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房地產(chǎn)企業(yè)會計準則范文第1篇

關(guān)鍵詞：新會計準則；房地產(chǎn)開發(fā)；企業(yè)；會計；影響

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A

前言

財務(wù)會計工作是支持各行各業(yè)科學(xué)記錄其經(jīng)濟活動的重要管理工作部分．因此，作為指導(dǎo)各行各業(yè)經(jīng)濟活動的會計準則，在很大程度上決定著我國社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展速度。

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國第三產(chǎn)業(yè)的組成部分其交易日趨活躍．在國際經(jīng)濟中的作用也日趨凸顯。因此，適時分析新的會計準則與該行業(yè)的影響顯得十分必要。新會計準則帶來的許多重要變化，不僅對企業(yè)財務(wù)報表產(chǎn)生影響．更重要的是將對其生產(chǎn)、經(jīng)營、業(yè)績、價值評估體系等產(chǎn)生重要影響。對企業(yè)而言．其主要目標不僅是將會計準則融入會計核算過程中，更重要的是對可供選擇的會計處理方法作出了決策，以制定企業(yè)自己的符合新準則體系的會計政策體系。

1、新會計準則的主要變化

這次新推出的會計準則中最重要的變化是關(guān)于公允價值計量模式的概念。新會計準則指出“在公允價值計量下。資產(chǎn)和負債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~計量”。這是增強房地產(chǎn)企業(yè)記錄其經(jīng)濟活動科學(xué)性的關(guān)鍵。目前，在我國房地產(chǎn)價值的逐漸增加這一現(xiàn)象，已經(jīng)得到社會各界人事的共識。對于房地產(chǎn)行業(yè)，房價的變化和增長對于企業(yè)經(jīng)濟活動和收益有著牽一發(fā)動全身的關(guān)聯(lián)，而原來的會計準則中對于成本的計量不如新會計準則中的相關(guān)規(guī)定更能夠科學(xué)有效的反映房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟活動。因此公允價值計量模式收到了包括房地產(chǎn)企業(yè)等各行業(yè)的普遍歡迎。

2、新會計準則對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計工作的影響

新會計準則的實施對很多行業(yè)的會計工作都或多或少的有些影響。筆者通過以下歸納和分析重點探討為了適應(yīng)公允價值計量模式這一要求，會對我國房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)中的會計工作產(chǎn)生的影響。

2.1、公允價值計量模式下收益與成本的匹配影響

及時、科學(xué)、準確的反應(yīng)企業(yè)的資產(chǎn)和負債的實際情況，不僅是對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)．對于任何企業(yè)都是反應(yīng)該企業(yè)經(jīng)濟活動和收益的重要指標。在選擇公允價值計量模式下進行會計核算時。公允價值的變動和收益成本的匹配對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說是有一定的難度，但對準確反應(yīng)企業(yè)經(jīng)營的情況卻十分重要。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目從立項到進入到銷售環(huán)節(jié)，需要相對較長的周期，所以要做到收益與成本匹配，并且能夠科學(xué)的反映該企業(yè)的經(jīng)營收益是采用公允價值模式進行會計核算的關(guān)鍵。

2.2、對信息披露質(zhì)量的影響

對于公允價值計量這一概念的引用和實施，是新會計準則中最突出、最科學(xué)的進步之一，這一理念的科學(xué)之處，在應(yīng)用與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計工作中充分地給予了體現(xiàn)。按原企業(yè)會計準則中的相關(guān)規(guī)定，對于房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算、企業(yè)經(jīng)營投入成本和收益的體現(xiàn)都不足夠科學(xué)、準確、及時，因此造成經(jīng)濟損失甚至企業(yè)破產(chǎn)等現(xiàn)象。公允價值計量模式的應(yīng)用，不但能夠準確、真實、客觀的反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟活動，而且為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及相關(guān)部門的正確決策提供了保障。另外，通過公允價值模式的應(yīng)用嗎，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)總值也較之從前發(fā)生較大的變化。對于行業(yè)整體資金和價值的體現(xiàn)也更為客觀和真實。

2.3、公允價值計量模式下的費用計提影響

歷史成本計量原則下房地產(chǎn)企業(yè)盈余管理方面存在的問題得到一定程度的抑制，新會計準則出臺后，企業(yè)盈余管理又呈現(xiàn)出新的特征．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可將將來的難確定性視作調(diào)節(jié)利潤的杠桿，這是因為在公允價值計量模式下，房地產(chǎn)企業(yè)需計提未來將要發(fā)生的費用。但是新會計準則中存在一個問題，就是對用什么樣的標準來計提費用沒有給出明示，例如：在房產(chǎn)開發(fā)過程中，除了建筑物本身的工程外，還會牽涉到其它相關(guān)的建設(shè)費用，在這部分費用還沒有發(fā)生時，在會計上的處理只是進行計提，所以可能就會造成房地產(chǎn)企業(yè)借助計提來調(diào)節(jié)企業(yè)利潤，或是對計提的標準有所猶豫。

3、新會計準則下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計工作的改進

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財會工作所受新會計準則的影響，可充分體現(xiàn)出公允價值具有雙重性的影響：房地產(chǎn)開發(fā)公司若要真實的反應(yīng)企業(yè)的會計信息，那么就會增大相應(yīng)的工作難度；計提標準的含糊不清又可為房地產(chǎn)開發(fā)公司會計利潤的操縱提供機會，由此可見。房地產(chǎn)開發(fā)公司在日后的會計工作中需要從以下幾方面改進：①房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身要加強對房地產(chǎn)性質(zhì)的分析能力，能夠真實準確的分析出本企業(yè)是否具有投資屬性，為后期會計工作的順利進行打下基礎(chǔ)。企業(yè)會計工作人員要依據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)信息，深入分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在施工作業(yè)中會產(chǎn)生的成本與收入，將成本與收入清楚的做出匹配，作為企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)投資決策的重要依據(jù)，避免由于盲目的投資而造成的風險。另外會計人員要有嚴謹?shù)墓ぷ鲬B(tài)度，對費用的計提和所得稅的處理要謹慎、嚴格，盡最大能力減少企業(yè)財務(wù)的波動。②相關(guān)政府機構(gòu)應(yīng)參照近年來我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，對新會計準則下較為含糊的計提標準給予細致，減少公允價值計量模式存在的漏洞，抑制盈余管理的發(fā)展。

4、應(yīng)對新準則的對策分析

新會計準則體系的是我國會計制度改革的又一重要里程碑其出現(xiàn)的主要變化既表示對原來會計準則的極大改進，也表示新會計準則更適應(yīng)了我國當前的、甚至超前的經(jīng)濟環(huán)境這也大大縮小了與國際會計準則的差異。因此面對新會計準則的挑戰(zhàn)房地產(chǎn)行業(yè)以及社會公眾該如何應(yīng)對，需要采取什么樣的措施來避免負面因素的發(fā)生是我們應(yīng)該要著重討論的問題。

4.1、借鑒香港聘請獨立評估師的做法

如每年度公司均聘請獨立的評估師對其投資性房地產(chǎn)進行評估作為公允價值的確定依據(jù)，并在年報中具體披露房地產(chǎn)當期賬面價值的增減變動情況、公允價值的確認方法及其理由等。

4.2、把握時機實現(xiàn)企業(yè)自身資產(chǎn)的轉(zhuǎn)換

從近幾年來國家出臺的調(diào)控措施及新會計準則的規(guī)定適當?shù)膶㈤L期自用房產(chǎn)或作為存貨的房產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。因為對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，如果采用公允價值計量模式，多持有中低檔的投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)利潤空間還會加大，使得被低估的投資性房地產(chǎn)更貼近市場價值從而擴大企業(yè)的總資產(chǎn)規(guī)模這樣可以提高房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力，銀行等金融機構(gòu)對企業(yè)的借貸規(guī)模也會隨之上升。

4.3、執(zhí)業(yè)人員素質(zhì)及財務(wù)方面要進行改進

其一要提高執(zhí)業(yè)人員素質(zhì)、順利實施新準則其關(guān)鍵因素在人。因為在新準則中非常強調(diào)財務(wù)人員的職業(yè)判斷能力．對財務(wù)人員的綜合素質(zhì)提出了更高的要求。其二，財務(wù)方面的改革將不斷加重公司財務(wù)總監(jiān)的工作量，意味著各大公司花費在會計和審計上的成本也將大大提高并且這還不是一次性的結(jié)果。因此公司就應(yīng)該隨時準備付出額外成本為會計部門的員工提供培訓(xùn)，讓他們盡快熟悉新制度的運作。越領(lǐng)先做好各項培訓(xùn)工作，就越能降低企業(yè)成本，也就越能適應(yīng)各個時期的制度并找到解決問題的對策。

4.4、加強監(jiān)督機構(gòu)的監(jiān)督力

新會計準則對企業(yè)的管制和文化帶來的影響無疑是正面的，但同時也為已具有成熟經(jīng)濟體系的企業(yè)帶來了無謂的成本。這就決定著在實施時很多方面還有賴于參考外國的經(jīng)驗，比如為了讓新會計準則不致過分嚴格而影響企業(yè)的生存空間，政府是否應(yīng)該提供一個監(jiān)管框架并由專業(yè)團體和法庭執(zhí)行相關(guān)的監(jiān)管程序。

隨著我國市場化程度的提高，資產(chǎn)評估業(yè)的發(fā)展會計人員素質(zhì)的增強合理監(jiān)督機制的建立，公允價值計量將形成以市場規(guī)則為主、相關(guān)政府機構(gòu)監(jiān)督為輔的、不受特定主體操縱的機制，公允價值最終將在會計處理中擔當重要角色。

結(jié)語

隨著經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也是日新月異的取得進步和成果，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)逐漸成為支撐國家經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)．在這樣的形勢下提出公允價值計量模式，對房地產(chǎn)公司的財務(wù)管理有諸多的益處，有助于房地產(chǎn)行業(yè)朝著良性的方向發(fā)展，故房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)依照新會計準則，對現(xiàn)有工作做進一步完善，使會計管理工作呈現(xiàn)嶄新的局面。參考文獻：

[1]劉琰．新會計準則下房地產(chǎn)企業(yè)的會計變化與優(yōu)4E[J]．會計師，2009(11)

房地產(chǎn)企業(yè)會計準則范文第2篇

一、投資性房地產(chǎn)初始計量與計稅基礎(chǔ)差異

投資性房地產(chǎn)根據(jù)來源不同可分為外購的和自行建造的投資性房地產(chǎn)。外購的投資性房地產(chǎn)的成本包括購買價款、相關(guān)稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出；自行建造的投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項房地產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成。投資性房地產(chǎn)初始計量與計稅基礎(chǔ)的差異表現(xiàn)在兩個方面。

(一)借款費用的資本化　根據(jù)借款費用準則的規(guī)定，可以資本化的借款金額包括專門借款和一般借款。而企業(yè)所得稅法實施條例(以下簡稱“條例”)第38條規(guī)定，非金融企業(yè)向金融企業(yè)借款的利息支出，不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計算的數(shù)額部分準予扣除，超過部分的利息支出不得在稅前扣除。同時，為防止資本弱化，新稅法第46條和實施條例第119條規(guī)定，企業(yè)從其關(guān)聯(lián)方接受的債權(quán)性投資與權(quán)益性投資的比例超過規(guī)定標準而發(fā)生的利息支出，不得在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。因此，納稅人外購或自行建造投資性房地產(chǎn)發(fā)生的借款費用，若已按借款費用準則的規(guī)定進行了資本化處理，但仍存在新稅法和條例規(guī)定不得扣除的借款費用，會導(dǎo)致投資性房地產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)小于會計成本，以后期間按計稅基礎(chǔ)計算的固定資產(chǎn)折舊與按會計基礎(chǔ)計算的差異，需作企業(yè)所得稅的納稅調(diào)增處理。

(二)購買取得的投資性房地產(chǎn)的成本　企業(yè)通過購買取得投資性房地產(chǎn)時，有時會采取超過正常的信用條件購買投資性房地產(chǎn)，如采用分期付款方式購買投資性房地產(chǎn)，使投資性房地產(chǎn)的購進具有融資租賃的性質(zhì)。按新準則規(guī)定，該方式下購入的投資性房地產(chǎn)的成本不以各期付款額之和確定，而是以各期付款額的現(xiàn)值之和確定，兩者差額計入未確認融資費用。其中，投資性房地產(chǎn)購買價款的現(xiàn)值，應(yīng)按各期支付的購買價款選擇恰當?shù)恼郜F(xiàn)率進行折現(xiàn)來確定，未確認融資費用符合借款費用準則規(guī)定的資本化條件的，應(yīng)計入投資性房地產(chǎn)成本，其余部分應(yīng)在信用期間確認為財務(wù)費用，計入當期損益。新稅法規(guī)定超過正常信用條件期限付款的投資性房地產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)不按照現(xiàn)值計價，從而導(dǎo)致該投資性房地產(chǎn)的會計成本小于計稅基礎(chǔ)。

二、成本模式下投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量與處置差異

投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量分為成本和公允價值兩種模式，企業(yè)只能選擇其中一種模式進行后續(xù)計量。在成本模式下，企業(yè)應(yīng)按固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)有關(guān)規(guī)定進行后續(xù)計量，按期(月)計提折舊，存在減值跡象的，按資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定處理。

(一)減值準備的處理　按資產(chǎn)減值準則的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)存在減值跡象的，應(yīng)適用資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定，經(jīng)減值測試后確定發(fā)生減值的，應(yīng)計提減值準備。此類減值損失屬于長期資產(chǎn)減值損失，一經(jīng)確定不得轉(zhuǎn)回。而根據(jù)新稅法第10條和條例第55條的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的減值準備不得扣除。對于這一差異，應(yīng)區(qū)分以下兩種情況進行納稅調(diào)整。一是本期會計折舊或攤銷額加上本期計提的減值準備大于按稅法規(guī)定本期允許扣除的折舊或攤銷額。這表明投資性房地產(chǎn)的賬面價值小于計稅基礎(chǔ)，形成可抵扣暫時性差異，也可能是本期轉(zhuǎn)回前期的應(yīng)納稅暫時性差異，應(yīng)調(diào)增的應(yīng)納稅所得額為本期會計折舊或攤銷額加上本期計提的減值準備，減去按稅法規(guī)定本期允許扣除的折舊或攤銷額。二是本期會計折舊或攤銷額加上本期計提的減值準備小于按稅法規(guī)定本期允許扣除的折舊或攤銷額。這表明投資性房地產(chǎn)的賬面價值大于計稅基礎(chǔ)，形成應(yīng)納稅暫時性差異，也可能是本期轉(zhuǎn)回前期的可抵扣暫時性差異，應(yīng)調(diào)減的應(yīng)納稅所得額為按稅法規(guī)定本期允許扣除的折舊或攤銷額，減去本期會計折舊或攤銷額和本期計提的減值準備。

(二)關(guān)于投資性房地產(chǎn)的處置　處置采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)時，按實際收到的金額借記“銀行存款”等，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”，并結(jié)轉(zhuǎn)該項投資性房地產(chǎn)的累計折舊或攤銷，按其賬面余額貸記“投資性房地產(chǎn)”，其差額借記“其他業(yè)務(wù)成本”，已計提減值準備的，還應(yīng)同時結(jié)轉(zhuǎn)減值準備。在成本模式下，處置投資性房地產(chǎn)時，由于在初始計量與計稅基礎(chǔ)方面新準則和新稅法之間存在差異，需要對投資性房地產(chǎn)的會計成本與計稅基礎(chǔ)凈值差額進行納稅調(diào)整。如果投資性房地產(chǎn)的會計賬面價值大于計稅基礎(chǔ)凈值，應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額；反之，應(yīng)調(diào)減應(yīng)納稅所得額。需要補充的是，根據(jù)條例第25條規(guī)定，企業(yè)將投資性房地產(chǎn)用于非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將投資性房地產(chǎn)用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應(yīng)當視同銷售計算資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，按照公允價值和計稅基礎(chǔ)確認資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益。

三、公允價值模式下投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量與處置的差異

新準則規(guī)定，企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，才可以采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。

(一)公允價值變動與折舊　新準則規(guī)定，采用公允價值模式后續(xù)計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，并以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入公允價值變動損益。而在稅務(wù)處理上，投資性房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)來處理。根據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于執(zhí)行(企業(yè)會計準則)有關(guān)企業(yè)所得稅政策問題的通知》(財稅[2007]80號)規(guī)定，企業(yè)以公允價值計量的投資性房地產(chǎn)，持有期間公允價值的變動不計人應(yīng)納稅所得額。因此，一方面，投資性房地產(chǎn)公允價值的增減變動，依照新稅法，均不確認所得或損失；另一方面，投資性房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)，可按稅法規(guī)定計提并扣除折舊或攤銷。

(二)投資性房地產(chǎn)的處置　處置采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，按實際收到的金額借記“銀行存款”等，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”，按該投資性房地產(chǎn)的賬面余額借記“其他業(yè)務(wù)成本”，貸記“投資性房地產(chǎn)(成本)”，同時借記或貸記“投資性房地產(chǎn)(公允價值變動)”；按該投資性房地產(chǎn)公允價值的變動，借記或貸記“公允價值變動損益”，貸記或借記“其他業(yè)務(wù)收入”，對于該投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日計人資本公積的金額，轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入。而根據(jù)新稅法和條例規(guī)定，在處置公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，企業(yè)應(yīng)納稅所得額為處置取得的價款扣除其歷史成本后的差額。

四、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換與計量模式變更差異

新準則和新稅法關(guān)于投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的差異，主要體現(xiàn)在公允價值模式下，企業(yè)將自用或作為存貨的房地產(chǎn)與投資性房地產(chǎn)之間的互換；計量模式的變更是指將投資性房地產(chǎn)的計量由成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式。

房地產(chǎn)企業(yè)會計準則范文第3篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；會計信息質(zhì)量；新會計準則

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會經(jīng)濟生活中著舉足輕重的地位。經(jīng)過十幾年的發(fā)展，我國房地產(chǎn)業(yè)的增長方式正在由偏重速度規(guī)模向注重效益和市場細分的轉(zhuǎn)變，從主要靠政府政策調(diào)控向依靠市場和企業(yè)自身調(diào)節(jié)的方式轉(zhuǎn)變；銷售方式也由過去單一的現(xiàn)銷到現(xiàn)在多種多樣的銷售方式，例如：按揭、代銷、預(yù)售等等；籌資方式也有向銀行貸款到股權(quán)融資，以至于將來的債券和信托融資。這些變化正給現(xiàn)時的房地產(chǎn)企業(yè)的會計處理等問題帶來新的挑戰(zhàn)。

在面對我國房地產(chǎn)企業(yè)會計信息嚴重失真和稅收流失極其嚴重的事實，我們不得不反思：我國的房地產(chǎn)企業(yè)會計有哪些問題？同時，隨著我國入世以及市場經(jīng)濟不斷發(fā)展，越來越多的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)通過資本市場走向國際化。制定和實施符合國際標準的會計準則，提高會計信息質(zhì)量是我國企業(yè)走向國際化的一個決定性因素。近年來，財政部和我國證監(jiān)會為適應(yīng)我國經(jīng)濟體制的改革，亦己推行了一系列的會計制度改革，企業(yè)提供的會計信息質(zhì)量己經(jīng)得到了極大的提高。與其它行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)的資金運動、經(jīng)營特點、會計核算程序和方法等，都具有明顯的差異性。

二、房地產(chǎn)行業(yè)會計信息質(zhì)量問題

由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，在執(zhí)行會計準則的時候有伴隨著行業(yè)的一些特殊情況，往往提供的會計信息未能很好的貫徹會計準則中的規(guī)定，造成了各種會計信息問題。

（一）會計實務(wù)中銷售收入的確認隨意性較大

房地產(chǎn)企業(yè)收入確認，費用確認因收入四個原則關(guān)系，使各期損益浮動較大。項目建設(shè)期內(nèi)的成本費用往往遠大于當期確認的收入，開發(fā)項目峻工并售出后，大量預(yù)收款項或應(yīng)收款項確認為收入。由于開發(fā)產(chǎn)品價值較高，往往采用預(yù)售和分期付款銷售的辦法，從而造成收款期與房屋交付期不一致?！镀髽I(yè)會計準則——收入》以四個原則作為收入確認標準，而在會計實務(wù)中，不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對收入實現(xiàn)的確認有以下方法：

1、在簽訂預(yù)售合同后并收取預(yù)收房款確認收入。

2、在簽訂預(yù)售合同后以合同金額確認收入。

3、在房地產(chǎn)項目竣工驗收后，發(fā)出了“入伙通知書”并開具銷售發(fā)票確認收入。

4、在收訖房款并辦妥產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時確認收入。

上述收入確認情況在房地產(chǎn)上市公司年報披露中有不同的會計處理注明，以往年度，都有數(shù)家房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)上市公司年報因當年房地產(chǎn)銷售收入確認原則的問題，被其注冊會計師出具保留意見審計報告或非標準無保留意見審計報告。而公司與注冊會計師分歧的焦點集中在商品房所有權(quán)上的重要風險和報酬是否己經(jīng)轉(zhuǎn)移這一關(guān)鍵問題上，往往是企業(yè)判斷的結(jié)果不能被注冊會計師認同。這亦是企業(yè)轉(zhuǎn)換會計師的原因。

（二）企業(yè)各期的業(yè)績信息可比性較差

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從土地開發(fā)至確認收入短則一年，長則三至四年，在項目籌建期大量資金投入開發(fā)過程，大量管理費用計入當期損益；由于部分項目尚未完工，其預(yù)售款項也無法確認為收入，這樣看來，會計理論中的收入費用配比原則在房地產(chǎn)業(yè)的體現(xiàn)并不明確，每年的損益表因項目在不同狀態(tài)下而使利潤波動大，如果某房地產(chǎn)企業(yè)的大部分項目在建設(shè)期內(nèi)，該年度的業(yè)績只反映費用的投入，因此該年的財務(wù)報表就不能適當?shù)胤从称髽I(yè)的真實情況，亦不能與其它同類企業(yè)比較，失去了可比性而項目竣工并出售后，大量預(yù)售款項確認為收入。該年度的收入實質(zhì)是企業(yè)幾年的經(jīng)營成果。所以，用一般的公司業(yè)績評價指標如凈利潤等并不能正確、客觀、全面地反映房地產(chǎn)企業(yè)的真實經(jīng)營情況，并可能誤導(dǎo)投資者。為進一步完善房地產(chǎn)上市公司報表的可讀性，可比性。在2001年中國證監(jiān)會了《公開發(fā)行證券公司信息披露編報規(guī)則第11號——從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的公司財務(wù)報表附注特別規(guī)定》，其中要求發(fā)行人在預(yù)收賬款項目注釋中，除列示賬齡余額外，對預(yù)收的房產(chǎn)款應(yīng)分項目反映期初余額、期末余額、預(yù)計竣工時間和預(yù)售比例，目的即是保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)披露的信息中盡可能多地展示其行業(yè)特性。但以這兩年的年報看來，執(zhí)行情況并不太理想。不同的企業(yè)有不同的披露標準，會計核算的方法亦不一致。

（三）現(xiàn)金流量信息披露不全面

根據(jù)《企業(yè)會計制度》及《企業(yè)會計準則——現(xiàn)金流量表》的規(guī)定，現(xiàn)金流量表應(yīng)以企業(yè)為編制主體。但是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流量與其它行業(yè)的現(xiàn)金流量有明顯的差異性。在現(xiàn)金流量方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的的特殊性在于其籌資活動和投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量是以企業(yè)為基本單位的，但經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量則是以開發(fā)項目為基本單位的，即每一開發(fā)項目開發(fā)過程中產(chǎn)生的經(jīng)營活動現(xiàn)金流出集中表現(xiàn)為購買工程用物資、支付的工資等所產(chǎn)生的現(xiàn)金流出，開發(fā)完成后產(chǎn)生的經(jīng)營活動現(xiàn)金流入則集中表現(xiàn)為房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品等通過銷售所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入。由于開發(fā)期限較長，其經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入與流出相對于一般企業(yè)具有更大的異步性。

（四）風險披露不足

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中面臨多種風險，包括政策風險、項目開發(fā)風險、土地風險、工程質(zhì)量風險等。這種行業(yè)高風險性狀況，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相對于其他企業(yè)必須更充分地揭示有關(guān)風險事項。2001年中國證監(jiān)會的《公開發(fā)行證券公司信息披露編報規(guī)則第11號——從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的公司財務(wù)報表附注特別規(guī)定》第三條要求企業(yè)披露質(zhì)量保證金的核算方法；第八條規(guī)定，發(fā)行人為商品房承購人向銀行提供抵押貸款擔保的，應(yīng)披露尚未結(jié)清的擔保金額，并說明風險程度。

三、完善房地產(chǎn)會計核算、提高會計信息質(zhì)量的對策

從我國目前情況看，要加快會計規(guī)范國際化進程，按照國際會計規(guī)范的構(gòu)成構(gòu)建我國會計準則的結(jié)構(gòu)框架，包括：加快具體會計準則的制定、頒布和實施，盡早實現(xiàn)從國家統(tǒng)一的企業(yè)會計制度向具體會計準則的轉(zhuǎn)變；參照國際會計準則體系的構(gòu)成，補充和完善我國會計準則的相關(guān)內(nèi)容，如物價變動會計準則、施工合同會計準則、租賃會計準則、外幣匯率變動影響會計準則、金融工具會計準則等等。本人亦贊同以上的建議，并且部分的具體準則如建造合同會計準則、租賃會計準則等臺。但是，對于房地產(chǎn)行業(yè)所具有的特殊性，本人認為仍然有許多改善的空間。

（一）建立完善的房地產(chǎn)行業(yè)的會計規(guī)范體系

現(xiàn)時學(xué)術(shù)界對房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入的確認原則亦指出了不少問題所在。歸納起來，目前學(xué)術(shù)界對《企業(yè)會計準則——收入》中的四個收入確認標準（條件）在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的具體運用問題上，還存在下列不同的觀點：

產(chǎn)權(quán)過戶是不是“確認收入實現(xiàn)”的必要前提?《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的土地、商品房在移交后，將結(jié)算賬單提交買方并得到認可時，確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)。何謂“移交”?如果以法律的視角觀之，辦理完權(quán)屬證書方可稱為移交。但是，考慮到我國房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的現(xiàn)狀，辦理產(chǎn)權(quán)關(guān)系是購銷雙方共同的責任和義務(wù)，其間涉及多家政府有關(guān)部門，何時取得產(chǎn)權(quán)證書非房地產(chǎn)開發(fā)商所能控制。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實際銷售業(yè)務(wù)中，在其他條件得到滿足的情況下，未辦理產(chǎn)權(quán)過戶通常并不能構(gòu)成退房的依據(jù)。因此，一些人認為產(chǎn)權(quán)過戶并非主營業(yè)務(wù)收入實現(xiàn)的充要條件。若以該時點為作為“確認收入實現(xiàn)”的時點，則會導(dǎo)致確認收入的時間滯后。

簽定了正式銷售合同并取得了購買方的付款證明（或款項己劃入公司賬上）是否即可“確認收入實現(xiàn)”呢?因此，一些人認為此時判斷商品所有權(quán)上的主要風險和報酬轉(zhuǎn)移給買方，且公司不再對該商品實施與所有權(quán)相關(guān)的繼續(xù)管理權(quán)和控制權(quán)的理由不充分。比如，存在由于房屋實測面積與合同差異超過3%而可能導(dǎo)致退房的后果，就不能認為是次要風險。若以該時點為基準，將會導(dǎo)致收入確認的提前。但是，另一些人并不同意這一觀點，認為收取了部分房款是確認銷售收入的基礎(chǔ)。

（二）完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部會計核算

現(xiàn)時許多企業(yè)缺乏健全、完善的內(nèi)部核算制度。完善的財務(wù)會計規(guī)范體系不僅包括國家統(tǒng)一的企業(yè)會計制度等，而且還包括企業(yè)根據(jù)其經(jīng)營特點和管理要求制定的內(nèi)部會計核算，包括會計核算的基礎(chǔ)管理制度和辦法、成本核算制度與辦法、內(nèi)部財務(wù)成本的分析考核制度及辦法等。然而，目前許多企業(yè)只執(zhí)行統(tǒng)一層次的財務(wù)會計規(guī)范，而無完善的內(nèi)部會計核算， 其財務(wù)會計制度缺乏必須的完整性和系統(tǒng)性。

（三）全面與國際會計準則趨同

目前，我國會計準則與國際會計準則之間，還有許多不協(xié)調(diào)、不一致的地方，有一些重要的國際會計準則在我國還沒有制定。例如，國際會計準則中有兩項對房地產(chǎn)企業(yè)來說比較重要的準則——遞延稅項準則及投資物業(yè)準則，但是我國企業(yè)會計準則中卻還沒有。由于會計規(guī)范的差異，一方面使我國涉外企業(yè)的會計工作量增大，會計信息成本上升，不利于這些企業(yè)的國際性競爭，另一方面亦有礙于我國市場經(jīng)濟的國際化發(fā)展和企業(yè)經(jīng)營的國際化拓展。本人亦覺得監(jiān)管機構(gòu)應(yīng)考慮將遞延稅項準則加入現(xiàn)有的會計準則中，這項準則對房地產(chǎn)企業(yè)有很大的影響。遞延稅項準則亦可配合政府實施土地增值稅的措施，土地增值稅的清算是要在某一項目已被完全出售后才結(jié)算的，房地產(chǎn)企業(yè)如果想（下轉(zhuǎn)第95頁）（上接第63頁）避過清繳土地增值稅，可以預(yù)留一少份單位不出售，這樣就能延遲土地增值稅最后清繳的時間。遞延稅項準則的精神是要企業(yè)在報表中預(yù)提將來要交的所有稅項。讓財務(wù)報表反映合理、適當?shù)呢搨?。理論界及學(xué)術(shù)界部份學(xué)者亦持這種看法，認為我國會計全面國際化是必須的。

四、結(jié)束語

基于以上的種種因素，我國房地產(chǎn)會計信息的質(zhì)量必須提高，以配合經(jīng)濟的發(fā)展。然而，我國現(xiàn)行的《企業(yè)會計準則》和《企業(yè)會計制度》基本上是圍繞企業(yè)常規(guī)會計事項由國家統(tǒng)一在構(gòu)成上缺乏完整性和系統(tǒng)性。而一些會計分支尚未納入會計規(guī)范體系。近年來，隨著我國開放改革的深入以及會計理論研究的深化，政府財政部門和會計學(xué)術(shù)界已開始考慮和探討建立一些新的會計分支，如人力資源會計、質(zhì)量成本會計、物價變動會計、金融工具會計等，部份會計分支亦已相繼出臺了。但是，目前房地產(chǎn)會計的一些特殊事項還沒有相關(guān)具體準則或會計制度加以規(guī)范，使該行業(yè)的會計核算不規(guī)范和一致，極大地影響了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況和經(jīng)營業(yè)績信息的可比性和有用性。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計缺乏更詳細的指引準則和制度，使企業(yè)會計人員往往力不從心，只能按各自的需要作出不規(guī)范的會計處理，導(dǎo)致企業(yè)成本不實、賬目不清、數(shù)據(jù)不真等情況。因此本人的建議是應(yīng)在現(xiàn)行的常規(guī)會計準則基礎(chǔ)上，建立完善的房地產(chǎn)行業(yè)的會計規(guī)范體系，以及補充和完善房地產(chǎn)行業(yè)會計業(yè)務(wù)的行為準則。如:房地產(chǎn)銷售收入確認準則指引，配套工程會計核算準則指引等。

參考文獻

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房地產(chǎn)企業(yè)會計準則范文第4篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 會計核算 會計科目 收入核算

一、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算中存在的問題

（一）缺少專用會計科目

我國現(xiàn)行的新會計準則當中，不但對一般企業(yè)的會計科目進行了詳細列示，而且還對一些特殊企業(yè)的專用會計科目進行了列示，如銀行、證券公司以及石油生產(chǎn)企業(yè)等。然而，卻并未針對房地產(chǎn)企業(yè)的專用會計科目進行列示，由此導(dǎo)致了會計實務(wù)操作中房地產(chǎn)企業(yè)只能自己按照需要補充增設(shè)會計科目的問題，并且補充和增設(shè)也沒有統(tǒng)一的標準。由于房地產(chǎn)企業(yè)缺少專用會計科目，從而使其在進行會計核算時，都是用一般企業(yè)的會計科目進行替代，致使會計科目的使用非?；靵y。如有的房地產(chǎn)企業(yè)在會計核算中使用了“在建工程”進行成本核算，但該會計科目的明細科目較多，所以并不適用于大型建設(shè)項目的會計核算，這就造成有的房地產(chǎn)企業(yè)在成本與費用核算時，仍使用“開發(fā)成本”等原有的會計科目。

（二）銷售收入核算過于復(fù)雜

相比較其他行業(yè)的收入確認而言，房地產(chǎn)企業(yè)在自行開發(fā)后進行的銷售收入確認較為復(fù)雜，造成這一問題的原因在于：一是房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目中投入資金額巨大，且項目開發(fā)周期較長，使得房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常采取預(yù)售、分期收款等方式銷售商品，以達到快速回籠資金的目的；二是房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售程序繁瑣，先要取得預(yù)售許可證，才能簽訂預(yù)售合同，收取預(yù)售房款，而后再簽訂銷售合同，待驗收合格后再交付全額房款，辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。然而在預(yù)售中，商品房尚未竣工，未能滿足銷售收入的確認條件，使得房地產(chǎn)企業(yè)銷售行為增加了銷售收入確認與核算的復(fù)雜性。

（三）開發(fā)成本與銷售收入不具有配比性

房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營過程具有一定的特殊性，由此導(dǎo)致了企業(yè)的開發(fā)成本與銷售收入不具匹配性，具體體現(xiàn)在如下幾個方面：其一，房地產(chǎn)項目開發(fā)需要經(jīng)歷較長的周期，僅土地開發(fā)一項最短便需要1-2年，有時甚至會達到4-5年之久。企業(yè)在開發(fā)前期一般都需要投入數(shù)量較大的資金，這些資金在投入后便會被計入為當期費用，只要項目未正式竣工且驗收合格并交付，就算將所有的商品都預(yù)售完畢，所得的這部分價款也不可以確認為企業(yè)收入，由此導(dǎo)致了會計核算中的配比原則無法實行。其二，工程項目是房地產(chǎn)企業(yè)的成本載體，而在具體銷售的過程中，售價主要取決于樓層的高低及戶型等因素，這就造成了商品的售價均不相同，若采取均攤的方法核算成本，就會造成銷售收入與其開發(fā)成本不配比。

（四）會計信息披露不足

房地產(chǎn)企業(yè)屬于高風險企業(yè)，在項目開發(fā)建設(shè)中面臨著政策風險、土地風險、不可抗力風險等多種風險因素，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)必須加強對風險信息的披露，使得會計信息使用者更加準確、全面地掌握房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)績和財務(wù)狀況。然而在實際操作中，房地產(chǎn)企業(yè)并沒有完全披露土地成本、土地儲備量、項目現(xiàn)金流量、利潤構(gòu)成等方面的會計信息。同時，房地產(chǎn)企業(yè)也沒有充分揭示自身的償債能力，選擇性地隱瞞對外擔保、應(yīng)收賬款、負債等信息，使得會計信息難以真實地反映房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)狀況，不利于投資者做出正確的投資決策。

二、改善房地產(chǎn)企業(yè)會計核算問題的措施

（一）規(guī)范專用會計科目使用

從我國目前的實際情況上看，針對房地產(chǎn)企業(yè)制定專門的會計準則具有一定的困難，短時期基本無法實現(xiàn)。為了使房地產(chǎn)企業(yè)在進行會計核算時，能夠有可以使用的專用會計科目，可以參照新會計準則對特殊企業(yè)會計科目的做法，在準則中增設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)專用會計科目。這樣不但能夠彌補新會計準確沒有關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)專用會計科目的不足，而且還能有效避免房地產(chǎn)企業(yè)在進行會計實務(wù)操作中各自為政的混亂局面出現(xiàn)，更為重要的是可以進一步增強房地產(chǎn)企業(yè)的會計信息質(zhì)量。例如，根據(jù)我國基建部門對工程建設(shè)項目單獨建賬核算的規(guī)定要求，新會計準則可將原“在建工程”這一會計科目中的明細科目全部改為一級科目，并結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的具體情況，對一級科目進行補充和增設(shè)，由此既可以滿足相關(guān)部門的核算要求，并且還能夠為房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品定價提供依據(jù)。

房地產(chǎn)企業(yè)會計準則范文第5篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)行業(yè)；會計信息質(zhì)量；對策建議

【中圖分類號】F23 【文獻標識碼】A

【文章編號】1007-4309（2013）01-0124-2

房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會經(jīng)濟生活中有著舉足輕重的地位。當前我國的房地產(chǎn)行業(yè)受到越來越多的關(guān)注，房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)會計核算問題也引起許多專家學(xué)者的重視。由于房地產(chǎn)行業(yè)自身的經(jīng)營特點，其會計核算程序以及方法與普通行業(yè)具有明顯的差異性。盡管近年來，財政部和證監(jiān)會為適應(yīng)我國經(jīng)濟體制的改革，已經(jīng)推行了一系列的會計制度改革，但是從在房地產(chǎn)行業(yè)實施的狀況來看，仍然存在許多不完善之處。2006年11月財政部的一份會計信息質(zhì)量檢查公報，通報了39家房地產(chǎn)行業(yè)存在會計失真問題。面對我國房地產(chǎn)行業(yè)會計信息嚴重失真和稅收流失極其嚴重的事實，我們不得不反思：我國的房地產(chǎn)行業(yè)會計存在哪些問題？如何才能解決這些問題？所以研究如何提高房地產(chǎn)行業(yè)會計信息的質(zhì)量是會計實踐研究和理論研究亟待解決的一個重大課題。

一、房地產(chǎn)行業(yè)會計信息質(zhì)量問題

房地產(chǎn)行業(yè)自身的行業(yè)特點導(dǎo)致了其特定的信息質(zhì)量問題?？偨Y(jié)如下：

（一）房地產(chǎn)行業(yè)會計人員自身素質(zhì)較低

《企業(yè)會計準則》和《企業(yè)會計制度》實質(zhì)上就是會計信息加工和生成的技術(shù)性規(guī)范。然而，這些技術(shù)性規(guī)范是由會計人員來實施的，因此，會計人員對制度和準則的正確理解和把握是非常重要的。所以會計人員的職業(yè)判斷力，也即會計人員根據(jù)已有的知識、經(jīng)驗合理選擇會計原則和會計處理方法的能力直接影響會計信息質(zhì)量。但現(xiàn)實中，由于房地產(chǎn)企業(yè)普遍只重視策劃人員、工程人員等和項目直接關(guān)聯(lián)的員工素質(zhì)，對會計人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)并不重視，致使會計人員的素質(zhì)差強人意。這些素質(zhì)不高的會計人員即便遵守了會計法規(guī)，但由于受到自身素質(zhì)的影響或其他原因，也可能使計量的信息與實際情況不符，致使會計信息失真。

（二）會計實務(wù)中銷售收入的確認隨意性較大

在房地產(chǎn)企業(yè)中，項目建設(shè)期內(nèi)的成本費用往往遠大于當期確認的收入，一般開發(fā)項目峻工并售出后，大量預(yù)收款項或應(yīng)收款項確認為收入。由于開發(fā)產(chǎn)品價值較高，往往采用預(yù)售和分期付款銷售的辦法，從而造成收款期與房屋交付期不一致?！镀髽I(yè)會計準則――收入》以四個原則作為收入確認標準，而在會計實務(wù)中，不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對收入實現(xiàn)的確認可能有多種方法：有的在簽訂預(yù)售合同后并收取預(yù)收房款確認收入，有的在簽訂預(yù)售合同后以合同金額確認收入，有的在收訖房款并辦妥產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時確認收入。不同的收入確認方法也使得會計信息失真，從而可能會誤導(dǎo)信息使用者。

（三）企業(yè)各期的業(yè)績信息可比性較差

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從土地開發(fā)至確認收入通常會跨越兩個以上年度，在項目籌建期大量資金投入開發(fā)過程，大量管理費用計入當期損益；由于部分項目尚未完工，其預(yù)售款項也無法確認為收入。所以，會計理論中的收入費用配比原則在房地產(chǎn)業(yè)的體現(xiàn)并不明確，每年的損益表因項目在不同狀態(tài)下而使利潤波動相當大。例如某年A房地產(chǎn)企業(yè)的大部分項目在建設(shè)期內(nèi)，該年度的業(yè)績就只會反映費用的投入，因此該年的財務(wù)報表就不能適當?shù)胤从称髽I(yè)的真實情況，亦不能與其他同類企業(yè)比較，失去了可比性。所以，用一般的公司業(yè)績評價指標如凈利潤等并不能正確、客觀地反映房地產(chǎn)企業(yè)的真實經(jīng)營情況。

（四）風險披露不足

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中面臨多種風險，包括土地風險、政策風險、工程質(zhì)量風險等。這種行業(yè)高風險性，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相對于其他企業(yè)必須更充分地揭示有關(guān)風險事項。雖然2001年中國證監(jiān)會的《公開發(fā)行證券公司信息披露編報規(guī)則第11號―從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的公司財務(wù)報表附注特別規(guī)定》對房地產(chǎn)企業(yè)的風險披露做出了特別要求，但從近幾年來看，執(zhí)行情況并不太理想。

（五）房地產(chǎn)行業(yè)的會計體系不規(guī)范，會計法規(guī)制度不完善

一方面，我國房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)會計體系仍然不規(guī)范，主要表現(xiàn)在商品房所有權(quán)風險與債務(wù)是否轉(zhuǎn)移的問題上，許多房地產(chǎn)企業(yè)自身判斷的結(jié)果與正規(guī)會計機構(gòu)的判斷不符；另一方面，我國的會計法規(guī)制度尚不完善，尤其是針對新興行業(yè)的會計核算規(guī)定不明確，加大了會計核算工作的難度，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的會計信息失真。

（六）企業(yè)內(nèi)部會計核算不完善

當前有很多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏健全的會計內(nèi)部核算制度，使得現(xiàn)金流量統(tǒng)計不夠科學(xué)。依據(jù)新企業(yè)會計準則的相關(guān)規(guī)定，企業(yè)現(xiàn)金流量表的編制主體是企業(yè)自身，然而，現(xiàn)實中房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量與其他行業(yè)企業(yè)的現(xiàn)金流量存在明顯的差異性。從現(xiàn)金金流量方面來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在籌資活動以及相關(guān)的投資活動中產(chǎn)生的現(xiàn)金流量是以企業(yè)作為基本單位的，而在另一方面，企業(yè)經(jīng)營活動中產(chǎn)生的現(xiàn)金流量則是以開發(fā)項目作為基本單位的，由于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)期限較長，其經(jīng)營活動所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入與現(xiàn)金的流出具有更大的異步性。

二、提高房地產(chǎn)會計信息質(zhì)量的對策建議

針對上述房地產(chǎn)行業(yè)會計信息質(zhì)量中存在的問題，本文提出以下的對策建議：

（一）提高會計人員的職業(yè)素質(zhì)

房地產(chǎn)會計人員作為會計信息的直接生產(chǎn)者，對會計信息質(zhì)量的影響起著重要的作用。面對當前日益復(fù)雜及多樣化的交易和事項，確認和計量對房地產(chǎn)行業(yè)的會計人員提出了更高的要求，這就要求他們應(yīng)具備相應(yīng)的專業(yè)素質(zhì)、職業(yè)道德與專業(yè)技能。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)認真貫徹財政部頒布的《會計人員繼續(xù)教育暫行規(guī)定》，組織本企業(yè)會計人員繼續(xù)學(xué)習教育，支持會計人員參加學(xué)習培訓(xùn)和職稱資格考試，提高其專業(yè)素質(zhì)，做到與時俱進。

（二）完善房地產(chǎn)行業(yè)的會計規(guī)范體系

我國現(xiàn)行的《企業(yè)會計準則》在構(gòu)成上還較缺乏完整和系統(tǒng)性，其基本上是圍繞企業(yè)常規(guī)會計事項由國家統(tǒng)一制定，一些會計分支尚未納入會計規(guī)范體系。隨著我國改革開放的深化與市場經(jīng)濟的發(fā)展，會計學(xué)術(shù)界和政府財政部門已開始考慮和探討建立一些新的會計分支，對其進行完善。但是，目前房地產(chǎn)行業(yè)會計的一些特殊事項還沒有相關(guān)具體準則或會計制度加以規(guī)范，例如，目前學(xué)術(shù)界對《企業(yè)會計準則―――收入》中的四個收入確認原則在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的具體運用問題上，就還存在爭議，使得該行業(yè)的會計核算不規(guī)范，極大地影響了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況和經(jīng)營成果信息的可比性和有用性。所以現(xiàn)在急需完善房地產(chǎn)行業(yè)的會計規(guī)范體系。

（三）完善配套工程的會計核算準則指引

我國在《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度制度》中曾經(jīng)對相關(guān)的配套設(shè)施費用的預(yù)提以及會計處理方面做了比較明確的規(guī)定，然而我們也應(yīng)當看到現(xiàn)行國家統(tǒng)一的《企業(yè)會計準則》在對配套設(shè)施成本核算當面的指引不足，這使得不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以采取不一致的財務(wù)成本核算手辦法，從而在很大程度上影響了房地產(chǎn)企業(yè)成本核算信息的質(zhì)量與可比性。因此，我國相關(guān)的行政管理部門和立法機關(guān)必須完善相應(yīng)配套的會計核算準則做指引，以此來規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的會計信息管理。

（四）擴大信息披露內(nèi)容

針對房地產(chǎn)行業(yè)風險披露不足的問題，房地產(chǎn)企業(yè)除了必須按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定披露信息外，還應(yīng)增加企業(yè)的預(yù)售情況及政策信息、土地儲備量及成本構(gòu)成信息、分項目的現(xiàn)金流量信息、質(zhì)量保證金及風險等披露信息。增加披露信息一方面可促使房地產(chǎn)企業(yè)提供真實公允的會計信息，提高風險的透明度，為房地產(chǎn)商品的質(zhì)量提供保證；另一方面可使投資者在財務(wù)報表信息不足的情況下，幫助他們更準確、全面地對企業(yè)的財務(wù)狀況和經(jīng)營業(yè)績做出評價，額外提供具有可比性的資料，也是治理信息失真的重要舉措。

（五）完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部會計核算

雖然相關(guān)法律法規(guī)已明確規(guī)定了內(nèi)部會計監(jiān)督制度，企業(yè)內(nèi)部會計核算制度是會計信息監(jiān)管體系的基礎(chǔ)。但目前許多房地產(chǎn)企業(yè)只執(zhí)行統(tǒng)一層次的財務(wù)會計規(guī)范，缺乏健全、完善的內(nèi)部會計核算制度，對內(nèi)部會計核算制度尚未足夠的重視。因而房地產(chǎn)企業(yè)在執(zhí)行國家統(tǒng)一的企業(yè)會計制度時，還應(yīng)根據(jù)其管理要求和經(jīng)營特點制定內(nèi)部會計核算制度，以使企業(yè)的財務(wù)會計制度具有完整性和系統(tǒng)性。

【參考文獻】

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