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抵押權人范文第1篇

浮動抵押在建船舶抵押 接管人 抵押權實現

一、我國現有在建船舶抵押權實現方式及其不足

按照我國法律的規(guī)定，船舶抵押權實現方式有四種。按照是否須經過抵押人同意可分成兩類：一類是抵押人同意的方式（折價、商業(yè)拍賣、變賣）；一類是抵押人不同意的方式（司法扣押并拍賣）。但是我國法律的規(guī)定并不理想，之所以這樣說是因為：

第一，《海商法》未就建造中船舶抵押權的實施方式進行專門的規(guī)定，但根據《海商法》第11 條規(guī)定：在抵押人不履行債務時，抵押權人有權依法拍賣船舶，并從賣得的價款中優(yōu)先受償。但是該規(guī)定并未明確說明“依法拍賣”是否須是必須經過法院的拍賣。同時，除拍賣以外，依照《海商法》的規(guī)定建造中船舶抵押權的實現只有拍賣這一單一的方式，這種規(guī)定過于刻板，并不利于建造中船舶抵押權的方式。

第二，我國《擔保法》第53 條的規(guī)定使當事人在選擇抵押權實現方式上具有一定的靈活性，抵押權人“可以與抵押人協(xié)議以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償；協(xié)議不成時，抵押權人可以向法院提訟?！钡蓪φ蹆r、變賣的具體實施因缺乏進一步規(guī)定造成其適用上的真空，有可能產生新的問題。

第三，通常船舶都是應特定顧客的要求而設計和建造的，這使得其市場變賣幾率大大降低。

第四，抵押權人，通常為提供貸款的金融機構，更多地是需要收回資金，而對取得建造中船舶所有權興趣不大，而即使在取得所有權的情況下，也很難把握住時機，以最合適的價格把建造中船舶轉賣或拍賣出去。銀行的目的不是取得在建船舶的所有權，而是在保證其投資回本的基礎上獲得利潤。若采用傳統(tǒng)方式實現抵押權，非航運專業(yè)的銀行很難獲得最大程度的清償：首先，就折價而言，未竣工的在建船舶難以確定價格并折價賣出，若將其分離成動產再折價賣出，則明顯削弱其價值；其次，船舶應特定顧客的要求設計和建造，且尚未竣工，變賣的可能性不大；至于拍賣，且不論拍賣手續(xù)的繁雜和費用的高昂，單就航運市場環(huán)境（如競拍人對在建船舶的興趣、船舶價格的波動等）而言，也會影響銀行達到收回投資以彌補損失的目的。

最后，對建造中船舶抵押權的實現來說，由于建造中船舶的特殊性，使得完工船舶的價值遠遠大于建造中船舶各種造船材料、機器和設備的價值總和，簡單的對造船物資和半成品的處置并不能使抵押權的充分實現?？梢?，四種傳統(tǒng)的抵押權實現方式都不利于保護建造中船舶抵押權人的利益。

二、從司法實踐看在建船舶抵押制度的不足

在司法實踐中，為克服上述弊端和局限性，法院往往通過調解的方式使抵押權人再投人資金將船舶建造完畢，以收回船舶價款償還貸款。例如：2004年武漢海事法院受理的武漢市商業(yè)銀行（下稱“武漢商行”）訴武漢國際經濟技術合作公司（下稱“武漢國合”）建造中船舶抵押合同糾紛一案。該案中，武漢國合為實施出口德國4艘散貨船項目向中國進出口銀行申請貸款。武漢商行與武漢國合簽訂《擔保協(xié)議書》并取得由武漢國合和江西江州造船廠聯名出具的《不可撤銷承諾書》后向中國進出口銀行出具了《保證函》?！恫豢沙蜂N承諾書》中確定武漢商行對武漢國合在江西江州造船廠的4艘建造中散貨船享有抵押權，雙方并向武漢海事局辦理了抵押登記。后武漢國合未經武漢商行同意將其中的。大洋1號。輪轉讓給了德國鳳凰航運公司，當時仍在建造的其他3艘船舶資金缺口尚有7000多萬人民幣。武漢商行遂以武漢國合違反抵押合同為由提訟，要求判令由其對3艘建造中船舶“大洋2號”、“大洋3號”和“大洋4號”實施接管。

鑒于案件重大，主體及訴因特殊，武漢海事法院組成合議庭后決定通過協(xié)商解決，由武漢商行投人船舶建造資金2269萬元，船廠恢復生產，使“大洋2號”輪完成了向德國船東的交付，收回船款960萬美元。本案的調解結案，對武漢商行而言，實現了抵押權利，解除了擔保的風險；對武漢國合而言，其貸款的風險已完全轉移，應該得到的費絲毫沒有減損；對船廠而言，船舶建造出現的7000萬資金缺口得到填補，已停止的生產局面得以恢復?？v然本案通過調解最終得到了圓滿的解決，但畢竟和解的隨意性較大，我們仍須在法律上另行探索建造中船舶抵押的實現方式從而在最大程度上維護各方的利益。

基于建造中船舶抵押的特殊性，首先，應當允許雙方當事人在抵押合同中約定抵押權的實現方式，尤其是如果抵押人違反貸款合同，船舶仍在建造過程中，則抵押權人應當有權在合同中規(guī)定其可以使用抵押人的設施（包括其已購買的設備和材料）及抵押人的人員或者另行尋找建造人，繼續(xù)建造船舶直至完工，并要求抵押人給予協(xié)助。上述規(guī)定能夠保全和提高抵押物的價值，對抵押人和抵押權人來說都是有利的。但需指出的是，根據合同相對性原則，抵押合同中的約定不能約束合同外的第三方，如船舶定造人。

因此，仍有必要通過立法就抵押權人對建造中船舶的接管和決定繼續(xù)建造的權利加以明確，從而得以約束和對抗合同外第三人。而上文介紹的浮動抵押制度就可以起到這種作用。

三、浮動抵押制度保障在建船舶抵押權實現中的優(yōu)越性

傳統(tǒng)的抵押權實現方式并不利于保護在建船舶抵押權人。就在建物抵押而言，能夠充分實現抵押權人權利的制度設計莫過于盡量使抵押權保留到該在建物變成現實物，進而實現完滿價值的那一天，而且建成后的船舶營運的利益是很可觀的，如果我國的浮動抵押能引入接管人制度，便有可能通過這種方式可以達到這一完滿效果。

浮動抵押中的接管人制度對抵押勸人的利益保障有著很明顯的優(yōu)越性。浮動抵押結晶時，抵押人對抵押財產的權利中止，由接管人（Receiver）管理并分配財產利益。

接管人指依據合同約定，由抵押權人指定或因衡平法上的權利，由法院任命的控制公司設押財產，并為抵押權人的利益處分該財產的人，其權利通常包括領取、接收、管理及出售抵押財產。抵押權人指派接管人接管抵押財產并不導致抵押人（設定浮動抵押的公司）停業(yè)，相反，接管人可繼續(xù)將公司經營下去，使抵押財產在出售之前得以固定，法院任命的接管人職責也是如此。抵押權人和接管人的關系以信用為基礎。根據英國法的接管人制度，如果在抵押人違反貸款合同時，船舶仍在建造過程中，則抵押權人有權在合同中規(guī)定采取下列方式實現其抵押權：（1）使用抵押人的設施包括其已購買的設備和材料）及抵押人的人員，繼續(xù)建造船舶直至完工，并要求抵押人給予協(xié)助；（2）使用抵押人的設施而不使用其人員，繼續(xù)建造船舶直至完工，并要求抵押人給予協(xié)助；（3）將在建船舶已完工的部分托運至其他地點，以便完成建造。

上述規(guī)定不僅能夠保全和提高抵押物的價值，而且更能有效發(fā)揮抵押物的融資功能，無論對抵押人和抵押權人來說都是有利的。它在一定程度上也可以促進在建船舶抵押的廣泛運用。如前所述，銀行行使在建船舶抵押權時，采用折價、變賣或拍賣的傳統(tǒng)方式，不能有效實現在建船舶的價值且難以保障銀行利益。在這種情況下，待在建船舶竣工后行使抵押權，效果更好，浮動抵押的接管人制度為此提供操作依據。

四、結論

在建船舶抵押是世界造船融資的主要模式之一，也是我國造船融資急需克服的難點和主攻發(fā)展方向。由于《物權法》頒布之前我國有關法律規(guī)定過于簡單（只有《海商法》第14條有相關規(guī)定），加上缺乏相應的擔保物權理論或制度予以支持，導致在建船舶抵押在造船融資中的應用發(fā)展緩慢?！段餀喾ā芬敫拥盅焊拍顬槲覈诮ù暗盅褐贫鹊陌l(fā)展提供法律基礎，將來要細化法條規(guī)定，提高其實用性。若能適度參考英美法成熟的浮動抵押理論中接管人等相關制度，法律規(guī)范和銀行制度雙管齊下，形成適應我國法律和經濟體制且較為完善的在建船舶抵押制度，我國造船融資困難的瓶頸必將突破。

參考文獻：

[1]張琳，鄭蕾.建造中船舶抵押制度初探[J].海大法律評論，2006.

[2]陳倫倫.浮動抵押在造船抵押融資中的適用[J].上海海事大學學報，2009，30（1）：89-94.

[3]關健.建造中船舶浮動抵押制度研究[D].哈爾濱工程大學，2009.

抵押權人范文第2篇

    某工業(yè)品采購供應站向工行借款34萬元,供應站的開辦單位某燃料公司為上述借款提供了抵押擔保,抵押物為其所有的價值50余萬元的一宗國有土地,并辦理了抵押登記。借款期限屆滿后,供應站沒有還款,工行向法院起訴,訴訟過程中,供應站被吊銷營業(yè)執(zhí)照,某燃料公司以改制完畢,該企業(yè)設備、設施、債務等都已處理完畢為由申請注銷,其主管單位商務局簽署了同意注銷的意見,工商局依其申請和同意注銷的意見對其進行了注銷。現抵押物仍由某商務局代管,工行遂以供應站法定代表人和商務局為被告提起訴訟。

    法院經審理認為,借款合同和抵押合同都合法有效,供應站和燃料公司應承擔清償責任,由于商務局在工行未就抵押物優(yōu)先受償的情況下同意燃料公司注銷,其應承擔清算和賠償責任。法院判決:供應站所欠工行借款由原燃料公司對該債務承擔連帶責任;商務局在判決生效后1個月內對原燃料公司的財產予以清算和拍賣,并將抵押的土地拍賣款向原告優(yōu)先清償。否則,由其在抵押物價值范圍內向原告承擔上述債務的賠償責任。

    抵押權是最典型的擔保物權,其主要作用在于就抵押權的標的物的交換價值使債權優(yōu)先受償,即使得債權不落空。這也是人們常選擇抵押擔保的緣故。企業(yè)在注銷前應由開辦單位或股東組織清算,企業(yè)在未有能力清償債務的情況下,還應通過破產還債程序后,才能予以辦理注銷。本案中,商務局在未正確履行清算職責的前提下,竟同意燃料公司注銷,致使債權人的債權落空,這種行為侵害了原告的抵押權,故應承擔繼續(xù)清算和賠償責任。需要說明的是,即使是燃料公司破產,抵押物土地也不屬于破產財產,此時債權人享有別除權,即債權人就此抵押物行使權利不依據破產程序就能實現其債權,故商務局隨意地同意抵押人注銷,對債權人抵押權的實現造成了障礙,就應承擔一定的責任。

抵押權人范文第3篇

關鍵詞：抵押權 抵押人 處分 限制

我國《海商法》規(guī)定，“船舶所有人或者船舶所有人授權的人可以設定船舶抵押權?！钡盅喝艘话闶潜坏盅捍暗乃袡嗳恕Ｃ穹ㄍ▌t第71條規(guī)定：財產所有權是指所有人依法對自己的財產享有占有、使用、收益、處分的權利。所有權又稱“自物權”，是一種“對世權”，是一切財產權利的基礎和核心，是所有人對其所有物進行一般的、全面的支配的最全面、最充分的物權，它不僅包括對于物的占有、使用、收益，還包括對物最終予以處分的權利，所有權關系的義務主體是所有人以外的一切人，義務人所負的義務是不得非法干涉所有權人行使其所有權。相對于所有權而言，抵押權、質權、租賃權等他物權僅僅是享有占有、使用、收益的部分權能，不能享有處分權能，他物權的效力不能優(yōu)于所有權。除非有法律明文規(guī)定，否則他物權不能影響所有權的行使，特別是不能影響所有人處分所有物的權利。

我國民事立法上，常?；趯λ餀嗟谋Ｗo而限制所有權的行使。所謂限制，指所有人以外的人干預所有人行使所有權，或者所有權人在履行所有權時要履行一些法定的義務。如債的保全制度中債權人可以行使撤銷權和代位權來限制債務人所有權的行使，抵押制度中抵押人轉讓抵押物的價款明顯低于其價值的，抵押權人可以要求抵押人提供相應的擔保來限制抵押權人所有權的行使等。但我國立法者只有在所有權的濫用確實影響到他物權人的合法權益，且采取限制措施確實能夠保護他物權人的合法權益時，才規(guī)定之。

在從事船舶抵押權登記的工作的過程中，我注意到我國船舶抵押制度中，對作為被抵押船舶所有人的抵押人的處分抵押物的權能進行了一些限制。這些限制，有些我認為是必要的，有些我認為是值得商榷的，以下我將列舉三個例子，與讀者交流一下我的看法。

一、船舶抵押制度對抵押金額的限制

這是指在訂立船舶抵押合同時，船舶抵押金額不得超過船舶價值，對此我國《海商法》和《登記條例》均沒有規(guī)定，只是在《〈中華人民共和國船舶登記條例〉補充說明》第五部分第一條規(guī)定“船舶抵押金額（設定兩個以上抵押權的，指總金額），不得超過船舶所有權登記證書所載明的船舶價值?！彼^“抵押金額”是指合同雙方簽訂抵押合同時所確定的抵押物的價值。還沒有找到其他法律法規(guī)做出與《登記條例補充說明》相同的規(guī)定，《海商法》沒有對船舶抵押金額的限制做出規(guī)定。而《擔保法》三十五的規(guī)定是：“抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值。財產抵押后，該財產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。”《最高人民法院關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》（2000年12月13日起施行）第五十一條則規(guī)定：“抵押人所擔保的債權超出其抵押物價值的，超出的部分不具有優(yōu)先受償的效力。”按照《擔保法》的規(guī)定，當抵押人所擔保的債權超過抵押物的價值時，抵押合同因為違反法律而無效，而按照《擔保法解釋》的規(guī)定，當抵押人所擔保的債權超過抵押物的價值時，抵押合同只是部分無效，也就是“超出的部分不具有優(yōu)先受償的效力”，但并不影響債權未超出抵押物價值的部分的優(yōu)先受償的效力。無論是《擔保法》還是《擔保法解釋》，都沒有規(guī)定船舶抵押金額不得超過船舶所有權登記證書所載明的船舶價值的限制。

《登記條例補充說明》的規(guī)定大大限制了抵押物的效用，削弱了擔保法所允許的抵押人處分抵押物的權利。比方說，某抵押合同中，所擔保的債權數額為40萬，合同雙方在簽訂抵押合同時，確認船舶價值為100萬，雙方約定以船舶價值的90％作為抵押物，即抵押金額為90萬。在登記機關辦理了船舶抵押權登記以后，按照《擔保法》及其解釋的規(guī)定，抵押人還可以就該船舶的價值大于所擔保債權的余額部分，為不超過60萬元的債權再次設定抵押；而根據《登記條例補充說明》的規(guī)定，該抵押人只能就該船舶的價值大于前次擔保所確定的抵押金額部分，即10萬元，最多只能為10萬元的債權設定抵押。如此，船舶抵押人的融資能力就受到了極大的限制。

如前所述，在處理船舶關系時，《海商法》與《擔保法》有不同規(guī)定時，應當適用《海商法》的規(guī)定，現在《海商法》與《擔保法》、《登記條例》都沒有對船舶抵押金額進行限制，而是明確了抵押人有權在船舶抵押后，就該船舶的價值大于所擔保債權的余額部分，再次抵押，只要不超出其余額部分即可。中華人民共和國港務監(jiān)督局對《登記條例》的解釋在效力層級太低，其做出的與上位法相沖突的規(guī)定是無效的。

二、船舶抵押制度對抵押人轉讓抵押物的限制

抵押權人范文第4篇

一、 抵押權存續(xù)期間，抵押物被轉讓后，抵押權人和受讓人的權益保護

（一）抵押權人的權益保護

《擔保法》及其《解釋》對于抵押權存續(xù)期間，抵押人轉讓已經登記的抵押物，抵押權人的權益保護問題規(guī)定得比較全面：包括事前預防（《擔保法》第四十九條第二款規(guī)定：“轉讓抵押物的價款明顯低于其價值的，抵押權人可以要求抵押人提供相應的擔保；抵押人不提供的，不得轉讓抵押物。”）和事后救濟（《解釋》第六十七條第一款規(guī)定：“抵押權存續(xù)期間，抵押人轉讓抵押物未通知抵押權人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經登記的，抵押權人仍可以行使抵押權……”）。而對于抵押人轉讓未經登記的抵押物，抵押權人的權益保護問題規(guī)定得就比較單薄，僅規(guī)定了事后救濟（《解釋》第六十七條第二款中規(guī)定：“如果抵押物未經登記的，抵押權不得對抗受讓人，因此給抵押權人造成損失的，由抵押人承擔賠償責任?！保?，而沒有規(guī)定事前預防，這無疑是一個缺欠。那么，如何彌補這一缺欠呢？筆者認為，將來修改、完善《擔保法》及其《解釋》的時候，可以做出這樣的規(guī)定：抵押權人與抵押人可以在抵押合同約定或另行做出補充約定：抵押權存續(xù)期間，未經抵押權人書面同意，抵押人不得將抵押物轉讓；如抵押人另行提供價值相當的有效擔保的，抵押權人應該同意其轉讓。而在《擔保法》及其《解釋》沒有做出上述規(guī)定的情況下，在實務工作中，抵押權人與抵押人完全可以在抵押合同或在補充協(xié)議中這樣約定。因為現有的相關法律及司法解釋并沒有對此做出禁止性規(guī)定，本著民法領域內“法律不禁止，即視為許可”的原則，抵押權人完全可以通過如此約定來做到事前預防，從而更加有效地保護自身的合法權益。

（二）受讓人的權益保護

《擔保法》本身對于受讓人的權益保護問題沒有做出具體規(guī)定?！督忉尅冯m然在第六十七條中做出了相關規(guī)定，但是針對抵押權存續(xù)期間，抵押人轉讓已經登記的抵押物未告知受讓人的情況，只規(guī)定了事后救濟（取得抵押物所有權的受讓人，可以代替?zhèn)鶆杖饲鍍斊淙總鶆?，使抵押權消滅。受讓人清償債務后可以向抵押人追償。），而沒有規(guī)定事前預防，這無疑又是一個缺欠。對此筆者認為，將來的修改、完善《擔保法》及其《解釋》的時候，可以這樣來彌補這一缺欠，即規(guī)定：如抵押人未告知受讓人轉讓物已經抵押并登記的情況，最終因抵押權實現，而使受讓人喪失對該轉讓物的所有權的，抵押人應該向受讓人返還價款，如給受讓人造成損失的，還應該給予賠償。而在《擔保法》及其《解釋》沒有做出上述規(guī)定的情況下，在實務工作中，受讓人完全可以通過與抵押人在轉讓合同中做出如上約定來達到事前預防的目的。理由如前文所述。

二、抵押權存續(xù)期間，抵押物被抵債后，抵押權人和債權人的權益保護

（一） 抵押權人權益保護

抵押權存續(xù)期間，抵押物被抵債，抵押權人的權益保護問題《擔保法》及其《解釋》均沒有做出規(guī)定。那么抵押物被抵債，抵押權人權益如何才能獲得保護呢？筆者認為，雖然抵押人將抵押物抵債不同于將抵押物轉讓（轉讓抵押物抵押人可以獲得相應價款，可以使抵押權實現；而將抵押物抵債抵押人只能獲得債務的抵銷，不能獲得相應價款，不能使抵押權實現。），但是二者之間卻有著很大的相同之處，即同樣是抵押物所有權的有償讓渡（抵押人將抵押物轉讓給受讓人，受讓人取得抵押物的所有權；抵押人將抵押物用于抵銷債務，債權人取得抵押物的所有權。）。那么，是否可以通過適用《擔保法》第四十九條和《解釋》第六十七條規(guī)定，來解決抵押權人權益的保護問題呢？答案是肯定的。因為在抵押物被用于抵債的情況下，適用上述規(guī)定在法律上和實務上并不存任何障礙。只不過在將來的修改、完善《擔保法》和《解釋》的時候，需要對此做出明確規(guī)定。此外，為了更加有效地保護抵押權人的權益，還應該進一步規(guī)定：抵押權人與抵押人可以在抵押合同約定或另行做出補充約定：抵押權存續(xù)期間，未經抵押權人書面同意，抵押人不得將抵押物抵債；如抵押人另行提供價值相當的有效擔保的，抵押權人應該同意其抵債。而在《擔保法》及其《解釋》沒有做出上述規(guī)定的情況下，在實務工作中，抵押權人完全可以通過與抵押人在抵押合同或在補充協(xié)議中做出這樣的約定，來達到事前預防的目的。理由如前文所述。

抵押權人范文第5篇

關鍵詞：個人住房抵押貸款證券化；流程設計；政策建議

作者簡介：劉開瑞(1963－　)，男，甘肅民勤人。陜西師范大學財務學系副教授，主要從事不動金融的研究；張馨元(1986－　)，女，陜西西安人，陜西師范大學國際商學院碩士研究生，主要從事不動產金融的研究。

中圖分類號：F830.589　文獻標識碼：A　文章編號：1006－1096(2010)03－0126－04　收稿日期：2010－01－10

個人住房抵押貸款證券化，是指貸款權益人(又稱發(fā)起機構)通過風險隔離機制將流動性較低但具有預期未來穩(wěn)定現金流的個人住房貸款轉移給特定目標載體，由其將所持有的該資產和所產生的現金流匯集起來，形成一個資產池，并經過擔保和信用加強，在對資產風險與收益進行重新分配和配置的基礎上，以流通性強的抵押擔保證券形式出售給投資者，從而在資本市場上籌集資金，用以再發(fā)放房地產貸款的融資行為(周潔，2009)。個人住房抵押貸款證券化作為一種新型的融資工具，是資產證券化中出現最早也是最多的一種，其目的是將巨額價值的房地產動產化、細分化，利用證券市場，實現房地產資本大眾化、經營專業(yè)化及投資風險分散化，為房地產市場提供充足的資金，推動房地產業(yè)與金融業(yè)快速發(fā)展(王戰(zhàn)宇，2008)。

現代意義的住房抵押貸款始于20世紀70年代，目前已成為國際資本市場上發(fā)展最快、最具活力的一種金融創(chuàng)新產品，在各國得到了廣泛的實施和應用。歐洲市場2009年前三個季度個人住房抵押貸款發(fā)行量總額為1887億歐元，而美國的住房抵押貸款發(fā)行額為9891億歐元。雖然受金融危機的影響，發(fā)行量有所下降，但仍是歐美資本市場最重要的投資產品之一。

中國建設銀行2005年首次發(fā)行個人住房抵押貸款支持證券，進入債券市場，帶動了我國資產證券化的快速發(fā)展，也引發(fā)了理論界的探討。許多學者定位于住房抵押貸款證券化在中國推行的必要性和可行性、市場前景以及一些制度的完善等理論研究。本文從我國個人住房抵押貸款的實際情況出發(fā)，旨在設計合理的住房抵押貸款證券化的運作流程，以期為實際操作提供參考。

一、我國進行個人住房抵押貸款證券化的可行性

(一)個人住房抵押貸款證券化的理論依據

在住房抵押貸款證券化的融資過程中，交易主體面臨著許多由不對稱信息所帶來的風險。如投資者所關心的資產結構、質量和信用評級機構的標準等問題與籌資者對證券化產品的質量相比掌握的信息較少，容易導致道德風險；商業(yè)銀行在擔任發(fā)起機構、貸款服務機構參與資產證券化過程中，由于掌握的信息比借款者的信息少，會產生逆向選擇風險(吳靜，2007)。

中國人民銀行于2005年了《資產支持證券信息披露規(guī)則》，有效規(guī)避了住房抵押貸款證券化過程中的信息不對稱問題。其第五條規(guī)定，受托機構應在資產支持證券發(fā)行前的第五個工作日，向投資者披露發(fā)行說明書、評級報告、籌集辦法和承銷團成員名單。第九條規(guī)定，受托機構應與信用評級機構就資產支持證券跟蹤評級的有關安排做出約定，并應于資產支持證券存續(xù)期內每年的7月31日前向投資者披露上年度的跟蹤評級報告。這樣信息很大程度上是透明的，投資者對資產風險性質的信息有了更多的了解，在一定程度上避免了信息不對稱帶來的逆向選擇問題，降低了由此帶來的風險損失。

根據交易成本論中企業(yè)和市場的相互替代關系，判斷個人住房抵押貸款證券化是否進行必須滿足：證券化業(yè)務收益與回收貸款本息進行再投資所獲收益之和超過支付給各個參與主體的費用之和(吳靜，2007)。財政部和國家稅務總局于2006年聯合了《關于信貸資產證券化有關稅收政策問題的通知》，對證券化過程中的印花稅、營業(yè)稅和所得稅問題做出了明確規(guī)定，有效地減少了個人住房抵押貸款證券化過程中的交易成本，為具體實施提供了根本動力。像信貸資產證券化的發(fā)起機構，將實施資產證券化的信貸資產信托予受托機構時，雙方簽訂的信托合同暫不征收印花稅；對非金融機構投資者買賣信貸資產支持證券取得的差價收入，不征收營業(yè)稅；投資機構從信托項目清算分配中取得的收入，應按企業(yè)所得稅的政策規(guī)定繳納企業(yè)所得稅，清算發(fā)生的損失可按企業(yè)所得稅的政策規(guī)定扣除。

(二)我國進行房地產證券化的現實依據

在我國銀行資產中，個人住房抵押貸款的質量仍是最優(yōu)的。截至2009年6月，工商銀行個人住房貸款高達6988.43億元，比2008年的5973.75億元增加了1014.68億元，增長17.0％。個人不良貸款余額107.80億元，增加11.87億元，其中個人住房貸款不良額有所上升，但占不良貸款不足0.1％。建設銀行個人住房貸款7149.23億元，占貸款總額的15.8％，較上年增加1117.76億元，增幅為18.53％，個人住房貸款不良額為42.41億元，占不良貸款總額的0.05％。

由此可以看出，個人住房抵押貸款屬于銀行的優(yōu)質資產，安全性相對較高，將其證券化對投資者而言風險相對較小。

個人住房抵押貸款是幫助人們有效解決住房問題的一種方式，社會效益明顯，受到政府的大力支持。從房地產一級市場中的土地產權和房地產產權的改革，到市場準入、證券化的信用增級、稅收的優(yōu)惠等方面，政府給予政策性的支持。另外，證監(jiān)會、銀監(jiān)會、保監(jiān)會等金融監(jiān)管機構監(jiān)管力度的加強，各種法律法規(guī)的規(guī)范和完善，都為個住房抵押貸款證券化提供了條件。

二、個人住房抵押貸款證券化業(yè)務的流程設計

個人住房抵押貸款證券化的前期準備和后期管理都比較復雜。發(fā)行前期個人住房抵押貸款的借款人情況千差萬別，借款筆數成千上萬；發(fā)行后貸款的管理、資金保管、本息支付、信用評級等工作量大，因此需要建立一個符合中國金融環(huán)境的統(tǒng)一的個人住房抵押貸款證券化業(yè)務體系。

(一)個人住房抵押貸款證券化參與主體及其關系

個人住房抵押貸款證券化的主要參與主體：

(1)發(fā)起機構，指出售應收款用于證券化的機構。

(2)特別目的機構，是指從發(fā)起人那里購買可證券化的資產，并以此為基礎發(fā)行證券的一個獨立機構。它是一般不會破產的高信用等級實體，是整個證券化的核心。

(3)信用評級與增級機構，為了增強證券對投資者的吸引力，減輕和化解資產的信用風險，降低發(fā)行成本，需要對資產證券化的各個環(huán)節(jié)進行評估，并提供擔保的兩個機構。

(4)證券承銷商，是為特別目的機構所發(fā)行的證券進行承銷的實體。其作用是尋找投資公眾，從而使其募集到所需的資金。

(5)投資者，是在資本市場上購買抵押支持證券的機構或個人。

一個完整的個人住房抵押貸款證券化基本運作流程包括以下環(huán)節(jié)：先由發(fā)起人選擇合適的貸款組成資產池，然后組建特殊目的載體實現真實出售，有效進行風險隔離。其次需要提高資產支持證券的信用等級，在改善發(fā)行條件后，邀請信用評級機構對資產支持證券進行發(fā)行評級，再由證券承銷商負責證券的發(fā)行。最后服務機構按期收取資產池產生的現金流，建立積累金以便按時對投資者還本付息。待資產支持證券到期后，還要向聘用的各類機構支付服務費。如此時收入還有剩余則按協(xié)議規(guī)定在原始權益人與SPV之間進行分配(楊正蔚，2005)。

住房抵押貸款證券化運作的基本結構流程如圖1所示。

(二)個人住房抵押貸款證券化流程

1、選擇合適的個人住房抵押貸款，構建資產池

我國目前沒有專門從事房地產金融的銀行，也沒有像美國的儲蓄貸款協(xié)會、互助儲蓄銀行類似的機構。就實踐來看，目前開展房地產證券化過程中，通常會由保存有較完整的債權債務合同和較詳細的有關合同履行狀況的貸款商業(yè)銀行來充當發(fā)起機構。

具體來說商業(yè)銀行在審核和批準借款者的申請后，與之簽訂貸款合同，發(fā)放抵押貸款。貸款的數額、本息的償付方式和利率的選擇因購房價格、購房者經濟狀況和銀行利率水平而定。首先，商業(yè)銀行至少要從個人住房貸款證券化過程中獲得手續(xù)費、服務費等收入，參與的中介機構也要獲得中介費，因此住房抵押貸款的利率應高于無風險利率，即期限相同的國債收益率，否則就沒有商業(yè)運作的可行性。而截止到2010年1月我國的國債收益率如表1所示。

個人住房公積金貸款基準利率1～5年是3.33％，6～30年是3.87％；貸款基準利率5年以下的為5.76％，5年以上的為5.94％。由此可以看出，銀行納入證券化基礎資產池最好是信貸資金發(fā)放的同質性高的房地產抵押貸款而并非個人住房公積金貸款。

其次，住房抵押貸款的還款方式，易采取等額本息還款法和等額本金還款法，等額本息還款法指償還的本金和利息之和每期相等。此還款法適合于在整個貸款期內家庭收入有穩(wěn)定來源的貸款人，并且每期還款額相同，歸還起來很方便，因此是目前借款人選擇最多的還款方式；等額本金還款法是指每期償還的本金數額相等，同時每期付清上一還款日至本次還款日之間的貸款利息。該方式的特點是還款初期借款人負擔較重，隨著時間的推移每期還款金額逐漸減少，適合于已有一定積蓄但預期收入可能減少的借款人，如中老年職工家庭。

最后，由于從發(fā)放貸款到出售貸款、組成資產池、發(fā)行個人住房抵押貸款支持證券需要一定的運作時間，因而期限太短的貸款不適合證券化，發(fā)行中長期貸款支持債券較為合適。

2、特定目的載體、特別目的機構的設置

從個人住房抵押貸款證券化流程可以看出，特定目的載體直接與發(fā)起機構、證券承銷商及投資者、擔保機構、評級機構、受托管理機構相聯系，是證券交易結構的核心。它是一個專為隔離風險而設立的特殊實體，目的在于將用于證券化的資產從發(fā)起人手中收買，使基礎資產與原始權益人自身的信用水平分離開來，即達到所謂的“破產隔離”。

國際上特別目的機構的設立形式較多，有類似于德國模式，即在商業(yè)銀行內部成立特別目的機構的表內業(yè)務模式；也有些銀行將證券化資產出售給其他獨立的具有法人資格的特別目的機構，這是美國普遍采取的表外業(yè)務證券化模式；還有澳大利亞的準表外模式等。

我國的資產證券化業(yè)務發(fā)展時間較短，各種法律、法規(guī)還有待完善，因此應由信托公司充當SPV。這是源于信托獨特的法律特質滿足資產證券化對資產風險隔離的要求：一是確立了名實分離的財產權制度，即信托財產由受托人擁有，而利益卻交由受益人享受；二是自由分割的受益權制度，即信托制度下受益人所享有的受益權內容由委托人自由設定，這樣信托受益權利的性質是多樣的，內容是自由組合的；三是確立了信托財產的獨立性，我國《信貸資產證券化試點管理辦法》第六條規(guī)定，受托機構因承諾而取得的信貸資產是信托財產，獨立于發(fā)起機構、受托機構、貸款服務機構、資金保管機構、證券登記托管機構及其他為證券化交易提供服務的機構固有財產?？梢姡磐胸敭a既不屬于受托人的自有財產，也不屬于委托人或受益人的自有財產，而是一種從屬于信托目的并在受托人名下獨立運作的財產。

個人住房抵押貸款證券具體方案，應為商業(yè)銀行將需要證券化的住房抵押貸款以財產信托的方式交付給信托公司，由銀行保留對信托財產的受益權。此時信托公司對住房抵押貸款實施單獨記賬、單獨管理，并以自己的名義充當證券發(fā)行人，對外發(fā)行代表對證券化資產享有權利的信托受益證書。

3、個人住房抵押貸款證券的發(fā)售

此階段是個人住房抵押貸款證券化過程中最復雜、參與者最多、技術要求最高的實質性階段，包括構造完善的交易結構、進行信用增級、內部評級以及安排證券銷售等步驟。

信用增級是構造個人住房抵押貸款證券化交易結構的關鍵內容。其實現方式分為內部信用增級和外部信用增級兩類。前者主要包括超額抵押、資產支持證券分層結構、現金抵押賬戶和利差賬戶等方式；后者包括備用信用證、擔保和保險等方式。根據我國的國情，選擇內部增級方式是比較可行的，具體實施應借鑒建行的經驗，采取設定優(yōu)先／次級資產支持證券的結構和設立信托儲備賬戶來實現信用增級，即分為優(yōu)先級A檔、B檔、C檔和次級檔四層結構，此設計使得投資者充分衡量了風險水平，并獲得相對匹配的收益率，有效分散了證券化的風險。在儲備金設置上，其設置了“信托(流動性)儲備賬戶”、“信托(服務轉移)儲備帳戶”、“信托(混同和抵消)儲備帳戶”以及“信托(稅賦)儲備賬戶”，分別用于補充現金流分配的金額不足，更換“貸款服務機構”的轉移費用、彌補混同或抵消風險和支付信托財產所產生的稅賦。

信用增級后，SPV應邀請信用評級機構對證券進行發(fā)行評級。信用評級機構在對貸款發(fā)放標準、借款人的資信狀況、證券化交易結構等進行全面的信用風險考查后，根據評估結果確定證券的信用級別。譬如，標準普爾公司將信用等級從高到低依次為AAA、AA、A；BBB、BB、BBB；CCC、CC、C和D級(胥清等，2009)。不言而喻，資產支持證券的信用評級越高，投資風險越低，也就越易為廣大投資者所認同，發(fā)行風險也就越小。

證券承銷機構的主要職能一方面是協(xié)助公開發(fā)行以住房抵押貸款為基礎資產的證券、建議證券發(fā)行價格和時間；另一方面承銷機構利用其對證券市場的熟悉程度，兼顧著向投資者宣傳和推介相關產品、提供投資咨詢等。另外，選擇適當的承銷機構也是至關重要的，通常應選擇規(guī)模大、經營網點輻射較廣、有較強債券分銷能力的金融公司作為個人住房抵押貸款證券的承銷機構。

4、個人住房抵押貸款證券投資機構

目前，我國已有上海、深圳兩家債券交易所STAO(全國

證券交易自動報價系統(tǒng))和NET(全國電子交易系統(tǒng))兩個交易系統(tǒng)，在公眾投資意識、風險意識和金融意識不斷增強的情況下，眾多股民是證券的潛在投資者。另外，由于個人住房抵押貸款證券是以信用為支持發(fā)行證券，再輔以信用增級處理，使其證券級別較高。因此對投資安全性要求較高的投資機構，如保險公司以及醫(yī)療統(tǒng)籌基金、社?；稹⒆》抗e金等各類投資基金機構成為個人住房抵押貸款證券的主要投資機構。商業(yè)銀行等一般存款類機構在資金寬松的情況下可以成為投資機構，但在資金緊張的情況下，不應進行投資。而證券投資資金一般不宜選作投資者。

5、個人住房抵押貸款證券的后期管理

個人住房抵押貸款證券的借款者數量較多，且都是自然人。雖然每筆貸款數額不大，但是本人房貸的還款付息一般采用“月供”方式，即償還本息的頻率按月計算。為此，貸款服務機構必須每月收本息，資金管理機構的資金進入也應按月進行，證券登記托管機構應每月向證券持有人支付收益，使得后期管理工作量加大(沈炳熙，2009)。

根據《金融信貸資產證券化試點監(jiān)督管理辦法》第三十六條規(guī)定，貸款服務機構可以是信貸資產證券化的發(fā)起機構。所以個人住房抵押貸款證券的貸款服務機構應該是商業(yè)銀行。由于其獨立于本機構的貸款，因此在管理時須單獨設賬、單獨管理。具體職責是收取證券化資產的本金。利息和其他收入，并及時、足額地轉入資金保管機構開立的資金賬戶。

在個人住房抵押貸款證券化交易結構中，貸款資產產生的現金，包括本金和利息，以及由此現金進行的某些理財業(yè)務帶來的收益，需要由專門資金管理機構開設信托財產的資金賬戶保管。由于證券登記托管機構掌握不同時期各投資機構的實際持有個人住房抵押貸款證券的情況，并且具有配發(fā)證券收益的經驗，所以將由該機構向投資人支付投資證券獲得的收益。

三、結論及建議

從我國的現實國情、商業(yè)銀行自身的發(fā)展狀況以及國際住宅融資市場的趨勢來看，我國商業(yè)銀行推行個人住房抵押貸款證券化的業(yè)務是必要且可行的。這種融資方式有利于銀行盤活存量資產，減低風險資產，提高資本充足率，實現賬外融資。然而，個人住房抵押貸款證券化畢竟是一項巨大的工程，過程復雜，參與者眾多，在業(yè)務流程設計時，要全面考慮，注重配合，盡可能地降低風險，提高收益。為了全面順利地推行個人住房抵押貸款證券化，除了從諸多方面進行不斷完善外，應該考慮五個方面。第一，商業(yè)銀行選擇合適的住房抵押貸款構建資產池；第二，以財產信托的方式設置SPV，使資產與原始權益人的信用水平相分離，達到“破產隔離”；第三，選擇合適的增級方式和權威的評級機構，提高個人住房抵押貸款證券的信用等級，以及適當的承銷機構來配合公開發(fā)行；第四，選擇對投資安全性要求較高的投資機構；第五，證券發(fā)行后，貸款服務機構和證券登記托管機構須單獨設立賬戶進行管理，以便保證投資人的利益。