【摘要】房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務不僅關系到商業(yè)銀行利益，也影響我國金融市場的穩(wěn)定，它的運作過程存在諸多風險。文章主要從抵押權人、抵押評估和抵押登記等方面分析了房地產(chǎn)抵押貸款面臨的風險，并給出相關風險防范建議，如完善相關評估體系和保險機制、對抵押物進行科學分類以確定合適的抵押率、完善風險防范制度等。

【關鍵詞】房地產(chǎn)抵押貸款貸款額度風險評估體系風險防范

房地產(chǎn)抵押貸款面臨的風險

房地產(chǎn)抵押權人在房地產(chǎn)抵押中的風險。房地產(chǎn)抵押權人就是債權人，債權人為了使自己財產(chǎn)不受損失，可依法將不履行債務的債務人為該債務提供擔保的房地產(chǎn)折價或拍賣，優(yōu)先受償變賣所得。抵押權人雖然在房地產(chǎn)抵押過程中處于主動地位，但是存在許多風險。

日常生活中，有很多不規(guī)范的民間抵押和非金融系統(tǒng)，很多債權人只是保留債務人或擔保人的房屋所有權證，不做抵押登記，這給一些債務人制造了重復抵押的機會?！稉７ā泛汀冻鞘蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》明確規(guī)定：不進行登記的抵押是無效的。在銀行等金融系統(tǒng)中這一現(xiàn)象很少發(fā)生，民間抵押應該重視這一現(xiàn)象。防范這一風險發(fā)生主要在于抵押權人應依法辦事，按照金融政策的規(guī)定從事金融活動。①

抵押權人操作風險是引發(fā)房地產(chǎn)抵押貸款風險的重要因素。銀行所貸資金的安全性原則和盈利性原則在開展房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務中是互相矛盾的。原因如下：出于安全性和保守原則的考慮，銀行不應放貸過多以防范風險；從盈利角度出發(fā)，銀行應擴大貸款范圍，放寬貸款條件，這種做法將會提高銀行經(jīng)營風險?，F(xiàn)今，抵押權人是這樣確定抵押率的：抵押權人根據(jù)抵押物的市場價值，綜合抵押人的資信信譽、還貸能力、貸款期限和變現(xiàn)能力等各方面因素來確定抵押率。由于抵押權人專業(yè)知識不夠，對于房地產(chǎn)市場走勢預估不準，不能準確定位費用扣除項以及扣除多少，導致信貸工作困難。對估價時點的公開市場價值的折扣比例是貸款安全性的唯一體現(xiàn)。事實上，抵押物的擔保能力應體現(xiàn)在其未來的變現(xiàn)能力上而不是當時抵押物的價值。比如，銀行一般按市場價格的五到七成確定貸款額，進而辦理相關抵押貸款業(yè)務，抵押物的擔保性質(zhì)在這種方法中毫無體現(xiàn)。具體而言，采用現(xiàn)有抵押率公式計算貸款額存在諸多問題。首先，變現(xiàn)價值往往與市場價值存在較大差距，人們通過高估抵押物評估價值進行抵押，即使評估價值不被抬高，反映的也不是變現(xiàn)價值，而是市場價值；其次在確定抵押率時，未從評估價值中扣除如訴訟費、評估費、資產(chǎn)保全費、產(chǎn)權過戶費、處置費等實現(xiàn)抵押權所需發(fā)生的費用，這些費用相對抵押物價值是一筆不小的開銷。

1項目工程風險評估情況

1.1梅花山隧道

隧道全長13780m，為贛龍鐵路擴能改造工程最長的隧道，本標段施工出口端4869m（DK224+881～DK229+750），最大埋深688.21m。根據(jù)梅花山隧道的地質(zhì)條件和現(xiàn)場實際，初步擬定了該隧道的風險清單16項，其中，有5個嚴重影響施工安全的風險事件，即：突水涌泥、圍巖坍塌、巖爆、大變形、高地溫。通過施工階段的風險評估，全隧初始風險等級為極高度風險，施工過程通過一系列相應的對策措施，加強風險防范，殘余風險為高度風險，預警等級分為Ⅱ級（嚴重，橙色）。2011年8月，建設單位組織參建四方初步評審為高風險隧道。

1.2石筍山隧道

隧道全長4812m，進口里程DK229+945，出口里程DK234+757，最大埋深564.3m。根據(jù)石筍山隧道的地質(zhì)條件和現(xiàn)場實際，初步擬定了該隧道的風險清單13項，其中，進口端DK229+945-DK230+090為梯田，地層松軟，地下水發(fā)育且水位高，洞頂?shù)乇碛挟數(shù)卮迕穹课?0多戶，開挖后易產(chǎn)生開裂，甚至倒塌，因此，突水涌泥、第三方損失為“極高度”風險；圍巖坍塌、巖爆、大變形、高地溫為“高度”風險。通過施工階段的風險評估，全隧初始風險等級為極高度風險，施工過程通過一系列相應的對策措施，加強風險防范，殘余風險為高度風險，預警等級分為Ⅱ級（嚴重，橙色）。2011年8月，建設單位組織評審時確定殘留風險等級為中度，2012年8月14日后，要求按高風險隧道管理。

1.3將金山特大橋

各區(qū)人民政府，市政府有關委、辦、局：

為依法有序推進房屋征收工作，確保各項工程項目順利實施，依據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》和《市人民政府關于貫徹實施的意見》，結合我市實際，提出如下意見：

一、主動對接，完善條件，加快推進征收準備工作

各區(qū)政府，各有關部門應當依據(jù)市政府批準的年度棚戶區(qū)改造、路橋改造、地下軌道交通、“三溝一河”綜合治理等實施計劃，各司其職、各負其責，相互支持、相互配合，切實做好相關征收準備工作。

（一）辦理征收相關手續(xù)。區(qū)政府作為房屋征收主體，應當依據(jù)市政府下達的各類工程項目實施計劃，主動與市發(fā)改、城鄉(xiāng)規(guī)劃、國土資源、征收等有關部門對接，并按計劃安排及時向有關部門書面申辦征收相關手續(xù)。各有關部門要依據(jù)各自法定職責，及時辦理相關征收手續(xù)，并向區(qū)政府出具行政文書及附屬資料。

1.市發(fā)改部門向區(qū)政府出具項目符合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃的審查意見，對項目是否符合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃予以審查，并明確界定項目的公共利益性質(zhì)和名稱。

實施城中村改造是提升城市品位，改善人居環(huán)境，加快推進市域城鎮(zhèn)化的重要途徑，對促進我區(qū)轉型跨越發(fā)展，實現(xiàn)“十二五”規(guī)劃的宏偉藍圖具有十分重要的戰(zhàn)略意義。我區(qū)的城中村改造在探索、完善和發(fā)展的過程中取得了突出的成績，為近幾年城區(qū)的經(jīng)濟社會發(fā)展做出了突出的貢獻。為了適應大規(guī)模推進的新要求，使運行機制更加完善，工作程序更加規(guī)范，改造效果全面提升，經(jīng)區(qū)委、區(qū)政府研究，結合我區(qū)城中村改造工作的實際，特制定本實施意見。

一、指導思想

以科學發(fā)展觀為統(tǒng)領，以市域城鎮(zhèn)化為主導，以貫徹落實城中村改造的相關政策法規(guī)和文件精神為前提，緊緊抓住項目申報、招商引資、土地利用、拆遷安置、工程建設、資金監(jiān)管等重點環(huán)節(jié)，強化民主決策、程序規(guī)范、監(jiān)管服務，進一步規(guī)范和提升我區(qū)的城中村改造工作，實現(xiàn)依法改造、民主改造、和諧改造、有序改造，為打造創(chuàng)業(yè)城區(qū)、建設幸福家園做出更大貢獻。

二、加強組織領導，明確工作職責

區(qū)委區(qū)政府將進一步加強對城中村改造工作的領導，調(diào)整和充實“晉城市城區(qū)城中村改造領導組”，區(qū)政府主要領導親自掛帥，分管領導統(tǒng)一協(xié)調(diào)。領導組負責對全區(qū)城中村改造（包括棚戶區(qū)改造、舊城改造、舊村改造）實行全方位的組織領導，對項目申報、招商引資、改造程序、拆遷安置、土地使用、資金運作、規(guī)劃實施、工程招標、工程質(zhì)量、建筑安全等實施全程監(jiān)管。區(qū)政府設城中村改造辦公室（簡稱城改辦），專門負責全區(qū)城中村改造（包括棚戶區(qū)改造、舊城改造、舊村改造）的計劃、監(jiān)管、協(xié)調(diào)、指導、服務、考核等日常工作。領導組各成員單位各司其職。

鎮(zhèn)（辦）成立相應機構，主要領導親自負責，并配備分管領導和專職人員，負責本轄區(qū)內(nèi)城中村改造的組織實施和協(xié)調(diào)管理工作，重點負責前期準備、項目審查、招商引資、組織拆遷、工程監(jiān)管、資金監(jiān)管、回遷安置、安全穩(wěn)定等工作，對城中村改造的重點事項進行監(jiān)管和審核。

一、目標任務

這次專項行動的主要任務有四項：一是進行積案化解攻堅。使遺留的重大矛盾積案化解率達到90%以上；二是通過大排查、大調(diào)處，使新發(fā)生的矛盾糾紛化解率達到95%以上；三社建立健全社會矛盾預防化解工作機制，推進排查化解工作經(jīng)?；⒅贫然?；四是有效遏制涉眾性矛盾糾紛上升的勢頭，努力實現(xiàn)穩(wěn)中有降。

二、基本步驟

第一階段。動員部署：各單位、各村社要按照鎮(zhèn)黨委、政府的統(tǒng)一部署，成立工作機構，制定工作方案，進行動員部署，對開展重大社會矛盾和積案化解攻堅行動做出具體安排。

第二階段。全面排查：各單位、各村社在全面排查當前矛盾糾紛及隱患的基礎上，重點排查截止20年底尚未徹底解決，已發(fā)生或可能引發(fā)群體性上訪的重大社會矛盾。涉及到單位和村社，要主動配合，加強協(xié)調(diào)，開展聯(lián)合排查。各單位、各村社要對排查出的所有重大社會矛盾和積案全部登記造冊，并按照一案一檔的要求，逐一建立工作臺賬，逐一說明問題的基本情況，歷年來的化解情況和目前情況。由單位領導或包片領導擔任包案領導、單位具體負責人或包村干部擔任包案負責人，明確化解目標和實現(xiàn)要求。

第三階段。集中化解：各單位、各村社要按照誰主管誰負責”原則和“案結事了息訴罷訪”要求，對排查出的重大社會矛盾和積案逐案進行分析研究，提出化解方案，采取得力措施，全力化解，攻堅克難。確保6月底前重大矛盾和積案化解率達到50%以上，9月底前化解率達到90%以上。各單位、各村社每月要向鎮(zhèn)維穩(wěn)辦報送一次工作進展情況。鎮(zhèn)上將實行月通報制度，定期反映工作進展情況，進一步提出工作要求，推動專項行動深入開展。