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為建立和完善我區(qū)舊村改造、新村建設(shè)工作中已建成的農(nóng)村住宅小區(qū)的物業(yè)管理機(jī)制，實(shí)現(xiàn)社區(qū)管理城鄉(xiāng)一體，優(yōu)化農(nóng)村人居環(huán)境，加快建設(shè)幸福美麗新家園，根據(jù)《市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》、《市物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》等規(guī)定，結(jié)合本區(qū)實(shí)際，現(xiàn)就全區(qū)實(shí)施新村物業(yè)社會(huì)化管理，提出如下意見(jiàn)：

一、指導(dǎo)思想

以黨的十七大精神為指針，圍繞建設(shè)全面小康社會(huì)和構(gòu)建和諧社會(huì)要求，以改善農(nóng)村人居環(huán)境為出發(fā)點(diǎn)，以提升農(nóng)村新村物業(yè)管理工作活力為中心，以提高服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平為重點(diǎn)，加快體制創(chuàng)新，完善管理制度，增強(qiáng)業(yè)主意識(shí)，逐步建立社會(huì)化管理與業(yè)主自助式管理相結(jié)合的物業(yè)管理工作新機(jī)制，努力打造文明、和諧、有序的新村物業(yè)管理工作新局面。

二、基本原則

開(kāi)展新村物業(yè)社會(huì)化管理，要堅(jiān)持以下原則：

（一）政府引導(dǎo)，全面接軌。廣泛宣傳開(kāi)展新村物業(yè)社會(huì)化管理工作的重要性和必要性，充分調(diào)動(dòng)廣大業(yè)主的積極性和創(chuàng)造性，全面接軌市場(chǎng)，實(shí)行城鄉(xiāng)一體化的物業(yè)管理新機(jī)制。

（二）因地制宜，分類(lèi)指導(dǎo)。從各住宅小區(qū)的實(shí)際出發(fā)，區(qū)別不同的區(qū)域位置、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)等條件，采取不同的物業(yè)管理模式，積極推進(jìn)拆遷安置式、拆舊購(gòu)（建）新式、集聚集居式等新村的物業(yè)轉(zhuǎn)化工作。

（三）重心下移，屬地管理。新村物業(yè)社會(huì)化管理工作的重心下移到鎮(zhèn)鄉(xiāng)（街道、園區(qū)），各地對(duì)所屬新村的物業(yè)開(kāi)展工作具體負(fù)責(zé)，強(qiáng)化綜合管理和服務(wù)功能。

三、工作內(nèi)容

在切實(shí)遵循《市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》、《市物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》等規(guī)定的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)做好以下四方面工作：

（一）成立業(yè)主委員會(huì)。每個(gè)新村建設(shè)住宅小區(qū)必須成立業(yè)主委員會(huì)。當(dāng)?shù)劓?zhèn)鄉(xiāng)政府（街道辦事處、園區(qū)管委會(huì)）負(fù)責(zé)指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)籌備組，組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)要充分履行好職責(zé)，在小區(qū)物業(yè)管理中發(fā)揮積極的作用。村民委員會(huì)（社區(qū)居委會(huì)）應(yīng)當(dāng)支持和指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，配合區(qū)物業(yè)主管部門(mén)和鎮(zhèn)鄉(xiāng)（街道、園區(qū)）物管辦調(diào)處業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的糾紛。

（二）明晰相關(guān)產(chǎn)權(quán)。對(duì)新村建設(shè)住宅小區(qū)內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)，要及時(shí)明晰其產(chǎn)權(quán)。住宅小區(qū)內(nèi)按規(guī)定必須配備的設(shè)施，應(yīng)歸小區(qū)業(yè)主共有；非必配的設(shè)施，如攤?cè)胱≌ㄔO(shè)成本的，也應(yīng)歸小區(qū)業(yè)主所有，未攤?cè)氲膭t歸村經(jīng)濟(jì)合作社所有。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依照物業(yè)建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的地上總建筑面積的3‰作為物業(yè)管理辦公用房；同時(shí)考慮到地域位置的差異性，再留足4‰-10‰作為物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房，確保物業(yè)公司有長(zhǎng)期穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)收入，具體標(biāo)準(zhǔn)由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位提出申請(qǐng)，經(jīng)鎮(zhèn)鄉(xiāng)（街道）審批后，報(bào)區(qū)物業(yè)主管部門(mén)備案。

（三）提取物業(yè)資金。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位要按規(guī)定足額提取前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)、房屋維修保證金、專(zhuān)項(xiàng)維修資金等，聯(lián)戶(hù)自建的由村負(fù)責(zé)收取。三項(xiàng)資金按屬地管理的原則進(jìn)行保管，即鎮(zhèn)鄉(xiāng)（街道、園區(qū)）、村級(jí)實(shí)施項(xiàng)目由鎮(zhèn)鄉(xiāng)（街道、園區(qū)）保管，區(qū)級(jí)實(shí)施項(xiàng)目由區(qū)物業(yè)主管部門(mén)保管。

（四）選（建）定物業(yè)服務(wù)單位。新村建設(shè)住宅小區(qū)必須實(shí)行市場(chǎng)化運(yùn)作的物業(yè)管理體制。從具體的形式上看，原則上要選聘專(zhuān)業(yè)的物業(yè)服務(wù)單位，實(shí)行市場(chǎng)化的物業(yè)管理；根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況，也可由村經(jīng)濟(jì)合作社成立專(zhuān)門(mén)的物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，或由業(yè)主委員會(huì)實(shí)行業(yè)主自治的管理形式。

四、工作步驟

推進(jìn)新村物業(yè)社會(huì)化管理工作，意義重大，時(shí)間緊迫。各地要根據(jù)新村建設(shè)住宅小區(qū)的實(shí)際情況，統(tǒng)籌安排，積極推進(jìn)，務(wù)求取得實(shí)效。

（一）已交付的新村建設(shè)住宅小區(qū)。用地性質(zhì)屬于國(guó)有行政劃撥的，以政府為建設(shè)主體的項(xiàng)目，必須在年6月底前完成新村物業(yè)社會(huì)化管理轉(zhuǎn)化工作；以村集體為建設(shè)主體的，則要在年年底前完成。用地性質(zhì)為集體使用的，則要積極創(chuàng)造條件，適時(shí)開(kāi)展。

（二）新交付的新村建設(shè)住宅小區(qū)，必須按規(guī)定及時(shí)建立新村物業(yè)社會(huì)化管理體制和機(jī)制。

五、組織領(lǐng)導(dǎo)

新村物業(yè)社會(huì)化管理工作，已成為人民群眾密切關(guān)注的重大民生問(wèn)題。各級(jí)各部門(mén)必須加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，落實(shí)責(zé)任，齊抓共管，形成有效的工作機(jī)制和強(qiáng)大的工作合力。

（一）組建工作機(jī)構(gòu)。區(qū)建立新村物業(yè)社會(huì)化管理工作聯(lián)席會(huì)議制度，由區(qū)政府分管城建物業(yè)和新村建設(shè)的副區(qū)長(zhǎng)牽頭，研究協(xié)調(diào)新村物業(yè)管理重大事項(xiàng)。區(qū)物業(yè)主管部門(mén)應(yīng)將新村物業(yè)納入管理范疇，作為重要的職責(zé)之一，研究制定全區(qū)新村物業(yè)社會(huì)化管理規(guī)范性文件，指導(dǎo)鎮(zhèn)鄉(xiāng)（街道、園區(qū)）物業(yè)管理工作。鎮(zhèn)鄉(xiāng)（街道、園區(qū)）建立推進(jìn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組，成立物管辦，作為最主要工作內(nèi)容，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)、考核、監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)新村物業(yè)管理相關(guān)工作。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位要按規(guī)定履行相關(guān)職責(zé)，配合做好相關(guān)工作。

（二）明確相關(guān)政策。新村建設(shè)住宅小區(qū)內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)，在產(chǎn)權(quán)登記（包括公共用房?jī)纱蔚怯洠┻^(guò)程中涉及的營(yíng)業(yè)稅、房屋契稅等相關(guān)稅費(fèi)，必須按照舊村改造新村建設(shè)的相關(guān)規(guī)定操作；加強(qiáng)探索，建立城鄉(xiāng)一體化物業(yè)管理、社區(qū)管理等新機(jī)制，為市場(chǎng)化物業(yè)管理提供保證。

（三）加強(qiáng)部門(mén)協(xié)同。各級(jí)各部門(mén)要從實(shí)際出發(fā)，加強(qiáng)協(xié)作，制訂切實(shí)可行的工作計(jì)劃和實(shí)施時(shí)間表。區(qū)新村辦要積極配合區(qū)物業(yè)主管部門(mén)做好全區(qū)新村物業(yè)管理活動(dòng)的政策調(diào)研、指導(dǎo)協(xié)調(diào)和監(jiān)督管理工作等；區(qū)發(fā)展和改革局要負(fù)責(zé)制定物業(yè)管理收費(fèi)辦法和標(biāo)準(zhǔn)，查處物業(yè)管理企業(yè)違規(guī)收費(fèi)行為等；區(qū)規(guī)劃分局負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑外立面、搭建的審批等；區(qū)國(guó)土資源分局負(fù)責(zé)新村建設(shè)住宅小區(qū)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)證登記、發(fā)放工作等。社區(qū)辦、城管、公安、環(huán)保、工商、民政、財(cái)政、地稅等有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)依照各自職責(zé)，協(xié)助做好本行政區(qū)域內(nèi)新村物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)和監(jiān)督管理工作。建立物業(yè)管理工作目標(biāo)責(zé)任制考核制度，完善考核機(jī)制，切實(shí)調(diào)動(dòng)各方面的積極性，促進(jìn)新村物業(yè)社會(huì)化管理工作再上新臺(tái)階。

（四）加強(qiáng)輿論宣傳。各鎮(zhèn)鄉(xiāng)（街道、園區(qū)）和區(qū)級(jí)有關(guān)部門(mén)要積極組織開(kāi)展以貫徹《市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》、《市物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》為主題的宣傳活動(dòng)，努力形成“共建共管、共享共樂(lè)”的良好氛圍。物業(yè)主管部門(mén)要組織開(kāi)展新村物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)的評(píng)選活動(dòng)，樹(shù)立榜樣，起到以點(diǎn)帶面、典型引路的作用。各新聞媒體要充分發(fā)揮輿論導(dǎo)向作用，廣泛宣傳加強(qiáng)物業(yè)管理工作的重要意義和有關(guān)政策法規(guī)，為全區(qū)新村住宅小區(qū)社會(huì)化物業(yè)管理工作營(yíng)造良好的輿論氛圍。