前言：想要寫(xiě)出一篇令人眼前一亮的文章嗎？我們特意為您整理了5篇財(cái)產(chǎn)稅和行為稅的區(qū)別范文，相信會(huì)為您的寫(xiě)作帶來(lái)幫助，發(fā)現(xiàn)更多的寫(xiě)作思路和靈感。

財(cái)產(chǎn)稅和行為稅的區(qū)別范文第1篇

關(guān)鍵詞 ：房產(chǎn)加名稅；正義；擔(dān)當(dāng)

2011 年7 月4 日最高人民法院審判委員會(huì)第1525次會(huì)議通過(guò)的《中華人民共和國(guó)婚姻法》若干問(wèn)題的解釋第七、十條內(nèi)容明確規(guī)定婚前誰(shuí)買房子，離婚后房子歸誰(shuí)。該解釋引起了民眾的恐慌，許多人紛紛要求在自己的房產(chǎn)證上加上自己的名字。此時(shí)點(diǎn)南京市地稅部門率先在全國(guó)針對(duì)房產(chǎn)加名行為征稅，針對(duì)才現(xiàn)象本文從征稅形式與實(shí)質(zhì)之正義角度對(duì)房產(chǎn)加名行為征稅展開(kāi)研究，以期拋磚引玉。

一、概念界定

房產(chǎn)加名稅是民眾和媒體的通俗叫法，其實(shí)質(zhì)就是稅法里的契稅。契稅是以轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬為征稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。

1.契稅屬于財(cái)產(chǎn)稅

財(cái)產(chǎn)稅是以財(cái)產(chǎn)主體擁有和歸其支配的財(cái)產(chǎn)為對(duì)象所征收的一類稅收。按照征稅對(duì)象的形態(tài)不同可以分為靜態(tài)財(cái)產(chǎn)稅和動(dòng)態(tài)財(cái)產(chǎn)稅兩種。在財(cái)產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移環(huán)節(jié)按照財(cái)產(chǎn)價(jià)值征收的為動(dòng)態(tài)財(cái)產(chǎn)稅，對(duì)處于相對(duì)靜止?fàn)顟B(tài)的財(cái)產(chǎn)，按其數(shù)量或價(jià)值進(jìn)行課征的財(cái)產(chǎn)稅為靜態(tài)財(cái)產(chǎn)稅。契稅以發(fā)生轉(zhuǎn)移土地和房屋為征稅對(duì)象，在財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移環(huán)節(jié)課稅，本質(zhì)上是動(dòng)態(tài)財(cái)產(chǎn)稅。

2.契稅由財(cái)產(chǎn)承受人繳納

契稅的納稅義務(wù)人是境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人。買方納稅是契稅區(qū)別于其他稅種的一個(gè)顯著特征。

二、契稅形式與實(shí)質(zhì)正義之體現(xiàn)

1.形式正義與實(shí)質(zhì)正義

形式正義與實(shí)質(zhì)正義是一對(duì)很流行但是又含義多樣化的概念。佩羅爾曼認(rèn)為“所謂形式正義就是要求以同樣的方式對(duì)待人，就是同一基本范疇的人都應(yīng)受到同等待遇的活動(dòng)原則?！备?duì)柖√岢鲂问秸x就是程序正義，特別是訴訟程序正義。孫笑俠認(rèn)為形式正義在不同語(yǔ)境下有不同的含義，法的形式正義存在制度正義、抽象正義、程序正義等三種形態(tài)。羅爾斯認(rèn)為實(shí)質(zhì)正義則是指制度本身的正義，它取決于社會(huì)基本結(jié)構(gòu)所根據(jù)的原則。孫笑俠認(rèn)為在不同語(yǔ)境中實(shí)質(zhì)正義有社會(huì)正義、具體正義、實(shí)體正義三種表現(xiàn)形式。本文研究形式正義與實(shí)質(zhì)正義以孫笑俠的觀點(diǎn)為研究場(chǎng)點(diǎn)。

2.契稅與正義-形式之完備與實(shí)質(zhì)之欠缺

一切法律上的規(guī)定都屬于形式正義即制度正義。2007 年4 月23 日國(guó)務(wù)院第55 次常務(wù)會(huì)議通過(guò)的《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》規(guī)定了契稅的征稅對(duì)象、納稅義務(wù)人、稅率和征收管理等內(nèi)容。以其內(nèi)容來(lái)看，契稅在制度正義、抽象正義、程序正義等方面都有詳細(xì)的規(guī)定，因此可以得出契稅在形式正義上是很完備的。

實(shí)質(zhì)正義首先體現(xiàn)在社會(huì)正義，要求社會(huì)各種資源、利益以及負(fù)擔(dān)之分配上的正義。其次體現(xiàn)為具體正義，要求正義要關(guān)注具體的人、行為、事件等方面的正義。最后實(shí)質(zhì)正義體現(xiàn)為實(shí)體正義，要求在立法上體現(xiàn)權(quán)利、義務(wù)分配正義。實(shí)質(zhì)正義最關(guān)注的是分配正義?，F(xiàn)行《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》中規(guī)定契稅的稅率考慮到我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡，實(shí)行3%-5%的幅度稅率，在稅收上規(guī)定了稅收優(yōu)惠，充分反映了契稅關(guān)注社會(huì)正義、具體正義和實(shí)體正義。尤其是2011 年財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于房屋、土地權(quán)屬由夫妻一方所有變更為夫妻雙方共有契稅政策的通知》規(guī)定婚姻關(guān)系存續(xù)期間，房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有的，免征契稅。盡管有關(guān)部門很努力，但是能不能實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)正義，具體分析如下：

（1）社會(huì)正義與具體正義的欠缺

地方稅收機(jī)關(guān)對(duì)夫妻之間的房產(chǎn)加名行為征收契稅的依據(jù)是暫行條例第一條規(guī)定和第二條的規(guī)定。夫妻加名行為屬于贈(zèng)送，也就是屬于契稅的征稅范圍，只不過(guò)給了優(yōu)惠罷了?，F(xiàn)代意義的國(guó)家是稅收國(guó)家，但是稅收公平是稅收正義的首要要求。

契稅是動(dòng)態(tài)財(cái)產(chǎn)稅，在財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)征稅。夫妻之間的房產(chǎn)加名行為實(shí)質(zhì)并沒(méi)有交易行為，并沒(méi)有財(cái)產(chǎn)的流轉(zhuǎn)。對(duì)贈(zèng)送行為征收契稅沒(méi)錯(cuò)，但是沒(méi)有考慮到夫妻這一群體的特性，忽視了社會(huì)基本結(jié)構(gòu)的正義和具體正義。因此對(duì)夫妻房產(chǎn)加名行為征收契稅并不符合契稅的實(shí)質(zhì)要求，不符合公平正義的要求。

（2）實(shí)體正義的欠缺

實(shí)體正義也就是立法正義。房產(chǎn)加名稅的征收有法律依據(jù)，后來(lái)財(cái)政與國(guó)稅總局聯(lián)合發(fā)通知說(shuō)免于執(zhí)行。這個(gè)立法過(guò)程可以看出，財(cái)政部與國(guó)稅總局的通知與《契稅暫行條例》和《契稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》是矛盾的?！镀醵悤盒袟l例》在性質(zhì)上屬于法律，《契稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》在性質(zhì)上屬于部門規(guī)章，二者的效力都大于通知。因此從立法的角度考慮應(yīng)該修改《契稅暫行條例》和《契稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》，而不是簡(jiǎn)單通過(guò)通知的形式來(lái)做出修補(bǔ)。

三、房產(chǎn)加名稅征收之正義擔(dān)當(dāng)

房產(chǎn)加名稅的提出，反應(yīng)了民眾的抵觸情緒。由開(kāi)征到免征反應(yīng)了稅收和財(cái)政機(jī)關(guān)的妥協(xié)，但是這并沒(méi)有看到問(wèn)題的要害，沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的解決問(wèn)題。

1.明確提出夫妻加名行為不屬于契稅征收范圍

契稅本質(zhì)是動(dòng)態(tài)財(cái)產(chǎn)稅。我國(guó)契稅暫行條例里明確規(guī)定贈(zèng)送屬于契稅的征收范圍。法律之所以如此規(guī)定是為了杜絕實(shí)際的交易中披著贈(zèng)送的外衣而偷逃稅。但是夫妻房產(chǎn)加名行為不能完全用贈(zèng)送來(lái)界定，在實(shí)際生活中有許多房產(chǎn)是夫妻共同購(gòu)買，但是按照中國(guó)的傳統(tǒng)習(xí)俗，一般是在房產(chǎn)證上寫(xiě)男士的名字。如果是這種原因夫妻一方要求在房產(chǎn)上加個(gè)名字，其實(shí)房產(chǎn)既沒(méi)有流轉(zhuǎn)也不涉及贈(zèng)送。因此按照贈(zèng)送的范疇把夫妻加名行為明確屬于契稅征收范圍有失偏頗。

2.立法過(guò)程重視民眾的參與權(quán)

房產(chǎn)加名稅的征收引起民眾反彈，最后相關(guān)機(jī)構(gòu)迫于壓力通知免征。試問(wèn)南京、上海等地已經(jīng)被征收加名稅的民眾后來(lái)又聽(tīng)到本地免征契稅是如何感受？當(dāng)今民眾利益格局多元化的訴求在不斷呈現(xiàn)，需要民眾廣泛參與。因此建議在立法過(guò)程中應(yīng)該堅(jiān)持從群眾來(lái)到群眾中去，立法者要走進(jìn)基礎(chǔ)，廣泛聽(tīng)取不同層級(jí)，不同地區(qū)民眾的意見(jiàn)和建議，避免閉門造車。

形式正義與實(shí)質(zhì)正義的矛盾是個(gè)難以解決的問(wèn)題，中國(guó)的傳統(tǒng)文化重視實(shí)質(zhì)正義，忽視了形式正義。但是近來(lái)學(xué)界有的觀點(diǎn)強(qiáng)調(diào)形式正義的至高性，以至于在實(shí)踐中忽視了實(shí)質(zhì)正義。因此在強(qiáng)調(diào)形式正義的同時(shí)，不要喪失了最基本的實(shí)質(zhì)正義也是我們努力的方向。

課題名稱：

本文為山西大學(xué)商務(wù)學(xué)院編號(hào)2012004《房產(chǎn)加名稅”征收之正義擔(dān)當(dāng)》的院級(jí)立項(xiàng)課題階段性成果。

參考文獻(xiàn)：

[1]羅爾斯. 正義論（修訂版），何懷宏等譯［M］. 北京：中國(guó)社會(huì)科學(xué)出版社，2009.

財(cái)產(chǎn)稅和行為稅的區(qū)別范文第2篇

（一）財(cái)產(chǎn)課稅體系的比較

廣義地看，世界各國(guó)對(duì)財(cái)產(chǎn)的課稅主要分為三大體系，一是對(duì)轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的交易行為征稅，多以流轉(zhuǎn)額為計(jì)稅依據(jù)，一般以營(yíng)業(yè)稅、轉(zhuǎn)讓稅、登記稅、印花稅或增值稅等形式，征收比例稅率或累進(jìn)稅率；二是對(duì)占有、使用財(cái)產(chǎn)進(jìn)行課稅，多以財(cái)產(chǎn)評(píng)估價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)，分為對(duì)全部財(cái)產(chǎn)征稅（一般財(cái)產(chǎn)稅）和對(duì)個(gè)別財(cái)產(chǎn)征稅（如土地稅，房屋稅、房地產(chǎn)稅），征收比例稅率或累進(jìn)稅率；三是對(duì)轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的收益征稅，如土地增值稅，多采用累進(jìn)稅率。

（二）財(cái)產(chǎn)稅比重的比較

據(jù)OECD組織資料顯示，發(fā)達(dá)國(guó)家財(cái)產(chǎn)稅收入占地方稅收入總額比例較高，美國(guó)占80%，加拿大占84.5%，英國(guó)占93%，澳大利亞則高達(dá)99.6%。由于財(cái)產(chǎn)稅征收金額較大、權(quán)數(shù)較重，從而形成了“多征稅、多提供公共服務(wù)、稅源多增加”的良性循環(huán)機(jī)制，使其在地方經(jīng)濟(jì)建設(shè)中發(fā)揮了積極的調(diào)節(jié)作用。發(fā)展中國(guó)家財(cái)產(chǎn)稅占地方稅收入比重較低，但多把財(cái)產(chǎn)稅劃歸地方收入。亞洲國(guó)家的一些大城市房地產(chǎn)稅占地方財(cái)政收入比重一般在23%～54%之間。由此可見(jiàn)，世界各國(guó)財(cái)產(chǎn)稅在地方稅中都占有舉足輕重的地位，是地方財(cái)力的重要來(lái)源。

（三）財(cái)產(chǎn)稅制要素的比較

1、課稅主體。轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)交易行為的課稅主體多數(shù)以賣方為納稅人；也有以買方為納稅人，主要是設(shè)置不動(dòng)產(chǎn)或房地產(chǎn)購(gòu)置稅的國(guó)家，如韓國(guó)、日本等。世界各國(guó)對(duì)轉(zhuǎn)讓、占有和使用財(cái)產(chǎn)的課稅，納稅人一般是產(chǎn)權(quán)所有者或使用者。

2、課稅對(duì)象和稅基。對(duì)世界上多數(shù)國(guó)家來(lái)說(shuō)，財(cái)產(chǎn)稅最主要的課稅對(duì)象是房屋和土地，但在具體征稅對(duì)象和稅基上又各有區(qū)別。有的國(guó)家單獨(dú)對(duì)房屋、土地課稅，計(jì)稅依據(jù)是財(cái)產(chǎn)的資本市場(chǎng)價(jià)值或評(píng)估價(jià)值或其年租金。各國(guó)征收財(cái)產(chǎn)稅的房屋范圍不盡一致：如加拿大、印尼、美國(guó)、瑞典都將土地和建筑物的資本價(jià)值納入稅基；但瑞典只有住宅用地和住宅樓繳納財(cái)產(chǎn)稅，剔除了商業(yè)財(cái)產(chǎn)；英國(guó)對(duì)包括樓房、平房、公寓、活動(dòng)房屋和可供居住用的船只等，以其估定價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)征稅；有的國(guó)家將土地、房屋并入其他財(cái)產(chǎn)一起課稅。如日本將原來(lái)分開(kāi)征收的地租稅、房屋稅，船舶稅、鐵路稅等財(cái)產(chǎn)稅稅種合并征收固定資產(chǎn)稅。其中對(duì)房屋課稅的納稅人是房屋的所有者，課稅對(duì)象包括納稅人擁有的一切房屋，計(jì)稅基礎(chǔ)是房屋的估定價(jià)值；巴西的土地稅分為農(nóng)村土地稅和城市財(cái)產(chǎn)稅，前者的課稅對(duì)象是用于種植、放牧和其他農(nóng)業(yè)性活動(dòng)的土地，城鎮(zhèn)土地不在應(yīng)稅范圍內(nèi)，計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)按土地面積和土地使用比率分為三類計(jì)征，后者的課稅對(duì)象是城市土地和土地上的房屋及建筑物，計(jì)稅依據(jù)是應(yīng)稅土地和房屋建筑物的評(píng)估價(jià)值。

3、稅率。比較廣泛使用比例稅率，在對(duì)財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益和流轉(zhuǎn)額課稅時(shí)也采用累進(jìn)稅率，僅有個(gè)別國(guó)家采用定額稅率。稅率可由中央政府法定，也可由地方政府根據(jù)受益人的預(yù)算需要和預(yù)算周期確定。如美國(guó)、加拿大，稅率的確定一般由地方政府自行決定，較高一級(jí)政府只對(duì)其設(shè)限制規(guī)定。而丹麥、法國(guó)和日本，中央政府對(duì)地方政府征收的稅率都規(guī)定了固定限額或最高額。

4、起征點(diǎn)和減免稅優(yōu)惠。一些國(guó)家或地區(qū)在稅收管轄權(quán)內(nèi)，對(duì)財(cái)產(chǎn)課稅制定有起征點(diǎn)，如澳大利亞維多利亞州對(duì)低于14萬(wàn)元的財(cái)產(chǎn)價(jià)值不征稅，日本對(duì)土地占有稅也規(guī)定了免征額，確定了固定資產(chǎn)稅和城市規(guī)劃稅的最低起征點(diǎn)。同時(shí)各國(guó)對(duì)農(nóng)業(yè)用地給予不同程度的減免稅。荷蘭、英國(guó)、澳大利亞和瑞典農(nóng)業(yè)用地全部不計(jì)入稅基。法國(guó)對(duì)農(nóng)場(chǎng)建筑實(shí)行免稅，其他許多國(guó)家都通過(guò)特殊估價(jià)和征稅措施給農(nóng)業(yè)提供稅收優(yōu)惠待遇，如日本對(duì)城區(qū)的農(nóng)業(yè)用地按其估算價(jià)值的一半進(jìn)行征稅；國(guó)際上對(duì)林地一般都提供免稅待遇。如智利、法國(guó)都給林地提供了免稅照顧。

二、我國(guó)財(cái)產(chǎn)稅制的現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題

目前，我國(guó)采用的是個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅，主要稅種有房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、車船使用稅、車船使用牌照稅、契稅，有人也把土地增值稅、耕地占用稅包括進(jìn)去。

我國(guó)的財(cái)產(chǎn)稅制在以下方面存在著明顯的不足：一是財(cái)產(chǎn)課稅范圍窄、稅種少，收入規(guī)模小。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)財(cái)產(chǎn)稅收入約占稅收總收入的2.04%，約占地方稅收入的4.12%。據(jù)四川省及成都市“九五”期間的統(tǒng)計(jì)，財(cái)產(chǎn)各稅占全部地方稅收的比重約5%～6%。由于所占比重過(guò)低，導(dǎo)致其職能弱化，難于充分發(fā)揮調(diào)節(jié)功能作用；二是內(nèi)外兩套財(cái)產(chǎn)稅制，既增加了征管難度，又不符合世貿(mào)組織要求的統(tǒng)一、公平、公正的原則；三是計(jì)稅依據(jù)不合理、不規(guī)范；四是財(cái)產(chǎn)評(píng)估制度、財(cái)產(chǎn)登記制度和財(cái)產(chǎn)稅收政策不健全，稅收征管不嚴(yán)，部門協(xié)作配合不夠，稅款流失現(xiàn)象較為嚴(yán)重；五是個(gè)別稅種設(shè)置重疊，稅基交叉，存在重復(fù)征稅之嫌。

三、國(guó)際財(cái)產(chǎn)稅制借鑒

（一）稅種設(shè)置覆蓋面廣、征收范圍寬。目前，各國(guó)的財(cái)產(chǎn)稅覆蓋了財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、占有、使用和收益各環(huán)節(jié)，體現(xiàn)了稅制調(diào)節(jié)課稅對(duì)象價(jià)值運(yùn)動(dòng)全過(guò)程的客觀要求。征收范圍較寬，不僅僅局限于城鎮(zhèn)房地產(chǎn)，而且也包括農(nóng)村、農(nóng)場(chǎng)建筑物和土地。遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅廣泛受到各國(guó)重視。

（二）各國(guó)普遍建立以市場(chǎng)價(jià)值（又稱改良資本價(jià)值）或評(píng)估價(jià)值為核心的稅基體系。以價(jià)值為核心能夠準(zhǔn)確反映真實(shí)的稅基，隨經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動(dòng)稅基的提高進(jìn)而穩(wěn)步提高財(cái)產(chǎn)稅收入；同時(shí)，也可以體現(xiàn)公平稅負(fù)、合理負(fù)擔(dān)的原則。

（三）稅率設(shè)計(jì)以比例稅率和累進(jìn)稅率居多。對(duì)財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、占有、使用環(huán)節(jié)多采用比例稅率，對(duì)收益和所得環(huán)節(jié)多采用累進(jìn)稅率，但這不是絕對(duì)的，各國(guó)根據(jù)各自的經(jīng)濟(jì)、文化背景設(shè)計(jì)各具特色的稅率制度；各國(guó)的遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅稅率仍將以超額累進(jìn)稅率為主，但級(jí)次表現(xiàn)出減少趨勢(shì)。

（四）大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家都建立了規(guī)范而嚴(yán)密的財(cái)產(chǎn)登記和系統(tǒng)、完整的財(cái)產(chǎn)評(píng)估制度。這是財(cái)產(chǎn)稅課稅的基礎(chǔ)，但發(fā)展中國(guó)家與發(fā)達(dá)國(guó)家比較有較大的差距。

（五）建立內(nèi)外統(tǒng)一的財(cái)產(chǎn)稅制。

四、改革財(cái)產(chǎn)稅制的建議

（一）合理設(shè)置稅種，增加稅種覆蓋面

1、合并、統(tǒng)一房地產(chǎn)稅制，設(shè)立房地產(chǎn)稅。合并現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅等三個(gè)稅種，設(shè)立統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅。一方面體現(xiàn)了世貿(mào)組織的國(guó)民待遇原則，另一方面符合簡(jiǎn)化稅制、便于征管和降低征收成本的國(guó)際通行做法。而且城鎮(zhèn)土地使用稅本身屬于財(cái)產(chǎn)稅而非資源稅，“房依地存、地隨房走”，房屋和土地的規(guī)劃、評(píng)估緊密相連，城鎮(zhèn)土地的國(guó)家所有不影響三稅的合并和統(tǒng)一；且房?jī)r(jià)的上漲多半緣于地價(jià)的上漲，三稅統(tǒng)一有可行的理論基礎(chǔ)。

2、合并內(nèi)外兩套車船稅稅制。對(duì)凡在我國(guó)境內(nèi)擁有車船的單位和個(gè)人，不論車船是否被使用以及使用的頻率如何，均應(yīng)繳納車船稅。

3、適時(shí)開(kāi)征遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅。在遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅的開(kāi)征上，一是要科學(xué)地選擇稅制模式?；谖覈?guó)遺產(chǎn)繼承人可自行分割交接財(cái)產(chǎn)，公民的納稅意識(shí)不強(qiáng)等實(shí)際情況，宜選擇美國(guó)等實(shí)行的總遺產(chǎn)稅制和總贈(zèng)與稅制。即對(duì)被繼承人的遺產(chǎn)總額征收遺產(chǎn)稅，對(duì)贈(zèng)與人的財(cái)產(chǎn)征收贈(zèng)與稅。二是科學(xué)確定征稅對(duì)象、范圍及征管程序。參照國(guó)際慣例，課稅對(duì)象范圍應(yīng)包括動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)，以超額累進(jìn)稅率并規(guī)定適當(dāng)?shù)钠鹫鼽c(diǎn)，合理確定扣除項(xiàng)目，如設(shè)喪葬費(fèi)用扣除，遺產(chǎn)管理費(fèi)用扣除、債務(wù)扣除、捐贈(zèng)扣除、合理負(fù)擔(dān)費(fèi)用扣除等。最后，制定有關(guān)部門相互協(xié)調(diào)配合的征管措施。

（二）擴(kuò)大財(cái)產(chǎn)稅征收范圍

1、擴(kuò)大房地產(chǎn)稅的征稅范圍。一是房地產(chǎn)稅的征稅范圍應(yīng)該擴(kuò)大到農(nóng)村用于種植、放牧和其他農(nóng)業(yè)性活動(dòng)的土地及房屋。與此同時(shí)，相應(yīng)調(diào)整降低農(nóng)業(yè)產(chǎn)出稅負(fù)。二是對(duì)城鎮(zhèn)居民擁有的房屋征收房地產(chǎn)稅。隨著我國(guó)住宅商品化的發(fā)展和人們收入水平的提高，私人擁有的房產(chǎn)不斷增加，已經(jīng)具備了對(duì)私有房產(chǎn)課稅的條件。同時(shí)，房屋的折算價(jià)值分配逐步向高收入個(gè)人傾斜，因而對(duì)城鎮(zhèn)居民自用住房課征（比例稅率）財(cái)產(chǎn)稅在整體上將產(chǎn)生“累進(jìn)”效應(yīng)。在具體征收時(shí)，可借鑒國(guó)際通行做法，對(duì)人均居住面積設(shè)置起征點(diǎn)，對(duì)城鎮(zhèn)居民自用房課征比例稅，使城市房地產(chǎn)稅的納稅人涵蓋全部城鎮(zhèn)土地和房屋的所有人。

2、合理設(shè)置房地產(chǎn)稅的稅目。我國(guó)房地產(chǎn)稅可下設(shè)農(nóng)村土地使用稅和城鎮(zhèn)房地產(chǎn)稅，前者對(duì)農(nóng)村用于種植、放牧和其他農(nóng)業(yè)性活動(dòng)的田、地、山、蕩占地課征，后者主要對(duì)城鎮(zhèn)企業(yè)和個(gè)人擁有的土地使用權(quán)及土地上的房屋和建筑物課征。城郊結(jié)合部的土地及房屋、建筑的處理可借鑒巴西的做法，即確定土地是否屬于城市房地產(chǎn)稅的課稅范圍，一是看其是否作為農(nóng)用，二是在土地的1.5英里范圍內(nèi)至少有以下設(shè)施中的兩項(xiàng)：人行道、自來(lái)水主線、排污設(shè)施、街燈、公共學(xué)校。如土地不作為農(nóng)用，又符合第二項(xiàng)要求，就應(yīng)該視為城市土地。

（三）建立以市場(chǎng)價(jià)值為核心的稅基體系，科學(xué)確定財(cái)產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)

1、調(diào)整房地產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)。從國(guó)際上看，財(cái)產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)包括年度租金價(jià)值，改良資本價(jià)值（市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值）、未改良資本價(jià)值和占用面積。改良資本價(jià)值制度的計(jì)稅依據(jù)是土地和房產(chǎn)的完全市場(chǎng)價(jià)值，更符合“量能納稅”原則。此外，該計(jì)稅依據(jù)具有“交易證據(jù)多、便于誠(chéng)信納稅，收入富有彈性”的特點(diǎn)，是各國(guó)的房地產(chǎn)稅趨于采用該計(jì)稅依據(jù)的重要因素。當(dāng)然，這需要相應(yīng)完善符合我國(guó)國(guó)情的房地產(chǎn)評(píng)價(jià)方法體系和房地產(chǎn)評(píng)估制度。

2、調(diào)整車船稅計(jì)稅依據(jù)。作為世界通行的財(cái)產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)主要有兩種：一是依車船原值作一定比例的扣除；二是依車船的市場(chǎng)價(jià)值，即評(píng)估值。從理論上講，后者更科學(xué)，但是考慮到市場(chǎng)和評(píng)估工作本身的局限性、工作量和征收成本，現(xiàn)階段可采用前者作為計(jì)稅依據(jù)。至于扣除比例中央可規(guī)定一個(gè)幅度范圍，各地方政府視本地實(shí)際情況在此范圍內(nèi)確定具體的扣除比例。另外，對(duì)單位價(jià)值低于一定標(biāo)準(zhǔn)的車船給予免征照顧。

（四）合理確定各財(cái)產(chǎn)稅的稅率

1、合理確定房地產(chǎn)稅的稅率。參照美國(guó)、加拿大的做法，在確定稅率的形式和大小時(shí)可以賦予地方政府一定幅度范圍（如0.5%～3%）內(nèi)的自。稅率的確定應(yīng)反映“寬稅基、低稅率”的稅制改革趨勢(shì)。

2、合理確定車船稅稅率。在以車船價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)的情況下，改過(guò)去的固定稅額為比例稅率，以公平稅賦，比例稅率的大小應(yīng)該與目前對(duì)車船的收費(fèi)及環(huán)保問(wèn)題統(tǒng)籌考慮。

（五）建立以財(cái)產(chǎn)評(píng)稅制度為核心的征管運(yùn)作體系

1、建立以房地產(chǎn)評(píng)稅制度為核心的財(cái)產(chǎn)評(píng)稅制度體系。應(yīng)建立完善的財(cái)產(chǎn)稅評(píng)估制度，制定評(píng)稅法規(guī)和操作規(guī)程，設(shè)置專門的財(cái)產(chǎn)評(píng)稅機(jī)構(gòu)，是未來(lái)財(cái)產(chǎn)稅制發(fā)展的基本趨勢(shì)。

2、建立與財(cái)產(chǎn)登記、評(píng)估、稅收征管有關(guān)的信息數(shù)據(jù)庫(kù)，運(yùn)用計(jì)算機(jī)技術(shù)對(duì)信息進(jìn)行搜集、處理、存儲(chǔ)和管理，以獲取有效的財(cái)產(chǎn)信息和征管資料。

（六）財(cái)產(chǎn)稅的稅收優(yōu)惠問(wèn)題

1、取消城鎮(zhèn)居民住房的財(cái)產(chǎn)稅優(yōu)惠。避免對(duì)出租住房的歧視，有利于加強(qiáng)對(duì)個(gè)人私房出租的稅收征管。可對(duì)國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的居民住房采取起征點(diǎn)的辦法予以免稅優(yōu)惠。

財(cái)產(chǎn)稅和行為稅的區(qū)別范文第3篇

一、引言

按照受益范圍的大小，公共產(chǎn)品可分為全國(guó)性的公共產(chǎn)品和區(qū)域性的公共產(chǎn)品。全國(guó)性公共產(chǎn)品的受益范圍覆蓋整個(gè)國(guó)家，每個(gè)區(qū)域的居民都能同等消費(fèi)，因而代表區(qū)域居民利益的地方政府不會(huì)自愿提供，只能由代表整個(gè)國(guó)家居民利益的中央政府提供。相反，區(qū)域性公共產(chǎn)品的受益僅局限在一定區(qū)域范圍內(nèi)，因而其他區(qū)域的地方政府不會(huì)提供，只能由代表該地區(qū)居民利益的地方政府提供。稅收是政府提供公共產(chǎn)品的價(jià)值補(bǔ)償，因而稅收收入和稅收權(quán)限的劃分也應(yīng)當(dāng)與公共產(chǎn)品的提供相對(duì)應(yīng)。為提供全國(guó)性公共產(chǎn)品而在全國(guó)范圍內(nèi)普遍征收的稅種，其稅收收入和稅收權(quán)限應(yīng)歸屬于中央政府；為提供區(qū)域性公共產(chǎn)品而選擇在區(qū)域范圍內(nèi)征收的稅種，其稅收收入和稅收權(quán)限應(yīng)歸屬于地方政府。

作為地方支出項(xiàng)目的資金來(lái)源，財(cái)產(chǎn)稅在世界各國(guó)地方財(cái)政中占有重要地位①。然而，目前各國(guó)學(xué)者對(duì)財(cái)產(chǎn)稅是否屬于受益稅的爭(zhēng)論尚未停止，一些學(xué)者也在試圖尋找能夠替代財(cái)產(chǎn)稅為地方政府籌集資金的其他稅種（oates，2001）。財(cái)產(chǎn)稅稅負(fù)最終由誰(shuí)負(fù)擔(dān)？用于何處？能否采用其他收入予以替代？通過(guò)研究財(cái)產(chǎn)稅歸宿找到上述問(wèn)題的答案，有利于明確財(cái)產(chǎn)稅的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)和在地方財(cái)政中所應(yīng)發(fā)揮的作用，從而合理制定財(cái)產(chǎn)稅政策，改善地方財(cái)政狀況。

從研究方法上看，稅收歸宿可以分為絕對(duì)稅收歸宿、平衡預(yù)算歸宿和差別稅收歸宿。絕對(duì)稅收歸宿考察當(dāng)其他稅和政府支出不變時(shí)某種稅收的經(jīng)濟(jì)影響，是最基本的稅收歸宿分析方法。平衡預(yù)算歸宿考察的是稅收與政府支出計(jì)劃相結(jié)合所產(chǎn)生的分配效果。也就是既分析稅收的歸宿，又考慮通過(guò)稅收取得的政府支出的用途。差別稅收歸宿考察的是政府預(yù)算保持不變時(shí)，以一種稅替代另一種稅的歸宿差異。本文從的財(cái)產(chǎn)稅絕對(duì)稅收歸宿入手，對(duì)平衡預(yù)算歸宿和差別稅收歸宿進(jìn)行一次全面的考察。

二、絕對(duì)稅收歸宿：誰(shuí)負(fù)擔(dān)了財(cái)產(chǎn)稅

傳統(tǒng)觀點(diǎn)在分析中采用局部均衡方法，并將財(cái)產(chǎn)稅劃分為對(duì)土地課稅和對(duì)建筑物課稅兩部分，認(rèn)為財(cái)產(chǎn)稅是對(duì)土地和建筑物課征的一種貨物稅，稅收歸宿取決于相關(guān)的供給和需求曲線。對(duì)于土地而言，只要數(shù)量無(wú)法改變，其供給就是完全無(wú)彈性的，因而全部稅負(fù)由土地所有者承擔(dān)。如果土地的供給不是固定的（例如城市土地供給可以擴(kuò)展至毗鄰農(nóng)用土地的市郊地區(qū)；同樣，通過(guò)填埋改造也可以增加土地的數(shù)量），那么稅負(fù)則由土地所有者和土地使用者分擔(dān)，比例取決于供給和需求的彈性。對(duì)于建筑物而言，由于建筑業(yè)在長(zhǎng)期內(nèi)可以按市場(chǎng)價(jià)格取得所需資本，因而建筑物的供給曲線是完全水平的。如果資本無(wú)法在建筑部門取得預(yù)期收益，就將轉(zhuǎn)移至其他部門。因此，對(duì)建筑物征收的財(cái)產(chǎn)稅能夠向前轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者。對(duì)于財(cái)產(chǎn)稅的收入分配效應(yīng)，傳統(tǒng)觀點(diǎn)指出，對(duì)土地部分課征的財(cái)產(chǎn)稅，取決于來(lái)自于土地所有權(quán)的收入是否隨著收入的增加而提高。同樣，對(duì)建筑物課稅的累進(jìn)性取決于隨著收入的增長(zhǎng)，用于住房部分的收入是提高還是下降②。

與傳統(tǒng)觀點(diǎn)相反，miesezkowski（1972）采用harberger的稅收歸宿一般均衡模型（兩個(gè)生產(chǎn)部門、全國(guó)范圍內(nèi)固定的資本存量以及一定的政府服務(wù)水平）分析地方財(cái)產(chǎn)稅的歸宿。后來(lái)人們將miesezkowski，zodrow，wilson等人的觀點(diǎn)合稱“新觀點(diǎn)”。miesezkowski指出，傳統(tǒng)的局部均衡分析沒(méi)有考慮整個(gè)經(jīng)濟(jì)中所有地區(qū)廣泛征收財(cái)產(chǎn)稅時(shí)的一般均衡效應(yīng)。他在模型中假設(shè)全國(guó)的資本供給完全無(wú)彈性，因此資本所有者作為一個(gè)群體承擔(dān)全國(guó)范圍內(nèi)的財(cái)產(chǎn)稅。

miesezkowskiki將這一效應(yīng)稱為財(cái)產(chǎn)稅歸宿中的利潤(rùn)稅部分。由于資本所得在富有階層收入中所占比重更大，因而財(cái)產(chǎn)稅歸宿中的利潤(rùn)稅部分具有較高的累進(jìn)性。該結(jié)論與上述傳統(tǒng)觀點(diǎn)截然相反。此外，在稅收相對(duì)較高的地區(qū)，財(cái)產(chǎn)稅使資本從該地區(qū)流出，降低了該地區(qū)生產(chǎn)要素（土地和勞動(dòng)力）的生產(chǎn)能力和要素回報(bào)率。資本流入稅收相對(duì)較低的地區(qū)，這些地區(qū)的工資和土地價(jià)格提高而住房和商品價(jià)格下降。miesezkowski將其稱為財(cái)產(chǎn)稅歸宿中的貨物稅效應(yīng)，并指出，貨物稅效應(yīng)扭曲了經(jīng)濟(jì)中的資本配置，使資本從高稅收地區(qū)轉(zhuǎn)移至低稅收地區(qū)，直至所有地區(qū)資本的稅后收益相等。

可見(jiàn)，采用局部均衡分析與采用一般均衡分析的假設(shè)前提與結(jié)論的差異是顯著的。筆者認(rèn)為，這種差異的產(chǎn)生，主要源于對(duì)問(wèn)題分析的角度不同。傳統(tǒng)觀點(diǎn)想要解釋的是某一特定地區(qū)的財(cái)產(chǎn)稅歸宿，而一般均衡方法著重考察一個(gè)國(guó)家整體的財(cái)產(chǎn)稅歸宿。當(dāng)考察問(wèn)題的角度發(fā)生變化時(shí)，結(jié)論產(chǎn)生某些差異就不足為奇了。況且，兩種觀點(diǎn)并非完全對(duì)立。當(dāng)某一地區(qū)的財(cái)產(chǎn)稅相對(duì)于全國(guó)的平均稅率而言較高時(shí)，該地區(qū)的消費(fèi)者就將以更高的商品購(gòu)買價(jià)格承擔(dān)這種貨物稅效應(yīng)。這時(shí)，財(cái)產(chǎn)稅歸宿的傳統(tǒng)觀點(diǎn)就可以視為一般均衡觀點(diǎn)的一種特例。實(shí)際上，財(cái)產(chǎn)稅是一種地方稅，地方政府在討論征收財(cái)產(chǎn)稅所產(chǎn)生的效應(yīng)時(shí)，似乎并不關(guān)心其他地區(qū)的資本收益和房屋的消費(fèi)者，它們只考慮本地區(qū)居民所負(fù)擔(dān)的稅收以及對(duì)本地區(qū)經(jīng)濟(jì)所造成的扭曲。地區(qū)稅收負(fù)擔(dān)的增加，主要是通過(guò)貨物稅效應(yīng)產(chǎn)生影響，利潤(rùn)稅效應(yīng)作用很小，因而總體效應(yīng)是累退的。其他地區(qū)的利潤(rùn)稅效應(yīng)將被貨物稅效應(yīng)的收益所抵消，從而將所有稅收負(fù)擔(dān)留給課稅地區(qū)。課稅地區(qū)的稅收歸宿不僅是累退的，而且該地區(qū)承受所有的稅收負(fù)擔(dān)。從整個(gè)國(guó)家的財(cái)產(chǎn)稅體系上看，財(cái)產(chǎn)稅的稅收負(fù)擔(dān)則包含累進(jìn)性因素，但地方居民則視財(cái)產(chǎn)稅為累退的。由于財(cái)產(chǎn)稅主要是作為一種地方稅發(fā)揮作用，因此后一角度顯得更為重要，即貨物稅效應(yīng)是問(wèn)題的主要方面。

三、平衡預(yù)算歸宿：受益觀點(diǎn)與新觀點(diǎn)之爭(zhēng)

由于財(cái)產(chǎn)稅是地方財(cái)政支出的重要來(lái)源，因此在分析財(cái)產(chǎn)稅歸宿時(shí)，考慮財(cái)產(chǎn)稅的用途顯然是必要的。對(duì)于財(cái)產(chǎn)稅的平衡預(yù)算歸宿問(wèn)題，同樣存在著兩種觀點(diǎn)。第一種觀點(diǎn)被稱為“受益”觀點(diǎn)。該觀點(diǎn)基于tiebout（1956）的分析框架，假設(shè)消費(fèi)者具有“用腳投票”的完全流動(dòng)性，地方政府間存在競(jìng)爭(zhēng)。這使得各地區(qū)的公共服務(wù)相對(duì)于個(gè)人需求而言具有同質(zhì)性，因此在該框架下地方公共服務(wù)的提供總能保持在有效的水平上。受益觀點(diǎn)最先由hamilton（1975）提出，他將財(cái)產(chǎn)稅作為地方最重要的籌資手段納入tiebout模型，并從四個(gè)方面對(duì)模型加以擴(kuò)展：假設(shè)地方公共服務(wù)提供的是滿足私人需求的產(chǎn)品，因而公共服務(wù)的人均成本是固定的，地區(qū)規(guī)模與公共服務(wù)的有效性無(wú)關(guān)；通過(guò)居住用財(cái)產(chǎn)稅為地區(qū)服務(wù)籌資；房屋市場(chǎng)模式明確，有足夠的地區(qū)可以滿足住房和公共服務(wù)需求，換言之，與理想的稅收及支出對(duì)應(yīng)的住房供給是完全有彈性的；地方政府制定了嚴(yán)密的地區(qū)法規(guī)，能夠確定地區(qū)內(nèi)住房的最低價(jià)格。在上述情況下，個(gè)人不會(huì)因財(cái)產(chǎn)稅的征收或提高調(diào)整其房屋消費(fèi)，個(gè)人按照對(duì)住房和公共服務(wù)的偏好選擇居住地區(qū)，正如在最初的tiebout模型中，配置到公共部門的資源是有效的，因?yàn)樨?cái)產(chǎn)稅作為一次性總付稅，相當(dāng)于支付地方公共服務(wù)的成本。此外，用于住房的資本配置是有效的，各家庭間不產(chǎn)生收入的分配效應(yīng)。換言之，具有嚴(yán)格地區(qū)法規(guī)、能夠保證同質(zhì)住房以及財(cái)產(chǎn)稅的完全資本化在房屋價(jià)格上體現(xiàn)出差異的居住用財(cái)產(chǎn)課稅體系，相當(dāng)于不具有扭曲效應(yīng)的使用費(fèi)。fischel和white將這一方法擴(kuò)展至對(duì)工業(yè)資本征收的財(cái)產(chǎn)稅，假定企業(yè)在地區(qū)間具有較高的流動(dòng)性。同樣，在適當(dāng)?shù)牡貐^(qū)法規(guī)下，工業(yè)財(cái)產(chǎn)稅相當(dāng)于為政府公共服務(wù)支付的費(fèi)用（george r.zodrow，2001）。

另一種觀點(diǎn)即“新觀點(diǎn)”。以miesezkowski的一般均衡分析為基礎(chǔ)，zodrow-miesezkowski （1986）在考慮財(cái)產(chǎn)稅用途的前提下，對(duì)原有模型進(jìn)行了修改，主要體現(xiàn)在四個(gè)方面：假設(shè)政府在模型中按照coumot-nash方式競(jìng)爭(zhēng)（認(rèn)為其他地區(qū)的財(cái)政政策和資本收益不變），因此地方稅收和公共支出是內(nèi)生的；模型考慮地方公共服務(wù)對(duì)個(gè)人效用水平的影響，個(gè)人效用函數(shù)包括地方服務(wù)，允許個(gè)人對(duì)地方服務(wù)具有不同的需求；按照tiebout和受益觀點(diǎn)所強(qiáng)調(diào)的個(gè)人對(duì)地方公共服務(wù)需求不同，允許個(gè)人在地區(qū)間流動(dòng)，每個(gè)地區(qū)中的個(gè)體在其對(duì)公共服務(wù)的需求方面是同質(zhì)的；模型包括一種簡(jiǎn)單的土地使用范圍形式。分析的結(jié)果表明，引入tiebout特征后，一般均衡分析的基本結(jié)論并未改變。只要資本隨著地區(qū)間財(cái)產(chǎn)稅的差異而在地區(qū)間流動(dòng)，且資本供給在全國(guó)范圍內(nèi)固定，財(cái)產(chǎn)稅歸宿中就將包含利潤(rùn)稅和貨物稅兩方面的內(nèi)容。

這說(shuō)明，盡管受益觀點(diǎn)和新觀點(diǎn)的前提和結(jié)論存在差異，但在二者的分析中，某一地區(qū)的地方支出都與財(cái)產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)緊密相連。實(shí)際上，由于地方土地所有者（尤其是房屋所有者）居住在課稅地區(qū)，消費(fèi)者價(jià)格的提高局限于地區(qū)生產(chǎn)和消費(fèi)的商品，因此新觀點(diǎn)中明顯具有受益觀點(diǎn)的特征；換言之，通過(guò)提高地方財(cái)產(chǎn)稅籌集地方政府支出而增加的負(fù)擔(dān)完全由地方居民負(fù)擔(dān)。

新觀點(diǎn)的受益特征與實(shí)際的受益觀點(diǎn)之間的主要區(qū)別在于前者得到結(jié)論的過(guò)程與后者不同：按照新觀點(diǎn)，地方要素和消費(fèi)者的稅收負(fù)擔(dān)產(chǎn)生于因課稅而導(dǎo)致的資本流出。對(duì)于受益觀點(diǎn)和新觀點(diǎn)的爭(zhēng)論，一直以來(lái)從未停止。筆者認(rèn)為，既然財(cái)產(chǎn)稅是一種地方稅，那么在考慮地方財(cái)政支出時(shí)將其視為一種受益稅顯然更符合財(cái)政聯(lián)邦制的概念——各級(jí)次的政府在其范圍內(nèi)提供公共服務(wù)，并自行為之付費(fèi)③。然而，這種受益稅是相對(duì)意義上的，或者說(shuō)是地區(qū)間或各政府級(jí)次間受益稅，而不是絕對(duì)意義上的個(gè)人間受益稅。在絕對(duì)的受益稅情況下，稅收實(shí)際上成為一種使用者收費(fèi)，即公共服務(wù)的價(jià)格，因而不產(chǎn)生超額負(fù)擔(dān)，對(duì)資本市場(chǎng)沒(méi)有扭曲效應(yīng)，研究其歸宿問(wèn)題就顯得毫無(wú)意義。而事實(shí)上財(cái)產(chǎn)稅是一種相對(duì)意義上的受益稅——從全國(guó)范圍上看是累進(jìn)的，從地區(qū)角度看則是累退的。

四、差別預(yù)算歸宿：財(cái)產(chǎn)稅的替代性收入來(lái)源

由于地方政府提供的主要是地區(qū)受益的公共產(chǎn)品和服務(wù)，因此有必要掌握自身的收入來(lái)源。作為地區(qū)性公共產(chǎn)品的價(jià)值補(bǔ)償，財(cái)產(chǎn)稅一直在地方政府收入中占有重要比重。然而，在實(shí)踐中，財(cái)產(chǎn)稅的估價(jià)容易導(dǎo)致征納雙方的爭(zhēng)執(zhí)矛盾，按季或年度征收且由納稅人直接繳納又經(jīng)常使納稅人感到稅收負(fù)擔(dān)格外沉重，因此地方居民往往向地方政府施加壓力，要求減輕財(cái)產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)④。在這種情況下，各國(guó)開(kāi)始尋找替代性的收入來(lái)源。對(duì)地方政府而言，財(cái)產(chǎn)稅的替代性收入來(lái)源主要包括銷售稅（或增值稅）、所得稅、使用者收費(fèi)，以及來(lái)自更高級(jí)次政府的轉(zhuǎn)移支付。在上述收入中，使用者收費(fèi)對(duì)于地方政府而言是一種不斷增長(zhǎng)的、頗受歡迎的收入來(lái)源。使用者收費(fèi)被廣泛地用于為衛(wèi)生服務(wù)、開(kāi)發(fā)許可、公用事業(yè)、文化景點(diǎn)等籌集資金。但是，作為一種為公共產(chǎn)品和服務(wù)籌資的收入來(lái)源，使用者收費(fèi)局限于具有排他性的服務(wù)。因此，對(duì)于地方政府有義務(wù)提供的很多產(chǎn)品和服務(wù)（如貧困救濟(jì)、基礎(chǔ)教育、治安等）而言，使用者收費(fèi)是不合適的。

除使用者收費(fèi)外，銷售稅（或增值稅）和所得稅也是地方政府考慮的主要對(duì)象。與地方財(cái)產(chǎn)稅相比，地方所得稅和銷售稅確實(shí)具有一些優(yōu)點(diǎn)。由于更高級(jí)次的政府（中央政府或州、省級(jí)政府）通常也征收這兩種稅，因此，由更高級(jí)次的政府代為征收和管理，能夠節(jié)省遵從和管理成本。此外，這兩種稅收的彈性都要好于財(cái)產(chǎn)稅，并且在大部分情況下可以自行申報(bào)。相比之下，財(cái)產(chǎn)稅的稅基需由稅務(wù)管理部門進(jìn)行估測(cè)，所費(fèi)時(shí)間較長(zhǎng)，而且通常被納稅人認(rèn)為是武斷和不合理的，稅收收入與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間的關(guān)系也不大。將銷售稅和所得稅作為地方收入主要來(lái)源的問(wèn)題是，一方面，由于更高級(jí)次的政府同時(shí)征收銷售稅和所得稅，因此，如果地方政府將其作為主要的收入來(lái)源，那么邊際稅率將會(huì)非常高。另一方面，銷售稅和所得稅的稅基要比財(cái)產(chǎn)稅稅基具有更大的流動(dòng)性。個(gè)人完全可以通過(guò)在鄰近的地區(qū)購(gòu)物或工作，以避免繳納地方銷售稅和所得稅。

更高級(jí)次政府的補(bǔ)貼是地方政府的又一收入來(lái)源。事實(shí)上，幾乎所有地方政府的財(cái)政資金中都包含著自身收入和上級(jí)補(bǔ)助，但二者所占比重各地差異較大。一種極端的形式是tiebout-hamilton-fischel模式，地方政府提供廣泛的公共服務(wù)體系，家庭選擇適當(dāng)?shù)木幼〉貐^(qū)，以享有其希望得到的公共產(chǎn)品。在該模式中，地方財(cái)政具有市場(chǎng)化的特征：家庭在選擇居住地區(qū)時(shí)“用腳投票”，有效地“購(gòu)買”希望得到的公共服務(wù)，稅收如同市場(chǎng)決定的價(jià)格一樣發(fā)揮作用。另一種極端形式則在地方財(cái)政體系中強(qiáng)調(diào)地方服務(wù)的平等性，地方政府應(yīng)發(fā)揮基本的再分配作用。在該模式中，地方收入中很大一部分依賴于轉(zhuǎn)移支付，中央政府通過(guò)征收全國(guó)性的稅收在籌集收入中發(fā)揮基礎(chǔ)性作用，中央分配大量的補(bǔ)助給地方政府，用于地方公共支出。支持后一種模式的人認(rèn)為，主要依靠中央政府收入的財(cái)政體系更有效率，也更為公平。因?yàn)楦呒?jí)次的政府可以更為有效地使用累進(jìn)稅，這一方面提高了稅制的公平性，另一方面也使人們無(wú)法通過(guò)在各地區(qū)間遷徙而避稅，減少了扭曲性地區(qū)決策引起的超額負(fù)擔(dān)。此外，在集權(quán)財(cái)政體制下，可以采用平均的方式將資金分配給地方政府，從而使各地區(qū)間的財(cái)政機(jī)會(huì)更為平等。盡管這些觀點(diǎn)指出了更高級(jí)次政府補(bǔ)貼的優(yōu)越性，但筆者認(rèn)為，該模式的最大缺陷在于忽視了稅收與政府支出決策之間的聯(lián)系。實(shí)際上，地方政府想要作出正確的財(cái)政決策，就必須權(quán)衡公共支出的成本與收益——理想的結(jié)果是將支出調(diào)整至邊際收益等于邊際成本的點(diǎn)上。如果資金來(lái)源于其他地方，這一聯(lián)系就被割斷：公共支出項(xiàng)目的邊際收益不再等于其邊際成本。有關(guān)地方公共服務(wù)范圍和水平的決策很可能變成地方與更高級(jí)次政府間關(guān)于地方公共項(xiàng)目補(bǔ)貼規(guī)模和形式的談判結(jié)果。因此，決定在邊際上擴(kuò)大還是縮小地方公共項(xiàng)目時(shí)，地方稅收必須發(fā)揮主要作用，以使這些決策的成本和收益在復(fù)雜的決策中成為主要的決定力量。

五、中國(guó)財(cái)產(chǎn)稅改革：稅收歸宿理論的引申

改革開(kāi)放后，中國(guó)對(duì)財(cái)政體制進(jìn)行了漸進(jìn)性的改革，并于1994年建立了以分稅制為基礎(chǔ)的財(cái)政體制。分稅制財(cái)政體制實(shí)施后，中央政府收入由之前的20％左右提高至50％以上，并且至今一直保持著這一水平（國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，2004）。然而，在地方政府的收入份額大大降低的同時(shí)，其支出任務(wù)并未相應(yīng)減少，70％的公共支出仍由地方政府負(fù)擔(dān)，其中超過(guò)55％的部分落在縣、鄉(xiāng)政府肩上（world bank，2002）。中央政府財(cái)政收入的集權(quán)化和原有地方支出責(zé)任的保留使地方財(cái)政捉襟見(jiàn)肘。為了滿足地方居民對(duì)公共產(chǎn)品和服務(wù)的需求，地方政府不得不尋找替代性的收入來(lái)源。在眾多可選擇的渠道中，不納入財(cái)政預(yù)算管理的預(yù)算外收入和沒(méi)有納入預(yù)算外管理的非預(yù)算收入不在中央政府的預(yù)算控制范圍之內(nèi)，成為地方政府彌補(bǔ)財(cái)政收支差額的兩種最為常用方法⑤。世界銀行（2002）估計(jì)中國(guó)目前的預(yù)算外收入和非預(yù)算收入占gdp的20％，其中2/3由地方政府支配。wong（1998）估計(jì)1994年中國(guó)的預(yù)算外資金高達(dá)2100億元，占gdp的4.7％。gang（1998）的案例分析結(jié)果表明，中國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的大部分公共支出是通過(guò)非預(yù)算資金籌集的。例如，廣東省某鎮(zhèn)1993—1994年90％的基礎(chǔ)教育支出成本通過(guò)非預(yù)算資金彌補(bǔ)；浙江省溫州地區(qū)某鎮(zhèn)94％的道路建筑資金和50％的政府行政支出來(lái)源于非預(yù)算資金。按照他的估計(jì)，中國(guó)南方城市的政府收入中，1/3來(lái)源于預(yù)算收入，其余部分由預(yù)算外和非預(yù)算收入彌補(bǔ)。

預(yù)算外收入和非預(yù)算收入的使用反映了中國(guó)從中央計(jì)劃經(jīng)濟(jì)到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌過(guò)程中的一種進(jìn)步和改良，因?yàn)槎唧w現(xiàn)了地方納稅人對(duì)地方公共產(chǎn)品的偏好與滿足這些偏好的資金之間存在更為緊密的聯(lián)系，從而使財(cái)政資源的配置更有效率。盡管具有上述優(yōu)點(diǎn)，但二者的負(fù)面效應(yīng)更加明顯：首先，由于各地方政府征集預(yù)算外資金和非預(yù)算資金的能力不同，因而地區(qū)間差距進(jìn)一步擴(kuò)大。實(shí)踐表明，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)比不發(fā)達(dá)地區(qū)更容易從地方經(jīng)濟(jì)中取得資金，結(jié)果是不發(fā)達(dá)地區(qū)處于更為不利的地位。由于預(yù)算外資金和非預(yù)算資金的征集會(huì)減少中央財(cái)政的收入規(guī)模，因而中央政府采用轉(zhuǎn)移支付以減輕地區(qū)差異的能力同樣降低，欠發(fā)達(dá)地區(qū)的財(cái)政狀況面臨著進(jìn)一步惡化的風(fēng)險(xiǎn)。其次，由于非預(yù)算資金完全由地方政府自由支配，不受中央政府監(jiān)督，因而地方政府往往以降低其稅收負(fù)擔(dān)為條件要求企業(yè)為地方公共基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)服務(wù)投入資金。換言之，相對(duì)于預(yù)算資金而言，地方政府更加傾向于可以自行支配的預(yù)算外或非預(yù)算資金。這無(wú)疑將削弱中央政府的宏觀調(diào)控能力，不利于達(dá)到穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的政策目標(biāo)。最后，預(yù)算外資金和非預(yù)算資金的取得大部分是無(wú)規(guī)則的。這種不透明的制度安排也為地方官員的腐敗敞開(kāi)方便之門。

在這種情況下，如何規(guī)范地方財(cái)政體制，減少通過(guò)預(yù)算外資金和非預(yù)算資金籌資的負(fù)面效應(yīng)已經(jīng)成為下一步財(cái)政體制改革的關(guān)鍵問(wèn)題。筆者認(rèn)為，加快財(cái)產(chǎn)稅的改革將是解決該問(wèn)題的一劑良藥。該結(jié)論的得出主要基于以下三個(gè)方面的原因。第一，中國(guó)的稅制改革已經(jīng)到了必須處理省級(jí)以下財(cái)政關(guān)系的階段。雖然分稅制改革確立了中央與省級(jí)政府之間的收入分配關(guān)系，但并未明確省級(jí)以下財(cái)政關(guān)系。實(shí)際上，與中央——省級(jí)政府收入——支出不配比一樣，省級(jí)以下政府也存在這一問(wèn)題。盡管大多數(shù)公共支出發(fā)生在縣鄉(xiāng)級(jí)次上，但收入分配卻并未與支出模式相符。因此各級(jí)地方政府間也應(yīng)建立規(guī)范的財(cái)政關(guān)系。財(cái)產(chǎn)稅屬地方稅，如果下一步的改革集中于地方財(cái)政體制，那么財(cái)產(chǎn)稅必然成為主要的改革對(duì)象。第二，加快財(cái)產(chǎn)稅改革也符合中央政府希望地方政府減少使用預(yù)算外資金和非預(yù)算資金的愿望。實(shí)踐表明，每當(dāng)中央政府試圖抓緊對(duì)地方財(cái)政的控制，省級(jí)以下政府通常都采用非正式的預(yù)算安排予以應(yīng)對(duì)?？梢哉f(shuō)，忽略省級(jí)以下政府作用的改革方式必然無(wú)法削弱預(yù)算外資金和非預(yù)算資金的使用。因而，在未來(lái)的改革中，中央政府必須對(duì)地方財(cái)政予以重視。財(cái)產(chǎn)稅的改革不僅不會(huì)使中央利益受損，還將有利于幫助其實(shí)現(xiàn)建立以稅收為基礎(chǔ)的財(cái)政體系和地方政府減少使用預(yù)算外資金和非預(yù)算資金的目標(biāo)。允許地方政府擁有財(cái)產(chǎn)稅的管理權(quán)將有助于激勵(lì)預(yù)算外資金和非預(yù)算資金向正式的預(yù)算體系轉(zhuǎn)化，從而更加便于中央政府監(jiān)控。第三，推進(jìn)財(cái)產(chǎn)稅的改革還將有助于防止地區(qū)差距的進(jìn)一步擴(kuò)大。財(cái)產(chǎn)稅不僅征收了地理位置租金，而且要求公共基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)服務(wù)的主要受益者支付成本。用財(cái)產(chǎn)稅替代預(yù)算外資金和非預(yù)算資金，無(wú)疑有助于消除非正式預(yù)算籌資方法所導(dǎo)致的負(fù)面激勵(lì)效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)中央政府所提出的區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)。

注釋：

①bird，richard m.和enid slack（2002）的研究結(jié)果表明，1990年代，發(fā)展中國(guó)家的財(cái)產(chǎn)稅占地方政府稅收收入的40％。發(fā)達(dá)國(guó)家的比例為35％（10年前為30％）。轉(zhuǎn)軌國(guó)家比例相對(duì)較低，但也達(dá)到了12％。

②hanrey s.rosen（1995）指出，問(wèn)題的答案取決于對(duì)收入標(biāo)準(zhǔn)的選擇。采用當(dāng)期（年度）收入的研究結(jié)果表明，隨著收入的增長(zhǎng)，用于住房部分的收入比例下降，表明財(cái)產(chǎn)稅具有累退性。另一些學(xué)者則認(rèn)為，采用永久性（或長(zhǎng)期）收入研究財(cái)產(chǎn)稅的累進(jìn)程度似乎更為理想，因?yàn)槟骋患彝サ哪骋荒甓鹊氖杖胧歉呤堑蛯?duì)該家庭的住房消費(fèi)影響不大，決定這一問(wèn)題的是該家庭的長(zhǎng)期收入預(yù)期，而不是某一年度的波動(dòng)。采用永久性（或長(zhǎng)期）收入的研究結(jié)果表明，住房消費(fèi)大體上與永久性收入成比例。換言之，對(duì)建筑物部分的課稅既不是累進(jìn)的，也不是累退的。

財(cái)產(chǎn)稅和行為稅的區(qū)別范文第4篇

關(guān)鍵詞：稅收杠桿房產(chǎn)稅供求平衡宏觀調(diào)控

就發(fā)展歷程來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展至今不過(guò)短短的十幾年，已初步建立了房地產(chǎn)稅收體系。房地產(chǎn)稅收促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，在完善稅制、發(fā)揮稅收聚財(cái)功能、進(jìn)一步發(fā)揮稅收經(jīng)濟(jì)杠桿作用、保護(hù)和合理使用土地資源等方面起到了積極作用。但與國(guó)外相比,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于發(fā)展階段，房地產(chǎn)稅收體系中有許多不完善的地方，嚴(yán)重影響和阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。國(guó)外成功的調(diào)控經(jīng)驗(yàn)和先進(jìn)的措施對(duì)于我國(guó)政府進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控體系，無(wú)疑是值得借鑒和學(xué)習(xí)的。

一、國(guó)外利用稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本做法

各國(guó)對(duì)利用稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)均有自己的觀點(diǎn)和措施，如果拋開(kāi)文化背景和歷史因素不看，歸納起來(lái)其共性主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是世界各國(guó)都非常重視住房保障體系的建立和健全，房地產(chǎn)市場(chǎng)中的政府稅收手段這只“有形之手”，絕大部分情況下也都是針對(duì)住房保障問(wèn)題的；二是為確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的和諧發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅收調(diào)控政策主要分為兩個(gè)層面：對(duì)供給的掌控與對(duì)需求的調(diào)控。其中大多數(shù)國(guó)家主要致力于在需求的調(diào)控方面做文章。如果單純從供給方面調(diào)控，勢(shì)必進(jìn)一步加劇供求關(guān)系的扭曲，客觀上增加需求方對(duì)價(jià)格上漲的預(yù)期，實(shí)際的結(jié)果便是房地產(chǎn)價(jià)格不但沒(méi)壓下來(lái)，反而與日俱增。因此，在掌控供給的基礎(chǔ)上，發(fā)揮稅收政策對(duì)需求的調(diào)控就顯得極為必要。

（一）以高額稅率對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行征稅，有效抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為

房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)攀升，與城市一般居民的需求在結(jié)構(gòu)和支付能力上存在著雙重矛盾。這種異?，F(xiàn)象，主要是房地產(chǎn)投機(jī)性需求造成的。各國(guó)在利用重稅抑制投機(jī)行為的做法主要有種：一是利用高額地皮稅的征收有效抑制了房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的投機(jī)行為。如在法國(guó)，購(gòu)房者除要繳納高額地皮稅外，還需支付住房稅或空房稅，這導(dǎo)致了長(zhǎng)期以來(lái)法國(guó)人不把房地產(chǎn)市場(chǎng)視為投資或財(cái)產(chǎn)保值的重要領(lǐng)域；二是采用逐步升級(jí)的辦法，用重稅打擊投機(jī)。如韓國(guó)的做法是，從2007年起，將對(duì)出售第二套房產(chǎn)的賣主征收50%的資本收益稅，對(duì)擁有第三套住房的賣主征收60%的資本收益稅。也就是說(shuō)，投機(jī)者賣掉一套住房，政府就拿走一半，使投機(jī)者無(wú)利可圖甚至虧本；三是對(duì)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收高稅。例如，美國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)征收的稅收要占到其全部財(cái)產(chǎn)稅收入的80％。而我國(guó)在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)涉及稅種相對(duì)較少，稅負(fù)相對(duì)較輕，這就降低了房地產(chǎn)保有者的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，在客觀上增加了房地產(chǎn)投機(jī)者的需求。

（二）對(duì)低收入購(gòu)房者給予稅收方面的優(yōu)惠或補(bǔ)貼

房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的持續(xù)升溫，導(dǎo)致越來(lái)越多的低收入者購(gòu)買住房時(shí)力不從心。為了有效的緩和房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求矛盾，平衡供求關(guān)系，許多國(guó)家都對(duì)低收入購(gòu)房者給予了稅收方面的優(yōu)惠或出臺(tái)了各種補(bǔ)貼方案：一是對(duì)低收入者和老年人購(gòu)房和租房的稅收優(yōu)惠政策。如美國(guó)為了使低收入者能買得起和租得起房子,美國(guó)國(guó)會(huì)在1986年通過(guò)了低收入者購(gòu)房和租房稅收抵扣的法案,并在1993年成為永久性的法令。根據(jù)這項(xiàng)法令,聯(lián)邦每年給各州分配稅收抵扣的最高限額(每人1.25美元乘以各州的人口),房屋的業(yè)主可在10年內(nèi)每年接受個(gè)人所得稅的直接抵扣。而凡已到或已超過(guò)55歲的納稅人(或其配偶),出售其住房時(shí),符合一定條件可享受一次性扣除125000美元售房納稅贏利的政策；二是實(shí)施廉租房制度，運(yùn)用各級(jí)稅收對(duì)廉租房進(jìn)行補(bǔ)貼。如法國(guó)政府規(guī)定，各大城市必須建設(shè)一定數(shù)量的廉租房，其比例約為總住房面積的15%至20%。廉租房的存在使得房屋買賣市場(chǎng)需求減少，房?jī)r(jià)因此處于穩(wěn)定狀態(tài)。除此之外，政府還長(zhǎng)期運(yùn)用稅收推行租房補(bǔ)貼等福利制度，社會(huì)各階層的無(wú)房戶都可在租房時(shí)享受政府相關(guān)的稅收補(bǔ)貼，而建造廉租房的房地產(chǎn)企業(yè)也可獲得中央政府在稅收方面的優(yōu)惠或補(bǔ)貼；三是利用稅收收入推行福利住房，滿足低收入階層的住房需求。所謂“福利住房”，是指由國(guó)家資助建造、租金較低、專門租給低收入者的住宅。例如德國(guó)，多年來(lái)，政府投入了巨額資金，大規(guī)模興建了許多“福利住房”，很好的滿足了市場(chǎng)尤其是低收入階層對(duì)“福利住房”的需求，而這些“福利住房”的預(yù)算絕大部分都來(lái)自于國(guó)家的稅收收入。特別是在北歐一些高稅收，高福利的國(guó)家，政府利用稅款建造福利住房已經(jīng)是家常便飯。

（三）設(shè)計(jì)差別性稅收政策體系，即對(duì)房地產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)區(qū)分有償和無(wú)償，并考慮實(shí)際占有權(quán)屬時(shí)間長(zhǎng)短征稅。這雖然不能從根本上完全區(qū)分正常房產(chǎn)需求和投機(jī)性房地產(chǎn)需求，但可以在相當(dāng)程度上實(shí)現(xiàn)二者在稅收政策上的差別性對(duì)待，保護(hù)合理的理性需求，增加投機(jī)性需求的交易成本。

從國(guó)際稅收實(shí)踐來(lái)看，當(dāng)房地產(chǎn)發(fā)生買賣等有償轉(zhuǎn)讓時(shí)，大多數(shù)國(guó)家都規(guī)定應(yīng)對(duì)轉(zhuǎn)讓收益增值部分課稅。美國(guó)、日本、英國(guó)、法國(guó)、芬蘭等國(guó)家，把房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益歸入個(gè)人或法人的綜合收益，征收個(gè)人所得稅或法人稅（公司所得稅），其中美國(guó)實(shí)行15%到34%的累進(jìn)稅率。意大利將從買入到轉(zhuǎn)讓時(shí)的價(jià)格上漲部分作為稅基，按照價(jià)格增長(zhǎng)幅度采用累進(jìn)制，按5%至30%的稅率征收不動(dòng)產(chǎn)增值稅。

（四）充分運(yùn)用稅收杠桿促進(jìn)住宅業(yè)的發(fā)展。雖然各國(guó)政府施行的具體措施不同，但均對(duì)從事開(kāi)發(fā)廉價(jià)住房、福利房、或是集體籌資建房等有利于調(diào)控房?jī)r(jià)的商業(yè)行為予以了稅收方面的支持。一是對(duì)利用抵押貸款購(gòu)買、建造和大修自己房屋的業(yè)主,在征收個(gè)人所得稅時(shí)減免抵押貸款的利息支出。二是對(duì)擁有自己住房的業(yè)主,還可減免地方稅、財(cái)產(chǎn)稅等。三是對(duì)出租房屋的業(yè)主實(shí)行稅收豁免政策。四是豁免出售自用住房(又稱主住宅)收益的個(gè)人所得稅。如美國(guó)按照現(xiàn)行的稅法,出售一套自用居住滿二年以上的住宅,如果是單身,其售價(jià)與購(gòu)入價(jià)的差價(jià)收入不超過(guò)25萬(wàn)美元,就可免稅；如果是已婚家庭,差價(jià)收入不超過(guò)50萬(wàn)美元,也可免稅。由于美國(guó)房?jī)r(jià)一直比較平穩(wěn),售房差價(jià)收益很難超過(guò)這一限額,這意味著美國(guó)房屋的出售幾乎都是免去所得稅的。這不僅提高了消費(fèi)者的居住條件,同時(shí)也活躍了房地產(chǎn)市場(chǎng),擴(kuò)大了國(guó)內(nèi)的有效需求,推動(dòng)了國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。

（五）針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)征收不動(dòng)產(chǎn)稅、財(cái)產(chǎn)稅，以防止房地產(chǎn)市場(chǎng)中的商業(yè)活動(dòng)出現(xiàn)欺詐，漏稅等非法行為。所謂不動(dòng)產(chǎn)稅，是對(duì)土地或房屋所有或占有者征收的稅，依據(jù)為不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。不動(dòng)產(chǎn)又可分為三種類型：一是將土地、房屋和有關(guān)建筑物、機(jī)械以及其他固定資產(chǎn)綜合在一起而課征的不動(dòng)產(chǎn)稅。如巴西、日本、芬蘭、加拿大等的不動(dòng)產(chǎn)稅；二是只對(duì)土地和房屋合并征收的房地產(chǎn)稅，如墨西哥、波蘭的房地產(chǎn)稅，泰國(guó)的住宅建筑稅等；三是單獨(dú)對(duì)土地或房屋課征的土地稅或房屋稅。土地有地畝稅（面積稅）和地價(jià)稅兩種形式，西方多采用地價(jià)稅（主要采用估價(jià)計(jì)稅方法）。除此之外，在不征收不動(dòng)產(chǎn)稅的國(guó)家，一般征收財(cái)產(chǎn)稅，如美國(guó)、英國(guó)、瑞典、瑞士、丹麥、挪威、荷蘭等國(guó)，操作辦法是將不動(dòng)產(chǎn)與其他財(cái)產(chǎn)捆在一起，就納稅人在某一時(shí)點(diǎn)的所有財(cái)產(chǎn)課征一般財(cái)產(chǎn)稅，計(jì)稅依據(jù)是財(cái)產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。其中美國(guó)的財(cái)產(chǎn)稅最具代表性。當(dāng)然還有定期不動(dòng)產(chǎn)增值稅：該稅種主要是針對(duì)占有房地產(chǎn)超一定年限的產(chǎn)權(quán)所有者征收，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)的重新評(píng)估，對(duì)其增值額征收，一般為5年期和10年期增值稅兩種。因此，以上三種針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的征稅有效地保證了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展，避免了業(yè)主控制或低效率使用房產(chǎn)，刺激了交易活動(dòng)，這既繁榮了房地產(chǎn)市場(chǎng)，又推動(dòng)了房地產(chǎn)要素的優(yōu)化配置，同時(shí)也打擊了房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)行為和非法交易行為。

二、國(guó)外利用稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要特點(diǎn)

從以上國(guó)外利用稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本做法，可以總結(jié)出其主要特點(diǎn)：一是大多數(shù)國(guó)家對(duì)房產(chǎn)和土地合一征收，適用統(tǒng)一的稅制；二是國(guó)外房地產(chǎn)稅收的征稅范圍既包括城鎮(zhèn)，也包括農(nóng)村；三是大多數(shù)國(guó)家按房屋和土地的評(píng)估值征收房地產(chǎn)稅，評(píng)估價(jià)值根據(jù)房地產(chǎn)坐落地點(diǎn)、建筑結(jié)構(gòu)、成新程度等因素確定，相當(dāng)于市場(chǎng)價(jià)值的一定比例。與此相適應(yīng)，大多數(shù)國(guó)家建立了比較完備的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估制度，按照一定的周期對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估；四是大多數(shù)國(guó)家房地產(chǎn)稅的納稅人是房地產(chǎn)的所有者，或者是對(duì)所有者和使用者均課稅；五是在大多數(shù)國(guó)家房地產(chǎn)稅是地方政府的主要稅種，構(gòu)成了地方財(cái)政收入的主要來(lái)源。

三、國(guó)外利用稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)我國(guó)的經(jīng)驗(yàn)借鑒

（一）充分利用稅收手段加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，尤其是對(duì)那些圖謀暴利的房地產(chǎn)企業(yè)征稅高稅，堅(jiān)決打擊各種投機(jī)行為。

眾所周知，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于暴利行業(yè)，年增長(zhǎng)率極高。房地產(chǎn)廠商的一舉一動(dòng)，牽動(dòng)著社會(huì)上千家萬(wàn)戶的心，甚至影響了滬深股市的走勢(shì)，給股市帶來(lái)了一定的安全隱患。老百姓對(duì)房?jī)r(jià)居高不下的抱怨，媒體對(duì)房地產(chǎn)泡沫的置疑，專家對(duì)房地產(chǎn)隱患的責(zé)問(wèn)，使得征收高稅打擊房地產(chǎn)投機(jī)行為已經(jīng)到了刻不容緩的地步。因此借鑒國(guó)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，開(kāi)征新的統(tǒng)一規(guī)范的“房地產(chǎn)稅”，增大稅收對(duì)房地產(chǎn)存量的稅收調(diào)節(jié)很有必要。筆者認(rèn)為，我國(guó)改革后的房地產(chǎn)稅其基本思路是否可作如下考慮：

1.將現(xiàn)行房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅合并，對(duì)土地、房產(chǎn)開(kāi)征統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅；

2.按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)，以客觀地反映房地產(chǎn)價(jià)值；

3.適當(dāng)擴(kuò)大征稅范圍，將發(fā)達(dá)地區(qū)農(nóng)村納入房地產(chǎn)體系；

4.體現(xiàn)區(qū)別征收原則，對(duì)第一套自住房免稅，第二套自住房征稅，第三套以上加成征收；

5.房地產(chǎn)稅應(yīng)逐步發(fā)展成為地方主體稅種，因此應(yīng)在法律層面上對(duì)房地產(chǎn)稅征收范圍、基本稅率確定、浮動(dòng)幅度等方面賦予地方相應(yīng)的立法和管理權(quán)限。

（二）開(kāi)征“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益?zhèn)€人所得稅”，即對(duì)有償轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)產(chǎn)生的利潤(rùn)征稅。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的差別性稅收在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)應(yīng)針對(duì)消費(fèi)性需求和投機(jī)性需求實(shí)行差別性稅收政策，這是當(dāng)前稅收政策調(diào)控的力度點(diǎn)所在。

具體做法可以參照國(guó)外成功的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)購(gòu)買房產(chǎn)一年內(nèi)的轉(zhuǎn)讓所得征收25%的所得稅，三年內(nèi)的轉(zhuǎn)讓所得的征收15%的所得稅，三年以上的免征。開(kāi)征房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益?zhèn)€人所得稅可以在保護(hù)真實(shí)購(gòu)房需求的同時(shí)，有效地抑制投機(jī)性需求，降低泡沫風(fēng)險(xiǎn)。其次是對(duì)購(gòu)入未滿三年的商品住房轉(zhuǎn)讓征收5％營(yíng)業(yè)稅，以及營(yíng)業(yè)稅稅額7％的城建稅和3%的教育費(fèi)附加，三年以上減半征收。之所以采用“組合拳”，是因?yàn)閮H僅征收營(yíng)業(yè)稅的調(diào)控力度有限，而且也容易讓房地產(chǎn)投機(jī)需求將稅負(fù)向后轉(zhuǎn)嫁。沿海一些城市的實(shí)踐已經(jīng)表明了這一點(diǎn)。

（三）切實(shí)利用稅收杠桿促進(jìn)住宅業(yè)的發(fā)展，同時(shí)制定相關(guān)稅收政策，對(duì)低收入者和老年人購(gòu)房和租房實(shí)行稅收優(yōu)惠或補(bǔ)貼。

稅收政策是國(guó)家進(jìn)行產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整的重要手段，是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)配置的有效方法，我國(guó)應(yīng)當(dāng)借鑒美國(guó)稅收政策中支持住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方法來(lái)改革我國(guó)稅收杠桿，支持我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展。此外，由于我國(guó)還處在經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，存在一定的貧富差異，存在相當(dāng)多的低收入者，合理地解決低收入者居住問(wèn)題是關(guān)系我國(guó)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)安全的重要問(wèn)題。如果通過(guò)稅收優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)老年人購(gòu)房和售房,不僅能完善社會(huì)保障體系，解決老年人的居住問(wèn)題，使他們可以安度晚年，而且還能有效地增加二手房市場(chǎng)的房源，激活樓市，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。

參考文獻(xiàn)

[1]李蘊(yùn),朱雨可.美國(guó)房地產(chǎn)稅收體制對(duì)我國(guó)的啟示[J].中國(guó)房地產(chǎn)金融,2003(12):29-31.

[2]李進(jìn)都.房地產(chǎn)稅收理論與實(shí)務(wù)[M].北京:中國(guó)稅務(wù)出版社,2000.

[3]鄧宏乾.中國(guó)房地產(chǎn)稅制研究[M].武漢:華中師范大學(xué)出版社,2000.12.

財(cái)產(chǎn)稅和行為稅的區(qū)別范文第5篇

關(guān)鍵詞:物業(yè)稅;課稅范圍;有效征管

面向房產(chǎn)和地產(chǎn)課稅是多數(shù)國(guó)家的普遍做法。不過(guò)，有些國(guó)家是對(duì)房產(chǎn)和地產(chǎn)單獨(dú)課稅，而有些國(guó)家傾向于將房產(chǎn)和地產(chǎn)合并征稅。我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制比較復(fù)雜，涉及房產(chǎn)稅，城市房地產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，土地增值稅，耕地占用稅，營(yíng)業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅，教育費(fèi)附加，個(gè)人所得稅，企業(yè)所得稅，印花稅，契稅等十多個(gè)稅種，這些稅種相互交織，對(duì)于加強(qiáng)房地產(chǎn)管理，提高房地產(chǎn)使用效率，控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模，和配合國(guó)家房地產(chǎn)政策的調(diào)整，合理調(diào)節(jié)房地產(chǎn)所有人和經(jīng)營(yíng)人收益發(fā)揮了積極作用。但不容否認(rèn)，現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的設(shè)計(jì)存在嚴(yán)重的制度性缺陷，特別是保有環(huán)節(jié)稅制設(shè)計(jì)的科學(xué)性與多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家差距較大，致使其調(diào)節(jié)職能和籌資職能未能隨著經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展而增強(qiáng)，反而呈現(xiàn)弱化的態(tài)勢(shì)。因此，如何完善保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅制成為理論界和決策層關(guān)注的焦點(diǎn)。

盡管目前對(duì)物業(yè)稅制的設(shè)計(jì)已經(jīng)有了種種設(shè)想，但最終的制度安排仍未敲定，許多問(wèn)題人在研討當(dāng)中。筆者認(rèn)為，作為我國(guó)稅制改革的一個(gè)重要組成部分，物業(yè)稅制的設(shè)計(jì)總體上應(yīng)當(dāng)遵循“簡(jiǎn)稅制，寬稅基，低稅率，嚴(yán)征管”的現(xiàn)實(shí)選擇。

一、統(tǒng)籌物業(yè)稅與其他房地產(chǎn)稅種關(guān)系，簡(jiǎn)化房地產(chǎn)稅制

物業(yè)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅的范疇，是對(duì)保有環(huán)節(jié)不動(dòng)產(chǎn)課征的一個(gè)重要稅種，因此，它的出臺(tái)必然涉及原有房地產(chǎn)稅制中保有環(huán)節(jié)的象管稅種，即房產(chǎn)稅，城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。以往房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收制度安排將房產(chǎn)和地產(chǎn)進(jìn)行了分離，并實(shí)行了不同的計(jì)稅方法，同時(shí)對(duì)房產(chǎn)和地產(chǎn)的課稅還體現(xiàn)出了“內(nèi)外有別”，人為地造就了稅制的復(fù)雜性。事實(shí)上，房產(chǎn)和地產(chǎn)同屬于不動(dòng)產(chǎn)，并且房產(chǎn)價(jià)值與地產(chǎn)價(jià)值有著不可分割的聯(lián)系，物業(yè)稅將房產(chǎn)和地產(chǎn)視為一個(gè)整體予以課稅更加科學(xué)合理。同時(shí)計(jì)稅依據(jù)應(yīng)以經(jīng)過(guò)專業(yè)財(cái)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)確定的評(píng)估價(jià)值為基準(zhǔn)，并且評(píng)估價(jià)者應(yīng)當(dāng)力求準(zhǔn)確和公平，使其盡可能接近于市場(chǎng)價(jià)值。兼顧科學(xué)性和可行性的需要，房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估周期應(yīng)以3—5年為宜，這樣既可保證計(jì)稅依據(jù)在一定時(shí)期內(nèi)的相對(duì)穩(wěn)定，也有利于動(dòng)態(tài)地反映房地產(chǎn)價(jià)值變動(dòng)。從物業(yè)稅的整體制度設(shè)計(jì)看，該稅種實(shí)際上是房產(chǎn)稅，城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的替代物，這既實(shí)現(xiàn)了現(xiàn)有稅種的有效整合，符合“簡(jiǎn)化稅制”的基本要求，也有利于推動(dòng)內(nèi)外稅制統(tǒng)一的進(jìn)程。但物業(yè)稅的影響并非僅限于房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)，還會(huì)同時(shí)滲透到其他環(huán)節(jié)。有的學(xué)者認(rèn)為，即使開(kāi)征物業(yè)稅，也應(yīng)該保留土地增值稅。但筆者認(rèn)為，開(kāi)征物業(yè)稅后，土地增值稅應(yīng)隨之取消。理由如下：

第一，土地增值稅的課稅對(duì)象與營(yíng)業(yè)稅，所得稅等稅種存在明顯交叉，只是針對(duì)同一項(xiàng)收入的課稅名怒繁多。按照現(xiàn)行《土地增值稅管理?xiàng)l例》規(guī)定，土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)，地上建筑物及其附屬物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓所得征收的稅收。但土地增值額顯然已經(jīng)內(nèi)涵于營(yíng)業(yè)稅的營(yíng)業(yè)額和所得稅的應(yīng)稅所得中，國(guó)家面向單位和個(gè)人課征營(yíng)業(yè)稅和所得稅的同時(shí)已經(jīng)對(duì)土地的增值收益進(jìn)行了調(diào)節(jié)，如果單獨(dú)再課征一到土地增值稅有調(diào)節(jié)過(guò)度之嫌，加重了納稅人的負(fù)擔(dān)。

第二，由于物業(yè)稅對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)值實(shí)行動(dòng)態(tài)評(píng)估，不動(dòng)產(chǎn)的增值部分可以相應(yīng)轉(zhuǎn)化為物業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)，國(guó)家通過(guò)征收物業(yè)稅同樣可以實(shí)現(xiàn)對(duì)土地及其地上建筑物和附著物增值收益的調(diào)節(jié)。

第三，土地增值稅稅額計(jì)算較為復(fù)雜，征管成本高，籌集的收入有限。2007年土地增值稅收入達(dá)到了歷史最高水平，絕對(duì)額為4031454元，但其占地稅收入的比例僅為2.7個(gè)百分點(diǎn)?？梢哉f(shuō)，取消土地增值稅具有邏輯上的充分理由。不難看出，物業(yè)稅制并非房地產(chǎn)稅制的替代，而是現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制改革的重要組成部分，出臺(tái)物業(yè)稅應(yīng)做好與其他相關(guān)稅種的協(xié)調(diào)與銜接工作。

二、拓寬物業(yè)稅課稅范圍，提供充足的稅源

1.將物業(yè)稅課稅范圍覆蓋農(nóng)村地區(qū)

以往的房產(chǎn)稅，城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅均將課稅范圍限定為城市，縣城，建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，廣大農(nóng)村地區(qū)有利于上述三稅的課稅范圍之外，這是城鄉(xiāng)二元稅制的現(xiàn)實(shí)表現(xiàn)。將農(nóng)村地區(qū)的房產(chǎn)納入房產(chǎn)稅課稅范圍，一方面是統(tǒng)一城鄉(xiāng)稅制的客觀要求；另一方面，農(nóng)村工業(yè)和副業(yè)已有較大發(fā)展并具備了一定實(shí)力，有些地區(qū)與城鎮(zhèn)相差無(wú)幾，對(duì)這部分房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有者征稅，納稅人是有能力負(fù)擔(dān)的，同時(shí)也有利于提高農(nóng)村房地產(chǎn)使用效益和促進(jìn)企業(yè)間公平競(jìng)爭(zhēng)。此外，根據(jù)現(xiàn)行相關(guān)法律規(guī)定，農(nóng)村土地屬于集體所有，農(nóng)戶興建各種房產(chǎn)必須首先依法取得集體土地使用權(quán)。農(nóng)戶取得集體土地使用權(quán)是一次納一定數(shù)額的稅費(fèi)后，便可長(zhǎng)期無(wú)償?shù)卣加泻屠^承，擁有了事實(shí)上的“物權(quán)”這實(shí)際上是對(duì)集體土地使用權(quán)的一種變相侵蝕，同時(shí)也不利于提高土地利率和使用效益，違背了可持續(xù)發(fā)展的原則?，F(xiàn)階段，在不少農(nóng)村地區(qū)，農(nóng)戶占用土地建房（包括住房和營(yíng)業(yè)性用房）的行為十分猖獗，只是農(nóng)村土地減速過(guò)快。對(duì)此，必須通過(guò)開(kāi)征物業(yè)稅加以調(diào)節(jié)，這既有利于促進(jìn)節(jié)約利用土地，提高土地資源配置效率，同時(shí)也可增加地方財(cái)政收入。考慮到農(nóng)村土地的集體所有制性質(zhì)，建議將物業(yè)稅的一定比例以物業(yè)稅附加的形式返還集體，既可確保農(nóng)村集體土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)，也可化解農(nóng)村稅費(fèi)改革后村級(jí)組織財(cái)力的困境。

2.非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)應(yīng)納入課稅范圍

借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，我們認(rèn)為，今后將個(gè)人所有的非營(yíng)業(yè)用的房地產(chǎn)納入課稅范圍是稅制改革的必然趨勢(shì)。理由有三：

（1）個(gè)人所有的非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)與營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)類似，同樣具備以下優(yōu)勢(shì)，其一，房地產(chǎn)位置固定，有利于稅源監(jiān)控；其二，房地產(chǎn)稅的稅基不易產(chǎn)生流動(dòng)性，納稅人難以從稅負(fù)高的地方轉(zhuǎn)移到稅負(fù)低的地方來(lái)逃避納稅；其三，房地產(chǎn)稅比較穩(wěn)定，可以預(yù)測(cè)，有利于增強(qiáng)地方稅收收入的穩(wěn)定性；其四，房地產(chǎn)稅能較好地體現(xiàn)“受益”原則，可以避免稅款使用與地方社會(huì)福利脫節(jié)現(xiàn)象；其五，地方政府對(duì)農(nóng)村居民房地產(chǎn)具有性席上的比較優(yōu)勢(shì)，有利于降低征稅成本。

（2）近些年來(lái)，城鄉(xiāng)居民的住房條件已有了較大改善，在某種程度上出現(xiàn)了住房過(guò)度投資的現(xiàn)象，扭曲了消費(fèi)結(jié)構(gòu)，有必要通過(guò)開(kāi)征房地產(chǎn)稅予以調(diào)解。而且，通常情況下，居民住房條件與其收入平呈正相關(guān)，開(kāi)征房地產(chǎn)稅有利于調(diào)節(jié)居民收入差異。

（3）對(duì)保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)課稅，可以在一定程度上遏制房地產(chǎn)投機(jī)行為，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度需求，有利于控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，提高房地產(chǎn)利用率。我國(guó)土地資源稀缺，土地供給的有限性和人類對(duì)其需求的無(wú)限性決定了土地存在巨大的升值空間，許多單位和各人在低價(jià)取得土地使用權(quán)侯囤積于手中，等待地產(chǎn)升值。為依法處理和充分利用閑置土地，1999年4月28日并實(shí)行國(guó)土資源部第五號(hào)令《閑置土地處置方法》，但實(shí)際執(zhí)行情況遠(yuǎn)不容樂(lè)觀，全國(guó)各地土地囤積和閑置現(xiàn)象比比皆是。為進(jìn)一步加強(qiáng)土地集約利用，減少土地閑置和浪費(fèi)，完全依靠行政手段對(duì)土地閑置行為進(jìn)行控制極有可能“孤掌難鳴”，還必須輔以稅收手段，提高土地閑置的成本。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)銷售和房產(chǎn)投機(jī)者長(zhǎng)時(shí)間持有多套住房，導(dǎo)致了“有房無(wú)人住，人無(wú)住房”的尷尬局面，許多城市的居民小區(qū)入住率極低。雖然上述現(xiàn)象的成因是多元的，但持有房產(chǎn)的成本過(guò)低無(wú)疑是重要原因之一。房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅負(fù)過(guò)輕，難以提高房地產(chǎn)利用強(qiáng)度。對(duì)此，應(yīng)取消現(xiàn)行稅法中“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征房產(chǎn)稅”和“個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅”的規(guī)定，相應(yīng)地可征物業(yè)稅，以此減少投機(jī)行為的發(fā)生，有效實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，也有利于地方稅收收入的增長(zhǎng)。三、科學(xué)計(jì)征物業(yè)稅，實(shí)現(xiàn)物業(yè)稅的有效征管

1.稅率的確定

物業(yè)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅，同所得稅類似，發(fā)揮著對(duì)納稅人的財(cái)富調(diào)節(jié)作用，從這個(gè)角度看，該稅的稅率設(shè)計(jì)應(yīng)選擇超額累進(jìn)稅率。由于物業(yè)稅以不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)，為了防止納稅人稅負(fù)過(guò)重，超額累進(jìn)稅率的邊際稅率不宜過(guò)高，并且對(duì)居住用房地產(chǎn)和營(yíng)業(yè)用房地產(chǎn)體現(xiàn)出一定差別。當(dāng)然，物業(yè)稅的稅率由名義稅率和實(shí)際稅率之分。從其他一些課征不動(dòng)產(chǎn)稅的國(guó)家來(lái)看，在不動(dòng)產(chǎn)稅的管理中存在一個(gè)獨(dú)特現(xiàn)象，就是要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行部分評(píng)估。當(dāng)只對(duì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的一部分進(jìn)行評(píng)估時(shí)，就是部分評(píng)估。大部分的部分評(píng)估是由于在財(cái)產(chǎn)價(jià)值上升的整個(gè)期間中對(duì)財(cái)產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估不夠頻繁。在部分評(píng)估的情況下，物業(yè)稅的稅率寬大了實(shí)際稅率。例如，如果物業(yè)稅的名義稅率為3%，而評(píng)估率僅為真實(shí)市場(chǎng)價(jià)值的60%。那么有效稅率則僅為1.8%。有證據(jù)表明，評(píng)估率隨房屋價(jià)值的上升而有所下降。昂貴的財(cái)產(chǎn)比起不那么昂貴的財(cái)產(chǎn)，在征稅時(shí)其有效稅率比較低，它能夠產(chǎn)生是那些租住或擁有相對(duì)低價(jià)住房的低收入階層承受更大的財(cái)產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)的效應(yīng)。因此，我國(guó)物業(yè)稅的稅率水平在確定時(shí)要考慮評(píng)估價(jià)值與真實(shí)價(jià)值的偏離程度。

2.征管方法的確定

雖然不動(dòng)產(chǎn)是納稅人財(cái)產(chǎn)的重要組成部分，但它屬于納稅人的非貨幣性資產(chǎn)，而物業(yè)稅則是以貨幣形式繳納，在許多情況下，貨幣收入低的個(gè)人住在目前的市場(chǎng)價(jià)格下可以認(rèn)為相當(dāng)貴的房子里，有關(guān)他們難于支付財(cái)產(chǎn)稅的真正問(wèn)題不是貧窮問(wèn)題，而是現(xiàn)金流量問(wèn)題。這一問(wèn)題在以下兩個(gè)群體中表現(xiàn)尤為突出：一是退休的老年人。由于他們?cè)谕诵莺蟮氖杖脒h(yuǎn)遠(yuǎn)低于以前，而他們居住的房子卻承擔(dān)著很重的財(cái)產(chǎn)稅負(fù)，因此會(huì)感到難以支付房產(chǎn)稅，他們要交稅的話不得不變賣房產(chǎn)。二是通過(guò)貸款購(gòu)房的人。他們?cè)谖磥?lái)具有較為樂(lè)觀的預(yù)期收入，但由于在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)需要償還住房貸款，進(jìn)而會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)金流前緊后松的問(wèn)題?？紤]到現(xiàn)實(shí)中的特殊情況，鑒于物業(yè)稅總體上實(shí)行“按年計(jì)算，分期預(yù)繳，區(qū)別情況，分類處理”的征收辦法。其中分期預(yù)繳時(shí)，可以按月或季度，也可以按半年或其他期限，具體辦法由地方自主決定。

對(duì)于因現(xiàn)金流量問(wèn)題而不能按期納稅的特殊群體，筆者認(rèn)為可以允許其延期納稅，但為了鼓勵(lì)納稅人盡早支付稅款，需要加收延期繳納稅款的利息，利率可以按照同期人民銀行公布的1年貸款基準(zhǔn)利率執(zhí)行。具體繳納稅款的時(shí)間，對(duì)于老年人而言，可以在其辭世后用其房產(chǎn)變賣收入支付稅款和相應(yīng)利息，或者由房產(chǎn)繼承人或受贈(zèng)人在繼承或受增值前繳納該房產(chǎn)欠繳的稅款及相應(yīng)利息。對(duì)于貸款購(gòu)房者，應(yīng)在住房貸款償還完畢的下一個(gè)季度一次性或分次支付稅款及相應(yīng)利息。這種征稅制度安排既體現(xiàn)了較強(qiáng)的靈活性，對(duì)納稅人也具有一定約束力，有利于防止納稅人無(wú)期限拖延稅款。

參考文獻(xiàn)：

[1]黃朝曉:土地增值稅去留之我見(jiàn).稅務(wù)研究，2008，（4）：64-65.

[2]李普亮朱永德:鄉(xiāng)鎮(zhèn)財(cái)政收入研究：給予農(nóng)村稅費(fèi)改革后的視角.中國(guó)農(nóng)村觀察.2005（5）：64-65.

[3]劉明慧崔惠玉:建立房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)課稅制度的探討.稅務(wù)研究，2007，（6）：42-45.