)主提供方便，同時由于常規(guī)性公共服務基本是保本服務，所以另一方面，經營可以增強物業(yè)公司的“造血”功能，是公司現金流動及利潤的主要來源。其經營關鍵在于發(fā)揮物業(yè)公司與業(yè)主天然的親密關系，通過靈活的服務和縱深化的經營策略建立起競爭優(yōu)勢。

4. 無償便民。在物業(yè)服務中，為了溝通和融洽物業(yè)服務者與業(yè)主及使用人之間的關系，提高社會效益和長期效益，物業(yè)企業(yè)除提供有償外，還應提供無償性的便民服務，包括在值班室設置醫(yī)藥箱、針線包、地圖、代孤寡病殘老人購物等。這些免費服務對樹立物業(yè)公司的良好形象，增強公司信譽有著深遠的積極影響。

5. 公眾性代辦服務。這是一種典型的委托服務，是物業(yè)公司受諸如自來水公司、電力公司、煤氣公司、有線電視公司、網絡公司等具有提供公眾服務性質的一些公司委托，其收取水、電、氣等相關費用。這一方面方便了業(yè)主及使用人，同時也給物業(yè)公司帶來了收入。物業(yè)公司的收入是委托人支付的費，物業(yè)公司不得向業(yè)主及使用人收取任何額外費用。國家發(fā)展和改革委員會會同建設部制定的自2004年1月1日起執(zhí)行的《物業(yè)管理服務收費辦法》第十七條明確規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續(xù)費，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用?！?/p>

二、政府采購物業(yè)管理服務的路徑選擇

無論從現代物業(yè)管理理論還是現實的物業(yè)管理實踐看，政府采購物業(yè)管理服務皆勢在必行。結合現代物業(yè)管理論及物業(yè)管理實踐特提出以下建議：

（一）全面購進“常規(guī)性公共服務”

全面購進物業(yè)企業(yè)的常規(guī)性公共服務，其內容主要包括：（1）房屋建筑主體的管理；（2）房屋設備設施的管理；（3）保潔衛(wèi)生的管理；（4）環(huán)境綠化管理；（5）治安管理；（6）消防管理；（7）車輛道路管理。這七種管理不僅涵蓋了目前政府后勤管理的大部分內容，同時在政府購進服務后，可促使政府抓住契機，推進機關后勤服務機構改革。

（二）根據需要區(qū)別購買物業(yè)企業(yè)特約及市場經營

物業(yè)企業(yè)的特約服務及市場經營服務，按理論是根據業(yè)主和使用人的需要選擇服務項目，政府完全可以根據需要與物業(yè)公司協商購買其提供的此類服務，具體著重為以下幾個方面：

1. 會議服務。行政中心內有各種會議室。會議室的管理可分為日常的保潔、綠化、維修養(yǎng)護、安全使用（簡稱日常管理）和會議（開會時的使用）管理兩部分。按照理論，物業(yè)管理的范圍主要是物業(yè)區(qū)域內的共用部位、公用的設備實施和相關場地，會議室應該歸屬于共用部位，故其中的日常管理可按面積納入物業(yè)企業(yè)的常規(guī)性公共服務范圍，由物業(yè)公司進行日常養(yǎng)護和管理。由于會議室的使用人是不同部門，不同部門及不同會議的要求具有一定的差異性，所以，常規(guī)性、例行性的一般服務很難滿足各種會議的要求，故可根據政府對每個會議室的功能及不同級別的會務服務標準和要求，由使用的部門單位與物業(yè)公司協商服務級別和會務服務收費標準，并向物業(yè)公司支付服務費用，物業(yè)公司只收取服務費，場地使用費收入歸屬行政中心，兩項費用可由物業(yè)公司統(tǒng)一管理并獨立分別核算。會議服務支出在各單位年初部門預算公用經費中列支。服務內容包括會議室的茶水供應、保潔、橫幅、擺放花草等勞務。

2. 機關餐飲服務。行政中心的餐飲服務也會因享用人的不同而有所區(qū)別，大致可安排兩類餐廳，即領導餐廳和職工食堂。

對于領導餐廳，它既是領導用餐之地，也可以作為領導及會議接待宴請之地。對此類服務，一種方法是可以由行政中心直接對外招聘，引進星級酒店進行管理和服務，服務標準按照不同規(guī)格要求提供，費用按市場機制模式由相關單位與酒店結算，各單位經費來源包干納入財政預算。另一種辦法是直接交由物業(yè)公司，行政中心向物業(yè)公司提出服務標準，由物業(yè)公司自營或引進星級酒店并對其進行監(jiān)督管理，費用結算與資金來源雷同于行政中心直接對外招聘。

對于職工食堂，采取購買服務的方式，按一定的標準、質量和“保本微得”的原則，組織政府采購，引進專業(yè)的餐飲企業(yè)或酒店進行經營管理。

無論是領導餐廳還是職工食堂。其一次性灶具等設備的配置可以由政府相關部門提供，所有權歸屬提供部門，使用人每年向提供者交納一定的折舊費（或稱設備實施租賃費）。養(yǎng)護的管理辦法，采取誰使用、誰保管，通過談判，按照自愿和公平合理原則，通過簽訂經濟合同的形式確定具體的折舊年限、費用標準、權利義務等。餐飲服務工作人員隸屬于餐飲企業(yè)，和政府各部門無雇傭關系，政府對此不再雇用工作人員，也不參與經營管理，徹底將餐飲服務推向市場，由企業(yè)經營。

3. 康樂設施的管理與服務?？禈吩O施是滿足人們消除疲勞、恢復精力的場所。對此，可以采用設備設施由物業(yè)公司代管，政府相關部門以費的形式支付物業(yè)公司費用。而消費采用會員制的形式，由政府相關部門負責發(fā)放會員證，不同的人員會員證的等級不同，也可以為領導開專區(qū)。

4. 建立辦公用品超市。為減少辦公用品消耗，節(jié)約辦公經費，降低行政成本，行政中心可以建立辦公用品超市。行政中心按布局合理原則有償提供場地，以“政府主導，市場運作”為方針實施運營，按“保本微利，服務社會”的物業(yè)管理運作機制經營管理，辦公用品超市既可以作為物業(yè)公司的市場經營業(yè)務由物業(yè)公司經營管理，也可以通過招投標形式聘請市場服務機構進入。經營范圍以辦公用品為主，兼營少許生活用品，但要避免該超市變成“用品直供提貨點”，辦公用品領用要有制度約束，由使用單位結算，以防造成浪費；進入超市的品牌應經過權威機構認證，價格最低、質量最好、品種選擇性大、供貨商信譽和售后服務好。進貨商篩選由政府采購中心按程序確定，具體運作上由政府相關部門制定辦公用品清單，建立制式合同，對有關服務條款作明細約定，通過統(tǒng)一采購確定供貨商，并在政府采購網上公布商品價格清單，讓市場進行監(jiān)督。也可嘗試競價機制，動態(tài)管理，已招標確定的供貨商應對商品的價格隨市場變化調整單價，如有供貨商出價更低，該供貨商應退出超市。

5. 利用政府資源進行的營利項目的運營。如郵政、電信、銀行、醫(yī)療、停車場、幼兒園、電梯廣告、理發(fā)、干洗店、酒店、食堂、商店、文印打字服務等實行國有資產的有償使用，可采取分年度拍賣經營權的方式，由中標公司運營，誰使用誰繳費，拍賣的收益上繳財政，可專項用于后勤服務支出。此類政府資源的運營操作，既可以由政府相關部門直接招標，也可以委托物業(yè)公司運營。

（三）有選擇性地購買公眾性代辦

如前所述，物業(yè)公司的服務內容中有公眾性代辦服務，而就其物業(yè)管理實踐來看，物業(yè)公司不僅提供公眾性代辦服務，凡是能夠給企業(yè)帶來收益且為業(yè)主和使用人需要的所有代辦，物業(yè)公司都可提供。所以，在行政中心，物業(yè)公司不僅可受托代收水電費等，還可以接受行政中心委托，為機關代辦報刊征訂、郵件收發(fā)、代收代繳房租等公共繳費服務。對政府機關各部門單位應分擔的水電暖費用，由物業(yè)公司按行管局有關要求進行科學分攤或按實際分戶計量，并經政府相關部門同意后，向行政中心內單位收取，費用結算通過國庫直接支付實現。政府為此按收繳情況及相關協議向物業(yè)公司支付一定的費。

三、政府采購物業(yè)服務的具體運作方式

政府購買服務所使用的是財政資金，其購買行為應列入政府采購范疇。

（一）物業(yè)公司的選擇采取招投標形式

政府采購物業(yè)管理服務，在一定意義上表現為對物業(yè)公司的選擇。按照法律規(guī)定，在物業(yè)服務公司的選擇上，政府采購應采取競爭性招投標方式。既可公開招標，即采用無限競爭方式，也可邀請招標，即采用有限競爭方式。但不管采取那種方式，原則上所選取的物業(yè)服務企業(yè)，應該是具有一定資質（應為二級以上）且有優(yōu)良業(yè)績、財務狀況良好的企業(yè)。

（二）實行合同制管理物業(yè)公司及其服務

在對物業(yè)公司的管理上，對其物業(yè)管理服務及其他服務實行合同制管理。建立制式合同，應將物業(yè)基本情況、物業(yè)服務的主要內容、物業(yè)管理服務標準、物業(yè)服務收費及付款方式、物業(yè)管理用房、其他服務內容及其標準、雙方的權利義務、違約責任等做出詳細的約定。建立評估機制，項目合作前有資質審查，合作過程中有跟蹤了解，在合作完成后有績效評估。績效評估主要根據合同履行情況，對物業(yè)服務質量、服務成果進行評價。在資金支付上，結合合同完成情況和評估結果，實行國庫集中支付，評估驗收結果作為財政撥付尾款的依據和今后項目招標的重要參考，并建立合同信用檔案。

四、政府購買物業(yè)管理服務的經費預算

政府購買物業(yè)服務的經費，來源于財政一般性支出，其額度取決于服務的項目與內容。在以上政府購買物業(yè)服務的對策建議中，不難看出，除物業(yè)企業(yè)提供的無償性便民服務外，其他服務政府都有可能購買。歸納之，物業(yè)服務實際只有兩類，一類是常規(guī)性或者說是帶有常規(guī)性性質的，此類服務我們完全可以用物業(yè)管理服務費的形式予以測算和支付；另一類則屬于物業(yè)公司的多種經營服務，由機關各部門享有并承擔費用，屬于公用經費范疇，對此費用，其經費來源于各部門經費。一般按照行政事業(yè)單位基本支出預算定額標準規(guī)定。在政府的一般性支出中，兩類費用應分別預算。我們在此主要對政府購買常規(guī)性物業(yè)服務的費用測算辦法予以闡述。

中華人民共和國建設部等制定的《物業(yè)管理收費辦法》第九條明確指出：“業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務費用”?！鞍芍剖侵赣蓸I(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式”?！俺杲鹬剖侵冈陬A收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式”。第十一條指出：“實行物業(yè)服務費用包干制的，物業(yè)服務費用的構成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤”。“實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金”。

實踐中大多企業(yè)采用包干制。這樣物業(yè)服務費的基本公式就是：

物業(yè)服務費=物業(yè)服務成本+法定稅金+物業(yè)企業(yè)利潤

按照法律規(guī)定，常規(guī)性物業(yè)服務應將費用構成的三部分分別測算，后加總求和。

（一）物業(yè)服務成本（或者物業(yè)服務支出）構成及測算

1. 管理、服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等（x1）。該項費用指物業(yè)企業(yè)的人員費用。包括：基本工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費、加班費和服裝費。該項費用的測算方法是根據所管物業(yè)的檔次、類型和總收費面積，先確定各級各類管理、服務人員的編制數；然后確定各自的基本工資標準，計算出基本工資總額；再按基本工資總額計算上述各項的金額；匯總后即為每年該項費用的金額。

7. 物業(yè)服務企業(yè)固定資產折舊費（x7）。指物業(yè)服務企業(yè)擁有的各類固定資產按其總額每月分攤提取的折舊費用。各類固定資產包括交通工具（汽車、摩托車、自行車）（F1）；通訊設備（電話機、手機、傳真機）（F2）；辦公設備（桌椅、沙發(fā)、電腦、打印機、復印機、傳真機等）（F3）；工程維修設備（管道疏通機、電焊機等）（F4）；其他設備（F5）。按實際擁有的上述各項固定資產總額除以平均折舊年限。固定資產平均折舊年限一般為5年。

共用部位和共用設施設備保險費用（F1）是物業(yè)服務企業(yè)代替業(yè)主交納的保險費用；公眾責任保險費用（F2）是由于物業(yè)管理工作特殊性決定的一項保險費用。所謂公眾責任，是指致害人在公眾活動場所的過錯行為致使他人的人身或財產遭受損害，依法應由致害人承擔的對受害人的經濟賠償責任。公眾責任的構成，以在法律上負有經濟賠償責任為前提，其法律依據是民法及各種有關的單行法規(guī)制度。因此，各種公共設施場所、工廠、辦公樓、學校、醫(yī)院、商店、展覽館、動物園、賓館、旅店、影劇院、運動場所以及工程建設工地等，均存在著公眾責任事故風險。這些場所的所有者、經營管理者等均需要通過投保公眾責任保險來轉嫁其責任。

（二）法定的稅費的測算

對于物業(yè)服務企業(yè)的多種經營性收入收取的法定稅費，不包含在物業(yè)服務費之中，由物業(yè)服務企業(yè)自行繳納。

（三）物業(yè)企業(yè)利潤的測算

物業(yè)服務企業(yè)作為獨立的自負盈虧的經濟實體，也應獲得一定的利潤。利潤率由各省、自治區(qū)、直轄市政府物價主管部門根據本地區(qū)實際情況確定的比率計算。測算公式為：

物業(yè)企業(yè)利潤=（常規(guī)性質的物業(yè)服務費+法定稅費）×R%（R為利潤率）

在以上的三項費用里，“物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本”。

以上對物業(yè)服務費的測算，可以說是比較精細和具體的，一般可以作為招投標時確定“標底”或物業(yè)企業(yè)投標時核算成本之用。當然它也是政府控制財政資金較為準確的測算辦法，但較為復雜，需要根據物業(yè)服務質量要求具體確定。比較簡單的費用測算也可以按照物業(yè)管理面積乘以法定每平米指導價格來確定。即：物業(yè)服務費=總建筑面積×元/月·平米×12（西安市的標準分為543，即一級寫字樓5元/平米，二級4元/平米，三級3元/平米。但已經很難保本）。

政府購買物業(yè)管理服務的推行，將有利于政府機關轉變服務觀念，把政府辦后勤轉變?yōu)橥ㄟ^購買服務、由專業(yè)物業(yè)公司提供物業(yè)服務來實現，能有效地控制政府機構的增加和人員的增長，降低行政成本，提高政府效能，擺脫后勤事務拖累，集中精力做好各項服務。但由于政府購買物業(yè)管理服務的市場還不成熟，還需要政府在今后實際工作中進行摸索，完善政府辦公樓物業(yè)管理費參考定額，不斷培育、完善和規(guī)范政府購買物業(yè)管理服務市場，進一步樹立高效、開放、透明的政府機關形象。

參考文獻：

物業(yè)管理服務范文第3篇

【關鍵詞】物業(yè)管理;包干制;酬金制

一、包干制與酬金制的定義及特點

1.包干制

（1）定義

物業(yè)管理服務中的包干制主要是指是業(yè)主向物業(yè)公司支付同定物業(yè)管理服務費用，如果本期物業(yè)總費用支出高于或低于所有業(yè)主支付的物業(yè)管理服務費總和，不足部分或剩余部分將由物業(yè)公司承擔或享有。而物業(yè)管理公司如果采用物業(yè)費用包干制，其向業(yè)主所收取的物業(yè)管理服務費用包含為業(yè)主提供管理服務的總支出;、其所承擔的相應稅費支出以及物業(yè)公司所賺取的利潤。

（2）特點

①企業(yè)在服務與利潤夾縫中生存 由于是采取物管服務包十制，物管公司每個月的收入都是同定的，如果想要獲得更多的利潤，只能降低服務成本，但是降低成本的直接后果可能是降低服務質量，使服務質量達不到事前與業(yè)主簽訂合同中所約定服務標準，導致業(yè)主對物管公司的滿意度降低，從而影響公司自身發(fā)展及聲譽。但是如果要想獲得較高的業(yè)主滿意度，提高服的質量，則會增加其所承擔的服務成本，致使公司利潤下降，從而導致增加企業(yè)經營管理風險，使物管公司面臨發(fā)展及生存危機。

②節(jié)省監(jiān)管成本，提高決策和服務效率 眾所周知，對生產或服務的監(jiān)督是保證優(yōu)質產品與服務的最有利于段?，F今實施的質量管理標準IS09000（ 2000）強調了生產產品或提供服務的過程控制，保證在生產或提供服務過程中的每個環(huán)節(jié)都能有高質量，使得最終產品與服務能夠達到預期的高品質要求。但監(jiān)管是要花費成本的，尤其是消費者直接對商品生產過程的監(jiān)管費用極高。因為任何一種商品的生產一定都是有專業(yè)性的，必須由專業(yè)人上或機構監(jiān)管才有效，當然物業(yè)管理的監(jiān)管亦不例外。消費者對物業(yè)管理公司服務監(jiān)管的直接成本主要包括了業(yè)主委員會在業(yè)主中或者從外聘請專業(yè)人上或專業(yè)機構進行日常服務工作的監(jiān)管，需要花費大量的金錢，此外還存在間接成本.如物業(yè)管理公司必須設置專人來協調處理業(yè)主委員會的監(jiān)管工作，整個過程中所耗費的人力、物力及時間是不可估計的，也沒有為業(yè)主提供物業(yè)服務，造成了一定資源的浪費。

2.酬金制

（1）定義 物業(yè)管理服務中的酬金制主要是指在向業(yè)主預收物業(yè)服務資金，其中按業(yè)務與物管公司約定比例或者約定數額提取一定金額支付給物業(yè)管理公司，其余全部用于物業(yè)服務合同所約定的服務支出，不足部分或剩余部分南所有業(yè)主承擔或享有。物業(yè)管理公司在酬金制下，每月所得到的利潤是相對同定的，同時為業(yè)主提供的物業(yè)管理服務成本不受其支配。

（2）特點：

①保障業(yè)主和物管公司雙方利益 酬金制在一定程度上可以彌補包十制的缺陷，酬金制的管理服務下，業(yè)主所得到的物業(yè)管理服務直接來源于他們自己所付出的，不必擔心物管公司為了自身利潤而降低所提供的物業(yè)管理服務，同時物管公司也不必擔心提高了服務質量，其利潤反而降低的情況出現。因為在包十制下，物業(yè)管理公司提供的服務越好，支出將越多，利潤就越少。這樣一來，物業(yè)公司往往通過是降低服務水平、減少服務項日或增加物業(yè)管理收入來獲取更多的利潤，如果要增加物業(yè)管理收入必然增加業(yè)主的支出，從而損害了全體業(yè)主的利益。否則，物業(yè)管理公司有可能面臨業(yè)主的挑戰(zhàn)或倒閉的情況。而酬金制下的酬金就是物業(yè)管理公司獲得的同定收入，業(yè)主所能得到的服務成本與物業(yè)管理公司的收入不會混淆，物來公司的支出也是清清楚楚，明明白白，業(yè)主可以控制每一分錢的使用，并且能夠自己合理安排消費，業(yè)主的權益也得到了應有的保障。

②加大管理服務的財務透明度

如果物業(yè)管理公司采用酬金制的管理服務費用收取形式，物業(yè)管理公司在接管小區(qū)時需要向業(yè)主委員會提供詳細的物業(yè)管理收支財務預算，并且在接管期間每月向業(yè)主委員會提供詳細的收支出報告。服務管理費用的財務預算需要指明服務區(qū)內的組織架構、人員編制狀況、服務等級標準等指標以及每月運作資金，從而計算出每平方米的物業(yè)管理費用，以達到收支衡，進而通過業(yè)主大會同意后形成書面合同。同時在酬金制下，物業(yè)管理公司需要每月編制財務報表，向所有業(yè)主公示服務區(qū)域內所有物業(yè)管理服務的收入與支出，使以物業(yè)管理費的使用為主要內容的物業(yè)管理活動，實現業(yè)主的可監(jiān)控性和共同參與管理的可能性。

二、包干制及酬金制模式的利弊分析

1.包十制模式的利弊

（1）包十制模式的優(yōu)勢

日前，很多物業(yè)管理項目，尤其是住宅物業(yè)管理項日，大多都是采用包十制，一個最重要的原因就是包十制操作比較容易、簡單可行。在實行包十制的管理服務模式下，小區(qū)業(yè)主每個月只需要根據與物業(yè)管理公司簽訂的委托合同繳納同定的管理費用，并按照前期物業(yè)管理合同享受物業(yè)管理公司提供的各種管理服務，業(yè)主不需要額外再支付其他費用。而物業(yè)管理公司，為了自身的發(fā)展與進步，他們必需提高提高自身管理水平以達到營利日的。

同時，在信息技術高度發(fā)達的今天，物業(yè)管理公司可以借助規(guī)范服務流程、引進現代管理手段等方式來達到縮減管理成本與管理費用的日的，如質量環(huán)境體系認證、OA系統(tǒng)、無紙化辦公等，物業(yè)管理公司從而規(guī)范對內管理、對外服務的流程，這不僅對提高管理服務質量有促進作用，而且高效快捷。因此，實施包十制可以激勵現代管理于段與服務流程的快速發(fā)展。

（2）包十制模式的劣勢

作為相對簡單便捷的收費方式，包十制方便了物業(yè)管理公司的同時，也造成了物業(yè)管理交易的不透明性。物業(yè)管理公司根據與業(yè)主簽訂的物業(yè)服務合同來提供物業(yè)管理服務，對物業(yè)管理費擁有所有權，可以根據自身因素自行支配每月物業(yè)管理費的使用，業(yè)主及業(yè)主委員會沒有任何權利檢查其使用情況，從而導致了雙方信息的不對稱，使得雙方信任感不強，容易出現糾紛。

同樣，物業(yè)管理公司在包十制的模式下自負盈虧也容易促使其采用降低服務質量或減少服務類型等不正當于段，從而達到壓縮費用和成本的日標，為企業(yè)謀取更多利潤。因此，在現實中，物業(yè)管理公司和業(yè)主雙方的矛盾點多集中于此，而對物業(yè)管理公司（尤其是住宅型物業(yè)管理公司）最大的負面報道也多在于此，這也是酬金制備受推崇的主要原因。

2.酬金制模式的利弊

（1）酬金制模式的優(yōu)勢

酬金制的一個重要優(yōu)勢是能體現業(yè)主的主體地位，物業(yè)管理費說到底是業(yè)主的錢，而物業(yè)管理公司只是業(yè)主聘請的管理助于，因此業(yè)主對物業(yè)管理公司的監(jiān)督是在正確行使法律所賦予的權利，并非是十涉物業(yè)管理公司的內政。其次，物業(yè)管理公司運作更規(guī)范，這是從物業(yè)管理費的使用來說的，物業(yè)管理公司僅僅只是一個代管機構，其所得的就是管理酬金，無權替業(yè)主作主，同時對物業(yè)維護的每一項支出需要咨詢業(yè)主委員會，業(yè)主有權檢查和監(jiān)督物業(yè)管理成本，使得物業(yè)管理更透明。因此，酬金制下把物業(yè)維護成本和物業(yè)管理服務費分開的酬金制顯得更規(guī)范、更透明。

同時酬金制的使用讓物業(yè)管理公司更節(jié)省，這是因為當前稅法規(guī)定：“成本不計稅，管理費計稅”。換句話說，使用酬金制管理的小區(qū)，成本的那一部分物業(yè)管理費不需要交稅，只有約定付給物業(yè)管理公司的物業(yè)管理費必須交稅。而包十制的小區(qū)要按照整個物業(yè)管理費交稅，一般來說，付給物業(yè)管理公司的管理費占整個物業(yè)管理費的10%左右，由此一來，相對業(yè)主來說，使用酬金制能節(jié)省的稅費是一筆不小的數日。

（2）酬金制模式的劣勢

酬金制雖然很大程度上維護了業(yè)主的利益，但其具體操作比較復雜，尤其對人口密集的住宅小區(qū)來說，召開業(yè)主會議，并非是一件容易的事情。此外，業(yè)主委員會或業(yè)主對物業(yè)管理公司的監(jiān)管無形中增大了物業(yè)管理的成本。不論是在業(yè)主中，還是從外聘請專業(yè)人上或專業(yè)機構進行審計監(jiān)督，都是需要付出 -定金錢的，而且物業(yè)管理公司需要負責協凋、聯絡業(yè)主方，也是需要耗費人力、物力及時間，這些都是物業(yè)服務的邊際成本或間接成本，并不能帶來直接價值。就日前中國物業(yè)管理水平來看，對酬金制還沒有深入的理解和研究，業(yè)主對監(jiān)督管理深度還不正確把握，其有效性不得不讓人質疑。

三、我國推行酬金制仍然需要完善的方面

雖然酬金制更加透明、合理、市場化，但是根據中國目前物業(yè)管理來看，推行酬金制從理論到實踐還有很長的路要走，國家必須注意通過明確、完善的實施細則來解決好關鍵環(huán)節(jié)的操作規(guī)范問題，不然很容易背離初衷，從而引發(fā)新的矛盾?？偟目磥?，推行酬金制仍然需要完善以下幾個方面的內容：

1.納稅基數的核定

酬金制下預收的物業(yè)管理費屬代管性質，所有權在業(yè)主手上，物業(yè)管理公司只是業(yè)主的人，因此在預收物業(yè)管理費中，除了根據物業(yè)管理合同所約定的酬金部分外，其余部分都不應作為物業(yè)管理公司的收入，這部分不應該納入營業(yè)稅納稅基礎內，如果硬性要求以物業(yè)管理費總額作為納稅基數，稅費就有可能被列入直接支出，那么稅費就會最終轉嫁到業(yè)主頭上。因此，要推行酬金制，應該從法規(guī)上明確物業(yè)管理公司的納稅基數。

2.對業(yè)主物業(yè)管理知識的培訓

酬金制的推廣還有賴于業(yè)主對物業(yè)管理知識的認知，對業(yè)主和業(yè)主委員會管理能力與監(jiān)督能力的培訓和提高，才能做到業(yè)主對物業(yè)管理公司的有效監(jiān)督。若業(yè)主完全依賴每年一次的外部審計工作，那么就會減少對物業(yè)管理公司的監(jiān)督效力。同時，業(yè)主對物業(yè)管理知識的匱乏，容易讓物業(yè)管理公司和業(yè)主之間產生不必要的矛盾分歧，導致溝通和理解上的障礙。因此，要推行酬金制，應該建立物業(yè)管理公司對業(yè)主的培訓機制，提高業(yè)主物業(yè)管理知識水平，這樣對物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展也具有一定的積極推動作用。

3.政府主管部門監(jiān)控機制的建立

物業(yè)收費標準一直是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間最主要的矛盾，業(yè)主拒絕交納物業(yè)管理費的問題時有發(fā)生，而在酬金制收費方式下，拒絕繳納費用就不再是業(yè)主和企業(yè)之間的利益關系，而是單個業(yè)主和所有業(yè)主之間的利益關系列化。物業(yè)管理公司作為受委托的一方沒有權利來十涉業(yè)主之間的利益問題，但當問題嚴重的情況下，必然會影響到對物業(yè)管理公司的有序管理，這時候就需要出現政府主管部門來解決，從而加快業(yè)主之間利益問題的解決速度，避免利益問題糾紛進一步擴大。因此，要推行酬金制，政府主管部門監(jiān)控機制的建立顯得尤其重要。

4.對物業(yè)服務成本的抑制

酬金制下物業(yè)管理公司的利潤直接取決于物業(yè)服務費，從而導致物業(yè)管理公司控制和減低成本的內在驅動力不斷提高。為減少這種情況的發(fā)生，業(yè)主和物業(yè)管理公司可以通過雙方協商制定獎懲措施，使得物業(yè)管理公司努力提高管理水平、減少管理成本的內在驅動力，給予物業(yè)管理公司一定比例的獎勵，這樣既能體現了公平與公正，同時又有利于管理方法的不斷改進，能夠實現物業(yè)管理公司和業(yè)主利益的雙贏。

總體來說，物業(yè)管理的主要日的是提升物業(yè)價值，實現物業(yè)穩(wěn)定持續(xù)的收益、保值與增值。在酬金制下，計入成本的部分費用理論上是不用繳納稅金，只有約定付給物業(yè)公司的服務費才需要繳納稅金。而包十制下，所有的物業(yè)管理費收入都需要繳納稅金。一般情況下，支付給物業(yè)管理公司的服務費約占整個物業(yè)管理費的10%左有，如此可見，酬金制下可節(jié)約相當大一筆稅金。因此，從兩種物業(yè)收費方式來看，酬金制必然是日后物業(yè)管理收費的主導方式。但推行酬金制的一個重要前提是擁有針對業(yè)主的成熟物業(yè)管理培訓機制，讓廣大業(yè)主了解更多物業(yè)管理知識，既便于業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的溝通交流，也有利于業(yè)主對物業(yè)管理公司管理水平的監(jiān)督。但由于我國物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，其發(fā)展還未完全成熟，推行酬金制依舊存在一些問題，如納稅基數的核定、對業(yè)主物業(yè)管理知識的培訓、政府主管部門監(jiān)控機制的建立與對物業(yè)服務成本的抑制等等。要真正推行酬金制的物業(yè)管理費收費方式，則需要重點解決上述問題，才能真正讓酬金制發(fā)揮其應有的優(yōu)勢，保證廣大業(yè)主的所有者權益。參考文獻：

[1]子君.物業(yè)管理收費“酬金制”與“包干制”揚州晚報，2007.12

物業(yè)管理服務范文第4篇

第一條　本合同當事人

委托方（以下簡稱甲方）：_________

受托方（以下簡稱乙方）：_________

根據有關法律、法規(guī)，在自愿、平等、協商一致的基礎上，甲方將_________（物業(yè)名稱）委托于乙方實行物業(yè)管理，訂立本合同。

第二條　物業(yè)基本情況

物業(yè)類型：_________

座落位置：_________市_________區(qū)_________路（街道）_________號

四至：東_________南_________西_________北_________

占地面積：_________萬平方米

建筑面積：_________萬平方米

容積率：_________%

綠地占有率：_________%

公建配套用房面積：_________平方米

小區(qū)總戶數：_________

受益人口：_________

第三條　乙方提供服務的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人，本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應付履行本合同承擔相應的責任。

第二章　委托管理事項

第四條　房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護和管理，包括承重結構部位（包括樓板、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等），戶外墻面、樓梯間、直廊通道、門廳、樓內共用存車庫、_________。

第五條　共用設施、設備的維修、養(yǎng)護、運行和管理，包括：上下水管道、水箱、加壓水泵、電梯、天線、落水管、住宅區(qū)道路、綠地溝渠、池、井、室外停車場、車庫、游泳池、小區(qū)自管公廁、垃圾間、垃圾箱、_________。

第六條　市政公用設施和附屬建筑物、構筑物的維修、養(yǎng)護和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場、_________。

第七條　公用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護與管理。

第八條　公建配套建筑和設施的維修、養(yǎng)護和管理，包括商業(yè)網點、文化、體育、娛樂教育場所。

第九條　公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、_________。

第十條　交通與車輛停放秩序的管理。

第十一條　維修公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤、_________。

第十二條　管理與物業(yè)相關的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料。

第十三條　組織開展社區(qū)文化娛樂活動。年_________次。

第十四條　負責向業(yè)主和物業(yè)使用人收取下列費用：

1、物業(yè)管理服務費：月_________元/m2；

2、代收代辦費：_________。

3、特約服務費：_________。

第十五條　業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位，自用設施及設備的維修、養(yǎng)護，在當事人提出委托時，乙方應接受委托并合理收費。

第十六條　對業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主臨時公約的行為、針對具體行為并根據情節(jié)輕重、采取批評、規(guī)勸、警告、制止、_________等措施。

第十七條　其它委托事項。

_________；

_________；

_________。

第三章　委托管理期限

第十八條　委托管理期限自_________年_________月_________日_________時起至_________首屆業(yè)主委員會正式簽訂物業(yè)管理合同時止。

首屆業(yè)主大會召開后，本合同自行終止，首屆業(yè)主大會可按照規(guī)定選聘或者續(xù)聘物業(yè)企業(yè)，并簽訂本住宅區(qū)的物業(yè)管理委托合同。

第四章　雙方權利義務

第十九條　甲方權利義務（適用于房地產開發(fā)企業(yè)或產權單位）

1、在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時公約，對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定并要求業(yè)主和物業(yè)使用人遵守；

2、在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人明示，并予以說明；在與物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同時，應當要求物業(yè)買受人對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾；

3、與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內容；

4、審定乙方擬定的物業(yè)管理立案制度；

5、檢查監(jiān)督乙方管理工作的實施及制度的執(zhí)行情況；

6、審定乙方提出的物業(yè)管理服務年度計劃、賬務預算及決算；

7、委托乙方管理的房屋、設施、設備應達到國家驗收標準要求。

如存在質量問題，按以下方式處理：

（1）負責返修；

（2）委托乙方返修，支付全部費用；

（3）_________。

8、在合同生效之日起_________日內向乙方提供_________平方米建筑面積的經營性商業(yè)用房，由乙方按每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________。

9、在合同生效之日起_________日內向乙方提供_________平方米建筑面積管理用房，由乙方按下列第_________項執(zhí)行：

（1）無償使用；

（2）按建筑面積每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________。

10、在合同生效之日起_________日內向乙方提供委托管理費_________元/m2；合計_________元。

11、負責收集、整理物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起_________日內向乙方提供；

12、當業(yè)主和物業(yè)使用人不按規(guī)定交納物業(yè)管理服務費時，由乙方負責催交；

13、協調、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問題：

（1）_________。

（2）_________。

14、協助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動；

15、_________。

第二十條　乙方權利義務

1、根據有關法律及本合同的約定，制訂物業(yè)管理制度；

2、與物業(yè)購買人簽訂前期物業(yè)管理服務協議；

3、對業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、政策的行為，提請有關部門處理；

4、按本合同第十六條的約定，對業(yè)主、物業(yè)使用人違反業(yè)主臨時公約的行為進行處理；

5、可選聘專營公司承擔本物業(yè)的專項管理業(yè)務，但不得將本物業(yè)的管理責任轉讓給第三方；

6、負責編制房屋、公用部位公用設施設備年度養(yǎng)護計劃和維修方案，經雙方議定后由乙方組織實施，維修經費來源_________；

7、向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關規(guī)定，當業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時，告知有關限制條件，訂立書面約定，并負責監(jiān)督；

8、負責編制物業(yè)管理年度管理計劃、資金使用計劃及決算報告；

9、每_________個月向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布一次物業(yè)管理服務費收支帳目；

10、對本物業(yè)的公用設施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內改、擴建或完善配套項目，須與甲方協商后報有關部門批準方可實施；

11、本合同終止或業(yè)主大會決議解聘乙方時，乙方必須在合同終止日或在接到解聘通知后7日內，退出該物業(yè)管理區(qū)域并向甲方或業(yè)主委員會移交全部經營性商業(yè)用房、管理用房及物業(yè)管理的全部檔案資料；

12、_________。

第五章　物業(yè)管理服務質量

第二十一條　乙方須按下列約定，實現目標管理。（參照《江蘇省住宅區(qū)物業(yè)管理服務標準》db32/t538-XX填寫）。

1、房屋外觀：_________

2、設備運行：_________

3、房屋及設施、設備的維修、養(yǎng)護：_________

4、公共環(huán)境：_________

5、綠化：_________

6、交通秩序：_________

7、保安：_________

8、急修：_________

小修：_________

9、業(yè)主和物業(yè)使用人對乙方的滿意率達到：_________

第六章　物業(yè)管理服務費用

第二十二條　物業(yè)管理服務費

1、本物業(yè)的物業(yè)管理服務費，住宅_________元/m2及非住宅房屋_________元/m2由乙方按有關規(guī)定向業(yè)主或物業(yè)使用人收??；

2、空置房屋的物業(yè)管理服務費，由乙方按約定的收費標準向產權人收取；

3、業(yè)主或使用人逾期未交納物業(yè)管理服務費的，按業(yè)主臨時公約中的有關約定，加收滯納金。

第二十三條　車位使用費由乙方按下列標準向車位使用人收?。?/p>

1、露天車位：_________

2、車庫：_________

3、_________

第二十四條　乙方對業(yè)主和物業(yè)使用人的房屋自用部位、自用設備、毗連部位的維修、養(yǎng)護及其它特約服務，由當事人按約定支付費用。

第二十五條　其它乙方向業(yè)主和物業(yè)使用人提供的服務項目和收費標準如下：

1、_________

2、_________

3、_________

第二十六條　房屋保修期滿后的共用部位、共用設施、設備、公共場地的維修、養(yǎng)護費用：

1、房屋共用部位的日常、養(yǎng)護費用，由_________承擔；維修、更新費用由_________承擔。

2、房屋共用設施、設備的日常、養(yǎng)護費用，由_________承擔；維修、更新費用，由_________承擔。

3、房屋共用部位、共用設施、設備的維修資金，由_________負責籌集；維修資金用于保修期滿后住宅共用部位共用設施設備的維修。未設立維修資金的維修費用由_________承擔。

4、維修資金的其他約定

第七章　違約責任

第二十七條　甲方違反合同第十九條的約定，使乙方未完成規(guī)定管理目標，乙方有權要求甲方在一定期限內解決，逾期未解決的，乙方有權終止合同；造成乙方經濟損失的，甲方應給予乙方經濟賠償。

第二十八條　乙方違反本合同第五章的約定，未能達到約定的管理目標，甲方有權要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有權終止合同；造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方經濟賠償。

第二十九條　乙方違反本合同第六章的約定，擅自提高收費標準的，甲方有權要求乙方清退；造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方經濟賠償。

第三十條　甲乙雙方任一方無法律依據提前終止合同的，違約方應賠償對方_________元的違約金；造成對方經濟損失的，應給予經濟賠償。

第三十一條　甲乙雙方的其他約定

第八章　附則

第三十二條　雙方約定自本合同生效之日起_________天內，根據甲方委托管理事項，辦理完接管驗收手續(xù)。

第三十三條　合同期滿后，乙方全部完成合同并且管理成績優(yōu)秀，經業(yè)主大會同意后，可續(xù)訂合同。

第三十四條　雙方可對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協議，補充協議與本合同具有同等效力。

第三十五條　本合同之附件均為合同有效組成部分。本合同及其附件內，空格部門填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

第三十六條　本合同正本連同附件共_________頁，一式三份，甲方雙方及房地產行政主管部門各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

第三十七條　因房屋建筑質量、設備設施質量或安裝技術等原因，達不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔責任并作善后處理。產生質量事故的直接原因，以政府主管部門的鑒定為準。

第三十八條　本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方應按有關法律規(guī)定及時協商處理。

第三十九條　本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應協商解決或報請房地產行政主管部門進行調解，協商或調解不成的，雙方同意由_________仲裁委員會仲裁（當事人雙方不在合同中約定仲裁機構，事后又未達成書面仲裁協議的，可以向人民法院起訴）。

第四十條　合同期滿合同自然終止，雙方如續(xù)訂合同，應在該合同期滿_________天前向對方提出書面意見。

第四十一條　本合同經房地產行政主管部門備案后生效。

甲方簽章：_________

乙方簽章：_________

代表人：_________

代表人：_________

物業(yè)管理服務范文第5篇

項目

范圍

工作內容及要求

（一）綜合

管理

小區(qū)規(guī)劃紅線范圍內，涉及共用財產和公共事務的管理

（1)負責制定物業(yè)管理服務工作計劃，并組織實施；

（2)每年一次對房屋及設施設備進行安全普查，根據普查結果制定維修計劃,組織實施；

（3)白天有專職管理員接待住戶，處理服務范圍內的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴；夜間有人值班，處理急迫

性報修，水、電等急迫性報修半小時內到現場；

（4)協助召開業(yè)主大會并配合其運作；

（5)管理規(guī)章制度健全，服務質量標準完善，物業(yè)管理檔案資料齊全；

（6)與業(yè)主簽定物業(yè)服務合同等手續(xù)；公開服務標準、收費依據及標準;

（7)應用計算機系統(tǒng)對業(yè)主及房產檔案、物業(yè)管理服務及收費情況進行管理；

（8)全體員工統(tǒng)一著裝，佩帶有相片胸卡，持證上崗；

（9)每年進行一次物業(yè)管理服務滿意率調查，促進管理服務工作的改進和提高，征求意見用戶不低于總戶數80％。

（10）建立起應對各種公共突發(fā)事件的處理機制和預案，包括組織機構、人員和具體措施等，一旦發(fā)生，能隨時投入運行。

（二）房屋及小區(qū)共用部位共用設施設備日常維護

按《__市住宅公共維修基金使用管理辦法》中附件－：共用部位共用設施設備一般應包括的范圍的內容為準；不包括另行收費的設備設施，如電梯、水泵、暖氣等設備

確保居住小區(qū)內樓房共用部位共用設施設備、基本市政設施的正常使用運行和小修養(yǎng)護，包括：

（1）樓房及小區(qū)內共用部位共用設施設備的日常養(yǎng)護和小修，執(zhí)行《房屋及其設備小修服務標準》；

（2）保證護欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設施等公共設施、設備正常使用；

道路、甬路、步道、活動場地達到基本平整，邊溝涵洞通暢；

（3）確保雨水、污水管道保持通暢，定期清淘化糞池、雨水井，相關設施無破損；

（4）負責小區(qū)智能化設施的日常運行維護；

（5）定期清洗外墻。

（三）綠化

小區(qū)規(guī)劃紅線范圍內的中心綠地和房前、屋后，道路兩側區(qū)間綠地

按市園林局規(guī)定的《二級養(yǎng)護標準》養(yǎng)護。

（四）保潔

小區(qū)規(guī)劃紅線以內，業(yè)主戶門以外

維護和保持服務范圍內的清潔衛(wèi)生,包括：

（1)有健全的保潔制度，清潔衛(wèi)生實行責任制，有明確的分工和責任范圍；

（2)設定垃圾集納地點，并每日將服務范圍內的垃圾歸集到垃圾樓、站，對垃圾（專用）樓、站、箱、道、桶及垃圾進行管理；

（3)每日對保潔服務范圍內的區(qū)域進行一次清掃，做到服務范圍內無廢棄雜物；

（4)對樓梯間、門廳、電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿、墻壁等，進行一周一次清掃;

（5)按政府有關規(guī)定向服務范圍內噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲劑；

（6)在雨、雪天氣應及時對區(qū)內主路、干路積水、積雪進行清掃。

（7)發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時，應迅速組織人員對物業(yè)的共用部位共用設施設備進行通風、清洗和消毒，加強對業(yè)主的宣傳，維持正常的生活秩序。

（五）公共

秩序

維護

小區(qū)規(guī)劃紅線以內，業(yè)主戶門以外

公共區(qū)域的秩序維護和公共財產的看管，包括：

（1）相對封閉：做到小區(qū)主要出入口晝夜有專人值守，危及人身安全處有明顯標志和防范措施；

（2）維護交通秩序：包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度、臨時停放位置進行管理，保持車輛行駛通暢；

（3）看管公共財產：包括樓內的門、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨箅子、小品、花、草、樹木、果實等；

（4）夜間對服務范圍內重點部位、道路進行不少于一次的防范檢查和巡邏，巡邏不少于2人，做到有計劃、有記錄；

（5）有發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故的處置預案；發(fā)生時，應立即采取措施，并及時報警和配合公安部門進行處

理。

（六）

停車

管理

機動車輛、非機動車輛在停車場（存車處）、位的管理

（1）有健全的機動車、非機動車存車管理制度和管理方案；

（2）對進入小區(qū)的機動車輛進行登記發(fā)放憑證，出門憑證放行；

（3）保證停車有序，24小時設專人看管；有發(fā)生緊急情況預案；

（4）長期存放的，應簽訂停車管理服務協議，明確雙方的權利義務等。

（七）

消防

管理

公共區(qū)域消防設施的維護及消防管理

（1）有健全的消防管理制度，建立消防責任制及火災消防預案；

（2）消防設施有明顯標志，定期對消防設施進行巡視、檢查和維護；

（3）定期進行消防訓練，保證有關人員掌握消防基本技能。

（4）發(fā)生火災，及時報警，協助消防

人員疏散、救助人員等。

（八）

高壓

供水

養(yǎng)護、運行、維修

（1）保證居民正常生活用水；有停水處置預案；

（2）水箱蓋上鎖并定期清洗消毒，確保水質合格；

（3）維修服務標準執(zhí)行京房地修字[1998]第799號文件規(guī)定。

（4）發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時，要加強對供水系統(tǒng)的消毒，禁止無關人員進入高壓水泵機房，接近高位水箱。

（九）電梯

養(yǎng)護、運行、維護

（1)主梯6：00－24：00不間斷運行，0：00－6：00呼叫運行，電梯工夜間值班，并在候梯廳公布呼叫電話或房號。凡是樓層中設有電梯門的，均須開啟載客；

（2)凡有高峰梯的，在高峰期6點－8點、17點－19點與主梯同時運行；

（3)主梯維修時，有備用梯的，用備用梯運行，無備用梯的，屬急迫性維修的，應在30分鐘內搶修完工，其它維修應于23點至次日5點以內完工；有發(fā)生緊急情況時的處置預案；

維修服務標準執(zhí)行京房地修字[1998]第799號文件規(guī)定。

（4）一旦發(fā)生電梯停電關人、夾人等危險情況時，應迅速組織救助。

（十）裝修

管理

服務

房屋裝飾裝修管理

（1）有健全的裝修管理服務制度；

（2）查驗業(yè)主裝修方案，與業(yè)主、施工單位簽定裝修管理協議，告知業(yè)主裝修注意事項；

（3）裝修期間，對裝修現場進行巡視與檢查，嚴格治安、消防和房屋安全管理；對進出小區(qū)的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理，調解因裝修引發(fā)的鄰里糾紛；

（4）業(yè)主裝修結束后，應進行檢查。對違反裝修協議的要進行處理，問題嚴重的報行政管理部門；

（5）及時清運裝修垃圾，集中堆放時間不得超過三天。

二、經濟適用房、直管和自管公房、危舊房改造回遷房管理服務標準

項目

范圍

工作內容及要求

（一）

綜合

管理小區(qū)規(guī)劃紅線范圍內，涉及共用財產和公共事務的管理

（1）負責制定物業(yè)管理服務工作計劃，并組織實施；

（2）每年一次對房屋及設施設備進行安全普查，根據普查結果制定維修計劃,組織實施；

（3）白天有專職管理員接待住戶,處理服務范圍內的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴；夜間有人值班，處理急迫性報修，水、電等急迫性報修半小時內到現場；

（4）協助召開業(yè)主大會并配合其運作；

（5）管理規(guī)章制度健全，服務質量標準完善，物業(yè)管理檔案資料基本齊全；

（6）與業(yè)主簽定物業(yè)服務合同等手續(xù)；公開服務標準、收費依據及標準；

（7）全體員工統(tǒng)一佩帶有相片胸卡，持證上崗；

（8）每年進行一次物業(yè)管理服務滿意率調查，促進管理服務工作的改進和提高，征求意見戶數不低于總戶數60％。

（9）建立起應對各種公共突發(fā)事件的處理機制和預案，包括組織機構、人員和具體措施等，一旦發(fā)生，能隨時投入運行。

（二）

房屋及小區(qū)共用部位共用設施設備日常維護

按《__市住宅公共維修基金使用管理辦法》中附件－：共用部位共用設施設備一般應包括的范圍的內容為準；不包括另行收費的設備設施，如電梯、水泵、供暖等設備

（1）樓房及小區(qū)內共用部位共用設施設備的日常養(yǎng)護和小修，執(zhí)行《房屋及其設備小修服務標準》；

（2）保證護欄、圍墻、樓道燈、綠化設施等公共設施、設備正常使用；

（3）確保雨水、污水管道保持通暢，定期清淘化糞池、雨水井，相關設施無破損。

（三）

綠化

小區(qū)規(guī)劃紅線范圍內的中心綠地和房前、屋后，道路兩側區(qū)間綠地

按市園林局規(guī)定的《三級養(yǎng)護標準》養(yǎng)護。

（四）

保潔

小區(qū)規(guī)劃紅線以內，業(yè)主戶門以外

（1）設定垃圾集納地點，并每日將服務范圍內的垃圾歸集到垃圾樓、站，對垃圾（專用）樓、站、箱、道、桶及垃圾進行管理；

（2）每日對保潔服務范圍內的區(qū)域進行一次清掃，做到服務范圍內基本無廢棄雜物；

（3）按規(guī)定進行消毒、滅鼠等活動；

（4）在雨、雪天氣應及時對區(qū)內主路、干路積水、積雪進行清掃。

（5）發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時，應迅速組織人員對物業(yè)的共用部位共用設施設備進行通風、清洗和消毒，加強對業(yè)主的宣傳，維持正常的生活秩序。

（五）

公共

秩序

維護

小區(qū)規(guī)劃紅線以內，業(yè)主戶門以外

（1）相對封閉：做到小區(qū)主要出入口全天有專人值守，危及人身安全處有明顯標志和防范措施；

（2）維護交通秩序：包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度進行管理，保持車輛行駛通暢；

（3）發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故時，應及時報警，并配合公安部門進行處理。

（六）

存車

管理

機動車輛、非機動車輛在停車場（存車處）、位的看管

（1）有機動車、非機動車存車管理制度和管理方案；

（2）對進入小區(qū)的機動車輛進行登記發(fā)放憑證，出門憑證放行；

（3）保證停車有序，24小時設專人看管；

（4）長期存放的，應簽訂存車協議，明確雙方的權利義務等。

（七）

消防

管理

公共區(qū)域消防設施的維護及消防管理

（1）有消防管理制度，建立消防責任制；

（2）消防設施有明顯標志，定期對消防設施進行巡視、檢查和維護；

（3）定期進行消防訓練，保證有關人員掌握消防基本技能。

（4）發(fā)生火災，及時報警，協助消防人員疏散、救助人員等。

（八）

高壓

供水

養(yǎng)護、運行、維修

（1）保證居民正常生活用水；有停水處置預案；

（2）水箱蓋上鎖并定期清洗消毒，確保水質合格；

（3）維修服務執(zhí)行京房地修字[1998]第799號文件規(guī)定。

（4）發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時，要加強對供水系統(tǒng)的消毒，禁止無關人員進入高壓水泵機房，接近高位水箱。

（九）

電梯

養(yǎng)護、運行、維護

（1）主梯6：00－24：00不間斷運行，0：00－6：00呼叫運行，電梯工夜間值班，候梯廳公布呼叫電話或房號，凡是樓層設有電梯門的，均須開啟載客；

（2）凡有高峰梯的，在高峰期6點－8點、17點－19點與主梯同時運行；

（3）主梯維修時，用備用梯運行；無備用梯的，屬急迫性維修的，應在30分鐘內搶修完工，其它維修應于23點至次日5點以內完工；有發(fā)生緊急情況時的處置預案；

（4）維修服務標準執(zhí)行京房地修字[1998]第799號文件規(guī)定。

（5）一旦發(fā)生電梯停電關人、夾人等危險情況時，應迅速組織救助。

（十）

裝修

管理

服務

房屋裝飾裝修管理

（1)有健全的裝修管理服務制度；

（2)查驗業(yè)主裝修方案，與業(yè)主、施工單位簽定裝修管理協議，告知業(yè)主裝修注意事項；

（3)裝修期間，對裝修現場進行巡視與檢查，嚴格治安、消防和房屋安全管理；對進出小區(qū)的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理，調解因裝修引發(fā)的鄰里糾紛；

（4)業(yè)主裝修結束后，應進行檢查。對違反裝修協議的要進行處理，問題嚴重的報行政管理部門；

（5)及時清運裝修垃圾，集中堆放時間不得超過三天。

《__市住宅物業(yè)管理服務標準》有關問題的說明

__一、制定本標準的目的：促進物業(yè)管理

企業(yè)服務行為的規(guī)范化、標準化，為業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)雙方簽訂物業(yè)服務合同提供依據，為政府主管部門和業(yè)主委員會監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的服務質量提供依據。

__二、本標準是物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務的指導性標準，也是物業(yè)管理企業(yè)申請資質等級和資質年審的考核標準。

__三、標準分為兩類：一適用于普通商品住宅物業(yè)管理；二適用于經濟適用房、直管和自管公房、危舊房改造回遷房的物業(yè)管理。

__四、本標準服務項目分為綜合管理、房屋及小區(qū)共用部位共用設施設備日常維護、綠化、保潔、公共秩序維護、停車管理、消防管理、高壓供水、電梯、裝修管理服務等十項，每項又分為服務范圍、工作內容及要求兩個方面。其中，房屋及小區(qū)共用部位共用設施設備由專業(yè)服務單位負責管理的除外。

__本標準與原《__市居住小區(qū)物業(yè)管理服務標準》相比，增加的主要內容是：要求物業(yè)管理企業(yè)建立起各種突發(fā)公共事件的處理機制、處理預案和具體處理措施，一旦發(fā)生公共突發(fā)事件，能夠從容應對；在平時，要求物業(yè)管理企業(yè)做好各項預防工作，并加強對員工的培訓和業(yè)主的宣傳，防患于未然。