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廉租房管理辦法細(xì)則范文第1篇

關(guān)鍵詞：廉租房 政策執(zhí)行 微觀視角

廉租房是指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向符合城?zhèn)居民低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供的具有社會(huì)保障性質(zhì)的住房。廉住房作為住房保障制度以保障公民基本住房權(quán)利為目的，是社會(huì)公平與正義的彰顯。近年來(lái)，G縣廉租房政策的扎實(shí)推進(jìn)在保障城鎮(zhèn)低收入家庭的住房方面發(fā)揮了舉足輕重的作用，但是不可否認(rèn)，由于制度本身的缺陷以及各方面因素的影響，G縣廉租房政策在執(zhí)行過(guò)程中依然存在問(wèn)題。

一、廉租房政策執(zhí)行偏差表現(xiàn)

1.縮小廉租房保障的對(duì)象范圍

《G城鎮(zhèn)廉租房管理辦法》第三條規(guī)定保障對(duì)象為“城鎮(zhèn)最低收入家庭的住房困難戶”，這與《廉租住房保障辦法》中的保障對(duì)象“城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭”相比，保障對(duì)象范圍減小，即低收入家庭和最低收入家庭之間的這部分家庭，其實(shí)不具有享受廉租房政策保障的資格。

2.廉租房保障資金來(lái)源單一

G縣廉租房保障資金的來(lái)源主要是兩個(gè)方面，一是中央、省、市的直補(bǔ)資金，二是縣級(jí)財(cái)政預(yù)算。而對(duì)于《廉租房保障辦法》中提出將“住房公積金增值收益余額”和“土地出讓凈收益”作為資金來(lái)源未能涉及。而對(duì)于縣級(jí)財(cái)政的預(yù)算部分，違規(guī)拆借用于其他基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的現(xiàn)象屢屢發(fā)生。

3.廉租房資格審查不規(guī)范，退出機(jī)制不完善

按照《G縣城鎮(zhèn)廉租房管理實(shí)施細(xì)則》，對(duì)于申請(qǐng)程序和時(shí)間做了詳細(xì)說(shuō)明，但是對(duì)于如何調(diào)查、如何核實(shí)卻沒(méi)有規(guī)定。在實(shí)際中的審查也不涉及到房、車等個(gè)人資產(chǎn)信息，僅限于縣政府職能部門間的信息互通，互通的結(jié)果多依靠具體經(jīng)辦人員的個(gè)人素質(zhì)、職業(yè)道德、知識(shí)觀念等因素，這給“關(guān)系資料”“面子證明”等問(wèn)題的出現(xiàn)提供了條件。個(gè)別租戶因不符合廉租房保障政策被退出后，既不受廉租房政策保障，又無(wú)力購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房和普通商品房。

4.項(xiàng)目審批把關(guān)不嚴(yán)

按照法律和規(guī)范，廉租房單套面積不高于50平方米，應(yīng)和普通住宅具有同樣的規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。而在具體實(shí)際中，出于多個(gè)部門的博弈結(jié)果，“廉租房”自建成便有成為“貧民窟”的趨勢(shì)，一味的高層建設(shè)，一梯多戶設(shè)計(jì)，使得廉租房容積率偏高、日照不足、缺乏配套服務(wù)設(shè)施、沒(méi)有綠地、開(kāi)敞空間狹小等問(wèn)題。

5.輕視對(duì)違法行為的懲處

《G縣廉租房管理辦法》提出了對(duì)違法騙保、取得保障資格后不履行相關(guān)責(zé)任、相關(guān)職能部門工作人員違法的懲處措施，但這些措施要么偏輕，流于形式，要么難以界定。如對(duì)于沒(méi)有如實(shí)申報(bào)家庭情況的申請(qǐng)人，僅為“取消其申請(qǐng)資格”；對(duì)于騙租的，“責(zé)令其退還已領(lǐng)取的補(bǔ)貼或者退出廉租房”，最多“處以1000元以下罰款”；對(duì)于在廉租房管理中違法的行政人員，“予以行政處分或者追究其刑事責(zé)任”。在實(shí)際違法違規(guī)行為出現(xiàn)時(shí)，違法成本偏低，一定程度上縱容了個(gè)別人不惜成本騙取租金、住房以及公職人員瀆職、失職的行為，沒(méi)起到應(yīng)有的“警示”作用。

二、廉租房政策執(zhí)行出現(xiàn)偏差的原因分析

第一，處于低收入的家庭比最低收入的家庭數(shù)量多，如果政府將全部低收入且家庭住房困難的家庭納入保障范圍，需要為此支出過(guò)高的費(fèi)用，這種概念的轉(zhuǎn)換，政府容易完成保障目標(biāo)，易于取得成績(jī)；而低收入家庭的界定工作剛剛開(kāi)始，對(duì)于“低收入”的概念不盡了解，而普通群眾的直觀印象中對(duì)“最低收入”即“低保”了解多，甚至覺(jué)得兩者等同，作為政府來(lái)說(shuō)，鑒于“少給自己添麻煩”的立場(chǎng)，也不愿意去普及“低收入”的政策的內(nèi)容。

第二，作為廉租房政策執(zhí)行的主體――縣政府，在目前還是以GDP為主要指標(biāo)的考核制度誘導(dǎo)下，廉租房的建設(shè)對(duì)于它來(lái)說(shuō)無(wú)論是土地收益上還是財(cái)政收益上都具有負(fù)效應(yīng)，這必然導(dǎo)致廉租房政策本身低效和執(zhí)行低效。就廉租房性質(zhì)而言，其本身具有福利性和非盈利性，不能用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的約束機(jī)制去規(guī)范它的運(yùn)營(yíng)，政府處于“自利性”的考慮，必然會(huì)降低廉租房建設(shè)的積極性。由此，政府是能不建設(shè)就不建設(shè)，能不投入就不投入。

第三，廉租房準(zhǔn)入資格審核中的各個(gè)單位的隸屬和管理權(quán)限不一定都在縣級(jí)政府，致使“聯(lián)審”這一制度在制定之初就陷入“可操作性差”的尷尬境地。特別是銀行等中央直屬和垂直管理的部門，地方政府無(wú)權(quán)要求其提供涉及個(gè)人隱私的數(shù)據(jù)和資料，導(dǎo)致資格的審查制度本身就不完備。其次，在具體的資料提供過(guò)程中，審核部門由于人力和財(cái)力的有限，不能挨個(gè)實(shí)地走訪調(diào)查資料。再者，由于民政部門的最低收入家庭數(shù)據(jù)是動(dòng)態(tài)管理的，且時(shí)間序列和住房保障部門進(jìn)行配租時(shí)掌握的數(shù)據(jù)具不同步，這可能導(dǎo)致本已經(jīng)不在“低?！狈秶募彝ミ€有享受廉租房的資格。退出后的后續(xù)管理機(jī)制尚未建立，使得部分作為夾心層“高不成、低不就”，處境尷尬。這也是由于一貫以來(lái)的這種“重準(zhǔn)入、輕退出”的觀念影響。

第四，政府長(zhǎng)官受政績(jī)觀的影響，單純追求廉租房的套數(shù)和面積而忽略廉租房居住條件的舒適性、適宜性。這種“長(zhǎng)官權(quán)威”一定程度上干擾了廉租房審批機(jī)構(gòu)的審核標(biāo)準(zhǔn)，有意或無(wú)意的使個(gè)別廉租房項(xiàng)目“帶病”建設(shè)。

三、改進(jìn)廉租房政策執(zhí)行的措施

1.轉(zhuǎn)變政府觀念，建立完善的監(jiān)督考核機(jī)制

提倡建設(shè)民生服務(wù)性政府，將廉租房保障等一系列關(guān)系民生的指標(biāo)納入政績(jī)考核體系，從程序上完善對(duì)地方政府的責(zé)任追究機(jī)制，嚴(yán)格推行官員問(wèn)責(zé)制，而不是僅僅依靠地方的GDP 來(lái)衡量地方政府政績(jī)的好壞，以此督促政府轉(zhuǎn)變觀念，加大廉租房保障建設(shè)力度。在內(nèi)部監(jiān)督的同時(shí)，設(shè)置獨(dú)立于政府的廉租房審查監(jiān)督機(jī)構(gòu)，專門負(fù)責(zé)廉租房保障的實(shí)施和落實(shí)情況，從法律上保障監(jiān)督部門的至高權(quán)威和效力。充分鼓勵(lì)媒體、公民等參與近廉租房保障工作的監(jiān)督中來(lái)，最大發(fā)揮社會(huì)各界的監(jiān)督機(jī)制。

2.多渠道籌措廉租房保障資金

建立強(qiáng)制公積金增值收益按比例用于廉租房建設(shè)制度，從頂層設(shè)計(jì)具有可操作性的規(guī)范，確保公積金增值收益與縣級(jí)財(cái)政之間的相互溝通。完善縣級(jí)政府土地出讓金凈收益收支兩條線制度，以不低于10%的比例?？钣糜诹夥勘Ｕ腺Y金。嘗試金融信貸工具，通過(guò)政策優(yōu)惠吸引民間資本，運(yùn)用PPP（public-private-Partnership）模式，通過(guò)證券、房地產(chǎn)信托投資基金、住房建設(shè)公債等籌集住房保障資金。

3.建立申請(qǐng)人信息共享平臺(tái)

聯(lián)合房管、工商、車管、稅務(wù)、公積金管理中心、銀行等七部門共享的廉租房保障申請(qǐng)審核的信息共享平臺(tái)。申請(qǐng)人在填寫(xiě)申請(qǐng)表格之處就讓其簽署授權(quán)協(xié)議，授權(quán)住房保障中心管理部門有權(quán)利用其個(gè)人信息查詢資產(chǎn)登記情況。各個(gè)平臺(tái)的成員單位都有義務(wù)提供相關(guān)個(gè)人信心，通過(guò)系統(tǒng)平臺(tái)個(gè)人登記狀況，確保廉租房資格審核準(zhǔn)確。

4.實(shí)施公租房和廉租房并軌政策

以“低收入家庭”作為廉租房保障對(duì)象勢(shì)必使得申請(qǐng)廉租房保障的家庭數(shù)量急劇增加，而作為縣城，其外來(lái)務(wù)工人員和畢業(yè)的外地大中專院校學(xué)生對(duì)公租房的需求有待提高。這為公租房和廉租房的并軌提供了可能。公租房的申請(qǐng)門檻較廉租房高，同時(shí)可以作為已不具有廉租房申請(qǐng)資格而又無(wú)力購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的家庭在退出廉租房后的一個(gè)緩和政策，也可以視為為外來(lái)務(wù)工人員和畢業(yè)的大中專院校學(xué)生降低了廉租房的申請(qǐng)門檻，對(duì)最大程度的滿足這部分人員的住房需求，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定具有重要的意義。

參考文獻(xiàn)：

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廉租房管理辦法細(xì)則范文第2篇

摘 要：廉租住房制度是我國(guó)住房保障體系中一項(xiàng)重要的制度安排，是解決我國(guó)城鎮(zhèn)低收入者住房問(wèn)題的有效途徑。目前，廉租房制度在運(yùn)行中存在一些突出問(wèn)題，尤其是廉租房退出機(jī)制方面的不足。本文首先對(duì)我國(guó)廉租房退出機(jī)制的發(fā)展?fàn)顩r和主要內(nèi)容做了簡(jiǎn)要的介紹，其次指出我國(guó)現(xiàn)行廉租住房制度中退出機(jī)制存在的主要問(wèn)題，并對(duì)問(wèn)題產(chǎn)生的原因進(jìn)行了系統(tǒng)分析，最后針對(duì)廉租房退出機(jī)制提出了具體的完善措施。

關(guān)鍵詞：廉租房制度；低收入家庭；退出機(jī)制；經(jīng)濟(jì)租用房

一、我國(guó)廉租房退出機(jī)制存在的問(wèn)題

廉租房是指政府和單位在住房領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣?huì)保障職能，向具有城鎮(zhèn)常住居民戶口的最低收入家庭提供的租金相對(duì)低廉的普通住房。廉租住房制度具有的重要的功能，它對(duì)于完善我國(guó)的住房保障制度、彌補(bǔ)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的缺陷、維護(hù)城鎮(zhèn)弱勢(shì)群體的居住權(quán)和促進(jìn)社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展發(fā)揮了積極作用。但是，現(xiàn)行廉租房制度在運(yùn)行中也存在著一定的問(wèn)題，尤其是廉租房退出機(jī)制方面的不足，主要表現(xiàn)如下：

（一）相關(guān)法律制度不完善

目前我國(guó)缺乏專門的住房保障方面的法律，特別是有關(guān)廉租住房的法律。現(xiàn)有的相關(guān)法規(guī)如《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租房住房管理辦法》、《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房申請(qǐng)、審核及退出管理辦法》、《廉租住房保障辦法》等，都屬于部門法規(guī)，效力層次相對(duì)較低，影響力度不大。

另外，我國(guó)尚未頒布有關(guān)廉租住房退出環(huán)節(jié)的專項(xiàng)法規(guī)。上述相關(guān)法規(guī)雖然涉及到廉租房的退出問(wèn)題，但都只是以列舉的方式規(guī)定了廉租戶退出廉租住房保障的幾種情況，而現(xiàn)實(shí)的情況很復(fù)雜，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止這些。

（二）廉租房住戶的收入動(dòng)態(tài)變化難以監(jiān)測(cè)

廉租房退出機(jī)制是建立在對(duì)廉租房家庭經(jīng)濟(jì)條件進(jìn)行嚴(yán)格跟蹤管理的基礎(chǔ)上的，而在這方面，我國(guó)目前還沒(méi)有建立界定家庭收入的相應(yīng)體系。然而低收入水平家庭的經(jīng)濟(jì)狀況是時(shí)常變化的，所以有效的廉租房監(jiān)管體系應(yīng)該做到及時(shí)將收入情況已經(jīng)發(fā)生變化、不符合條件的非低收入家庭從廉租房保障對(duì)象中去除。但是，在廉租房政策的實(shí)施過(guò)程中，由于目前我國(guó)社會(huì)信用體系建設(shè)滯后，個(gè)人信息分散化。同時(shí)由于當(dāng)今社會(huì)收入來(lái)源多元化，個(gè)人及家庭收入的透明度很差，只有單位工資部分是有記錄的。導(dǎo)致廉租房主管部門無(wú)法準(zhǔn)確地掌握廉租房住戶的收入變化情況。

（三）退出標(biāo)準(zhǔn)單一而且僵化，有強(qiáng)化道德風(fēng)險(xiǎn)的隱患

從現(xiàn)實(shí)中各地的退出標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，基本上都是以家庭收入連續(xù)半年或者一年超過(guò)當(dāng)?shù)禺?dāng)年的最低生活保障金標(biāo)準(zhǔn)為限，極少考慮家庭成員數(shù)量的變化以及其他家庭資產(chǎn)的增值，考慮標(biāo)準(zhǔn)比較單一，這就導(dǎo)致一些家庭經(jīng)過(guò)利益權(quán)衡，選擇放棄工作；也有一些家庭出于無(wú)奈選擇了瞞報(bào)、虛報(bào)，從而容易引發(fā)道德風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然這也正說(shuō)明我國(guó)住房保障層次的斷裂。那些收入水平略高于廉租房入住標(biāo)準(zhǔn)的住戶，在退出廉租房之后，仍為城市的低收入群體，他們因無(wú)力租房或購(gòu)房而陷入無(wú)房可住的境地，成為所謂的“夾心層”居民。

（四）輕懲罰，無(wú)激勵(lì)

1.輕懲罰

目前，全國(guó)各地對(duì)“騙租”行為的懲罰規(guī)定主要有以下幾項(xiàng)：“收回廉租房資格”、“罰款”、“一定期限內(nèi)喪失申請(qǐng)廉租房資格”。縱觀這幾項(xiàng)措施，可以發(fā)現(xiàn)我國(guó)對(duì)騙租廉租房的違法行為懲罰力度是完全不夠的，騙租的違約成本大大低于違約收益。在我國(guó)，仍然有為數(shù)不少的有錢人能夠以低收入家庭的身份申請(qǐng)政府的廉租房，而且只要他們登記的住房面積與收入水平在政府規(guī)定的范圍之內(nèi)，就有可能獲得政府的廉租房保障，這讓本來(lái)就十分有限的廉租房房源顯得更加緊缺。

2.無(wú)激勵(lì)

“獎(jiǎng)賞”的目的是當(dāng)?shù)褪杖爰彝サ慕?jīng)濟(jì)狀況出現(xiàn)向上流動(dòng)的傾向時(shí)，對(duì)其購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房給予一定優(yōu)惠政策，使其進(jìn)入住房保障的第二道網(wǎng)。然而目前我國(guó)對(duì)廉租戶日退出廉租房的激勵(lì)措施是空白的，這就導(dǎo)致大部分廉租戶不想退出其廉租房。從而使得廉租房的退出更加困難。

二、完善我國(guó)廉租房退出機(jī)制的政策建議

廉租房建設(shè)關(guān)系到國(guó)家與個(gè)人的利益，廉租房住戶的退出從一開(kāi)始就充滿了國(guó)家和個(gè)人利益的博棄。鑒于現(xiàn)階段我國(guó)廉租房退出機(jī)制中存在的問(wèn)題，我國(guó)必須結(jié)合實(shí)際情況，不斷完善現(xiàn)有的廉租住房制度，建立起一套適合我國(guó)國(guó)情的廉租房退出機(jī)制體系。

（一）健全并完善相關(guān)法律法規(guī)

從以上問(wèn)題中可以看出我國(guó)關(guān)于廉租房的法規(guī)效力較低，因此要從根本上解決我國(guó)廉租房退出環(huán)節(jié)中存在的問(wèn)題，必須進(jìn)一步完善我國(guó)有關(guān)廉租房的法律制度規(guī)范，提高相關(guān)法規(guī)的效力層次。具體應(yīng)做到以下兩點(diǎn)：其一，出臺(tái)廉租房保障的整套法律，制定符合我國(guó)國(guó)情的住房保障專項(xiàng)法規(guī)，從法律層面規(guī)定住房保障的對(duì)象、保障標(biāo)準(zhǔn)、保障水平、保障資金的來(lái)源、退出機(jī)制及管理機(jī)構(gòu)等，為建立動(dòng)態(tài)的廉租住房保障體系提供法律保障。其二，出臺(tái)廉租房退出政策細(xì)則，整合現(xiàn)有的住房保障政策，通過(guò)制訂《廉租住房退出條例》，使住房保障的退出有法可依，杜絕“鉆空子”現(xiàn)象。

（二）加強(qiáng)廉租房入住家庭收入的動(dòng)態(tài)管理

為了充分利用稀缺的廉租房房源和廉租房保障資金，必須對(duì)已經(jīng)獲得廉租房保障的家庭實(shí)行動(dòng)態(tài)化實(shí)時(shí)管理，通過(guò)年度申報(bào)、動(dòng)態(tài)抽檢和定期核查的方法加以管理，并確定廉租房的具體退出流程。為此，廉租房的實(shí)施機(jī)構(gòu)應(yīng)該借助信息化系統(tǒng)和實(shí)際調(diào)查等手段，及時(shí)掌握廉租房保障對(duì)象的收入變化，對(duì)經(jīng)濟(jì)狀況發(fā)生較大變化、不再需要保障的家庭催促其及時(shí)退出廉租房保障系統(tǒng)，以便輪候的家庭能及時(shí)入住廉租房或得到租金補(bǔ)貼。

（三）建立多元化的退出標(biāo)準(zhǔn)

由于目前我國(guó)的廉租房制度仍然處于起步階段，各地政府的退出標(biāo)準(zhǔn)也比較單一，導(dǎo)致廉租戶的退出并未真正反映實(shí)際情況，所以建立多元化和多層次的退出機(jī)制是非常必要的。我們可以借鑒香港公屋退出標(biāo)準(zhǔn)，不僅考慮家庭收入當(dāng)年的最低生活保障金標(biāo)準(zhǔn)，還要考慮家庭成員數(shù)量的變化以及其他家庭資產(chǎn)的增值等。這樣就有利于降低道德風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)考慮家庭的動(dòng)態(tài)變化，讓真正有困難的家庭享受國(guó)家的住房保障制度。

（四）創(chuàng)設(shè)廉租房退出激勵(lì)機(jī)制，加大懲罰執(zhí)行力度

根據(jù)前文分析可知，我國(guó)現(xiàn)行廉租房的退出方式是輕懲罰，無(wú)激勵(lì)，這使得我國(guó)廉租房退出機(jī)制很單一，對(duì)此，我國(guó)應(yīng)該在退出的激勵(lì)機(jī)制方面進(jìn)行補(bǔ)充，同時(shí)還要加強(qiáng)懲罰力度。

激勵(lì)機(jī)制方面，應(yīng)該以梯級(jí)住房保障引導(dǎo)廉租戶實(shí)現(xiàn)梯級(jí)消費(fèi)。政府可以因地制宜地制定廉租房保障對(duì)象主動(dòng)申請(qǐng)推出的優(yōu)惠政策，如優(yōu)先購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房、提供低息購(gòu)房貸款等，激勵(lì)經(jīng)濟(jì)條件改善的保障對(duì)象主動(dòng)退出廉租房保障體系。

懲戒機(jī)制方面，我國(guó)應(yīng)該提高懲罰的執(zhí)行力度，解決廉租房退出機(jī)制中壓力缺失問(wèn)題。我們也可以在廉租房的退出機(jī)制中加大罰款力度，將虛報(bào)資料嚴(yán)重情況納入犯罪范疇。高強(qiáng)度的懲罰措施保證了違法行為的高成本，可以有效遏制違法行為的發(fā)生，同時(shí)也有利于遏制騙租、轉(zhuǎn)租問(wèn)題的發(fā)生。

（五）嘗試把廉租房和租賃性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)接，形成“經(jīng)濟(jì)租用房”

在我國(guó)住房保障制度中，廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房一直分離化運(yùn)作，在準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、保障群體、退出機(jī)制等方面存在較大差異，分離化運(yùn)作模式的負(fù)面效應(yīng)就是導(dǎo)致城市“夾心層”居民的出現(xiàn)。另外，經(jīng)濟(jì)適用房以售為主的運(yùn)作模式，也不利于保障性住房房源的充分利用。正因?yàn)槿绱?，政府部門應(yīng)該進(jìn)行廉租房與經(jīng)濟(jì)適用房的制度創(chuàng)新。首先，可以嘗試改變經(jīng)濟(jì)適用房的運(yùn)作模式，實(shí)行以租為主。然后將廉租房和租賃部分的經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)行對(duì)接，形成統(tǒng)一的“經(jīng)濟(jì)租用房”，再確定“經(jīng)濟(jì)租用房”的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、保障群體及退出機(jī)制等要素。（作者單位：蘭州大學(xué)法學(xué)院）

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[2] 劉穎：《中國(guó)廉租住房制度創(chuàng)新的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析》，格致出版社，2007年11月第一版.

廉租房管理辦法細(xì)則范文第3篇

據(jù)兩江新區(qū)管委會(huì)副主任李新明向《財(cái)經(jīng)》記者透露，按照規(guī)劃，重慶市21個(gè)公租房項(xiàng)目中有八處布局在兩江新區(qū)，將最大程度地解決進(jìn)城農(nóng)民工和外地來(lái)渝工作人員住房難的問(wèn)題。

此前重慶市政府已宣布，未來(lái)兩年半時(shí)間內(nèi)將建設(shè)3000萬(wàn)平方米公租房。如此大規(guī)模興建計(jì)劃能否落實(shí)，備受各界關(guān)注。

近期，由住建部等七部委聯(lián)合制定的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》的出臺(tái)，被視做是在全國(guó)范圍內(nèi)拉開(kāi)新一輪住房制度變革的序幕。而《重慶市公共租賃住房管理暫行辦法》(下稱《辦法》)的，則進(jìn)一步明確了公共租賃住房的建設(shè)資金來(lái)源，給出了申請(qǐng)重慶市公共租賃住房的各項(xiàng)條件，并規(guī)范了公共租賃住房的后期管理。

全覆蓋雄心

1998年實(shí)行的住房制度改革，將中國(guó)人的住房主要分成了兩個(gè)板塊：一個(gè)是以廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房為主的保障性住房；另一個(gè)是面對(duì)中等以上收入家庭為主的商品房。

符合廉租房標(biāo)準(zhǔn)的人群在全國(guó)范圍來(lái)看比例平均不到5％。經(jīng)濟(jì)適用房原本規(guī)定租售并舉，“但是當(dāng)時(shí)中國(guó)正值亞洲金融危機(jī)后的通縮時(shí)期，為了拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，政策最終把‘租’砍掉了，變成只能‘售’，規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用房全部出售?！比A遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)說(shuō)，這樣一來(lái)，堵死了“租售并舉”大門，幾乎把大多數(shù)人都推到了通過(guò)市場(chǎng)化途徑解決住房司題的路上，進(jìn)一步強(qiáng)化了“居有其屋”而非“居有其所”的理念。

國(guó)土資源部原副部長(zhǎng)李元向《財(cái)經(jīng)》記者指出，解決當(dāng)前房?jī)r(jià)高企問(wèn)題，當(dāng)務(wù)之急就是要解決租賃性住房供給這個(gè)“原來(lái)制度上沒(méi)有考慮”的問(wèn)題。中國(guó)人民大學(xué)區(qū)域與城市經(jīng)濟(jì)研究所原所長(zhǎng)陳秀山也認(rèn)為，住房制度改革某種程度上是一個(gè)“不成功的嘗試”，現(xiàn)在大力發(fā)展保障性住房，是在“補(bǔ)課”和“糾偏”。

據(jù)重慶市國(guó)土資源和房屋管理局局長(zhǎng)張定宇向《財(cái)經(jīng)》記者介紹，重慶市從2003年開(kāi)始啟動(dòng)廉租房建設(shè)，至今總共投入數(shù)百億元資金，建設(shè)規(guī)模達(dá)到六七百萬(wàn)平方米，但僅解決了占全市總?cè)丝?％的、符合廉租房條件人群的住房問(wèn)題。為了解決既不能享受廉租房、又買不起商品房的“夾心層”的住房問(wèn)題，公租房應(yīng)運(yùn)而生，“按照城市化進(jìn)程來(lái)推算，從今年開(kāi)始三年內(nèi)，總共需要建設(shè)3000萬(wàn)平方米公租房來(lái)解決30％人群的住房保障問(wèn)題，也就是每年1000萬(wàn)平方米的任務(wù)。到目前為止，今年主城區(qū)已開(kāi)工建設(shè)750萬(wàn)平米公租房?！?/p>

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局重慶調(diào)查總隊(duì)的入戶抽樣調(diào)查顯示，“重慶主城區(qū)約220萬(wàn)戶常住人口家庭中，住房私有化率約為78％，22％的家庭租房居住。因此我們推算，將近30％的人群需要政府提供保障性住房。”重慶市國(guó)土資源和房屋管理局副局長(zhǎng)孫力向《財(cái)經(jīng)》記者介紹說(shuō)。

孫力表示，今后不再單獨(dú)新建廉租房，而是包含在公共租賃住房體系中，實(shí)現(xiàn)公租房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的一體化。廉租房居民與公租房居民住同一小區(qū)、同一品質(zhì)的房屋，只是租金有所區(qū)別，廉租房租金一般只是公租房租金的10％左右。另一方面，公租房租滿五年之后，可通過(guò)成本價(jià)購(gòu)買，轉(zhuǎn)換成有限產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟(jì)適用房。

在重慶市政府的規(guī)劃中，其余60％　70％的中高收入群體住房需求將由市場(chǎng)提供的商品房解決，并對(duì)高端商品房和投機(jī)性炒房采取相應(yīng)的遏制措施。比如準(zhǔn)備對(duì)高檔別墅和商品房征收特別房產(chǎn)稅，最終形成“低端有保障、中端有市場(chǎng)、高端有約束”的住房制度體系，逐步實(shí)現(xiàn)住房保障的全覆蓋。

除了考慮人口結(jié)構(gòu)的現(xiàn)有情況，重慶還考慮了將來(lái)發(fā)展外向型開(kāi)放城市人口擴(kuò)張的需要。

重慶市市長(zhǎng)黃奇帆此前曾表示，兩江新區(qū)在承接沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的過(guò)程中，將吸納大量產(chǎn)業(yè)工人，而過(guò)去沿海地區(qū)由企業(yè)建職工宿舍的模式已經(jīng)暴露出很多問(wèn)題。兩江新區(qū)要把產(chǎn)業(yè)工人的住宿問(wèn)題交回給社區(qū)，“實(shí)現(xiàn)工業(yè)園區(qū)與城市的無(wú)縫銜接，讓進(jìn)城務(wù)工人員走出工廠就能進(jìn)入社區(qū)，融入城市。”

雙“根”求解

如此巨量的建設(shè)規(guī)模，地根、銀根是待解的難題。

據(jù)張定宇透露，該局同時(shí)負(fù)責(zé)土地資源管理和房屋建設(shè)規(guī)劃，可根據(jù)土地使用的具體情況，為公租房進(jìn)行最佳選址。重慶市財(cái)政局經(jīng)濟(jì)建設(shè)處處長(zhǎng)蘇宏偉向《財(cái)經(jīng)》記者介紹說(shuō)，用于公租房建設(shè)的建筑用地全部由政府劃撥，其中包含新征用地。

任志強(qiáng)認(rèn)為，重慶作為一個(gè)新建直轄市，其城區(qū)周圍有大量宅基地，并有宅基地轉(zhuǎn)換的特殊政策：農(nóng)民在城市中有了固定工作后，通過(guò)租住公租房變成城市人，而政府再將其宅基地進(jìn)行轉(zhuǎn)換開(kāi)發(fā)。

“其實(shí)可以采取直接在宅基地上建設(shè)公租房的方式，沒(méi)有必要轉(zhuǎn)換宅基地的性質(zhì)。北京市把唐家?guī)X等集體土地用于建租賃房，目前的改造都是拆掉原來(lái)的房子，政府重新規(guī)劃，按照正式的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)租賃房。”任志強(qiáng)說(shuō)。

李元也表示，法律規(guī)定農(nóng)村不能搞商品房，但沒(méi)有禁止房屋出租、抵押，或把企業(yè)用地再出租。城市周邊地區(qū)有大量農(nóng)村出租屋，可以按城市規(guī)劃把這些房源改造成租賃性住房，增加城市租賃住房供應(yīng)，但只租不賣，這樣也能保證農(nóng)民有穩(wěn)定的收入來(lái)源。

如何籌集公租房建設(shè)資金?蘇宏偉介紹說(shuō)，根據(jù)測(cè)算，主城區(qū)公租房的預(yù)計(jì)造價(jià)為每平方米2500元。財(cái)政資金投入至少達(dá)到公租房建設(shè)總投入的20％，直接投入總數(shù)約為130億元，并將根據(jù)工程建設(shè)進(jìn)度分步注入?！敖刂聊壳柏?cái)政已經(jīng)注入資金10億元，下半年根據(jù)建設(shè)進(jìn)度還會(huì)陸續(xù)注入10億元以上。”

除了中央安排的專項(xiàng)資金和財(cái)政年度預(yù)算安排資金，公租房建設(shè)資金來(lái)源渠道還包括土地出讓收益的5％，銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)和公積金貸款，以及發(fā)行債券。

貸款方面，蘇宏偉說(shuō)，目前以重慶市地產(chǎn)集團(tuán)和城司為主體申請(qǐng)貸款，“銀行積極性很高，覺(jué)得公租房資產(chǎn)優(yōu)良，還款有保證，現(xiàn)階段意向投資為160億元左右?！?/p>

據(jù)介紹，目前地產(chǎn)集團(tuán)已與工商銀行、交通銀行和華夏銀行簽訂53.8億元的10年期協(xié)議貸款，貸款利率比國(guó)家規(guī)定的貸款基準(zhǔn)利率下浮了10％。

對(duì)于占總體建設(shè)資金80％的貸款，償還本息的來(lái)源有兩個(gè)，租金和出售收入。“通過(guò)測(cè)算，租金收入基本能夠支付貸款利息，償還5％的貸款利率應(yīng)該不成問(wèn)題；對(duì)于貸款本金，公租房管理辦法中有‘出售’這個(gè)環(huán)節(jié)。另外，在能力許可的范圍內(nèi)，還會(huì)由財(cái)政安排還款資金?！碧K宏偉說(shuō)。

所謂出售有兩層涵義，除了對(duì)公租房住宅的出售，還有對(duì)商業(yè)用房的出售。按照規(guī)劃，每個(gè)公租房小區(qū)設(shè)有10％的商業(yè)用房。商業(yè)用房建成后馬上就可以出售，投資回收率可達(dá)到1：6。銷售收入可作為本金還款的一部分。

蘇宏偉表示，除銀行貸款，公租房項(xiàng)目也受社?；鸷腿藟刍鸬那嗖A。

蘇宏偉認(rèn)為，財(cái)政在項(xiàng)目前期啟動(dòng)時(shí)壓力稍大，啟動(dòng)后會(huì)用“滾動(dòng)開(kāi)發(fā)”方法，減少資金壓力。

據(jù)悉，全國(guó)社會(huì)保障基金理事會(huì)已和重慶初步接觸。但任志強(qiáng)表示，從法律意義上來(lái)說(shuō)，政府動(dòng)用公積金是違法的。政府是從保險(xiǎn)的角度出發(fā)，強(qiáng)制要求個(gè)人擁有的公積金必須存在政府指定機(jī)構(gòu)的賬戶內(nèi)，但賬戶內(nèi)公積金所有權(quán)應(yīng)歸個(gè)人。政府委托公積金管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，但管理機(jī)構(gòu)沒(méi)有權(quán)力動(dòng)用它。

發(fā)行債券也被列入籌資渠道之一?！翱紤]以市政府旗下的‘地產(chǎn)集團(tuán)’和‘城司’為主體發(fā)行企業(yè)債券”，不過(guò)蘇宏偉表示，現(xiàn)階段靠財(cái)政注入和貸款就能基本解決資金來(lái)源，暫無(wú)發(fā)債計(jì)劃。

房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)也曾被考慮作為融資渠道，但香港方面的基金和重慶初步接觸后無(wú)果而終。蘇宏偉說(shuō)，類似的金融產(chǎn)品有一個(gè)前提，即把房屋產(chǎn)權(quán)作為貸品，而這種產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)換不符合公租房姓“公”的原則，“首先，公租房產(chǎn)權(quán)本身不能轉(zhuǎn)讓。其次，擁有公租房產(chǎn)權(quán)后，房屋也不允許上市出售，只能出租。而如果擁有公租房產(chǎn)權(quán)的出資方，出租的對(duì)象不是政府要求的群體，就不能達(dá)到公租房的住房保障目的。所以類似的金融產(chǎn)品在現(xiàn)階段還不可行?！?/p>

公租房是不是一定要姓“公”呢?任志強(qiáng)表示，應(yīng)該發(fā)展社會(huì)租賃性住房，由社會(huì)基金組合信托提供融資，這種社會(huì)辦的租賃性住房可以強(qiáng)制收入提高又不想退租者離開(kāi)，而這點(diǎn)政府很難做到。英國(guó)就曾因此導(dǎo)致對(duì)公租房的需求不斷擴(kuò)大，在撒切爾時(shí)期，把公租房全部轉(zhuǎn)為私有。另一方面，房地產(chǎn)信托還讓富裕人群多了一個(gè)回報(bào)穩(wěn)定的投資產(chǎn)品。

因?yàn)樽赓U住房回收期太長(zhǎng)，沒(méi)有開(kāi)放性的住房金融市場(chǎng)，很難實(shí)現(xiàn)租貨性住房的發(fā)展?！啊?zhàn)’后英、德、法都對(duì)租賃住房提供40年　70年的無(wú)息或低息貸款，然后開(kāi)發(fā)商建設(shè)運(yùn)營(yíng)，用租金提供貼息。而在美國(guó)，1990年租賃性房屋的融資比重中，商業(yè)銀行所占比例僅為3％4％，政府機(jī)構(gòu)占19％，社會(huì)基金占60％以上；到2001年，政府機(jī)構(gòu)剩9％，十年時(shí)間降低了10％?！?/p>

社科院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場(chǎng)研究室主任曹建海對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者指出，放開(kāi)租賃性住房的準(zhǔn)入能吸引民營(yíng)資本大規(guī)模介入，這里面的關(guān)鍵是政府要提供土地。具體方式可以是政府劃定土地對(duì)外招商，也可以是由社會(huì)資本通過(guò)與工業(yè)用地等其他類型土地使用方協(xié)商或向政府報(bào)批，由社會(huì)資本出資建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，政府提供地塊和政策指導(dǎo)，并由政府確定租金價(jià)格，不得把租賃性住房當(dāng)成商業(yè)地產(chǎn)。

管理與配套難題

建立科學(xué)合理的公租房準(zhǔn)入與退出機(jī)制，是公租房制度設(shè)計(jì)的關(guān)鍵一環(huán)。張定宇表示，即將成立的住房保障局將承擔(dān)準(zhǔn)入審核任務(wù)，建立和社保、稅務(wù)、銀行聯(lián)網(wǎng)的一整套信息化系統(tǒng)，該系統(tǒng)預(yù)計(jì)今年10月試運(yùn)行。目前數(shù)據(jù)庫(kù)還需要銜接和技術(shù)處理，“這也是《辦法》公布后操作細(xì)則遲遲未出的原因?！?/p>

有質(zhì)疑者稱，在保障范圍上，《辦法》規(guī)定，市、區(qū)政府引進(jìn)的特殊專業(yè)人才和在重慶工作的全國(guó)、省部級(jí)勞模、全國(guó)英模、榮立二等功以上的復(fù)轉(zhuǎn)軍人住房困難家庭不受收入限制。這樣一來(lái)，地方政府會(huì)不會(huì)借招商引資、引進(jìn)人才為名將公租房假以他用，導(dǎo)致真正需要的人并未受益，重蹈經(jīng)濟(jì)適用房覆轍?

在退出機(jī)制上，如何防止租客的“賴租”行為?《辦法》規(guī)定，公租房的租金以每平方米價(jià)格為基礎(chǔ)，按照租房面積計(jì)算，若承租人在租賃期內(nèi)超過(guò)政府規(guī)定的收入標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)退出公租房，或以一定比例上調(diào)租金。

任志強(qiáng)認(rèn)為，按租房面積計(jì)算租金并不科學(xué)，不能很好地起到租金調(diào)節(jié)作用，也不利于監(jiān)測(cè)承租人收入變動(dòng)情況。而美國(guó)現(xiàn)行做法是按工資收入的一定比例收租金，與房屋面積無(wú)關(guān)，這樣一旦收入提高，所需繳納的租金也相應(yīng)提高，承租人不會(huì)“賴租”。

公租房的管理是該制度能成功運(yùn)轉(zhuǎn)的一個(gè)重要方面。從國(guó)外情況看，公租房運(yùn)行多年后，出現(xiàn)運(yùn)營(yíng)效率低、維修跟不上，甚至演變?yōu)樨毭窨咭l(fā)社會(huì)矛盾的情況并不鮮見(jiàn)，英國(guó)公屋就在當(dāng)?shù)刈兂蓡?wèn)題高發(fā)區(qū)。為了避免類似情況，重慶公租房分散建設(shè)在21個(gè)人口集聚區(qū)中，每一片區(qū)公租房面積占整個(gè)集聚區(qū)住宅面積的比例均在20％以內(nèi)，其余部分為商業(yè)樓盤，以這種“大分散、小集中”的規(guī)劃方式避免形成“貧民窟”。

中國(guó)人民大學(xué)區(qū)域與城市經(jīng)濟(jì)研究所原所長(zhǎng)陳秀山分析說(shuō)，低收入和中高收入群體能夠相互融合，國(guó)外成功的先例并不多。因這兩種人群對(duì)醫(yī)療、文化、教育等資源的需求客觀上存在較大差別，“往往容易造成這種情況，原本一個(gè)很好的社區(qū)，由于建了公租房，整體上受低收入群體教育水平、思維方式、文明程度等影響，有可能導(dǎo)致這個(gè)社區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)值下降?！?/p>

廉租房管理辦法細(xì)則范文第4篇

第一條為建立和完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保障城鎮(zhèn)最低收入家庭的基本住房需要，根據(jù)《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》（建設(shè)部令第120號(hào)）及其他有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市城區(qū)實(shí)際，制定本辦法。

第二條本市城區(qū)（不含夷陵區(qū)，下同）市、區(qū)財(cái)政保障范圍內(nèi)的城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房的管理，適用本辦法。

第三條本辦法所稱廉租住房，是指政府為保障城鎮(zhèn)最低收入家庭中的無(wú)房戶和缺房戶的基本住房需要，向其提供住房租金補(bǔ)貼或低廉租金的住房。本辦法所稱無(wú)房戶，是指無(wú)自有產(chǎn)權(quán)住房且未租住公有住房的家庭。本辦法所稱缺房戶，是指自有產(chǎn)權(quán)住房或租住公有住房的面積低于廉租住房保障面積標(biāo)準(zhǔn)的家庭。

第四條市房產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)本市城區(qū)廉租住房管理工作。市發(fā)展改革、財(cái)政、民政、價(jià)格、建設(shè)、規(guī)劃、國(guó)土資源、稅務(wù)等部門和住房公積金管理機(jī)構(gòu)，根據(jù)職責(zé)分工負(fù)責(zé)廉租住房的有關(guān)工作。

第二章保障標(biāo)準(zhǔn)和方式

第五條本市城區(qū)廉租住房保障水平，根據(jù)保障城區(qū)最低收入家庭基本住房需求的原則和財(cái)政承受能力合理確定。本市城區(qū)人均廉租住房保障面積標(biāo)準(zhǔn)，按不超過(guò)城區(qū)人均住房面積60%的比例確定。具體標(biāo)準(zhǔn)由市房產(chǎn)管理部門會(huì)同市財(cái)政、民政等部門擬定方案，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后公布執(zhí)行。

第六條本市城區(qū)廉租住房?jī)?yōu)先保障無(wú)房戶，逐步調(diào)劑缺房戶。市房產(chǎn)管理部門會(huì)同市財(cái)政部門，根據(jù)廉租房保障資金籌集狀況，負(fù)責(zé)擬定年度廉租住房保障范圍方案，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后公布執(zhí)行。

第七條廉租住房保障方式以發(fā)放租金補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租為輔。廉租住房租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，由市價(jià)格主管部門會(huì)同市房產(chǎn)管理部門按市場(chǎng)平均租金標(biāo)準(zhǔn)與廉租住房租金標(biāo)準(zhǔn)的差額確定。廉租住房實(shí)物配租適用條件，由市民政部門會(huì)同市房產(chǎn)管理部門確定。

第三章保障對(duì)象和程序

第八條符合下列各項(xiàng)條件的家庭，可以申請(qǐng)享受廉租住房待遇：

（一）具有本市城區(qū)城鎮(zhèn)戶口；

（二）正在享受城市居民最低生活保障待遇；

（三）屬無(wú)房戶、缺房戶。

第九條申請(qǐng)享受廉租住房待遇，應(yīng)當(dāng)向市房產(chǎn)管理部門提出登記申請(qǐng)并如實(shí)提交下列材料：

（一）戶籍簿；

（二）戶籍所在地民政部門核發(fā)的《城市居民最低生活保障資金領(lǐng)取證》；

（三）戶籍所在地街道辦事處出具的現(xiàn)住房證明。

第十條市房產(chǎn)管理部門自受理登記申請(qǐng)的次日起15日內(nèi)進(jìn)行審查。對(duì)符合條件的予以公示，公示的期限為15日。公示期間單位或個(gè)人對(duì)公示對(duì)象提出異議的，由市房產(chǎn)管理部門會(huì)同民政部門進(jìn)行核查。經(jīng)核查異議成立的，由市房產(chǎn)管理部門書(shū)面通知申請(qǐng)人不予登記并說(shuō)明理由。公示期間無(wú)異議或經(jīng)核查異議不成立的，由市房產(chǎn)管理部門登記為廉租住房保障對(duì)象，按家庭人均住房面積排序逐步保障。

第十一條市房產(chǎn)管理部門根據(jù)公布的年度廉租住房保障范圍和保障對(duì)象的排序，確定當(dāng)年享受廉租住房待遇的家庭并予以公示。市房產(chǎn)管理部門在確定缺房戶的廉租住房待遇時(shí)，應(yīng)扣減其自有產(chǎn)權(quán)房屋、已租公有住房的面積。

第十二條確定為當(dāng)年享受廉租住房待遇的家庭，將房屋租賃合同提交給市房產(chǎn)管理部門備案后，由市房產(chǎn)管理部門根據(jù)其廉租住房保障面積標(biāo)準(zhǔn)和租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，按月將租金補(bǔ)貼直接撥付給住房出租人，由住房出租人相應(yīng)沖減其住房租金。

第十三條對(duì)符合當(dāng)年廉租住房實(shí)物配租條件的孤老、烈屬、殘疾等特殊困難家庭，由市房產(chǎn)管理部門為其分配廉租住房。承租廉租住房的家庭，應(yīng)當(dāng)與市房產(chǎn)管理部門簽訂廉租住房租賃合同，并按

廉租住房租金標(biāo)準(zhǔn)交納住房租金。

第四章資金和住房籌集

第十四條廉租住房保障資金和廉租住房的籌集規(guī)模，由市人民政府決定。廉租住房保障資金，由市、區(qū)財(cái)政共同籌集。廉租住房保障資金的支付范圍，與市、區(qū)財(cái)政保障范圍相一致。

第十五條廉租住房保障資金通過(guò)下列渠道籌集：

（一）市、區(qū)財(cái)政預(yù)算安排專項(xiàng)資金；

（二）從住房公積金增值收益中按規(guī)定提取城市廉租住房補(bǔ)充資金；

（三）廉租住房租金收入；

（四）社會(huì)捐贈(zèng)資金;

（五）國(guó)家允許的其他資金。

第十六條廉租住房資金實(shí)行財(cái)政專戶管理，由市房產(chǎn)管理部門專項(xiàng)用于城區(qū)廉租住房租金補(bǔ)貼和廉租住房的購(gòu)建、維修，并接受市財(cái)政、審計(jì)部門的監(jiān)督。具體使用管理辦法由市財(cái)政部門會(huì)同市房產(chǎn)管理部門制定。

第十七條廉租住房通過(guò)下列渠道籌集：

（一）從公有住房中安排；

（二）使用財(cái)政專項(xiàng)資金建設(shè)、收購(gòu)、租賃住房；

（三）社會(huì)捐贈(zèng)住房；

（四）國(guó)家允許的其他渠道。

第十八條使用財(cái)政專項(xiàng)資金籌集廉租住房的，依法給予稅收、行政事業(yè)性收費(fèi)、土地使用優(yōu)惠。具體辦法由市房產(chǎn)管理部門會(huì)同有關(guān)部門擬定，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。

第五章監(jiān)督管理

第十九條市房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門建立健全廉租住房的資金管理、房屋配租、保障對(duì)象等動(dòng)態(tài)管理制度，定期對(duì)廉租住房保障對(duì)象的收入情況、住房狀況等情況進(jìn)行核查，并按照核查結(jié)果及時(shí)調(diào)整其廉租住房待遇。

第二十條承租廉租住房的家庭有下列情形之一的，由市房產(chǎn)管理部門收回其承租的廉租住房，終止其廉租住房待遇：

（一）改變廉租住房的使用性質(zhì)；

（二）轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租廉租住房；

（三）連續(xù)6個(gè)月以上不在廉租住房居??；

（四）改變廉租住房結(jié)構(gòu)或其他損壞房屋的行為。

第二十一條對(duì)弄虛作假、隱瞞家庭收入和住房條件，騙取廉租住房待遇的個(gè)人，由市房產(chǎn)管理部門責(zé)令退還已領(lǐng)取的廉租住房租金補(bǔ)貼，或者退出廉租住房并按廉租住房租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)交租金；情節(jié)嚴(yán)重的，可以并處1000元以下的罰款。對(duì)出具虛假證明的單位，由市房產(chǎn)管理部門提請(qǐng)其主管部門追究單位負(fù)責(zé)人的責(zé)任。

第二十二條廉租住房管理工作人員、、，由所在單位或監(jiān)察機(jī)關(guān)依法依紀(jì)給予行政處分；觸犯刑律的，提請(qǐng)司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

第二十三條當(dāng)事人對(duì)行政機(jī)關(guān)的具體行政行為不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或向人民法院。

第六章附則

廉租房管理辦法細(xì)則范文第5篇

一、公共租賃住房退出機(jī)制存在的法律缺陷

1.立法體系不健全

任何社會(huì)保障制度要發(fā)揮其為廣大民眾服務(wù)的作用，都必須依靠嚴(yán)格的立法作為支撐。住房保障制度屬于社會(huì)保障制度體系，作為其重要組成之一的公共租賃住房制度的規(guī)定應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)在法律中，但當(dāng)前我國(guó)并未出臺(tái)專門的有關(guān)住房保障方面的法律法規(guī)。《指導(dǎo)意見(jiàn)》《管理辦法》《關(guān)于公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行的通知》和《關(guān)于并軌后公共租賃住房有關(guān)運(yùn)行管理工作的意見(jiàn)》等文件，都對(duì)公共租賃住房退出的主體、條件、程序、管理及責(zé)任方面都有所涉及，然而這些大多是政策的宏觀指導(dǎo)，在具體實(shí)踐指導(dǎo)方面只有一部《管理辦法》。北京、上海、重慶等大城市根據(jù)自己的發(fā)展水平制定了公共租賃住房方面的具體法規(guī)規(guī)章，由于缺乏上位法的指導(dǎo)而顯得過(guò)于雜亂。至于公租房退出方面的規(guī)定，很多城市仍處在探索階段。且無(wú)論是《指導(dǎo)意見(jiàn)》《管理辦法》等部委規(guī)章還是各地方的具體規(guī)定，都缺乏穩(wěn)定性和強(qiáng)制性，加之法律責(zé)任不明確，使得在公共租賃住房退出制度的執(zhí)行當(dāng)中的隨意性很大。

2.具體退出標(biāo)準(zhǔn)不完善

《管理辦法》中規(guī)定了公共租賃住房合同到期的正常退出和包括拖欠租金退出、主體不適格退出和違反規(guī)定退出的強(qiáng)制退出兩大情形，從表面上來(lái)看，這兩大情形已經(jīng)覆蓋了全部，但具體分析起來(lái)每種情形具體設(shè)置的退出標(biāo)準(zhǔn)卻并不完善。

一是對(duì)合同期限的設(shè)定存在不合理性?！豆芾磙k法》中規(guī)定，合同期滿需要繼續(xù)租住的承租者，應(yīng)當(dāng)在期滿之前3個(gè)月內(nèi)提交申請(qǐng)，若未按規(guī)定提交的在租賃期滿后應(yīng)當(dāng)騰退，同時(shí)還概括性地規(guī)定了最長(zhǎng)合同期限一般不超過(guò)5年。各個(gè)地方結(jié)合《管理辦法》對(duì)合同期限也都有具體規(guī)定，大多將最低年限定為2-3年。筆者認(rèn)為此設(shè)定存在一定的合理性，各個(gè)地區(qū)的發(fā)展是有差異的，有的一線城市也將合同的最低期限設(shè)為3年，這樣的合同審查期限相對(duì)來(lái)說(shuō)過(guò)長(zhǎng)，使得部分承租者在經(jīng)濟(jì)情況已有所好轉(zhuǎn)后仍居住在公共租賃住房?jī)?nèi)，與公共租賃住房的建設(shè)宗旨相違背。

二是對(duì)拖欠租金的規(guī)定缺乏詳細(xì)規(guī)定?！豆芾磙k法》規(guī)定，租金拖欠的最長(zhǎng)期限為累計(jì) 6 個(gè)月，若承租者未能在該期限內(nèi)交納租金則應(yīng)退出其租住的公共租賃住房。筆者認(rèn)為，拖欠租金具有一定的主觀惡意性，應(yīng)與正常的退出分離開(kāi)來(lái)，而且《管理辦法》中并未規(guī)定對(duì)已拖欠的租金怎樣補(bǔ)交和是否需要繳納滯納金。

三是退出標(biāo)準(zhǔn)整體表現(xiàn)僵化。《管理辦法》中關(guān)于退出條件，在承租期內(nèi)僅有對(duì)家庭住房狀況審查的規(guī)定，那些經(jīng)濟(jì)條件明顯轉(zhuǎn)好的家庭只有在申請(qǐng)續(xù)租時(shí)才被審查，這就造成了一些問(wèn)題，即部分經(jīng)濟(jì)條件轉(zhuǎn)好者在租賃期內(nèi)不會(huì)按規(guī)定退出而是租住數(shù)年，既影響了公租房的高效流轉(zhuǎn)，也侵害了部分符合保障條件的輪候人的基本居住權(quán)。

3.退出的相關(guān)制度不配套

一是現(xiàn)有的公共租賃住房退出的監(jiān)管體制不健全。既缺乏專門的管理機(jī)構(gòu)，且數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)方式落后，雖然個(gè)別省市設(shè)立了專門的保障房管理機(jī)構(gòu)，但受人員編制、財(cái)政等的影響，管理機(jī)構(gòu)往往沒(méi)有專門針對(duì)退出環(huán)節(jié)成立相應(yīng)的機(jī)構(gòu)，在工作中更多是對(duì)公租房進(jìn)行籠統(tǒng)管理，難以發(fā)揮實(shí)質(zhì)的監(jiān)管作用。

此外，在日常管理中一般采用的都是承租人主動(dòng)申報(bào)，工作方式較為被動(dòng)，加之我國(guó)缺乏全面有效的住房征信信息化統(tǒng)計(jì)體系，居民住房、購(gòu)房的相關(guān)數(shù)據(jù)分散，政府部門之間共享信息困難，使得數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)嚴(yán)重滯后，難以滿足退出管理的需要。

二是缺乏配套的獎(jiǎng)懲機(jī)制。我國(guó)對(duì)于公租房的退出并沒(méi)有設(shè)置明確的獎(jiǎng)懲制度，雖然大多數(shù)城市在實(shí)施細(xì)則中對(duì)懲罰措施有一定規(guī)定，但力度薄弱。以拖欠租金為例，《管理辦法》中僅規(guī)定拖欠租賃者應(yīng)退出公租房，并沒(méi)有懲罰規(guī)定。即使一些地方性規(guī)范中有所規(guī)定，也基本以補(bǔ)交租金或繳納一定的違約金為主，懲罰性質(zhì)較弱，難以起到威懾作用。此外，目前我國(guó)公共租賃住房退出制度中激勵(lì)政策是空白的，只有上海等少數(shù)城市稍微有鼓勵(lì)措施，由于缺乏上位法和相關(guān)法律法規(guī)，很難起到約束承租者主動(dòng)退出的實(shí)質(zhì)性作用。

三是缺乏退出后保障制度?！豆芾磙k法》中對(duì)于三種承租人資格不符的情形人性化地設(shè)置了合理的搬遷期限，但設(shè)置并不完善，缺乏具體的操作規(guī)范，加之各地方并未都規(guī)定搬遷期，使得搬遷期制度的運(yùn)行不規(guī)范，難以真正發(fā)揮其保障效果。此外，退出后的過(guò)渡期也沒(méi)有相關(guān)設(shè)定，因此這種沒(méi)有過(guò)渡的體制是有明顯缺陷的，容易導(dǎo)致按時(shí)騰退房屋者也可能面臨經(jīng)濟(jì)壓力，應(yīng)加大完善力度。

二、完善公共租賃住房退出機(jī)制的法律建議

1.堅(jiān)持立法先行，健全住房保障法律體系

公共租賃住房的實(shí)施要有嚴(yán)格的法律法規(guī)作為其執(zhí)行的保證，因此，要完善公共租賃住房退出的立法問(wèn)題，必須堅(jiān)持立法先行，建立起一套保障性住房法律體系，從國(guó)家的基本法到部門規(guī)章、地方性法規(guī)都應(yīng)當(dāng)對(duì)公共租賃住房的退出進(jìn)行明確規(guī)定，以法律的層面來(lái)規(guī)定違法行為及法律責(zé)任，從而保證住房保障制度可以在法律規(guī)范的制約下穩(wěn)定運(yùn)行。

具體到公共租賃住房的退出機(jī)制，應(yīng)明確規(guī)定申請(qǐng)人員的范圍、申請(qǐng)條件、退出條件、程序和相應(yīng)人員的法律責(zé)任等，充分發(fā)揮法律的強(qiáng)制力和執(zhí)行力。尤其是對(duì)于公共租賃住房的法律責(zé)任，要以嚴(yán)格的法律來(lái)詳細(xì)規(guī)定各種可能發(fā)生的違法行為，對(duì)不同的違法行為作出區(qū)分，針對(duì)各種違法行為的主觀惡性程度輕重制定不同的處罰力度，以保證公租房在實(shí)施過(guò)程中有法可依。

2.完善具體退出標(biāo)準(zhǔn)

一是優(yōu)化合同期限標(biāo)準(zhǔn)。租賃期滿退出是公共租賃住房退出的一種正常情形，因各地方的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不一致，在設(shè)定合同的最高年限時(shí)要結(jié)合地區(qū)自身的發(fā)展水平和居民居住情況，發(fā)達(dá)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，公民收入或住房情形變化也會(huì)較快，這些地區(qū)的合同期限可適當(dāng)縮短，反之經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)的合同年限可適當(dāng)加長(zhǎng)。

二是補(bǔ)充對(duì)拖欠租金的詳細(xì)規(guī)定。應(yīng)當(dāng)在《管理辦法》中對(duì)于拖欠租金進(jìn)行詳細(xì)補(bǔ)充，除按租金標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)交租金外還應(yīng)按照拖欠天數(shù)繳納滯納金，同時(shí)應(yīng)當(dāng)規(guī)定一旦拖欠次數(shù)達(dá)到3次，即便累計(jì)未到6個(gè)月也應(yīng)強(qiáng)制退出。

三是動(dòng)態(tài)調(diào)整退出標(biāo)準(zhǔn)。我國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于不斷向前發(fā)展時(shí)期，公民整體生活水平也不斷提高，因此，筆者認(rèn)為，公租房退出相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的制定必須要根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平動(dòng)態(tài)調(diào)整并且實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)管理，和市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)，掌握市場(chǎng)規(guī)律，合理且適時(shí)地調(diào)整退出標(biāo)準(zhǔn)。

3.完善公共租賃住房退出制度

一是完善相關(guān)的監(jiān)管體制。公租房制度從建設(shè)到分配再到管理和退出涉及到很多領(lǐng)域的工作，要確保此工程有條不紊地進(jìn)行，除應(yīng)有專門的保障管理機(jī)構(gòu)對(duì)其相關(guān)事務(wù)進(jìn)行具體負(fù)責(zé)外，還應(yīng)建立動(dòng)態(tài)監(jiān)管制度，包括完善公租房管理檔案，建立統(tǒng)一的公租房信息管理平臺(tái)、建立資格年審制度、加大巡查力度等，通過(guò)動(dòng)態(tài)監(jiān)管，使得公租房從建設(shè)、分配到后續(xù)的退出等階段都能實(shí)現(xiàn)有效管理。

二是制定獎(jiǎng)懲結(jié)合的配套措施。如對(duì)于違反公共租賃住房退出規(guī)定的人員給予嚴(yán)厲的懲罰措施，給予中低收入家庭買房提供優(yōu)惠的稅收政策、降低首付比例等，以鼓勵(lì)承租者主動(dòng)退出促進(jìn)公租房的高效流轉(zhuǎn)。